物流园项目投资分析报告.docx
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物流园项目投资分析报告
物流园项目
投资分析报告
报告分析结论：
⏹从区域、产业、政策的维度分析，本项目具备良好的开发条件和广阔的市场发展前景：
Ø从地理区位分析，某县地处浙西，与皖、赣、闽多省市接壤，具备发展商贸物流的天然优势；某xx交通配套渐趋成熟，整体发展已初具规模；
Ø从钢铁贸易及关联产业分析，市场需求规模足以支撑本项目的开发规模；
Ø从政策角度分析，本项目的开发有利于某县钢贸物流行业的结构调整和产业升级，改善城市环境，而且能带动当地的税收和就业，预期能得到某政府的支持，政策风险基本为零；
⏹结合钢贸物流园的产品类型和本地行业发展特征，本项目适宜建设多功能、复合型的集中交易型钢贸物流园。
Ø从钢贸物流园的发展历程来看，多功能，复合型的产品类型是未来物流园的发展趋势；
Ø从某钢材贸易行业发展分析，产业容量偏小，适合发展集中交易型市场；
⏹项目投资主体明晰，开发计划合理，投资预算适度，开发风险在可控范围内。
一、项目概况及建设背景5
1.1项目概要5
1.1.1项目名称5
1.1.2项目地址5
1.1.3项目指标5
1.1.4开发公司5
1.1.5投资主体5
1.2项目提出背景6
二、项目建设必要性分析7
2.1推动“某现代产业新城建设”，完善城市功能格局7
2.2促进传统钢材贸易产业转型升级，带动相关产业链发展7
2.3带动当地经济快速发展，增加当地就业8
2.4改善城市环境，提升城市形象8
三、项目建设可行性分析9
3.1钢材消费需求稳步增长促进钢贸物流行业的快速发展9
3.2区位交通优势使本项目具备发展钢贸物流的巨大优势11
3.3分析结论13
四、钢贸物流园发展分析14
4.1钢贸物流园区发展历程及合理性分析14
4.2钢材物流园区发展趋势：
21
4.3本项目建设类型合理选取22
五、项目定位与发展理念22
5.1项目主题22
5.2服务定位22
5.3功能定位22
5.4发展理念22
六、项目方案设计说明23
6.1设计原则23
6.2设计依据24
6.3项目整体设计方案25
6.4方案环境保护评价31
七、项目组织与实施33
7.1公司组织架构33
7.2项目投资企业简介34
八、项目建设及投资估算35
8.1项目建设分期35
8.2项目投资估算35
九、项目风险预测及应对策略38
9.1 项目主要风险因素识别38
9.2 风险程度分析38
9.3 防范和降低风险措施39
附录：
xx方案规划
规划总图
交通组织图
项目效果图
一、项目概况及建设背景
1.1项目概要
1.1.1项目名称
xx
1.1.2项目地址
xx
1.1.3项目指标
占地面积
总计150亩，其中物流配送中心及配套服务区域占地120亩，仓储运输区30亩
容积率
1.9
建筑面积
145087.5㎡（不计地下建筑面积）
建筑密度
≤40%
绿化率
≥10%
建筑限高
≤50m
土地性质
批发零售用地
土地使用年限
40年
1.1.4开发公司
某xx
1.1.5投资主体
第一股东：
某xx有限公司，持股90%
法人代表：
xx
第二股东：
某xx有限公司，持股10%
法人代表：
xx
1.2项目提出背景
某县地处某省金衢盆地中部，钱塘江上游，东毗金华、南邻遂昌、西接衢江区、北交建德、东北与兰溪接壤，交通区位优势明显，公路网络、铁路网络、水运网络、管道网络便捷发达，是中西部欠发达地区接轨东部发达的地区的经济桥头堡，是某省沟通闵、浙、赣、皖四省的咽喉和重要门户。
按照省委、省政府建设大平台、大产业、大项目、大企业的战略要求，某县委、县政府高度重视，与某物产达成共建“某现代产业新城”战略合作框架协议，并确定实施建设浙西最大的物流综合市场——某xx。
某xx是某现代产业城的核心区，总规划面积8平方公里，按四大功能区块设置：
综合物流中心、大型仓储加工配送区、专业市场区、综合服务区。
本项目是某xx中的重点引擎项目。
本项目建设有助于xx的功能完善。
在产业大平台建设、城市化进程、新农村建设迈进和基础设施建设加快，钢材物流的需求和发展空间巨大，钢材物流配送前景看好。
至十二五期末，县域内的龙北、城南、湖镇三大工业区块将形成40万平方公里的开发规模，第二产业规模可达到500亿以上；县域外将形成金华的汽车工业发展平台、丽水的不锈钢产业平台、衢州的先进装备制造业和光伏产业发展平台。
以某为中心的100公里经济圈范围内基础原材料的需求量将呈现几何级数的增长。
然而目前某县有钢材贸易企业70多家，零散分布于鸡鸣路、龙翔路一带，经营规模小，模式落后，且某县至今尚无一个统一的钢材市场，总的来看，某县的钢铁交易市场建设与当地钢铁发展速度不相适应，不能满足钢铁工业发展的要求。
因此，建设一个现代化的、集中经营的、功能齐全的钢材配送中心是某钢材经营主体们的迫切愿望。
它的建设开发，将为某钢材行业的发展提供交易、集聚、展示、物流、信息一站式的服务平台，为做大做强某钢材市场，繁荣发展整个物流园区提供强大的支持。
同时，也能够起到加快我县五金机械产业发展，拓展那该有诸如防盗门窗、压力容器、五金工具等产业链，完善“某制造”的产业升级、产业扩容的作用。
根据现代物流发展的趋势，某xx开发公司为了加速发展，在充分市场调查研究的前提下，拟结合企业的现有经济实力，建设一座现代化的物流钢材市场—xx，在繁荣市场经济的同时，为企业创造新的利润源泉，培育国民经济新的增长点。
二、项目建设必要性分析
2.1推动“某现代产业新城建设”，完善城市功能格局
以城市化的理念来指导xx区的建设，从而达到园区品牌化的效应。
而一个品牌化的产业园必定是一个功能完善、配套齐全、环境优美的产业集聚地，当产业发展成熟时必定要带动当地人口的集聚，人口的集聚带来商业消费的需求、人口居住的需求，当商业、产业、居住三位一体的综合功能建立起来，一座现代化的产业新城就屹立在某县的东部。
本项目作为某xx物流园的有机组成部分，丰富了物流产业的经营类别，作为园区较早开发的项目，同时承担着先行者的引领作用。
所以本项目的建设和运营成功，对加速某东部新城的建设起着至关重要的作用。
2.2促进传统钢材贸易产业转型升级，带动相关产业链发展
传统钢贸物流服务业的现状较普遍的是零、散、乱，设施老化，机械化和信息化程度低，科技含量低，各自为政，只局限于为顾客提供特定服务，即运输公司只提供运输服务，仓储公司只提供仓储服务，将产品出厂到销售的环节机械地割裂开来。
现代物流通过物流业务重组、组织机构重组和企业资源管理系统重新组合，实现物流系统本身的联系，从而达到降低物流成本和提高物流服务水平的目的。
目前发达国家的物流成本占GDP比重为10%左右。
我国的这一指标为20%-30%。
可以看出我国的物流成本与发达国家相比还相当高。
本项目通过对当地零散的交易市场整合，实现物流业务的系统化和规模化，一方面改善物流服务水平，同时也可有效降低现有企业的物流成本，提高产品的市场竞争力。
另外，钢铁作为一种基础及特殊的工业原材料，在国民经济发展中具有举足轻重的地位，例如钢铁行业对于化工、房地产、机械制造、能源行业就具有极强的关联效应。
某县2013年产业结构中，建材产业占比6%，金属冶炼7%，机械制造11%，整体与钢铁关联产业占比达24%；钢贸物流行业的发展成熟对于某的五金工具、压力容器和防盗门窗产业的发展无疑具有极大的促进作用，同时对邻近衢州市重点发展的先进装备制造业，金华市的汽车制造业和丽水的不锈钢产业都有相当明显的产业带动作用。
2.3带动当地经济快速发展，增加当地就业
本项目总规划体量约15万方，估计到期能容纳大约400家钢贸企业入驻，结合物流企业和相关配套行业的发展，预计到期能解决大约3000多人的就业问题，年上缴财政税收逾千万。
2.4改善城市环境，提升城市形象
某县钢贸企业规模小，分布零散，经常与居住商业混为一体，导致经营环境脏乱差，噪声大，不但严重影响市容市貌，而且对周边的居民生活和正常的商业经营活动产生了不好的影响。
物流市场的建设就是要通过合理规划组织物流，集中经营，减少车辆运输给城市带来的环境污染，改善城市环境。
三、项目建设可行性分析
3.1钢材消费需求稳步增长促进钢贸物流行业的快速发展
（1）钢材需求量呈稳步增长
2004年-2010年我国每年的钢材消费总量从2.68亿吨增长到5.31亿吨，年均增幅11.88%。
即使是在2008年至2009年金融危机影响最为严重的时期，2009年钢材消费总量也比较上年增长了14.1%。
这其中固然有政府投资的影响，但2010年的消费总量也较2009年增长了8.6%。
至2013年，国际钢铁协会表示，全球钢材消费量将达14.5亿吨，增长2.9%，增速快于2012年的1.2%，其中增长主要来源于中国、金砖四国和美国，欧洲国家增长乏力，中国2013年钢材消费量达到6.59亿吨，同比增长3.2%，保持低速增长态势。
（2）钢材需求随GDP的增长呈正相关
通过与GDP增长率的对比分析可以看出，钢材需求增长率与GDP增长率长期保持一致，线性关系较为清晰。
因此可以判断，钢材的需求量在未来一段时期内与整体经济发展密切相关。
虽然2014年至未来几年，可以预计处于经济结构调整的阶段，但全国GDP的最小增长率制定在7.5%，因此，对于钢材的需求量虽然近期不会有较大幅度的增长空间，但是至少能稳定在一个合理的水平。
随着经济结构的调整期过后，钢材的需求量必能在新一轮的GDP增长期内得到相应的大幅度增长。
（3）本地钢材物流行业的分析
某：
截止2014年6月，某县城乡注册共有各类钢材经营主体73家，实际经营约50家左右，较2011年93家略有回落。
全年钢材成交量约60万吨左右，营业额约270000万元，销售范围覆盖了江西省的景德镇、上饶、鹰潭，安徽省的黄山、休宁，福建武夷山以及我省的衢州、金华、丽水等地区以及杭州市的建德、桐庐、淳安等县市。
从行业发展周期来看，显下行趋势是由于国家产业结构的调整，全行业处于消化过剩产能的阶段，可以预测，随着经济的逐步企稳，钢铁行业在经历一轮行业洗牌调整的历程后又将迎来新一轮发展的高潮。
外地：
衢州——钢贸企业数量总计在110~150家左右，其中衢州钢材市场集中了大概六七十家。
金华——主要依托于汽车工业的高速发展，钢贸企业数量约200家。
遂昌松阳——主要经营不锈钢为主，钢贸企业数量约150家。
（4）本地及周边县市关联行业分析
衢州先进装备制造业——2013年底，先进装备制造业产值是559.4亿元，同比增长9.6%，占全市规上工业总产值比重达37%，全市力争在十二五期间将先进装备制造业打造成千亿规模，成为衢州市的第一支柱产业。
丽水不锈钢产业——丽水市不锈钢产业的发展主要是依托温州不锈钢产业辐射，承接温州不锈钢产业的梯度转移。
2008年，全市已形成不锈钢产能超过60万吨，实现不锈钢产值124亿元，2003～2008年5年间不锈钢产业产值增长超过10倍，以不锈钢为主导的“黑色金属冶炼及压延加工业”是目前全市唯一产值超100亿元的行业，在丽水工业体系中占据重要地位。
金华汽车工业——2010年底，金华市已有各类整车及零部件生产企业1700余家，其中规模以上企业270余家，亿元以上企业近40家，形成总产值约200亿元，关联产业产值也达到600多亿元的规模。
据金华发改委公布的“十二五”发展规划纲要指出，“十二五”期末，金华汽车产值将提高到1800亿元。
汽车及零部件出口达到35亿美元，使汽车产业成为金华市第一龙头产业。
（5）行业经营现状及发展趋势
从市场调研的结果来看，除了杭州市钢贸市场实现了集约规模化经营外，某、衢州、遂昌松阳等地的钢贸市场基本还是处于松散无序的落后状态，钢材经营规模小，产品单一，经营分散、模式落后，经营环境差。
落后的经营模式一方面不利于钢贸行业的产业升级，造成资源利用的低效和土地的浪费，另一方面对城市发展的形象建设也形成了不利影响。
因此，集约型、规模化、专业化将是未来钢铁贸易行业发展的大势所趋。
3.2区位交通优势使本项目具备发展钢贸物流的巨大优势
本项目位于某县xx。
某县，地处某省金衢盆地中部，钱塘江上游，东毗金华、南邻遂昌、西接衢江区、北交建德，东北与兰溪接壤，总面积1138.72平方公里，人口40万。
某xx，位于某市xx东侧，xx北侧，xx南端。
整个园区规划土地已具备出让开发条件，基础设施配套已经形成。
从区位条件来分析，本项目选址具备以下优势：
地理优势：
首先，某地处某省中西部，是中西部欠发达地区接轨东部发达地区的桥头堡，是某省沟通闽、浙、赣、皖四省的咽喉和重要门户，素有“四省通衢汇某”之称，具备发展商贸物流得天独厚的天然地理优势。
交通优势：
某县内交通体系基本完善，对外基本形成了高速公路为主，铁路水路为辅的三位一体交通网络。
2~3小时的交通圈往东覆盖杭州、宁波、温州，往西覆盖衢州、上饶，往北可达黄山，往南可达丽水。
某县地理区位图
配套优势：
某xx规划总用地面积1500亩，定位为浙西南地区重要的综合性物流基地，规划有包括办公、商业、会展等公共服务配套设施，市场交易加工片区和物流仓储运输作业区，形成了综合服务区、市场交易区、物流加工区、仓储运输区四大物流产业基本功能。
规划至今，已建成了某县粮食市场、柳丰物流中心、宝塔农资公司、中石化油库项目，其次，某国际家居建材市场、某汽车城等项目将相继动工，整个园区规模、配套已初具雏形。
另外，为了巩固园区物流业的发展，还配建了三大基础设施，包括“三纵三横”的园区公路主干道、一个设计年吞吐量达500万吨的某港和一个设计年吞吐量达200万吨的货运东站。
3.3分析结论
某xx园区规划图
综合分析来看，某县是一个交通枢纽型城市，具备发展物流运输业的市场潜力，同时县内交通便捷性也基本满足物流业的发展需求，而园区的配套设施也基本成型。
另外本地及周边钢材贸易市场企业容量也达到了一定规模，考虑到与钢铁需求相关联产业的发展，可以预见，未来对于钢材的需求量将会有一个几何级的上升。
因此，本项目的开发选址是符合市场实际需求，总体量约14.5万㎡的规模也是基于市场客观需求的合理规划。
四、钢贸物流园发展分析
4.1钢贸物流园区发展历程及合理性分析
钢材流通是指钢材及其相关信息从钢铁生产企业到终端用户之间有效流动的全过程 ,该过程涉及物流、商流、资金流、信息流 等。
钢贸物流园即是该流通过程中的重要环节，通过集约化、规模化的方式，有效组织运输、仓储、加工、销售环节，辅以信息流、资金流、物流的系统化控制，从而起到提高流通效率，降低交易运输成本的作用。
然而在实际发展过程中，大量钢贸物流园开发商并没有充分理解现代物流的含义，只是粗暴地将仓储、加工、运输、销售看成独立的环节，没有充分认识到信息、资金、物流链控制的作用，没能做到各部分在保持自己独立功能的同时，形成一个统一融合的有机整体，造成物流效率的低下和资源的浪费。
由于各地区钢材市场发展程度不同，在建筑形态上、交易方式上、管理模式上、功能服务上都存在或多或少的差异，其中比较典型的钢材市场有以下几种：
第一种：
集中库房式市场，
主要特征为仓储、交易两大功能融为一体，以杭州城北钢材市场为代表。
杭州城北钢材市场创办于2001年，位于某省杭州市石祥路，市场东靠铁路杭州北站，西临京杭大运河，现已成为杭州乃至华东地区最大型的专业金属材料现货市场之一。
市场占地200多亩，专业批发（兼零售）各类金属材料。
目前，整个市场主要分小额零售市场区、商务批发区、仓储区三个功能区块，驻场经营单位261家。
库房式钢贸市场将仓储和办公交易融合为一体，表面上看有利于商户的各自独立经营，方便了客户对于产品质量的了解和把控，实际经营过程中则暴露了以下几方面的弊端：
（1）土地利用效率低下。
因为库房主要是作为钢材仓储加工的场所，而在钢材的搬运加工过程中需要在库房内安装吊装及加工设备，因此库房只能建设一层。
当市场大部分土地都建成库房时，整体土地利用效率就非常低了，一般来讲，容积率在1以下。
（2）经营环境恶劣。
库房式交易市场将仓储功能设置在市场内，因此交易完成后运输车队必须进场拉货，如此一来不仅需要在市场内设置大型车道和专用停车场，而且运输车辆进出线路无法避免与人流线路重叠，一则存在一定的安全隐患，二则整个市场灰尘漫道，噪声刺耳，经营环境受到极大的影响。
（3）不利于规模化发展。
库房式交易市场方便了每一家商户经营的独立性，相应地削弱了市场管理方的管理权限，不利于统一化、标准化管理。
因此，统一的市场交易平台、信息公布平台难以建立起来，一个个经营主体仍旧是一个个信息孤岛，信息流、资金流、物流都没有得到充分的共享，无法做到经济效益的最大化。
杭州城北钢材市场正门
经营库房
第二种：
集中交易型市场
主要表现为仓储交易分离开来，交易场所还可以承担部分居住功能，以嘉兴杭州湾钢贸城为代表。
嘉兴·中国杭州湾钢贸城由某杭州湾控股集团有限公司投资建设，总投资11.5亿元，总占地面积1241亩，集中了商务交易楼、综合楼、物流码头、仓储中心等各大功能单元。
最终将形成为集钢材贸易、仓储物流、增值加工、物流配送、电子商务、金融担保于一体的现代化综合型钢铁物流区域中心和钢铁贸易信息中心。
杭州湾钢贸城总图
市场内经营商铺图
室外堆场
集中交易型市场虽然将仓储与交易区在物理上进行了分离，但是实际上仍然是一个物流环节的闭环。
综合来看，具有以下几方面优势：
（1）有利于改善市场经营环境
仓储分离改善了原来前仓后店经营模式脏乱差的形象。
有利于整个市场的环境建设。
（2）土地利用效率高
分离仓储功能后，经营市场基本只承担交易、办公、结算等服务性功能，不需要特殊的作业设备，因此物业类型可以往多层、高层发展，充分利用土地的立体空间，提升容积率，实现土地的高效利用。
（3）便于市场的集中管理和标准化经营
货物集中堆放在堆场时，堆场由市场方管理，专业监管，专业作业，吊装等机器设备使用效率高，安全隐患少。
装卸、储存、托运，监管等各环节都可以做到标准化、专业化管理。
（4）复合了部分居住功能，改善了经营业主的工作和生活质量
市场内的商铺主要承担交易功能，虽然建筑形式上部分采用了类住宅的风格和结构，但是由于土地性质是商贸物流用地，实际上仍为商业建筑。
复合部分居住功能，一方面是因为钢贸物流行业的特殊性决定，因为基本只承担交易结算功能，办公场地不需要多大，增加居住功能可以改善业主的工作环境，随时工作随时休息。
另一方面市场内很多经营业主来自于外地，若经营场所附带部分居住功能，可以避免业主长期来回奔波，或者需另外租房，减轻公司运营成本。
第三种：
产业综合体，
以钢领上海国际钢铁服务中心为代表：
基本指标：
总占地347亩
总建面32万方
物业类型：
——办公楼
——钢材市场
——服务中心
——临街商业
——商务酒店
——公寓
——展览馆、博物馆
——主题公园
项目特点：
新型产业综合体，多功能，多复合，体现出“以产业打造城市”的概念，实际上不仅仅是一个工作生产的场所，更是一个工作和生活的休闲之都。
三种产品形式的比较：
园区类别
优点
缺点
库房式（前仓后店式）
●方便业主在经营上保持独立
●土地利用效率低下
●经营环境恶劣
●不利于规模化发展
集中交易式
●有利于改善市场经营环境
●土地利用效率高
●便于市场的集中管理和标准化经营
●复合了部分居住功能
●零售经营堆场不能离交易市场太远
产业综合体
●高复合性，多功能性
●只适用于产业基础比较深厚的一二线城市
4.2钢材物流园区发展趋势：
从以上钢材物流园区的发展历程来看，中国现代钢铁物流行业发展将呈现以下几大趋势：
（1）向规模化、集团化方向发展；
规模化、集团化能充分发挥整体的规模效应，降低运营成本；
（2）向多功能、高复合型方向发展
现代钢材物流园区发展已经一改过去单一功能运作模式，越来越多的复合商业、居住、办公等功能，从单纯的“产业发展”往“产业造城”的模式发展。
（3）市场管理的规范化、现代化和网络化
随着网络信息技术的广泛应用，信息化正在逐渐改变市场的管理模式，这对以摊位制经营为主的金属材料交易市场将产生根本性影响。
另外，电子商务大潮近年在全国发展迅速，各行各业无不建立自己的网上营销渠道，市场交易电子化、网络化是未来零售市场不可逆转的时代潮流。
因此本项目将顺应行业的发展趋势，建立统一的市场信息管理平台和电子商务平台，为企业的业务管理和市场拓展提供帮助。
4.3本项目建设类型合理选取
从以上钢贸物流园的三种主要产品形式的比较及目前经营现状分析，多功能性，多复合性是未来钢贸物流产业园的发展趋势，即仓储交易分离，复合居住，商业等功能。
另外，结合某县的城市级别及钢贸物流的产业基础分析，集中交易式（杭州湾钢贸城）市场更加吻合某市场的发展趋势，也更加符合某政府对于土地高效利用的原则，及城市形象建设的要求。
五、项目定位与发展理念
5.1项目主题
依托市场发展，提升品质壮大，实现社会共赢。
5.2服务定位
立足某，辐射某、江西、福建、安徽，力争打造成浙西南最具影响力和最具成长价值的现代化钢材物流交易市场。
5.3功能定位
借鉴现代化的钢材物流园成功经验，结合某县实际市场情况和行业发展程度，打造一座集钢材贸易、展示、交易、结算、电子商务；商务办公、商务接待、临时居住；仓储、配送于一体的多功能、复合型现代物流基地。
5.4发展理念
项目定位不仅要考虑项目的盈利性、可操作性，还要充分考虑社会效益，实现企业、政府、社会的共赢。
本项目在定位中，主要遵循以下原则：
1、以用户需求为导向：
钢材物流中心的建立以用户需求为导向，首先具备贸易、仓储、运输、加工、配送的基本功能，然后辅以信息、服务等附加功能，升级产业结构，拓宽经营理念，为用户提供高质高量的钢材物流网络服务体系。
2、以市场为依据，注重效率和效益的结合：
效率体现在该项目将促进某的钢材销售，物畅其流，占领、巩固和扩大某钢材市场在全省的地位；效益体现保证某总体利益的前提下，充分发挥其自身的盈利能力，做到自主生产和发展。
3、总体规划，阶段实施：
xx的构建是一个庞大而复杂的系统工程，需要全局把控，各部门相互配合实施。
因此从整体上规划在保证工程功能的整体性和完善性方面至关重要。
同时应考虑到，如此浩大的工程，整体投入成本是高昂的，考虑到投资的分散性和风险的控制，因此项目实际上应该分阶段实施。
六、项目方案设计说明
6.1设计原则
1、实用性原则：
项目方案设计始终坚持以满足商家的经营需求为基本原则，在满足经营需求的基础上，结合地块属性，注重物业与环境空间的协调性，做到与周边环境相呼应。
2、前瞻性原则：
项目方案设计不仅需要考虑到当前钢贸物流行业的市场现状，还需要对物流园未来发展趋势做出预判，在项目规模上、物业形态上、服务设施上都应该做到适应行业未来的发展需求，做出适当的超前设计。
3、顺应开发周期原则：
虽然整个物流园是一个统一经营的整体，每一部分都是有机联合不可分割的，但是考虑到拿地的时序性和项目分阶段开发的特性，项目的设计将先考虑建设物流园区运营的基本功能单位和相关配套，附带功能单元和更加人性化的非必须配套将在基本配套完善后设计建设，真正做到阶段性开发，阶段性运营，前期带动后期，后期促进前期，最终建设成一个综合性的钢贸物流园区。
6.2设计依据
1、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）技术标准，国家及有关部门颁布
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