石家庄近郊及远郊市场研究.docx
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石家庄近郊及远郊市场研究
石家庄近郊及远郊市场研究
第一部分石家庄近远郊房地产市场研究
一、近郊及远郊房地产市场分布
1、市场研究区域范围
本项目位于石家庄西北方向，灵寿县南，距石家庄25公里，向西约4.5公里为黄壁庄水库，区位上属于石家庄远郊地产开发项目，因此本次市场调研将研究范围确定在石家庄近郊及远郊房地产项目集中区域：
植物园板块、温塘镇板块、西部山前板块、龙凤湖板块、蟠龙湖板块、滹沱河板块以及石家庄东部个案国大·御汤墅。
2、市场研究重点内容
作为远郊房地产项目开发，不仅要注重各板块内的产品形式和价格，更需着重研究各板块房地产市场上有影响力在售和已售项目的操作形式，通过对比进而引出本案所需的市场站位，因此本次调研的重点内容为：
Ø各板块房地产市场的兴起与产品；
Ø各板块市场的产品打造与购房者需求的对接；
Ø各板块市场重点项目研究；
Ø通过市场研究针对本案之思考。
二、远郊房地产市场兴起
1、因需求而兴起
房地产市场服务是人们生活、工作的一种产业，尤其远郊房地产市场更侧重于生活，表现在以下几方面：
Ø阳光生活：
享受阳光的最好方式是到郊外，可避开城市水泥林子，享受从屋顶天窗透射进来的温暖阳光。
Ø有山有水：
仁者乐山，智者乐水，靠山依水是中国人的传统情结，远郊房地产市场以休闲为主要目的，不离山水；
Ø运动空间：
生活在山水之间，还要有休闲运动的场所，这是现代人对生活内涵的延展。
现代远郊房地产要想保证有一个健康的环境，不仅仅是硬件设施的跟进，还应该有足够的活动空间；
Ø交通便利：
现代人的生活节奏是快的。
远郊房地产市场，既要远离城市的喧嚣，但也不能游离于城市之外。
选择车程一小时之内，保证便利交通是远郊房地产市场很重要的一个标准；
基于以上需求，别墅做为远郊房地产市场主打产品应运而生，其具有以下基本特点：
Ø景观（Scenery）——别墅一般都依山傍水而建，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体；
Ø逸事（Story）——别墅周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴；
Ø阳光（Sun）——别墅选址大多在市效或远郊，有天有地，或接景造物，或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右；
Ø运动（Sport）——运动是健康的保证。
别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，都应有充足的自由休闲和活动空间，让业主充分展现自我；
Ø溪流（Stream）——自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财运，别墅建造往往也因有溪流（河渠）而倍显尊贵；
除了这些外在因素外，现代意义上的别墅还需要有独有的建筑特点：
Ø建筑造型雅致美观、独幢独户，庭院视野开阔，花园树茂草盛，房屋周围有较大绿地，有的依山傍水、景观宜人，住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；
Ø别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；
Ø有附属的汽车间、门房间、花棚等；
Ø社区型别墅应该是整体开发建造的，整个别墅区内公共设施齐备，有中心花园、水池绿地，还设有高档会所、健身房、文化娱乐中心及购物场所等；
2、各种产品形式
①独栋别墅
Ø独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性强；
Ø房屋周围一般都有面积较大的绿地、院落；
Ø定位多为高端产品，市场价格较高；
Ø是别墅建筑的终极形式，也是别墅历史最悠久的一种。
②联排别墅
Ø有天有地，每户独门独院，设有1～2个车位，还有地下室；
Ø由几幢小于三层的单户别墅并联组成，每几个单元共用外墙；
Ø有统一的平面设计和独立门户，户型设计丰富，前卫有特色；
Ø每户建筑面积一般在180～250平米之间；
Ø注重项目选址，交通比较方便，尽量亲地、亲绿、亲水；
Ø价位较低，为中产阶级及新贵阶层度身定造。
③双拼别墅
Ø介于联排、独栋别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成；
Ø建筑外观更生动，三面采光，居室窗户多，通风好，便于观景；
Ø与联排别墅相比，除了有天有地，有独立院落外，最关键的是降低了社区密度，增加了住宅采光面，拥有更宽阔的室外空间；
Ø
与独栋别墅相比，在保证拥有私家花园的基础上，增强了户外空间的交流，使私家小环境融合入社区大环境。
Ø改变了叠拼别墅和联排别墅兵营式排列的呆板布局。
④叠拼别墅
Ø是联排别墅的叠拼式延伸，在综合情景洋房和联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成；
Ø一般为四层带阁楼建筑，叠下有花园、半地下室，叠上有露台、屋顶花园，虽没有见天见地，但优势不减，甚至更灵动宜人；
Ø可克服联排别墅面宽窄、进深长的缺点，立面造型更丰富；
Ø多定位为第一居所，面向的消费群体是中产阶级，而非真正意义上的富人，其稀缺性、私密性较单体别墅要差一些。
三、各板块房地产市场特征
在调研各板块内，无外乎以上所列几种产品类型，只有温塘板块因特殊需求，致使公寓类产品较多，现将各板块房地产市场特征总结如下：
1、温塘板块——因一泡温水引发石门女性购房热
Ø温塘水，“水带黄，味带咸”，沐浴可令人祛病强身，美容养颜，由此引发2006、2007年的第二居所购房热；
Ø由阳光河谷所倡导的“5+2”生活方式，在“温塘水”面前显得不太重要；
Ø购房热因“水”而生，因此购房门槛低的公寓、洋房产品成为主力军；
Ø
“养生、美容”卖点的突出，石门女性是温塘板块房市主力购房人群；
Ø各项目紧邻温泉镇依托镇域商业，各项目商业配套设施较少；
Ø板块以阳光河谷、乐城为代表性项目
2、龙凤湖、蟠龙湖板块——依山傍水的传统别墅情结
Ø两板块的房地产卖点相同均为山、水，是中国传统别墅需求的聚集地；
Ø从自然景观角度来说，蟠龙湖是最具“第二居所”气质的区域。
3.5平方公里的湖面在干旱缺水的北方堪称稀缺资源，加上天然的植被、茂密的树种、起伏的地形，是建造高档别墅的绝佳选择。
Ø龙凤湖板块其植被和后天形成的环境也非常优越，距市区9.3公里，15分钟车程，生活情调瞬间改变，可真正达到离尘不离城。
Ø两板块内产品类型以独栋、双拼为主；
Ø板块内配套仍然较少；
Ø
龙凤湖板块以天下·财富湾、中堂为代表性项目，蟠龙湖以天山·龙湖湾、蟠龙湖别墅为代表性项目。
3、西部山前、植物园板块、滹沱河板块——定位第一居所的别墅生活
Ø此三板块分别位于省会西部、西北和北部，距离市区最近，从优越的区位和便利的交通上定位为省会别墅产品的第一居所；
Ø
西部山前区，为省会“三年大变样”之“城市西进”，以“高尚、生态、宜居”为定位，是石家庄“山水城市”的形象名片，山前旅游路及槐安路西延，使得此板块房地产开发热度迅速升温，代表性项目有奥克兰风情小镇、弗莱明戈；
Ø植物园板块是省会别墅开发较早区域，以邻近石家庄近郊旅游景点植物园为最大卖点，此板块项目与其他板块相比产品卖点、特色并不突出，因此在石家庄别墅市场中影响较小，代表性项目为林溪小镇、奥斯卡纳；
Ø滹沱河板块自滹太新区确立为石家庄城市发展的主方向后，此板块成为市民与地产商关注的焦点，因“一带水”而在平原上拔起的一座江南之城，因其产品打造的突出和营销推广到位使得项目倍受关注，一跃成为石门别墅产品的代表作。
4、国大·御汤墅——独墅一帜的近郊商务休闲
Ø此项目是石家庄东部近郊唯一在售别墅项目，在平原上深挖地下热源，引入“高汤”温泉创造项目卖点；
Ø操作上以商务休闲带动板块人气，先期打造五星级温泉渡假酒店，再开发别墅产品的运作手法来实现项目盈利目的；
Ø此项目相对于本案来说具有较大的借鉴意义。
四、各板块房地产市场分析
1、各板块在售项目汇总
板块
项目名称
开发企业
项目规模
产品类型
价格（元/㎡）
销售状态
植
物
园
奥斯卡纳
河北金海岸房地产开发有限公司
占地：
463565平方米
总建：
800000平方米
多层、联排、叠拼
多层：
2200
别墅：
5300
一期别墅售完，剩余少量多层，二期2010年4月动工，面积150-250平米
林溪小镇
河北圣德房地产开发有限公司
占地：
70035平方米
总建：
70000平方米
联排、叠拼
均价：
4400
2009年11月推出联排部分与叠拼部分5#、7#楼，目前联排销售50%，叠拼销售不佳。
龙
凤
湖
天下财富湾
石家庄美庐房地产开发有限公司
占地：
71369平方米
总建：
37985平方米
独栋
按套计折合均价：
6000
环湖路北侧小独栋已售完，南侧共47栋独栋面积范围在400—800平米
中堂
河北盛邦房地产开发有限公司
占地：
89680平方米
总建：
63490平方米
独栋、双拼、联排
均价：
5900
项目共31栋别墅，自2009年5月销售以来市场反映良好，目前剩余房源3栋，四期2010年5月开始销售。
中道佳馨
石家庄心一房地产开发有限公司
占地：
56.53亩
总建：
37685平方米
双拼、花园洋房
双拼：
4880
洋房：
3600
项目共195套花园洋房，35座围合庭院，目前对洋房组织团购，八人为一组，团购价格3450元/平米
西
部
山
前
区
奥克兰风情小镇
河北龙城房地产开发公司
占地：
667000平方米
总建：
227447平方米
四围、双拼、联排、叠拼
联排、叠拼120万/套
独栋：
320万/套
项目分二期开发，一期联排、独栋、双拼，目前独栋剩余少量，小面积联排剩余1套，大面积联排剩余较多，二期花园洋房未动工。
弗莱明戈
河北豪亿房地产开发有限公司
占地：
101721平方米
总建：
82620平方米
联排、洋房
联排：
5000
洋房：
3900
一期共10栋，首批推出2栋洋房售完，剩余部分计划2010年3月开始销售
板块
项目名称
开发企业
项目规模
产品类型
价格（元/㎡）
销售状态
蟠
龙
湖
龙城山湖颂
河北龙城房地产开发公司
占地：
300000平米
独栋：
52栋
双拼：
55栋
联排：
26栋
独栋：
5000
双拼：
4200
联排：
3250
项目首批推出40栋联排和独栋房源，自2009年下半年销售以来首批房源销售率约30%
蟠龙湖别墅
石市群益房地产开发有限公司
占地：
37.8亩
总建：
12000平方米
别墅：
31套
住宅：
4栋
度假公寓：
1栋
别墅：
3200
公寓：
2000
基本售完，但项目仍有可借鉴意义（详细见项目分析）
温
塘
阳光河谷
石家庄华银基业房地产开发公司
占地：
26000平米
总建：
126303平米
花园洋房：
33栋
均价：
2100
项目现为三期荷兰水岸，其中北岸基本售完，南岸销售率约60%
乐城
河北锐驰房地产开发有限公司
占地：
13.68公顷
总建：
8万平方米
花园洋房、联排
均价：
2200
售完，但项目仍有可借鉴意义（详细见项目分析）
林屿森林别墅
河北神池房地产开发有限责任公司
占地：
900亩
总建：
112000平米
双拼、联排
均价：
2800
项目为神池花园四期，共840栋别墅，09年8月先推出100套，剩余10套
汤城·香格里
河北满堂红房地产开发有限公司
占地：
35000平米，总建：
26685平方米
联排别墅
套价27—30万
项目特色不突出，销售进展缓慢
滹沱河
江南新城
石家庄江南房地产开发有限公司
总占地1500亩
联排别墅
少量独栋
二期最后均价6700
二期售完，三期2010年4月推出
石市东部
国大·御汤墅
石家庄国大集团房地产开发有限公司
占地：
20万平米
总建：
18万平米
双拼、联排
围合庭院
认购价：
3880
目前项目组织内部认购，近期将开盘，开盘价4200元/平米
其他
天山新伯爵
河北天山房地产开发有限公司
占地：
40000平方米
总建：
80000平方米
独栋：
12栋
双拼：
1栋
洋房：
11栋260套
独栋：
12000
双拼：
10000
洋房：
3650
项目自2009年8月15日开始销售，至今销售率50%，项目位于栾城县周边配套齐全，相对于本案来说借鉴意义不大。
2、板块市场产品对比分析
板块
主打产品类型
畅销户型
园林规划
社区配套
蟠龙湖
独栋
200—300平米
有自然景观衬托，自身园林不突出
一般会所配套
龙凤湖
独栋、联排
240-450平米
围湖而建
园林设计不突出
一般会所配套
温塘
花园洋房、联排
40-70平米
注重组团景观打造
一般会所配套，个别项目突出运动、休闲、娱乐
西部山前
叠拼、联排
170—300平米
依山而建
园林设计不突出
一般会所配套，个别项目自建商业购物街
滹沱河
联排
180—250平米
江南园林景观再现北方
20000平米主题会所
植物园
联排、花园洋房
180—250平米
多引入浅表水系
一般物业配套用房
东部
联排、双拼
170——250平米
园林景观不突出
五星级商务酒店
Ø自然景观突出的蟠龙湖和龙凤湖板块以独栋产品为主，联排为辅，需求面积区间较大，自身园林规划和社区配套一般；
Ø温塘区域以花园洋房为主，联排别墅为辅，区域开发项目集中且较多，项目多注重社区内园林景观以及社区配套，代表性项目乐城；
Ø其他区域以联排、叠拼别墅为主，花园洋房为辅，面积需求区间较小，注重自身配套和园林景观打造的项目脱颖而出，如江南新城；
相对于本案来说，在区位、自然环境等外部环境不突出的情况下，注重自身内部配套及景观的打造，走差异化路线是本案站稳市场的关键。
3、板块市场价格对比分析
从产品价格上比较，江南新城的别墅价格最高，达到6700元/平米，其次为西部山前区和龙凤湖板块的独栋产品价格为6000元/平米，御汤墅和蟠龙湖的独栋产品与龙凤湖的双拼和西部山前区的联排处于同一水平，西部山前区的洋房比温塘镇的联排还要高，因此本案如果能改造项目周边现有环境，将园区内部景观及产品打造成石市独一无二，那么项目产品的售价完全可以脱离周边对比区域市场参考，自主定价。
4、各板块卖点对比分析
板块
区域卖点集成
蟠龙湖、龙凤湖
1、亲水；
2、周边山景资源丰富；
3、价格区间相对较低，性价比相对较高；
4、交通相对便利，距省会西南25公里，驱车30分即可到达。
温塘
1、以温泉保健理疗为项目主要卖点；
2、产品多依山势而建，自然生态资源丰富，主打健康、娱乐、生态、休闲型；
3、社区规模较大，内部配套设施齐全，能满足业主多元化需求；
西部山前滹沱河
1、政府主导城市发展方向；
2、产品高品质，社区景观精心规划；
3、距市区近，倡导“第一居所”
4、安防系统健全，保障入住业主安全。
植物园
1、产品以临近植物园为主要卖点；
2、现有产品以乡村别墅主题定位，打造健康、绿色、生态型休闲度假别墅社区；
3、产品价格经济，性价比较高。
东部御汤墅
1、距市区较近；
2、深挖地热、出水温度85度，可享受高温汤浴；
3、出行方便，紧邻307国道，车行15分可到市区；
4、将商务休闲纳入项目运作。
各板块主要卖点具有唯一性；龙凤湖、蟠龙湖的“山水”，温塘“温泉沐浴”，西部山前、滹太新区政府打造“山水城市”，东部项目自主开发项目主卖点，都说明一个区域或一个项目要在庞大市场中脱颖而出，需要打造自身卖点的“唯一性”即差异化。
五、各板块重点楼盘分析
1、平山温塘板块
项目一：
阳光河谷
Ø项目概况
项目位于平山温塘镇东南，是由深圳金马鑫实业有限公司投资，石家庄华银基业房地产开发公司开发。
总占地700多亩，总建筑面积450000平米，绿化率65％，共分三期开发，其中三期荷兰水岸26000平方米，总建筑面积150000平方米。
Ø产品打造
作为第二居所产品，项目在产品设计上充分考虑到客户需求，弱化餐厅与厨房，缩小客厅空间，在原本小的空间内着重打造温泉浴文化，设计主卫浴室均为阳光宽大浴室，最小7.5平米，最大达12平米。
因此项目定位明确，产品特色突出。
Ø配套设施
规划有山地足球场、军事游乐园、培训中心、疗养院、康体中心、商务会馆、旅游宾馆、私人会所、天然温泉，健身房、桑拿浴、篮球场、网球场。
是温塘板块最具人气的第二居所项目。
Ø项目评价
项目一、二期已经入住，三期荷兰水岸共33栋，其中北岸售罄，南岸销售约60%，销售按套计折合价格在2000—2200平米之间，此项目是温塘较早开发项目，规模宏大，开发周期长，在项目打造上真正站在购房者需求的角度，使得项目成为温塘板块热销持续期最长，销售最佳项目。
项目二：
乐城
Ø项目概述
该项目是河北锐驰地产开发的娱乐地产项目，占地13.68公顷，建筑面积8万平方米，容积率0.72，绿化率46%；整个项目分两期开发，一期规划18栋四层半多层公寓，配以停车场、高尔夫球场及会所。
二期以联排别墅为主，部分多层，以及相关配套，包括商务会所、娱乐会所、划草场、山洞酒吧、烧烤广场、CS野战场等配套。
Ø环境分析
项目依山而建，周边山体自然植被较为丰富，有较为充足的温泉资源。
Ø配套设施
1500平米的滑草场近3000平米的CS实景对战平台（“超越极限”野战俱乐部）
3000平米的沉积湖6000平米入口广场2000平米众C广场1000平米烧烤广场
1500平米儿童森林屋20000平米高尔夫球场
800平米水上乐园6100平米商务会所（含3150平米娱乐会所）
项目为了突出娱乐特性，的整体规划配套较为齐全。
Ø项目评价
该项目是温塘板块较有特色的项目之一，与阳光河谷、桃花城等项目比入市较晚，但在操盘上第二居所中娱乐地产的定位和积极的项目推广使得项目在短期内迅速走红，随着工程进度的进展，项目销售顺利完成，最终销售价格别墅2800元/平米，公寓2200元/平米。
2、龙凤湖板块
项目一：
天下财富湾
Ø项目概述
天下财富湾是项目由美庐房地产开发有限公司建设，占地71369平方米，总建37985平方米，容积率0.4，绿化率68.4%，共75套独栋别墅，其中环湖路北200平米小独栋20余套已售罄，环湖路南50套400—800平米大独栋，已建成30余套，剩余未见产品于2010年4月动工建设。
Ø产品分析
项目南区在建筑设计上最为突出，别墅全部采用纯独栋大宅大院设计并且每户赠送私家精装庭院，客厅挑高全明，每栋别墅外立面风格各不相同，剩余未建产品还可根据客户需求定制开发。
小区边将筹建四星级酒店。
Ø
销售分析
环湖路北小独栋已售罄，环湖路南大独栋，套价在250万——500万之间，合计约6000元/平米，已销售30套，销售率60%。
Ø项目评价
项目自07年9月入市，08年5月开盘销售，至今已两年，项目前期做得较好，在产品的打造尤其是外立面上有突出特点，成为龙凤湖板块规模性大盘，但在营销推广方面较弱，是项目消化速度慢的主要原因。
项目二：
中堂
Ø项目概述
天籁·山水清音座落在龙凤南岸。
共分四期开发。
一二期已售罄。
中堂是项目三期，总占地126亩，共31栋别墅。
建筑形式有联排、双拼、独栋。
Ø
规划设计
在建筑设计上选择了仿木、坡顶等中式立面语言，墙裙木构架、厚重，外墙涂料特意选择较大色差，创造出朴实纯真的空间感受；景观设计上根据中国风水五行学说，北侧龙凤湖为水之源，打造由南入口开始，串联公园、观水平台的空间脉络，交汇在北端的龙凤湖，同时与沿湖20米绿化长廊，衔接，整个社区的景观系统组织流畅。
Ø产品分析
建筑风格是以“白墙黛瓦”为格调的中式设计，产品为独栋、双拼和联排，户型区间在192-570平方米，突出前庭、后院、草坪石径和斜坡屋顶，并有180度观景露台，视野丰富。
Ø销售分析
项目共31栋别墅，自2009年5月销售以来市场反映良好，目前剩余房源3栋。
Ø项目评价
天籁·山水清音是龙凤湖板块最早开发的项目之一，也是此板块销售和人气最旺的项目，中堂作为项目三期，延续一、二期所构建的项目优势，销售非常顺利。
3、蟠龙湖板块
项目一：
龙城山湖颂
Ø
项目概述
龙城山湖颂是河北龙城房地产开发公司继奥克兰风情小镇后又一别墅建筑群，项目坐落于蟠龙湖风景区，装院路西侧，占地300000平米，先期规划有独栋52栋、双拼55栋和联排26栋，其中一期推出位于项目西南侧的40栋联排、独栋，此外仍有三分之一的土地面积作为二期未规划。
Ø规划设计
项目一期建筑风格为地中海风格，景观设计上将原生态自然坡地融入其中，设计有1.8万平米内湖和5000米水系，休闲配套建有垂钓园，采摘园，运动场和双主题会所，在项目入口处规划五星级酒店、医疗中心、商业街和龙城书画苑；产品设计为地上三层，面积在150—250平米的联排和小独栋。
Ø销售状况
项目销售按套计，合计独栋、双拼、联排售价分别为5000元/平米、4200元/平米和3250元/平米，一次性95折、按揭98折优惠，自2009年下半年入市以来，累计销售12栋销售率约30%。
Ø项目评价
项目入口处原有建筑与地中海风格不匹配，项目沿装院路的围挡设计和项目入口设计突出，但没有将原有建筑遮挡完全，包装有所缺失，做为蟠龙湖板块在售唯一大盘，项目整体形象有待拔高。
项目二：
蟠龙湖别墅
Ø项目概述
项目位于蟠龙湖南岸，是距蟠龙湖入口最近的一个别墅项目。
项目占地37.8亩，总建筑面积12000平方米，容积率0.46，项目以独体、联排别墅为主，低层住宅为辅。
项目分两期开发，现销售二期。
一期为1栋公寓和31套地中海建筑风格别墅；二期为四栋低层住宅。
Ø环境分析
项目在蟠龙湖南岸，周边自然生态资源丰富，紧邻碧水别墅区，北面为省经贸委培训中心，工商银行培训中心，该区域环境质量较好，具有别墅构建的环境要素；社区内绿化较少，无主题景观设计，层次性、私密性差，别墅为地中海式建筑风格，建筑外观单调。
配套有垂钓、游泳、健身房、歌舞厅、1000平米喷泉广场。
户型分析
别墅（253～309）、1室1厅、2室2厅、3室2厅公寓（40～150）
别墅一层为错层设计，私家车库，南北通透，二层观景窗设计；公寓产品户型普遍较大。
Ø销售分析
别墅均价3200元/平方米，套价在80万—100万；公寓2000元/平米。
项目基本售完，要求一次性付款，综合产品设计和社区环境而言，楼盘品质一般，销售不温不火，其中滞销的原因主要产品设计不合理。
项目规模较小（占地37.8亩），难以营造别墅的景观环境。
产品同质化，景观及产品设计创意较差。
定价相对偏高，很难吸引客户群体。
作为早期市场开发产品，项目作为第二居所的定位没有问题，但在项目规划和产品设计上与客户群体出现偏差，造成项目销售滞阻。
4、西部山前板块
项目一：
奥克兰风情小镇
Ø项目概述
奥克兰风情小镇位于西部山前生态区，鹿泉市大李庄村南，是由河北龙城房地产开发有限公司开发，占地667000平方米，总建227447平方米容积率0.81，绿化率41%。
其中商业配套是4000平米。
Ø规划设计
项目规划依山势而建，山前旅游路将项目自然分割成南北两区，南区的别墅建筑形式分为联排、四围和双拼3种，单户地上面积在200平米到450平米之间；北区为叠拼别墅，单户地上192-340之间。
共计253套四围、联排、双拼和460套叠拼；景观上于半山处打造160米
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