深圳商业.docx

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深圳商业

上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。

其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。

家乐福进驻初步形成辐射力

到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。

而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。

滨海大道通车重组商业格局

1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。

随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。

整体性连续性在进一步增强

2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。

到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。

尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。

问题

目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。

百货超市过多饮食休闲不足

南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。

曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商场冷冷清清，经营平淡，当年曾经红极一时的××世界，改成“××××母婴商场”后依然是境况不佳，过去较为知名的××百货城，目前只有一楼尚存少许人气，二楼以上光顾者少之又少，以致商家不得不在一楼商场外搭建临时铺面用来弥补经营欠缺。

而旁边的××手机超市似乎情形更加尴尬，过去二楼以上是做服装的，现在已经全部歇业。

类似现象在后海商圈同样存在，较为典型的是租用热电集团宿舍楼经营的××名店，由于隔几家就有一些同类经营项目，加之商家规划不合理，临街面不开敞，海雅和友谊店将客源隔断，已面临经营危机，正在着手转型。

有人说赫赫有名的××名店是祸不单行，其华强北店由于承租合同纠纷刚刚关门，现在南山店又现危机，是商家不善经营，还是有其他的原因？

返租回报过高隐藏投资风险

南山商圈另一个潜在问题是，许多大型零售商场和主题商场都采取了返租型商业模式，常兴天虹商场、保利友谊商场、金晖商城、曼哈购物广场、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。

其中，除了天虹为6年返租期，其它商场都为10年期，返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。

就以××广场为例，目前生意已经十分萧条，商家如何能兑现如此离谱的回报，即便勉强支撑，又能撑多久呢？

南山保利友谊商城返租率只有7%，而且生意做得不错，即便如此，据内部人士透露，发展商每年还得拿出两个百分点补贴商家返租，如此境况之下，××广场能撑下去吗？

这是一个十分现实的问题，如果不予以警示，对于南山商业发展无疑会成为一个大隐患。

缺乏核心业态和整体聚合力

一个商圈如果没有核心业态，注定是难以做大的。

纵观东门、华强北两大商圈，东门是以小商品市场见长，而华强北则以亚洲最大的电子市场称王。

那么，南山凭什么呢？

在南山商业文化中心尚未建成之时，我们看到的只是零散的布局和混沌的业态，沃尔玛、家乐福这样的著名商家却被搁在两个不同的区域，商业整体聚合力被人为地分散了，这无疑是一种浪费。

尽管南山一些拾遗补阙的商家在分散的经营状态下尝到了甜头，但从大商圈的角度看，南山要成为深圳商业的龙头，不能仅仅将眼光放在周边的消费群体上，应该放眼全球，走向世界。

而整合优势、集聚和扩展航母商业则是当务之急。

对策

变松散链式模式为集中模式

形成核心竞争力城市商圈，尤其是朝国际化市场发展的大商圈，必须是服务业多个业种、零售业多种业态的有机组合体。

它既能满足人们购物、餐饮等日常所需，又能体现文化、娱乐、旅游、观光等多种功能要求，并在单纯的商业中融入文化、艺术、时尚等现代化元素，形成聚合力和辐射力都较强的商业集中地。

对此，深圳金成地产董事长叶元清认为，南山商圈必须尽快收拢，变松散型的链式商业模式为集中的、多个强势品牌组合、各显特色、具有核心竞争力的商业发展模式。

叶元清说，南山分散的商业网点，在已经便利周边居民生活的情况下，应该打住了，尤其是大型商场必须朝商业文化中心区域集中布点，并在政府统一规划范围内各就各位，从而形成规模化市场优势和核心竞争力，走特色经营和差异化发展的道路。

体量放大的同时形成差异化

燕兴地产营销总监马懿川认为，构筑南山国际性商圈，不仅是在规模和体量上的放大，更为关键的是要在经营上有特色，与其他商圈形成明显差异化。

如佛罗伦萨的首饰一条街、特卫普的钻石一条街，这些著名街区，依靠自身的特色很快将生意做到了全球。

乐安居董事长张庆杰认为所谓特色，并不排除其他同类产品的竞争，在某种程度上同类商家越多，市场的辐射力就越大，而特色往往体现在产品的差异性和营销模式的排他性。

张庆杰告诉记者，乐安居2002年8月落户南山，成为南山最大的家居建材市场，生意一路看好，不久后，国际建材品牌百安居也来到南山，乐安居并未因此受到影响，生意反而越做越好，去年在笋岗又开了一家连锁店，6万平方米的福田核心店最近也将开张营业。

对此，张庆杰的感悟是，人无我有，人有我强，千方百计寻找个性化经营风格将是南山商圈各商家走特色化道路的当务之急。

树立更高目标进行超前规划

应该说，南山商圈处于珠三角国际都市带的核心位置，区域内有蛇口、妈湾等重要港口和九大科技园区，又有大学城的产学研优势，当西部通道建成和珠三角城际轨道开通以后，南山的商业辐射功能将急遽提升，完全有可能形成具有滨海特色的国际化商业圈。

对此，有专家提出，南山商业发展必须建立更高远的目标，提前组合主力店和国际名牌商家入驻，同时，要分析各种业态对建筑的不同要求，在做好功能分区的基础上，超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量，地下停车场应该互为联通，并开设商业街区的地下循环走道，以形成四通八达的商业氛围。

同时商业文化中心要考虑向东西的延伸和扩展，东面对接华侨城旅游区，西边与宝安填海区相接，并要突出海滨商业风格，综合考虑海陆空立体交通优势，以形成一个四通八达、业态丰富、辐射半径大、商业容量广的国际化超级海滨商圈。

机遇

地铁引领东部人流涌入南山

今年年底地铁1号线从罗湖通至南山华侨城区域，地铁将使上海宾馆至华侨城之间的大片商业冷区沸腾起来。

首先中心区地铁商业有望启动，已由星河地产接手开发的购物公园内5万多平方米的商业面积可望10月份进入市场；由此向西，车公庙有色金属、财富、自由之光等大厦7万多平方米的商业面积也将借地铁之利成为连接西部商业的重要节点；而在建的8万平方米shoingmall———益田风情城作为第一轮地铁商业的终点物业，又是南山通向东部的门户商业，将起到吸引东部商业人流涌向南山商圈的关键性作用。

南山商圈有望借此谱写新篇章。

西部通道架起国际化桥梁

西部通道的建设是南山商圈走向国际化市场的重要桥梁，也是最佳的契机，它将结合南山境内的科技园、大学城以及深圳大学等科技文化产业的产学研优势，吸引全球的眼光，亦可以利用南山与宝安填海区的临海优势延伸商圈，连片开发，打造类似美国华盛顿以及中国香港中环一样的具有国际化气概和滨海特色的超级商业圈。

借助西部通道的利好，日前香港南海控股公司已经在东头角圈地，一个建筑面积达100万平方米的社区正在规划之中，届时这里将崛起一条国际化滨海风情商业街。

由此，南山新文化商业中心向南挺进的步伐已经迈开。

今天的观海台以东至沙河西路之间的偌大空间，将建成以旅游购物、休闲为主的国际化商业领地，并与香港的迪斯尼乐园遥相呼应，成为又一个全球性的国际化滨海乐园。

引言

南山商业能否成为深圳商业的龙头？

这么发问，似乎将南山抬到了一个至高的境地。

然而，深圳建设国际化大都市的宏伟目标，迫使人们不得不朝着这个方向去设想和追寻。

众所周知，深圳建市20多年，已经形成了东门和华强北两大主力商圈，这两大商圈因其固守旧城区的繁华、狭小的发展空间和不尽合理的规划以及陈旧的经营模式，腾飞的羽翼已被牢牢地粘住了。

随着城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式动工，南山庞大的土地储备和优越的地理位置，日益凸显其作为未来城市发展的商业领军地位。

纵观南山商圈，从策源地南头到南油蛇口，从华侨城西丽片区再到南山新商业文化中心，可谓商潮四起，激流涌动。

我们仿佛已经看到，一个泛商业圈概念的庞大区域正大汗淋漓地立在脚手架上，满怀激情地描绘深圳商业帝国宏伟而又壮丽的蓝图……

正是出于对南山商业前景的期待，在调查中，我们着意去找问题、挑毛病。

因为南山商业的发展应该放眼国际舞台，在更高的层面和更远大的目标上，奠定其坚实的基础，这将是南山商业发展的惟一选择。

    2004年02月12日  09:

06    深圳新闻网

引言

东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。

老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻骨铭心的历史印记。

一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购物天堂。

没有x门的深圳，今天会是什么模样，我们已经无从想像。

如今的东门，依然是那样的车水马龙、人流如织，然而，核心地位和商业功能正在遭遇严重退化，其历史作用岌岌可危。

于是许多深圳人不约而同地喊出“拯救东门”这样一个发自心底的呼唤，因为深圳实在不能没有东门，她是这座国际化大都市难以割舍的历史丰碑。

现状

冷暖东门两重天

1997年的东门，规模还没有今天这样庞大，基础设施也不如眼前这般完善，然而当时东门的商铺却成了各方投资客争相抢购的热点，以致东门中路九龙城广场一楼金店每平方米卖出了36万的天价。

时隔几年，东门的繁华依旧，然而，它的骨子里已经深深地折射出未老先衰岌岌可危的征兆。

三楼以上均现空置

2000年曾经显赫一时的某商城，虽然坐拥黄金地段，然而其经营景况已然今非昔比。

除了一楼仍在经营廉价服装，四楼包作本色酒吧外，二三楼已息业，既便是一楼临街的服饰铺面，其人流也是寥寥无几，一派凄凉的景象。

旁边的另一商城情景似乎更惨，大部分铺位还未租售，许多铺位出租价被压到每平方米160多元，问津者依然不多。

令人吃惊的是，除了茂业百货、太阳百货等少数商场外，几乎所有的商厦三层以上都有一定的空置率。

商业铺位的大量闲置，直接导致东门商铺出售价格整体下滑，跌幅与几年前相比达到50%之多，而商铺租金已经低于华强北商圈价格，并大有日渐下跌的趋势。

另一个显示东门整体景气度不佳的现象是，过去许多被发展商用作不动产投资不愿出售的临街铺位，现在几乎无一例外地都纷纷拿出来出售，似乎发展商对原本看好的东门商业前景失去了信心。

后续增量不断跟进

尽管东门商业已呈过度饱和的状态，但目前依然有几大项目在建或准备招商出售。

从目前商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达20多家。

近期的鹏运广场，中旅接手的莎广场，以及过去几幢烂尾楼项目正在盘活之中，可望不久将新增商业面积近10万平方米。

有关人士认为，东门未来的商业潜力已经严重透支，倘若不采取紧急措施，重新整合资源，规划未来，现有的商业面积已经无法支撑日显萧条的经营局面，更何况后来的商业新增面积。

症结

功能弱化客层走低

对于东门每况愈下的局面，业内人士将其归结为城市新商圈崛起的必然趋势。

持这种观点者认为，近几年华强北商圈、人民南商圈以及西部南山专业市场的迅速发展，已经形成了一个多中心城市商圈格局，在这一格局主导下的东门商圈，其功能逐步弱化实属正常现象。

还有一种观点认为，东门各商厦功能同质化、业态层次单一、经营档次低是问题的主要症结。

事实上，就东门商业现状来看，客流量多的无非是一些临街铺面，而这些铺面均以服装经营为主，且绝大多数是廉价服饰。

为了迎合东门消费者的求廉意识，除太阳百货、茂业、天虹等知名商场外，其余商场均经营档次较低的商品，这越发造成东门客层逐渐走低，形成了东门独具特色的“恶性循环”机理。

失却历史失却传统

我们认为，上述观点虽然点出了东门的一些病态，但那仍是浅层的或者说是表面的东西，东门问题的实质究竟是什么？

东门的实质在于它正走在逐步失却历史、失却传统的商业路途上，这是导致东门商业功能日渐弱化、核心地位岌岌可危的根本所在。

以上海为例，上海也是一个多中心的商业城市，无论是名扬海内外的南京路商业街，还是后来的淮海路、陆家嘴等多个新生商圈，最终还是无法取代城隍庙的历史地位，城隍庙的商业依然火爆，且规模越做越大，原因何在？

就在于城隍庙延续了上海的传统文脉，成为这个国际大都市无法舍弃的历史情结。

东门作为深圳的象征，历史上曾经是省港大罢工的基地，过去东门搭台演大戏，宝安、惠州等地的居民都跑来赶集看戏，客家、潮州、南粤文化曾经在这里有过深深的融合。

遗憾的是，今天我们已经很难找到这种文化印记，这里没有博物馆，连可以坐下来的茶馆、凉亭以及小吃一条街都难以寻觅。

记得前些时候，太阳百货旁边曾经有过一些食肆、洗脚店等特色店铺，但时间不长就被取缔了。

试想，仅靠服装、鞋帽能够做大东门吗？

没有文化、遗失历史的东门注定要衰下去么？

出路

打造岭南文化特色新东门

拯救东门，必须彻底扭转各商厦功能同质化趋势。

调查中我们发现，东门商圈仍然是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有的商业经营类别。

问题是业种比例严重失衡，服装所占份额竟超出所有品种的总和，这致使其他经营品种不得不在服装的夹缝中艰难生存。

而以偌大和单一的服装阵容，要想做大东门，显然是不切实际的。

因此东门的出路，在于打造体现传统文化和潮流商业文化相结合的、多元化“一站式”的购物、美食、休闲新型商业地带。

据此，泰宁地产执行董事林晓华认为，未来东门规划要结合旅游概念来做，彻底打破以服装打天下的单一格局。

林晓华说，做旅游就是做文化，东门最具条件，要整合岭南最优秀、最具知名度的“百年老店”进入东门，充分挖掘其传统文化特色和商业品牌价值，着力打造具有岭南文化特色的新东门。

东门中路改造成步行街

拯救东门，交通是重中之重。

商业地产研究人士薛浩认为，任何一个作为大都市名片的商业街区，必然是以规则有序的步行道路网支撑。

而深圳东门虽然已经形成十二条步行街区，然而其总量依然无法支撑庞大的过往客流，特别是主街道东门中路机动车辆拥挤堵塞的混乱状况，已经成为制约东门发展的主要瓶颈。

为此，薛浩建议，必须尽快将东门中路改造成步行街，或者架设与道路平行的空中连廊解决该路道与商场的交通联系。

同时，各商厦之间，亦可互相扩通，增加商场群体内部的直接过往交通。

政府全力支持引导观念更新

拯救东门的另一条出路是政府的全力支持。

研究人士江舒认为，东门之于华强北，其优势不仅是有浓厚的历史底蕴，更重要的是有广阔的发展空间。

江舒说：

“东门尚有大量的可供开发面积，而且现有物业的闲置空间也比较多，政府应该因势利导，制定一些既能体现优惠政策又有导向性的措施引导投资商进入东门。

比如在休闲空间或者商业冷区设立小吃一条街，建设博物管、文化活动中心等公益设施，同时，要疏导商家改变传统的租售观念。

”江舒说：

“现在东门火的是临街商业铺面，而二楼以上空间却大量闲置，究其原因与商家强行规定经营项目有很大的关联。

”江舒认为，既然这种强制性规定没有产生好的效果，就应该尽快改变。

要允许经营者把握实际需要适时改变经营功能，倘若仍然维持现状；一旦发展商自己维持不下去，经营者的利益就会无法保证，到头来损害最大的必然是小业主和品牌发展商。

误区

过于迷信地铁效应

其实东门许多商家早就勉为其难了。

一些摊主告诉笔者，他们之所以一直挺住在经营，而且是在严重亏损的局面下经营，都是期待着地铁这一利好的到来。

东门很多商场和摊主对地铁似乎寄予了很大的希望，以至于有分析人士指出，如果不是地铁激起了商家的信心，东门境况可能会更糟。

金××商城和××商场是最近地铁站口的两大商场，他们似乎对地铁带来好运的信心更足。

虽然门庭冷落，但工作人员在为我们描绘地铁前景时，那难以抑制的激情和喜色着实令人感动。

此时，但见一路之隔的太阳广场却是人头簇动，生意出奇的好。

同是一个地段，为什么有天壤之别？

看来商家在押宝地铁的同时，应该审视一下自己的规划是否存在不足，或许还存在其他的弊端。

全然将宝押在地铁上，实在是不可取的。

地铁开通之后，深圳还是那个深圳，非但原有的几大商圈一个不少，新生商圈依然还会再起，凭什么有了地铁，深圳人就会来东门消费？

没有特色，不挖掘内涵，到头来希望有多高失望就会有多大，这不是危言耸听。

最令人担扰的是，倘若地铁开通以后，效果不尽如人意，那么接踵而来的可能是更大的矛盾和混乱。

已经买了铺位并交予发展商经营、指望每年得到可观的返租金的小业主们，试想发展商若无法达到经营目标，或干脆一走了之，你们怎么办？

再或者，与发展商签订了租用合同，但实际状况却难以为继，你们又该怎么办？

市场综述

随着深港两地经贸关系的进一步加大等利好消息的影响，2003年四季度商铺市场表现活跃，无论是成交价格还是成交面积，都有不同程度的增长。

其中商服用房固定资产投资方面，2003年1—3季度商服用房投资总额为21.56亿元，较2003年上半年增长了8.3亿元，前三个季度投资占全市房地产投资总额的7.62％，与2002年同期相比，略有下降。

商服用房建设方面，2003年1—3季度商服用房施工面积为283.82万平方米，占全市2003年前三个季度施工总面积的10.99％，较2002年同期的230.06万平方米，增长速度为23.37％，比上半年增加了47.2万平方米；商服用房竣工面积为55.36万平方米，占全市2003年上半年施工总面积的9.93％，较2002年同期的51.86万平方米，增长速度为6.75％，比上半年增加了14.96万平方米。

新增商服用房物业供应，从2003年前三个季度房地产数据来看，商业用房的施工面积和竣工面积相比2003年上半年的情况正好相反，施工面积增加，竣工面积减少，说明市场环境被发展商看好。

2003年前三个季度批准预售商服用房项目共5个，总规模为8.38万平方米。

前三个季度商服用房取得预售许可证的项目主要集中龙岗区，有3个项目，面积为4.63万平方米，主要是龙岗区的供应集中在龙岗中心区辐射区域，因为龙岗中心区已全面启动，吸引了众多的开发商和投资者的目光，罗湖区和南山区各有一个项目，与2002年同期相比，略有下降，下降幅度为1.4％，取得预售许可证项目减少4个。

新增商服用房物业需求方面，2003年前三个季度，商服用房销售面积为30.39万平方米，占全市销售总面积的5.02％，与2002年相比，销售面积增加了7.06万平方米，增加幅度为30.26％。

2003年1—3季度共销售了6310个单位，成交总金额为37.63亿元，其中第三季度销售13.78亿元，占前三个季度销售总金额的36.62％，从成交均价来看，第三季度的成交均价为12383.6元／平方米，与上半年成交均价基本持平，每平方米下降了55.4元。

2003年前三个季度，商服用房呈现出了供销两旺的局面，市场交易相当活跃，无论是供应量还是销售量都有一定幅度的增长。

出现这种现象，主要是因为随着现代高尚社区组团的崛起，社区商业必然性的面临重大变革，由混乱到整体规划，由小杂货店到品牌连锁，由单一服务到集购物、休闲、服务等诸多功能于一身，社区商业正成为一个“社区大会所”，成为社区文化的载体。

值得注意的是从2003年第三季度房地产数据来看，商业用房的施工面积和竣工面积相比与2003年上半年的情况正好相反，施工面积增加，竣工面积减少，这说明市场环境被发展商看好，但市场的压力也在加大，主要原因是楼花销售主要是新商用物业，其商业环境和商业气氛还需要一定时间的凝聚和糅合，才能较好地体现其市场价值。

从四季度月榜及周榜的综合分析看出，关内由于土地资源有限，热点只有常兴广场，而关外的新龙岗商业中心、五洲风情Mall等一些大手笔的项目已表现出良好的销售业绩，这是由于关外卫星城住宅市场发展迅猛，为商铺投资带来了众多商机，商用物业亦水涨船高。

大推盘量的龙岗新城及零售巨鳄纷纷抢滩的宝安区西乡，成了卫星城商铺热潮中的两大焦点。

各区商业市场分析

（一）福田区

1、商业市场现状华强北商业升级，引领深圳商业。

今年华强北商业竞争可谓到了白热化的程度，国美、苏宁、崇德电器相继开业，茂业百货强势入驻华强北核心地段等资料无不表明，华强北商业发展前景依然诱人，各大商家齐发力对阵华强北商圈。

市政府也通过了对华强北商业规划的蓝图，解决华强北商业设施交通困难的问题。

2、商业特征社区商业日渐成熟，几成市场主力。

从入市的项目来看，社区商业及裙楼部分占据了在售商业设施的绝大部分，而大体量的商业建筑并未出现。

作为一个成熟的社区，商业设施的逐渐成熟也在情理之中，各社区商业物业的销售也表现出了一定的优越性。

CEPA凸现利好，口岸物业升值潜力无限。

2003年6月29日中央政府与香港正式签订了《内地与香港建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA），有利促进了香港与深圳的经济发展。

香港经济开始复苏，口岸物业利用其得天独厚的优势，迎来了地产外销的又一个高峰。

3、商业物业统计

福田市场供应量：

2003年新增供应量减少，主要消化2002年存量商业物业，新入市商业物业面积（2003年取得预售许可证）比较少。

市场均价：

福田商业物业销售均价维持在17000元／平方米左右，价格波动不大。

销售量：

2003年主要消化去年存量商业物业，前三个季度深圳市商业整体消化量为25万平方米，福田占有24％的比例，即6万多平方米。

（二）罗湖区

1、市场状况

罗湖是深圳商业的“根”，商业网点的密集程度在华南地区绝无仅有，仅次于上海的南京路步行街区，历经20年的发展，其商铺价格由当初的每平方米几万元上升到现在的每平方米十几万元，东门旺铺甚至创下每平方米40万元的天价，基本上已进入饱和成熟期。

2003年罗湖的商业总体来看保持了平稳有进的发展态势，尽管初期遭受了“非典”影响，但以粤华汽贸中心为代表的为数不多的商业依然位居深圳同期销售前列，下半年，伴随着整体客观环境的好转，加上CEPA的签署，口岸经济进一步搞活，口岸商圈价值得到提升，商业市场氛围十分活跃，形成了以东门传统商圈、人民南路商圈、口岸商圈三大商圈聚集地，商圈覆盖整个罗湖并辐射到深圳其他区域。

2、发展新规划

罗湖由于发展空间有限，目前受到了福田等其他区域商业崛起的挑战，2003年罗湖区政府针对目前深圳商业发展现状，对罗湖未来发展进行了重新定位和创新，经过精心研究，区政府推出“罗湖区未来五年商业发展规划设想”，计划用5年时间重点发展东门商业步行街区、人民南商业文化中心区、笋岗物流园区等三大商业片区，立志让罗湖成为深圳商业客流资源最丰富、商业区域优势最突出、商业基础设施最齐全、商业服务功能最完善的区域。

24小时通关及CEPA的签署，为