东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案.docx
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东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案
东莞高尔夫国际度假山庄
产权式酒店公寓方案分析
深圳市天王星房地产经纪
二○○二年七月三十日
第一部份：
产权式酒店公寓市场资讯
1.产权式酒店公寓历史背景
2.
美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店公寓，英文全称是"TIMESHARE"（泰慕赛尔），即"时空共享"。
它存在的一起特点就是都处于景色优美的旅行城市和地域，那个地址的酒店的出租率超级高，一样年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等闻名的旅行度假胜地，其酒店年出租率一样都在60%以上。
是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的大体原那么，是房地产业和旅行酒店的有效结合。
3.产权式酒店公寓的类型
4.
（1）时权酒店
（2）
即“TimeshareHotel”，是由瑞士亚历山大·耐第一提出的，是产权式酒店的发端。
由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一按时期内利用酒店住宿或娱乐设施的权利，该利用权利能够转售、转让或互换，方式灵活。
（3）退休住宅型
（4）
这是一种先投资再利用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。
投资者在退休之前购楼，每一年能够和家人去度假利用一段时刻，其余时刻交酒店治理公司经营治理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。
这种类型的酒店在美国比较多见。
（5）有限自用的投资型酒店公寓
（6）
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一样不在酒店居住，而是将客房委托酒店治理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店治理公司赠送的一按期限免费入住权。
这种酒店一样位于闻名旅行城市和地域，如夏威夷，拥有充沛的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。
业主一样只要投入金额不多的首期，就可再也不投入，大约10-15年后取得产权。
以后，投资者能够将单间产权公寓按市场价钱卖给治理公司、自行上市卖房，或自己利用。
经营有方的酒店通常能够取得较可观的增值回报。
5.产权式酒店公寓的进展
6.
自70年代旅行业引入“泰慕赛尔“经营理念以来，产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已活着界旅行城市和地域迅速地进展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每一年在确信的时刻由自己利用15天至20天，其他时刻那么将房产交治理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一样在必然年限交完银行按揭款即取得房产权。
90年代初，全世界产权式酒店销售收入达40亿美元。
到2004年，全世界产权酒店销售将达300亿美元。
所有信息说明，“泰慕赛尔”将成为旅行经营的一种重要的经营创新模式，同时成为发达国家最受中产家庭青睐的旅行投资工具。
7.产权式酒店公寓在中国的进展现状
8.
海南早在九十年代就显现了产权式酒店的萌芽，只是在那时，海南做为旅行度假地的条件尚未成熟，而国内的旅行度假气候没有形成，并无形成真正的产权式度假酒店。
与此同时，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。
此刻海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的进展方向，已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。
另外，海南已具有进行分时度假的条件。
在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。
香港雅兰集团委托深圳粤海酒店治理负责日常经营治理，使酒店所有权与经营权分离，有助于实行专业化酒店治理。
2001年3月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地进行推行，两地投资人士接触到产权式酒店--一种全新的物业投资方式。
继深圳、海南成功开发出产权式酒店以后，北京也拥有了同类型酒店-——个位于夏都延庆的金色假日酒店式公寓。
北京金色假日酒店，一样委托深圳粤海酒店治理负责日常经营治理。
该酒店周边有6大景区、26个景点。
如：
八达岭长城、康西草原、龙庆峡、野鸭湖……夏委气温比市区低5-12摄氏度；那个地址还被誉为“天“自然大氧吧”，是北京唯一的国家生态示范区。
另外，本地政府也正在原有冰灯节的基础上开发新的旅行资源，国内最大的滑雪场将在那个地址落户。
而该产权式酒店也成为该地域今年的重点建设工程项目。
产权式酒店在中国的大城市纷纷落户并受到市场欢迎，标志着这一新生事物已经度过导入期，进入成长期
9.产权式酒店公寓在中国进展的必然性
10.
产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的大体原那么，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储于一体，既是效劳又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅行业的有效结合。
目前有相当一部份人处于亚健康状态，拥有产权式酒店的部份消费阶级也已经显现，这种对中国来讲尚属全新的酒店经营模式的显现是合理的。
事实上，酒店治理公司的客房销售进程，也是对市场需求的一种引导及深刻挖掘进程。
业内人士分析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻觅新冲破提供了一种新的思路。
不管对进展商仍是投资者，都演绎出了丰硕的商机。
是市场走向深度开发、客户细化的一个必然，也是市场成熟的必然。
11.产权式酒店公寓带来的利益
12.
（1）产权式酒店给置业者带来的益处
（2）
它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机缘的显现。
投资者购买的物业单位小（一套屋子的面积相当于饭馆的标准间30-50平方米），占用资金少，易出租（旅行旺地），好治理（由物管公司去费心），而租金却比相同位置的公寓高三分之一左右，十分划算。
专家评点以为：
从家庭理财角度看，产权式酒店是中小投资者追求家庭财产增值的一种好的方式。
（3）投资者如何取得利润
（4）
⏹第一种：
业主与酒店治理公司签定《委托租赁合同》，每一年能够免费入住30天，取得酒店经营的利润回报。
⏹
⏹第二种：
业主与酒店治理公司签定《租赁合同》，取得月供款的1．1倍的固定回报，每一年也能够免费入住30天。
⏹
⏹第三种：
业主能够随时入住，不按时地将物业交给酒店治理公司代为出租，取得出租回报。
⏹
（5）投资者取得利润的保障
（6）
⏹一是酒店本身具有庞大的商业价值。
旅行度假资源的充分利用
⏹
⏹二是专业经营公司“低门坎进入”，“规模化经营”本身蕴涵着庞大效益。
⏹
⏹三是市场的水平迅速提升，为经营提供参照
⏹
（7）对酒店治理公司而言：
（8）
由于客房是分割出售的，较传统酒店投入资金回笼更快，降低了酒店的运作本钱，有利于酒店经营的良性循环。
13.产权式酒店公寓的购买者分类
14.
青睐休闲度假型物业的购买人群中，要紧有如此几类：
（1）个体投资者。
（2）
在效区购买一套带有产权和酒店式物业治理的物业，可做自己和家人度假休闲之用，平常又能由物业治理公司帮着把屋子租出去，空置的房产不仅取得了保护，而且还能取得１０％到３０％的高额回报；
（3）
单位购买。
（4）
不仅能取得可观的回报，还能做单位进行商务接待、单位会议和员工度假之用；
（5）养老居所。
（6）
年轻时开始投资，几十年退休后能够做养老居所，并将这些年来的投资收益作为自己的养老费用。
（7）
生活享受者
（8）
这种人他们认可欧美的时尚生活方式：
尽力工作，尽情享受，紧张工作之余到山清水秀的郊区度假，他们早就了解国外的产权式酒店所带给业主的丰厚回报与高质量生活品质，既能够尊享五星级酒店效劳，自己又能够从中取得加倍丰厚的收益，同时个人身份与地位取得提升，尽显尊贵生活品质。
（9）送人
（10）
还有一类购买者将金色假日作为宝贵礼物，送给父母、爱人、小孩、朋友、伙伴。
如此的礼物带给亲人或朋友的绝非仅仅是一套房，更有长期的稳固收益。
第二部份：
市场案例资讯
1.个案资讯
2.
雅兰酒店
⏹物业名称：
雅兰酒店
⏹
⏹
物业类型：
四星级产权式酒店
⏹
⏹物业位置：
位于深圳大梅沙海边浴场
⏹
⏹物业特点：
全海景、山景度假产权式酒店
⏹
⏹物业户型：
40平方米左右的套房
⏹
⏹物业价钱：
⏹
◆售价：
山景套房价格在50万——55万之间
◆
◆海景套房价钱在70万——85万之间
◆
◆租价：
标准房：
平日480假日680
◆
高级山景房：
平日580假日780
高级海景房：
平日680假日880
奢华海景套房：
平日2680假日3280
奢华复式套房：
平日6800假日8800
加床：
平日100假日120
旭飞好光阴
⏹
物业名称：
旭飞好光阴
⏹
⏹物业类型：
休闲公寓
⏹
⏹经营特点：
推行连锁式度假公寓模式，提供覆盖全国范围的系列休闲产品和休闲效劳。
揭款期间无需自己供楼，委托期满后即可收回利用权，实行灵活的“投资者退出机制”
⏹
金色假日
⏹
物业名称：
金色假日
⏹
⏹物业位置：
北京，座落八达岭国际旅行会议度假区
⏹
⏹物业概况：
占地万，建面3万平米，共有416套屋子
⏹
⏹投资方式：
付三成首期10万，有三种获利方式：
⏹
◆第一种：
业主与酒店治理公司签定《委托租赁合同》，每一年能够免费入住30天，取得酒店经营的利润回报。
◆
◆第二种：
业主与酒店治理公司签定《租赁合同》，取得月供款的倍的固定回报，每一年也能够免费入住30天。
◆
◆第三种：
休闲型：
业主能够随时入住，不按时地将物业交给酒店治理公司代为出租，取得出租回报。
◆
金海滩酒店
⏹物业名称：
金海滩酒店
⏹
⏹物业类型：
度假型酒店
⏹
⏹物业位置：
位于深圳溪涌
⏹
⏹物业户型：
别墅型酒店住宅
⏹
⏹物业价钱：
标准房680元
⏹
⏹
经营方式：
推行会员制及非会员制两种。
⏹
3.结论：
4.
产权式酒店公寓，随着经济的进展已慢慢在我国推行，并取得普遍的认可，它的“分时度假＋房产投资”的双重功能，是消费与投资共享的一种全新的模式，是商业用房市场进展到一按时期的必然产物。
在市场方面，全国每一年长假达到三次，总共20多天，再加上周末和即将出台的带薪休假制，人们一年当中休息日达到120多天。
假日经济为郊区置业乃至异地置业提供了时刻基础，度假型项目愈来愈受到人们的青睐。
可是全国这种度假型项目屈指可数，能够说，度假型项目客户群远远没有达到饱和。
雅兰酒店、旭飞好光阴、金色假日取得了较好的成效，其成功在于：
⏹具有良好的景观和旅行优势
⏹
⏹物业本身具有升值空间
⏹
⏹推出机会把握的适当
⏹
⏹优惠方法的明显
⏹
相对而言，尽管金海滩酒店的景观优势极佳，但它的经营却不怎么理想，分析缘故如下：
⏹位置偏远，较少为人所知
⏹
⏹区位为半山，与酒店形象相差较大，客户不知情。
⏹
⏹山下酒店方便、价钱低，有很强的竞争力，价钱上无优势
⏹
由以上的分析能够看出，产权式度假酒店有必然的市场潜力，，且其存在与获利的基础是稳固的客源，该区域升值潜力大的前提下，才能使进展商与投资者共赢。
第三部份：
本项目的产权酒店公寓方案
1.本项目相关条件
2.
本项目建于塘厦镇的大屏嶂丛林公园内，地块位于通往公园里面的唯一通道上。
大屏嶂丛林公园将建成国家省级公园，依山傍水，三面环山，公园的环形山脉和中高丘陵，仿佛一天然屏障，主峰海拔约为348.3米，登山通道今年年末完工后，就可体验登山的畅快；鸟鸣亭、长相依亭、翼然亭、半山亭等顺势而建，临风观景，明年年末就可实现。
百果园内，荔枝、龙眼、柑桔、沙田柚、弥猴桃、芒果等十多种久负盛名的岭南佳果，四季飘香，能够体验亲自采摘成功果实的愉悦。
项目与观澜高尔夫短距离相望，观澜高尔夫是亚洲第一，世界排名第四的高尔夫球场。
目前，在本项目西面，浪琴屿花园后面将建成有5个18球洞标准场地的东莞观澜高尔夫球场，并建一座五星级会所，明年8月完工后同观澜高尔夫一路将成为世界排名第一的高尔夫球场。
本项目北边，仿古建筑观赏区，将投资5个亿建成大型仿古建筑群，宏扬民族文化，令人们进一步了解中国的历史。
项目将于两年内完工。
大屏嶂丛林公园现有资源和与本项目同期开发完成的资源将确信“东莞高尔夫国际度假山庄”升值前景和稳固的投资回报。
在高尔夫会籍及价钱确信后，咱们将提供以观澜高尔夫项目为参照的投资回报分析。
3.本项目产权式酒店公寓
4.
产权式酒店因投资人和经营者的二元化，酒店在治理模式上将加倍标准化。
酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务治理进行监督。
酒店董事会和监事会成员，由酒店治理公司治理层和业主委员会代表组成，一起监督酒店的经营与治理，保障投资者的利益，还委托有关机构对酒店的财务进行审计，保证酒店治理公司财务治理和利润分派的透明性和公证性
产权式酒店公寓，标志着休闲与度假投资可同时兼而顾之的一种全新机构机缘的显现,是房地产业与旅行酒店的有效结合，项目开发商将酒店的每一间客房（包精装修）分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店治理公司统一出租经营获取年度利润分红，同时取得治理公司赠送的一按期限免费入住权。
5.本项目实施策略
6.
产权式酒店公寓，关于业主，买房先人一步看中的是物业的升值潜力；关于酒店来讲：
投资有稳固回报。
产权式酒店是商业用房市场进展到一按时期的必然产物，作为一种全新的产权投资模式开发与销售，产权酒店新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的大体原那么，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储，既是效劳又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅行酒店业的有效结合。
不管对进展商仍是投资者，从中演绎出了丰硕的商机。
在推行进程中，项目应传递一个可估量的信心和概念：
关于东莞高尔夫国际度假山庄酒店项目感爱好的业主，只需付三成首期款，就能够够取得高品质的度假生活、丰厚的酒店经营回报和物业升值的前景。
产权式酒店的售出本身就意味着酒店建设资金的迅速回笼，手中握有大量现金在与一样规格的酒店竞争时的竞争力是不言而喻的，产权式酒店的确是一种专门好的投资方式，它的实质是“分时度假＋房产投资”，与单纯的房产投资相较，它增加了分时度假的魅力，而且由酒店治理者为业主提供稳固的投资回报，这是房产投资所无法比拟的优越性。
关于不到6000平方米建面的产权式酒店公寓，加上本地块的相关条件，市场的经受力应有一个乐观的估量。
7.实施方案推荐：
8.
依照本项目自身丰硕的旅行资源，及现时期经济进展状况和人们的消费观念，建议项目公寓部份采纳有限自用的投资型酒店的方式经营营造。
将酒店客房分割成40平方米一间，出售给投资者，投资者可同酒店签立必然年限的和约，将酒店委托给治理公司统一出租经营，以年关收取利润分红的形式获取利润，同时，投资者能够获取酒店赠予的一按时刻的免费自住度假的权利，投资者也能够把这种分时度假的权利转让给朋友或亲戚。
（1）项目相关资料（产权式酒店公寓部份）
（2）
项目产权式酒店公寓部份为D型连体小高层或底层住宅，带电梯，利用会所（3000平方米）作为大堂，40平方米（考虑二合一组合）为一分割单位。
这部份占总建筑面积的15%，共有137套。
（3）项目产权式酒店公寓的组成部份
（4）
⏹项目公寓每一年免费入住30天
⏹
⏹给业主税后利润的必然比率回报。
⏹
⏹对业主全免治理效劳费。
⏹
（5）利润分派（每平方米￥7000，送会籍，总价不到30万）
（6）
假设：
⏹休闲投资型：
享受100%利润分派，承担大体运行费（A方式）：
客房75套，价值2100万
⏹
⏹投资回报型：
进展商与业主按4：
6分派利润（B方式）：
客房40套，价值1120万
⏹
⏹进展商自留物业：
价值616万
⏹
⏹酒店联营物业总价值：
3836万
⏹
⏹年入住率为：
20%（观澜高尔夫酒店入住率为35%）
⏹
⏹每晚￥400（观澜高尔夫酒店折后￥500）
⏹
⏹年度酒店可分派利润：
365天*20%*400元*137套=400万
⏹
A方式：
⏹业主可分派利润=酒店可分派利润×A方式业主物业价值/酒店联营价值：
400×2100/3836=220万
⏹
⏹业主年度收益=全部A方式业主可分总利润×业主物业价值/A方式物业总价×自住系数=220×28/2100×=万
⏹
⏹实际利润：
业主年度收益-大体运行费=26800-3840=23024元
⏹
⏹月收入：
1918元
⏹
⏹三成首期，30年月供为：
1088元
⏹
B方式：
⏹业主可分派利润=60%×酒店可分派利润×B方式物业总价值/酒店联营物：
400×1120/3836×60%=70万
⏹
⏹业主年度收益=全部B方式业主可分派利润×业主物业价值/B方式物业总值×自住系数=70×28/1120×=万
⏹
⏹月收入：
1343元
⏹
⏹三成首期，30年月供为：
1088元
⏹
（7）实施前景
（8）
⏹公寓每间面积小，投入资金少，市场压力小，资金回笼快
⏹
⏹天数大体稳固，资金回报稳固
⏹
⏹免物管费，无疑为业主节省了很多开支
⏹
⏹资金回报高
⏹
由以上的分析可知，产权式酒店公寓的实施仍是有专门大的市场空间与前景，在自身硬件设施优越，客源稳固，大势良好的前提条件下，不难看出进展商与投资者的共赢局面。
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