住宅房地产评1.docx
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住宅房地产评1
住宅房地产评估
2011年11月15日
房地产估价报告
项目名称：
居民房房地产估价
委托方：
于先生
估价方：
超凡房地产估价公司
作业人员：
于超凡
估价作业日期：
2011年11月15日
估价报告编号：
…………
目录
1.致委托方函4
2.估价师声明5
3估价的假设和限制条件6
4.房地产估价结果报告7
（一）委托方:
（二）估价方:
（三）估价对象概况：
（四）估价目的:
（五）估价时点:
（六）价值定义:
（七）估价依据：
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果：
（十一）估价作业日期：
（十二）估价报告应用的有效期为一年：
（十三）估价人员签字：
5.附件
6.房地产估价技术报告（不提供委托方，供评估部门存档和有关部门查阅）10
致委托方函
于先生：
承蒙委托，超凡房地产估价公司接受您委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在黄泛区农场七分场的房产进行了现场勘查和评定估算。
现将评估结果函告如下：
一、估价对象：
七分场于玉中家庭住房,占地面积154.8平方米,其中建筑面积61.2平方米,建筑结构为砖木结构。
依据各七分场、黄泛区物业管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为于玉中，用途为住宅。
二、估价目的：
确定房地产的当前市场价格，为委托方房屋转让提供依据。
三、估价时点：
2011-11-15
四、估价结果：
河南省周口市黄泛区,在2011年11月15日的房地产价格为:
42203元
人民币（大写）:
肆万贰千贰百零叁元整
房屋建筑单价为:
353.12元/平方米
人民币（大写）:
叁百伍拾叁元一角贰分平方米
超凡房地产估价公司
2011-11-15
估价师声明
我们郑重声明：
1、估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、估价人员（于超凡）已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
5、本次评估以委托方提供的《房屋所有权证》记载的建筑面积为计算依据。
委托方对资料的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
6、本估价系我所对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员在估价专业知识和业务能力范围内独立撰写并力求真实、准确，未邀请其他专家提供专业帮助。
7、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。
未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。
8、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。
9、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。
注册房地产估价师：
于超凡
2011-11-15
估价的假设和限制条件
1、本报告基于公开市场假设，即：
（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；
（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；
（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。
2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。
3.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的，也不得公布于任何公开媒体。
4.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。
委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。
如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
5.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。
6、本次评估结论为估价时点的抵押价值。
估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
7、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
超凡房地产估价公司
2011年11月15日
估价结果报告
1、委托估价方
委托人：
于先生
负责人：
（略）
委托方地址：
（略）
联系人：
（略）
联系电话：
（略）
法定代表人：
（略）
委托方地址：
（略）
2、受托估价方
受托估价机构：
超凡房地产估价公司
估价机构地址：
河南理工大学
联系人：
于超凡
联系电话：
1597874xxxx
三、估价对象
估价对象坐落于黄泛区农场七分场。
依据七分场、黄泛区管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为于玉中，用途为住宅。
估价对象——该住宅位于七分场新三路第三个胡同第一家，西边紧邻新三路，距七分场车站150米，距七分场小学350米，距七分场场部300米，距七分场机械厂1500米，距七分场小卖部150米，交通发达，购物方便，离噪音区较远，在七分场内整体位置较好。
七分场北邻清河驿，距329省道2公里，西邻皮营，距356省道5公里，距大广高速6公里。
七分场为国营黄泛区农场第七分场，隶属周口市政府直接管理，属于乡级单位，七分场拥有4500亩耕地，采用现代化集中式生产，年产值高生产产品受政府扶持，在农业单位中属于中高级单位。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方销售房屋提供依据。
五、估价时点
2011年11月15日
六、价值定义
本报告评估出的房屋销售价格为估价对象在时点的市场价格。
7、估价依据
1．有关法律、法规、政策文件和技术规程
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）国家标准《房地产估价规范》；
（4）《河南省房屋估价办法》。
2.委托方提供的资料
房屋产权所有证；黄泛区国土资源局提供的资料
3.受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。
8、估价原则
1.合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
本报告遵守这一原则。
2.最高最佳使用原则
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。
由于本次估价的目的是为房屋销售服务的，因此以保持现状为估价前提。
3.替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
本报告的估价时点为2011年11月15日
9、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：
采用基准地价修正法，结合相同地理位置的西华县农村房改办法，故首选基准地价修正法求取评估对象的房地产价格。
首先确定土地的基准类型，再根据综合因素确定修正系数，以公式Pi=P×（1＋K）×∏S计算最终地价。
10、估价结果
河南省周口市黄泛区七分场024住宅,在2011年11月15日的房地产价格为:
42203元
人民币（大写）:
肆万贰千贰百零叁元整
房屋建筑单价为:
353.12元/平方米
人民币（大写）:
叁百伍拾叁元一角贰分平方米
11、估价人员
超凡房地产公司：
于超凡
12、估价作业日期
开始于2011年11月15日星期二，完成于2011年11月15日星期二
13、估价报告应用的有效日期
本报告的有效期，自估价时点起壹年。
房地产估价技术报告
1.个别因素分析
估价对象为砖木结构房屋，条形毛石基础，24cm红砖墙体，双坡木屋架红瓦防水，天棚板条麻刀灰吊顶，内墙抹灰，普通木门、窗，有水、电配置，铺设地板、地砖。
二、区域因素分析
该住宅位于七分场新三路第三个胡同第一家，西边紧邻新三路，距七分场车站150米，距七分场小学350米，距七分场场部300米，距七分场机械厂1500米，距七分场小卖部150米，交通发达，购物方便，离噪音区较远，在七分场内整体位置较好。
七分场北邻清河驿，距329省道2公里，西邻皮营，距356省道5公里，距大广高速6公里。
七分场为国营黄泛区农场第七分场，隶属周口市政府直接管理，属于乡级单位，七分场拥有4500亩耕地，采用现代化集中式生产，年产值高生产产品受政府扶持，在农业单位中属于中高级单位。
相比相邻农村，拥有交通便利，设施齐全等优点。
三、市场背景分析
黄泛区属于典型的农业型企业单位，企业效益良好，四周农村的人都愿意来黄泛区发展，七分场单位现有宅基地已全部建房，故购房紧张，场内房地产价格有升值空间。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。
五、估价方法
采用成本法、市场比较法计算。
计算公式：
估价对象估价总额＝土地成本+房屋现值
土地成本采用黄泛区拆迁办下达的〈关于各分场统一拆迁现行办法〉的规定计算。
房屋价值以拆迁办公布房屋评估市场指导价为基准，采用市场比较法、成本法对估价对象进行区位、房屋状况综合修正后确定房屋的价格，然后评估附属物价格和装修、装饰的价格，几项加总后即为货币补偿的金额。
六、测算过程
一.土地成本
根据〈关于各分场统一拆迁现行办法〉中规定，各分场内2000年以前划拨的宅基地，每平方米220元。
土地价值由政府统一规定，无法修正。
土地成本＝220/平方米
二、房屋市场指导价的确定：
1、房屋结构以产权证标明的为准；对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准；协商不成的，以委托方确定的结构为准。
2、房屋用途为住宅用房。
3、房屋建筑面积以产权证明为实际面积。
4、房屋市场指导价
根据相关规定：
标准砖木结构平房为590元/m2。
指导价公布日期为2010年3月,材料价格上涨辐度为5%.
现时段标准砖木结构平房市场价为620元/平方米
对估价对象与典型建筑技术特征对比:
技术特征
典型建筑
估价对象
建筑结构
砖木结构,24CM砖墙
砖木结构,24CM砖墙
建筑外形
长方形
长方形
层高
3.3米
3.3米
装修
外墙水刷石局部墙面砖`内墙及天棚混合砂浆`铝合金推拉窗`木门卷闸门`水泥
外墙水泥沙浆`内墙及天棚混合砂浆`木门窗`水泥地
附属设备
水电卫
水电
采光`通风
良好
良好
将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：
技术特征
典型建筑
估价对象
建筑结构
100
100
建筑外形
100
100
层高
100
100
装修
103
100
附属设备
105
100
采光`通风
100
100
经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：
620×100/100×100/100×100/100×100/103×100/105×100/100=578.89元/平方米
综合造价为61.2×578.89=35428.57元
5.成新率计算
（1）使用年限法
房屋建成于1995年,按一般砖木结构房屋使用年限40年,残值率为5%.按平均年限法计算:
成新率=1-16/40=60%
（2）打分法
评估人员实地勘察，房层基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：
项目
标准分
评定
评分
合计
完损等级
结构
部分
基础
16-20
有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定
18
60
基
本
尚
好
承重构件
16-20
有轻微变形、细小裂缝
18
非承重构件
10-20
稍有裂缝、破损
10
屋面
13-16
无渗漏
15
楼地面
10-12
稍有磨损、裂缝
10
装修
部分
门窗
16-20
基本灵活、少量变形
18
62
外粉
13-16
稍有裂缝、风化
14
内粉
13-16
稍有裂缝、风化
13
顶棚
13-16
无明显变形、稍有裂缝
13
细木装修
10-12
稍有破损
10
设备
部分
水卫
25-32
基本尚可
25
61
电照
16-20
线路、照明装置基本尚好、无漏电
18
其他
22-28
基本正常使用
22
好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
=60×60%+62×20%+61×20%=61.52%
（3）成新率的确定
成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝60％×0.3＋61.52％×0.7＝61％（取整）
6.评估值计算为:
35428.57×61%+93.6×220=21611.43+20592=42203.43元
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