太原市郝庄旧城改造项目可行性研究报告新大陆房地产.docx
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太原市郝庄旧城改造项目可行性研究报告新大陆房地产
太原市郝庄旧城改造项目
可行性研究报告
二OO六年
附录
一、附表
附表1总投资估算表
附表2建筑物投资估算表
附表3公用工程投资估算表
附表4营业收入、营业税金及附加估算表（按基期价格计算）
附表5总成本费用估算表
附表6损益表（按基期价格计算）
附表7借款还本付息计算表（按基期价格计算）
附表8现金流量表
附表9投资使用计划与资金筹措表
附表10主要财务指标对总投资变化的敏感性分析
附表11主要财务指标对销售收入变化的敏感性分析
附表12主要财务指标对经营成本变化的敏感性分析
二、附图
附图1地理位置示意图
第一章总论
第一节项目名称及建设单位概况
一、项目名称：
太原市郝庄旧城改造项目
二、建设单位：
山西新大陆房地产开发有限公司
三、项目负责人：
乔文元
四、建设单位概况
单位名称：
山西新大陆房地产开发有限公司
法人代表：
乔文元
注册资金：
2000万元
地址：
太原市漪汾街79号
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发、销售，物业管理业务，批发、零售建材、装潢材料，室内外装饰装潢。
开发业绩：
山西新大陆房地产开发有限公司成立于1999年8月13日。
资质等级为贰级。
该公司成立5年来，不断开拓进取，已建成了在太原市颇具影响力的著名的“望景花园”，第二个项目“新大陆综合商城”预计2006年底全部完工并投入使用。
经过几年的努力，该公司已发展成为太原市一家具有较强实力、较好信誉、较高知名度和有一定物业管理水平的房地产开发公司。
法定代表人乔文元，现年54岁，大学毕业，高级工程师，1995年开始自筹资金从事建筑业和房地产业的开发，先后参与了北京晋源楼宾馆、太原市金昌盛娱乐城、山西新大陆酒店、太原市毛公甲鱼俯的开发建设，具有较强的经营管理能力，有开拓精神，注重新技术的应用，注重人才的培养。
该公司现有职工70余名，其中：
高级工程师10名，中级工程师12名。
大专以上学历达80%以上。
该单位从项目立项、规划设计、工程施工招标、施工组织管理、现场施工管理等都有一批专业人员精心策划组织，凭借其精湛的专业技术和丰富的实践管理经验，每一步都作到精益求精，取得了良好的社会效益和经济效益，探索出一条具有企业自身特色的道路，并以其质量高、工期快受到政府有关部门的肯定与赞扬。
第二节项目概况
项目名称：
太原市郝庄旧城改造项目
建设地址：
北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。
规划总用地面积125658.6m2，其中：
净用地105988.16m2，规划道路用地19670.44m2。
总建筑面积：
316255.0m2
其中：
1回迁住宅区面积80485.0m2
2商品住宅135770.0m2
3商业用房面积68000.0m2
4商务写字楼等32000.0m2
项目总投资：
75067万元。
建设总工期：
叁年。
郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区.规划范围为北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。
总规划用地面积125658.6m2,配套设施已达到三通一平.该区域距朝阳街仅130米,是我市近年来发展较迅速的区域,朝阳街的日渐繁荣,带动了周边区域的发展,朝阳以批发服装为主,已形成了极具规模的大型服装批发市场,它不但是太原市最早、最大的服装批发市场,也是华北最早、最大的服装批发市场,有华北服装城、精品服装城、御都服装城、太原服装城、圣亚服装城、东方红服装城等批发商场。
附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学、郝庄中学、朝阳街小学、太铁二小、太铁中学、华北广播电视学校、山姆士超市、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、交通银行、综合菜市场等设施。
该区交通较便利，门口有19路、802路、825路、814路、826路、836路、843路、820路、829路等多路公交车通过，距站点约150米。
距火车站约1.5公里，距长途汽车站约2公里。
是具商业、住宅为一体的较理想的地段。
该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的市场前景。
相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为太原市一颗耀眼的明珠。
第三节可行性研究报告的范围和依据
一、可行性研究的范围
郝庄旧城改造项目拟建的有：
住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供热等配套公用工程的建设开发及出售。
二、研究要点
·项目建设的必要性分析
·市场分析及预测
·项目选址概况
·工程设计方案
·公用工程方案
·总投资估算及资金筹措
·经济效益评价
三、可行性研究的依据
1、中华人民共和国和太原市现行的有关法律、法规。
2、山西新大陆房地产开发有限公司委托书。
3、国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
4、《山西省建设工程投资估算指标》
5、《山西省建设工程其他费用暂行标准》山西省计划委员会、山西省建设厅（1995）
6、《山西省建设工程概算指标》山西省建设厅（1995）
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）国家计划委员会
8、太原市城市规划
第四节研究结论
由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。
项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境、硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。
因此预期销售前景良好。
项目的投资利润率6.64%，投资利税率7.69%，所得税后财务内部收益率7.87%。
所得税后投资回收期8.58年。
贷款偿还期10.5年。
财务测算指标均为良好。
项目完成后，可实现年平均利润4986.11万元。
可实现年平均税金1645.42万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。
经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。
第五节项目主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
估算值
备注
一
技术指标
1
总用地
㎡㎡
125658.60
其中
净用地
㎡㎡
105988.16
规划道路用地
㎡㎡
19670.44
城市干道
2
总建筑面积
㎡㎡
316255.00
3
建筑密度
%
25.30
4
容积率
2.52
5
绿地率
%
23.87
二
财务指标
1
项目总投资
万元
75067.00
其中
企业自筹
万元
30067.00
银行贷款
万元
45000.00
2
营业收入
万元
13933.82
平均/年
3
营业税金及附加
万元
783.78
平均
4
总成本
万元
8163.93
平均
5
利润总额
万元
4986.11
平均
6
所得税
万元
1645.42
平均
7
净利润
万元
3340.69
平均
8
投资利润率
%
6.64
9
投资利税率
%
7.69
10
累计净现金流量
万元
34238.62
（税后）
11
财务内部收益率
%
7.87
（税后）
12
投资回收期
年
8.58
含建设期
13
贷款偿还期
年
10.50
含建设期
第二章 项目建设的背景和必要性分析
第一节项目提出的背景
太原市是山西省的省会城市，是全省政治、经济、文化发展的中心。
近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。
随着太原市一桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变太原市的城市面貌。
经过市委、市政府研究决定，在太原市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。
为此，太原市政府于1997年颁发了〈〈关于旧城区危旧房改造的实施意见〉〉（并政发（1997）104号），鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。
为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于1998年颁发了〈〈太原市危旧房改造实施细则〉〉，（并政发（1998）88号），以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。
第二节项目建设的必要性分析
一、太原市住房现状的需要
太原是山西省省会，是全省政治、经济、文化发展的中心，现有人口306万，其中市区人口200万。
随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建设有了较快的发展。
但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济“先生产后生活”的观念的影响及“低租金、国家包、福利制”旧住房体制的约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。
目前，市直管公房约160万m2，其中楼房为57万m2，占总面积的35.6%，其余为平房。
根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中40万m2的危旧房，占公房总数的25%，一些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。
二、改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要
本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。
三、居民居住环境的需要
现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。
第三章 市场分析
第一节本章研究方法概述
关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法、重置成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样一个市场尚不规范的环境中，与现实情况差距较大。
实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用“市场比较法”来评估房地产项目的可行性和价格。
“市场比较法”以经济学理论中“效用均等的物品之间产生相同的价格”的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在不断的选择与比较中做出购买决策。
市场比较法以近期市场上实际的交易价格为估价基准，只要有类似的一定数量的房地产的合适交易实例即可。
它在实际交易中是一种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方法。
在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之，即如果有一定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应该是可行的、成功的。
运用“市场比较法”的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰当。
影响商业用房价格的主要因素有繁华程度、交通状况、质量、景对、临街状态、服务半径等。
在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。
当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。
本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。
第二节宏观经济形势分析
一、宏观经济形势有利于房地产市场
中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快。
随着中国西部大开发战略的实施和中国加入WTO，对西部的政策扶持力度和投资力度将会不断的加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部的交汇地带，又有着丰富的资源、劳动力和巨大的市场，必然会引起人们的极大关注，从而成为有远见商家抢占的一个重点目标。
房地产业作为对宏观经济形势最为敏感的行业，必然会做出积极的反应而不断升温。
二、中国一系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展
（一）中国人民银行已公布的七次降息，将直接刺激消费、扩大内需。
（二）国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关的各行各业的发展，如汽车业、房地产业等等。
（三）国家各大商业银行从99的年起推出长达20年，比例高达70%以上的个人购房按揭贷款政策，极大地化解了一次性投入资金过大而给商品房销售带来的困难，大大减轻了购房者的付款压力，从而有更多的人可以问津商品住宅。
（四）中国的住房制度改革的不断深化，居民住房的市场化、商品化已经成功推行。
这为商品房和建设与经营提供了巨大的市场空间。
财税部门对开发商处置积压房的减免和个人自有或自用住房买卖的税收优惠等等政策措施。
这为商品房的建设与经营提供了巨大的市场空间。
上述一系列政策与措施，都对房地产市场的恢复和发展起到实实在在的利好作用。
从1998年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。
住房制度改革及其它一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长。
住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房的潜在需求很大而有效需求很小这一矛盾的重大契机。
据估计，今后几年，我国房地产市场每年的有效需求资金将达到4000亿元左右，有效需求面积达2亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大一倍以上。
因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地产业以后能在效益、规模等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断发展的时期。
第三节太原市房地产业发展现况分析
一、太原市房地产业发展现况分析
太原市是一座具有2500年悠久历史的古城，是山西省省会，是全国重要的能源重化工基地，太原现辖六区三县一市，全市现有人口306万人，其中市区人员约200万人。
是全国22个特大城市之一。
随着城镇住房制度改革的深入发展，太原市的住宅与房地产业也了有突飞猛进的发展，房地产业开发规模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活跃，对经济的推动作用日显增强。
1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，太原市地住宅与房地产业进入了一个快速发展的新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策的贯彻落实，使太原市的住房制度改革取得了突破性的进展，住宅建设规模和速度进一步加快，房地产运行环境发生了深刻地变化。
首先全面停止了住房实物分配，新建住房实行只售不租的政策；紧接着实行了住房分配货币化改革，停止了旧的住房分配制度；2000年4月，太原市政府颁布了《太原市住房分配货币化实施方案实施细则》和《太原市住房分配货币化相关配套改革实施办法》，住房分配货币化改革在全市全面实施。
目前，全市已有3128个单位建立了住房公积金制度，占全市单位总数的86%，建制职工69.2万人，占全市职工总数的86.5%。
住房公积金归集额达到23.71亿元。
房地产投资增幅逐年加大，1998年房地产投资高于固定资产投资19%，1999年高出20%，2000年高出23%，2001年高出15%，2002年上半年高出31.4%。
房地产增加值占GDP的份额逐年加大，1998年为1.53%，1999年为1.69%，2000年为1.96%，2001年为1.9%，2002年上半年为1.92%。
太原市房地产投资在全省比重近半，1998年为40.3%，1999年为33.4%，2000年为40.7%，2001年为46.8%，2002年上半年为47.1%。
商品房建设产销两旺,势头良好。
截止2001年,全市商品房开工面积569.4万，竣工面积210.7万，完成投资38.8亿元，2002年上半年商品房投资额5.65亿元，同比增长59.7%，商品房占房地产投资额的76.7%。
2002年商品房销售面积41212，同比增长3.58倍。
商品房建设极大地提高了居民的居住水平，改善了城市总体面貌。
房地产业的大发展,使得太原市居民住房条件得到了较大改善,全市人均居住面积由90年的7.07m2提高到目前10.55m2，净增3.48m2。
取得了显著的社会效益。
房价稳中有升，1998—2003年如大唐花园一期工程及漪汾苑等高档商品房的平均价格分别为：
2200元/m2、3200元/m2，目前大唐花园二期工程已达到3800元/m2—4800元/m2。
普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价格为：
1700元/m2—2000元/m2，目前已达到2200元/m2—2800元/m2。
太原市为了进一步美化环境，创造最佳投资市场，于2002年下半年开始六项整治，拆除200万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到10000元/m2—18000元/m2左右；普通地段的商场价格也达到了5000元/m2—8000元/m2左右。
房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。
第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。
这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。
二、太原市房地产发展预测
人口增长对房地产需求的影响：
2000年太原市城市人口197万人，根据太原市“十五”规划，2005年太原市居住人口达到212万人，五年内净增15万人，按规划人均居住面积“十五”末达到13m2计算，需新建住宅390万m2。
由于居民收入增加，小房换大房、旧房换新房对房地产需求的影响：
全市现有居民约55～57万户，按五年内15%的居民换购住宅计算，则换购量在8～8.5万套，以每户净增30m2计算，需新增住宅面积250万m2。
住宅发展带来的非住宅用房的发展：
非住宅用房包括：
商业用房，服务设施用房、文化设施用房、体育设施用房、教育设施用房、医疗设施用房、行政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为0.3：
1计算，未来五年内需配套非住宅用房192万m2。
流动人口的增长带来房屋的需求，预计“十五”时期，全市需要竣工房屋近1000万m2，投资120亿元。
伴随着国家加快基础设施建设、住房建设、拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了《关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问题的通知》、《太原市危旧房改造实施细则》等16个文件。
最近，为贯彻执行国家建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》和省政府《若干问题的决定》，太原市起草了《关于加快住宅与房地产发展的意见》，从强化城市建设规划、加强土地一级市场管理、转变政府职能、推进旧城改造、加快住宅建设、搞活二级市场、加快法制建设、强化住宅与房地产工作的领导等八个方面，提出了切合太原市实际对房地产业快速发展的推动作用的意见。
特别是在规范政府职能部门行为、减化审批程序、清理收费项目、提高办事效率等方面，做出了详细具体的规定。
为改善房地产开发环境，规范房地产市场秩序，推动太原市住宅与房地产健康发展，创造了有利条件。
第四节太原市商业整体状况
一、太原市商业整体状况
据统计资料显示，近几年来，太原市的商业零售业发展平稳，1999年，全社会消费品零售总额达到136.06亿元，比上年增长10.1%，在随后的两年中，一直以10%以上的速度递增，在2001年，全社会消费品零售总额达到163.96亿元,市场和商业网点的建设步伐明显加快，并且随着太原市商业市场的快速发展，华宇购物广场、美特好大型超市、华联超市、国美、御花园时代广场、华都、天美名店等多家大中型商贸网点相继开业运营。
二、竞争状况：
太原市大型商场个案分析
（一）贵都百货
概况：
位于太原市柳巷商业区，现有营业面积12500平方米，年销售额9000万元。
汇集了350多个中外知名品牌，定位中高档，以服装服饰等百货精品为经营主导经营方式：
公有联营一种，要求入住商品为国内外知名品牌，通过一定的程序对其资质进行评判，根据商场既定的目标营业额，单位营业面积最大产出值与该品牌往年的销售业绩分配给经销商一定的营业面积。
商场的利润目标为30%，所以对于经销商要求能够上缴总销售额的30%，按月进行结算，这种方法在太原市各大商场中被普遍采用，具有代表性。
贵都规定供应商的年销售收入定额为150万元，如销售额不足150万元，按150万元的25%上缴利润，超出部分同样按25%提成。
经营特色：
太原市最早开业的以经营高中档商品为主的商场，市场稳定，始终把“高、精”作为经营特点，经营思路明确，内部管理严格，在商品品牌引进上把握较好，讲究商品陈列，重视企业文化的宣传、体现商品味，如每年的新年音乐会、邀请超级名模来并表演等。
引进一些初入太原市场的顶级世界名牌，以体现自身“贵”的风格。
（二）华宇购物中心
概况：
位于太原市开化寺街，靠近柳巷商业区，于1998年6月2日正式开业，营业面积16，350平方米，年销售额9800万元，贯彻大而全的经营方针，经营品种近万种。
经营方式：
与贵都相同经营特色：
定位于中高档，具有国际水准的设计装潢，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能大厦，其硬件设施和软件管理在目前太原市是比较好的，开业几年来，经营稳定，效益良好。
（三）美莎世纪购物广场（前身为万嘉大厦）
概况：
位于柳巷商业区，定位于低档，面向大众，面向工薪阶层。
于1996年正式开业，营业面积8000平方米，年销售额6000余万元。
经营方式：
承包单位平米费用经营，地下室经营休闲服饰，针对青少年，一层经营鞋类、皮具及化妆品；二、三层经营全部为女装，每个货架（经营面积约3平米）每平米每日17—18元；四层经营鞋类，每日每平米10元；五层为万嘉汇点商场每平米每日5元。
或采取联营的办法，即从销售收入中提取13%—23%不等。
经营特色：
商场前身虽然地理位置好，商场内部硬件设施也较为先进，但由于厂家营业员比例较大，素质普遍不高，而且内部管理不善，售中服务差，曾出现一种无序的状态，负债严重，资金短缺。
今年下半年改名为美莎世纪购物广场后，重新装修，改组决策层，把质量、重服务，不断开拓新的增长点，促销形式新颖，活动连接不断，同时大力宣传企业文化，向特色化经营发展。
现日销售额开始有所回升。
第五节太原市住宅市场的现状分析
太原市住宅市场近几年随着全国房地产市场的快速发展也有了长足进步。
整体表现在规模上、建筑风格上、价格上、物业管理水平上、产权主体上等方面。
首先在规模上从原先单位集资建成的造型雷同，形式单一，分布零乱的住宅发展到目前组团型，统一规划管理的形式。
第二，在建筑风格上由原来单一的兵营式建筑群和火柴盒式造型发展到目前欧式风格，板式小高层、点式高层、TownHouse等多种风格。
第三，在价格上由前几年1000元/m2—2000元/m2的单价发展到目前经济适用房1500元/m2，新建商品房2000元/m2—4800元/m2。
第四，在物业管理上由原来单位自我服务发展到如今小区物业管理公司统一服务管理，服务项目越来越多，越来越细。
第五，随着国家取消了福利分房政策，在房屋产权上由原来单位福利分房发展到个人购房，从而实现了个人根据自己的喜好去购买房屋，成为房屋的产权所有者。
通过市场分析，我们发现目前太原市住宅一、二级市场上均出现稳步良性发展态势，由其是在一级市场对生活交通方便户型设计合理，有良好的区域环境，有较高的总体品位有周到而安全的封闭式物业管理，建筑造型简洁流畅等条件具备的小区需求量更加突出，更加迫切。
第六节市场定位
一、项目的总体市场定位
根据太原市规划部门对本区域的整体规划要求，及
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