XXXX年重庆房地产市场月报15页.docx

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XXXX年重庆房地产市场月报15页

XX房地产市场2010年2月月报

一、政策评析

1、国土资源部严令：

不得改变保障性住房用地性质

国土资源部明确，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。

城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。

营销部观点：

□国四条和国十一条屡次提及保障性住房问题，现国土资源部又加大保障性住房用地供应和监管力度，可以说2010年政府已对房市引起了重视，想通过保障性住房来调控监管目前过热的房市。

对保障性住房的加强，实质上是间接给目前高量价商品房的降温，以及逐步重视并解决中国目前大多中低收入者买不起房的局面，是政府在面对2009年全国这种火爆的高房价，高成交量极显不正常的房市现状以后，对2010年房地产业的调整和政治。

□加强保障性住房用地性质的监管，无疑会对很多地方政府财政造成一定的威胁，这也是对制定保障性住房用地计划和管理的一大障碍，这一举措对普通老百姓虽然有一定的利好，但政府执行困难较大。

□保障房其实对商品房的影响是有限的：

一是因为按照目前XX市每年2000万平方米的销售面积；二是因为保障房的人群多数不在购买商品房的人群内；三是因为能够购买商品房的人多数不会愿意购买或者租赁保障房。

2、银监会发布办法：

个人贷款须面谈面签

2月20日，银监会正式发布《个贷办法》要求执行贷款面谈面签制度，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用的情形。

对通过电子银行渠道发放的低风险个人质押贷款，贷款人可以不进行贷款面谈，但至少应当采取有效措施确定借款人的真实身份。

同时，除电子银行渠道办理的贷款，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。

营销部观点：

□个人贷款须面谈面签，这主要是规X银行个人贷款制度，降低银行放贷风险，防止不法分子冒名图利。

对房地产的影响较小，主要表现是个人按揭房贷和开发商贷款拿地等逐步规X化。

□本政策其实是国十一条严控贷款的细化政策，相信不久，根据国十一条政策为基调的细化政策会连续出台：

可能包括土地监管细节、房贷等政策。

□从目前多个楼盘银行贷款看：

该政策已经严格执行。

3、银监会收紧房地产信托禁止流向土地储备

春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。

《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

营销部观点：

□银监会收紧房地产信托，其中一个重要的目前就是防止过多热钱带来的通货膨胀，而引起房地产进一步上涨，从而影响整体国民经济。

□《通知》的出台：

一是进一步规X信托公司开展房地产信托业务，防X房地产信托业务风险，提高信托公司风险防X意识和风险控制能力。

其二信托资金禁止流向土地储备，对开发商土地收购及土地前期开发、整理无疑是资金来源之一的冻结。

对地王频现的土地市场有一定的抑制作用，对房地产的开发速度、周期以及长期供应量有一定的影响。

□传统意义上，信托的利息高于银行贷款，开发商过多的信贷资金相应带来的是开发成本的增加，从而使得房价上涨。

4、存款准备金率2月再次上调0.5%

中国人民银行决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是继1月12日突然宣布上调准备金率后，时隔一个月再次宣布上调准备金率。

从具体上调时间算起，2月25日上调与1月18日上调相比，仅仅相差38天时间。

营销部观点：

□今年已连续两次上调存款准备金，主要目的一方面是防止通货膨胀；另一方面也是央行此举更多的是对银行过快放贷的警告。

准备金上调后，各银行之后或将对收紧和审核贷款的政策执行更为严格。

□准备金率再次上调，对楼市的影响或将是两个可能性：

一是房价上涨，主要是因为贷款收紧，开发商因资金问题从而减慢开工速度，从而引起市场供应量较少；另一方面，准备金的上调意味开发商在银行的贷款更加困难，进而转向民间贷款，高额的利息变相的增加项目成本，这两个方面均将是引起房价上涨。

另一个可能性就是房价下降，开发商或将因为资金链问题而不得不快速出货，从而降低法房价。

总的来说：

准备金上调更多的是带来房价的波动，而非平稳。

二、规划时评

1、多条交通规划，进一步拉近XX与其他城市距离，提升XX城市对外辐射力

市外交通规划

渝黔新线，XX增加快速出海大通道

渝黔铁路新线全长345公里，工期5年。

建成后，从XX坐火车到XX，将从现在的11小时缩短为100分钟左右。

渝黔新线还将与兰渝线、贵（阳）广（州）线相连，成为又一条快速出海大通道。

今后，XX到XX坐火车将由20多个小时缩短至6个小时。

此外，根据XX特区政府的规划，预计2015年建成广XX高铁，届时，XX坐火车到XX只需7小时。

成渝将建设高速铁路

XX和XX之间将建条高速铁路，工期为4年，届时XX-XX可在56分钟左右通达，采取“公交化”运营模式，最短3—5分钟就发出一趟动车组。

市内交通规划

市内将建三万南铁路

三万南铁路是主城市郊铁路二环线一部分，也是渝黔、渝怀铁路间的重要联络线，全长70.15公里。

建成后，将形成主城—长寿—XX—南川—万盛—綦江—主城的铁路环线，预计2012年开行城市铁路公交列车后，每天开行4对客运列车，2020年起每天开行8对，主城居民到金XX、黑山谷旅游将更加方便。

XX至江津轻轨争取明年开建

轻轨5号线从渝北到沙坪坝再到江津，从今年开始前期准备，争取明年开建，2015年完工。

营销部观点：

□多条市外交通的规划，拉近了XX与其他城市的时间距离，进一步加强XX对各类外投资资金及中高端人才的吸引力。

这继而相应的带来中高端购房人群，带动中高端物业的销售。

从这类购房人群的购买用途及需求看：

稀缺产品和高端豪宅公寓（如长江畔1891）将是其首选。

□三万南铁路建成后，沿线片区的经济、旅游业、房地产业将得到快速的发展。

轻轨5号线的修建，大大拉近了江津与主城区的距离，促进江津经济的快速发展。

目前XX进入外环时代，主城将容纳1000万人口，住房需求非常旺盛，而主城待开发的土地资源有限，开发商势必会转向附近的区县。

届时江津对主城区尤以渝北和沙坪坝的辐射力将增强，加快其房价的上涨，推进江津房地产业的发展。

2、嘉悦大桥通车北碚真正融入主城

横跨嘉陵江，连接渝北悦来和北碚蔡家的嘉悦大桥2月10日通车。

通车后，北碚到解放碑只需要半小时车程，到江北机场只需20分钟。

营销部观点：

☐嘉悦大桥通车，大桥两端的渝北悦来、北碚蔡家两大组团，必将得到加速的发展。

☐随着嘉悦大桥的通车，北碚无疑是获利最多的区域，政府招商引资，底气会更足；而尤以蔡家组团获利最直接，其地块大大增值，就春节后，管委会拿出1000亩土地挂牌出让，成为众多开发商的抢夺之物；同时其组团内的门面价格同样暴涨，2009年初，这里的门面价格每平方米4000元左右，到2009年底已飙升至7000元。

☐目前蔡家组团及周边少有知名开发商入驻，而随着嘉悦大桥开通的利好消息，其土地或将成为各知名开发商争夺的又一热点版块。

但鉴于目前版块的距离及周边配套，中高端物业如别墅、洋房或将是该版块近期内开发的主要物业形态。

3、XX首次入选全国五大中心城市

在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，XX首次提升为五大国家中心城市之一。

除XX外，国家中心城市东部有XX，北方地区和环渤海地区有、XX，珠三角地区有XX。

营销部观点：

何谓国家中心城市？

就是在全国具备引领、辐射、集散功能的城市，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。

城市化与全球化时代，国家中心城市在国际间更表现以城市为特征的综合实体，一个国家的地位。

XX为何能跻身五大中心城市？

XX在区位上是“长江一线”和“西南一片”的衔接点，是长江经济带和西部大开发“H”形发展战略构架的重要支撑点，也是全国一级综合交通枢纽。

中心城市对房地产的意义

☐XX首次入选全国五大中心城市之一，对XX的政治、经济、文化发展具有重大的意义，带来了更多的人流和财流。

而随着经济的不断发展，XX可以真正意义上成为一线城市，称为国际大都市，届时对外的辐射力可以等同于目前的XX和，其房价不言而喻的将会上涨。

☐另外，本次利好消息并没有像07年的试验区而引起XX房价的疯长，主要是因为房价在前段时间已经上涨到一定的高度，目前正处于利空消息密集期，缺乏上涨的动力，各个开发商较为谨慎。

但从长期看：

该消息对于XX房价长期上涨无疑是较大的利好。

4、渝中区将打造“国际都市形象区”

渝中区政府表示，今年渝中区将进一步改善城市市容环境，充分展示整洁、文明的城市形象，建设“国际都市形象区”，打造宜居之城、品质之城和财富之城。

营销部观点：

□渝中区一直是XX主城最前沿，最繁华，最发达的区域，随着XX日新月异的发展，今年又进入了全国五大中心城市之一，故渝中区打造国际都市形象理所当然，毫无疑问是迟早的事。

□目前，渝中区成交量一直排名靠后，而目前置业已完全趋向一南一北一西，渝中区已经失去了传统的“宁要渝中一X床，不要其他一套房”的区域优势。

然而，随着渝中区旧城的不断改造，万科、恒大、龙湖等龙头企业相继入驻渝中大坪，或将改变目前区域交易格局，重新再次成为购房热点区域。

三、楼市要闻

1、今年新建住房近三成是保障房实施“5+1”模式

2010年XX市计划新开工建设保障性住房875万平方米，相当于新开工商品住宅面积的28.28%。

今年XX市的保障性住房将实施“5+1”模式，即过去采用的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，全力满足群众基本住房需求。

具体包括：

保障房类型

修建面积

公共租赁

500万平方米

廉租住房和国有工矿棚户区改造

220万平方米

经济适用房

180万平方米

农民工公寓

25万平方米

改造危旧房

156万平方米

营销部观点：

□各类大量保障性住房的新建，表明2010年XX房市结构可能会出现一定的变化。

2010年新建保障性住房将占到新开工商品住宅面积的28.28%。

从市场供需来分析，目前XX市场供需两旺，为了防患投资者炒房，商品房房价过快，过热的上涨，增加保障性住房供应量是非常合理的，变相的减少了商品房供应量，降慢了主城房价上涨的速度。

2、物业税开征方案已提交两会

2月25日，从国家税务总局行为税司处了解到，物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。

按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。

营销部观点：

□物业税主要是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。

开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，所以对房市最直接的影响是抑制投机购房。

□物业税的推出而对于目前高房价的抑制作用有限，毕竟需求旺盛才是房价高涨的决定因素，而其意义更大程度上在于我国税收制度的改革、房地产税费的管理。

四、土地交易

区域

土地位置

土地出让面积（㎡）

容积率

建筑规模（㎡）

成交价（万元）

楼面地价（元/㎡）

竞得单位

渝中区

渝中区大杨石组团B分区B23-1地块

17447

1.50

26170.5

9600

3668.25

XXXX实业（集团）XX

北碚区

北碚区蔡家组团N分区N01-02/02地块

96633

1.00

96633

11700

1210.77

XX和生裕房地产开发XX

北碚区

北碚区蔡家组团N分区N02-05/02、N08-02/02、N01-04/02

151249

1.07

162463

18400

1132.57

XX首金房地产开发XX

北碚区

北碚区蔡家组团N分区N01-06/02地块

181893

1.00

181893

21900

1204

XX和生裕房地产开发XX

北碚区

北碚区蔡家组团D分区D19-2/04号地块

83742

2.50

209355

11222

536.027

XX和生裕房地产开发XX

☐本月土地成交量与上月持平

2010年2月土地商住成交5宗，比上月多增加了一宗，土地出让面积53.1万方，和上月基本持平，建筑面积在67.7万方，环比下降38.5%；而楼面地价也随着区域的不同而相差较大，渝中区楼面成交达到3668元/㎡，而北碚区相对较低，在536-1210元/㎡。

☐北碚蔡家组团为本月土地成交热区开发物业均属中高端物业形态

本月渝中大杨石组团贡献一宗面积为1.7万方用于商业金融业的地块，由XXXX实业（集团）XX以3668元/㎡的楼面地价夺得。

而其余4宗都是来自北碚区蔡家组团，基本都是容积率1.5左右的居住用地，分别由XX和生裕房地产开发XX竟得3宗，XX首金房地产开发XX夺得一宗。

本月由于嘉悦大桥通车，带动了蔡家组团地块的大大升值，成为丛多开发商拿地的首选之地。

五、成交扫描

（一）成交动态

说明：

数据来源：

XX网上房地产

时间：

2月1日至2月28日

价格：

除特别说明外所有价格均按建筑面积计算

1、总体成交情况

☐成交量急剧收缩创近一年内新低

受春节假期影响，2月份主城区成交量再次大幅降温，成交套数环比缩减22%，成交面积更是缩减29%；而与09年春节当月成交水平相比，2月的成交面积仍然高出35%；上月，除开春节七天，正常交易日日均成交569套，高出1月份日均成交60余套，但与09年全年日均成交水平相比，仍有20%的降幅。

总体而言，当前主城区正常交易日的成交略好于1月水平，但与09年的平均水平相比仍有20%的差距。

☐本月成交均价5437元/㎡，创09年以来最高

成交均价方面，2月再次挑战了XX历史单月成交最高水平，达到了5437元/㎡。

这主要是受到别墅等高端物业集中签约的影响，房价上涨幅度较大，而实际上，目前多数楼盘价格上涨幅度较小，多数开发商持较为谨慎的态度。

2、本月主城各区成交情况

☐超五成的成交量集中在沙坪坝区、南岸区和九龙坡区

2月，沙坪坝、南岸区和九龙坡区成交面积位居各区前三位，分别为21.22万㎡（2557套）、20.75万㎡（1837套）、1763套（17.36万㎡），成交面积所占比重分别为18.84%、18.43%、15.41%,此三区成交套数占总成交量52.68%；本月巴南区和北碚区成交量排名最后。

从多月的监测情况看：

目前沙坪坝、南岸区、九龙坡区和渝北区均是高成交量区域，四个区的成交量均在60%及以上，这主要是受到区域优势、拆迁量及居住习惯等多方面共同影响。

在2010年，相信此种区域成交格局不会有较大改变。

☐北部新区高新园排名第一8个区域成交均价在5000元/㎡以上

本月北部新区高新园成交均价最高，达到了8751元/㎡，环比增涨46.4%；渝中、江北和高新区成交均价均超过6000元/㎡；而巴南区本月依然靠后，成交均价3077元/㎡。

从上图看：

8个区域成交均价在5000元/㎡以上，与目前市场观测同步。

（二）本月开盘情况

区域

楼盘名称

产品形态

供应套数

面积区间

套内折后均价（元/㎡）

开盘当天销售率

渝北区

XX国际家纺城

双拼别墅

52

226

8360

96%

XX国际家纺城

联排别墅

89

171-174

7906

29%

仁安龙城国际

小高层

255

39-65

7600

94%

九龙坡区

协信彩云湖

叠拼别墅

12

210-230

230-300万

100%

青国青城

高层

208

40-61

5180

80%

金海西铁成

高层

140

79-129

5900

57%

华润二十四城

高层

398

66-103

7900

100%

巴南区

曼哈顿城

高层

266

79-85

5050

31%

融汇半岛

高层

174

49-88

5500

34%

南岸区

融侨城

小高层

63

109-165

11250

70%

骏逸第一江岸

高层

140

39-121

7500

49%

渝能国际

高层

80

57-75

6900

58%

万友康苑

高层

280

25-92

5650

60%

渝中区

江风雅居

高层

170

——

7100

53%

江北区

东方明珠

高层

210

37-66

10011

85%

北部新区

香居美舍

高层

268

45-92

5750

67%

合计

15个

2805

7170

66%

（数据来源：

每周开盘实地监测）

区域

新开楼盘个数

新开房源套数

南岸区

4

563

九龙坡区

4

758

巴南区

2

440

渝北区

2

396

渝中

1

170

江北区

1

210

北部新区

1

268

☐新开楼盘数量急剧下滑市场供应量很少

本月共有15个楼盘开盘，比上月减少了19个，供应新房源2805套，环比下降63.2%。

主要原因是本月（2.13-2.19）春节放假，基本无新供应量，春节后近一周市场新供应量也非常的少，本月新开盘房源主要集中在春节前。

☐九龙坡区本月供应量最大高层为供应主流

受总体供应套数有限的影响，本月各区供应套数均较少，其中九龙坡区新推楼盘及房源最多，共有4个楼盘758套新房源。

位于第二位的是南岸区，新推4个楼盘563套房源。

本月主城渝中、江北和北部新区供应量较少，分别只有1个新推楼盘，而本月沙坪坝区无房源开盘。

推出的新房源中，高层为供应主流约为占总供应套数的84.76%，小高层约占10.29%，别墅约占4.95%，2月无花园洋房供应。

☐巴南区新开楼盘销售率最低

本月巴南区开盘去化相对其他区域较慢，平均销售率仅32%，主要是因为目前巴南区的房价已涨至5000元/㎡以上，对于以内部消化为主的巴南区来说，该价格已经超出了区域购房群体的承受能力或者心理预期，而对于外区域如南坪的客户来说，除工作原因外在巴南区购房主要是看重价格优势，而目前的价格已与外区域差距不大，由此弱化了外区域客户购房意愿，

因此目前巴南区开盘销售率均不高。

从主城其他区域的楼盘看：

近期开盘销售率相对09年均有所下降，但由于目前市场供应量较小，后续销售仍较好。

☐本月各个楼盘开盘套内价格均在5000元/㎡以上，江北和渝北开盘均价较高

江北区开盘折后均价超过万元，主要是因为本月新开楼盘东方明珠位置较好，拥有江景资源。

而渝北区本月开盘折后均价为7955元/㎡,是由于XX国际家纺城别墅产品抬高了均价。

而

巴南区开盘折后均价最低,为5275元/㎡。

本月除了别墅和小高层产品主要是大面积户型外，其余高层产品基本上都是面积较小的中小户型。

六、媒体监测

监测时间:

2010.2.1——2010.2.28

监测X围：

XX晨报、XX晚报、XX商报、XX时报

监测内容：

报媒发布（推盘个数、频次、广告费用、诉求点、广告费用排行榜）、个案分析

监测说明：

各媒体投放时间及版位不同，计价实行折扣也有不同，为便于统计，本报告以各媒体对外执行的实际版面平均价格作为计算基准，广告统计金额与实际的广告发布金额存在一定出入，因此本报告涉及金额数据仅供参考，特此说明。

（一）报媒发布

1、总体发布

本月楼盘个数：

59

发布频次：

155

广告费用（万元）：

837.65

2、区域报媒统计发布表

区域

楼盘个数

发布频次

广告费用（万元）

九龙坡区

11

27

165.00

北部新区

7

16

75.90

渝中区

4

10

44.55

巴南区

5

20

87.45

沙坪坝区

5

14

69.85

渝北区

9

21

133.65

南岸区

8

15

97.90

江北区

3

7

29.15

江津

2

4

16.50

合计

59

155

837.65

据统计，本月共59个楼盘投放主流报媒广告，发布频次155次，费用837.65万元。

本月各楼盘借着买房送弹性面积，开盘向消费者提供各种优惠和促销。

3、各区域楼盘推盘个数趋势图（单位：

个）

本月共有59个楼盘投放主流报媒广告，较1月（106个）有小幅度减少。

从楼盘分布区域来看，九龙坡区共有11个楼盘投放主流报媒广告排在第一位，其次是渝北区9个、南岸区8个，其他区域推出楼盘均在其下。

4、各区域报媒发布频次（单位：

次）

本月报媒发布频次为155次，比1月（389次）有大幅度增加。

从区域楼盘发布频次来看，九龙坡区27次，成为最高频次,其次是渝北区，发布频次为21次，北部新区发布16次，其他区域楼盘发布频次均在16次以下，差距较大。

5、各区域楼盘投放报媒费用（单位：

万元）

本月楼市投放报媒广告费用共计为837.65万元，。

从区域所占比例来看九龙坡区所投放费用为165.00万元，占总额的22%为最高，其次是渝北区，投放费用为133.65万元，费用占总额的19%，南岸区费用97.90万元，占总额的14%，其他区域则所占总额都在14％以下。

6、广告投放主要媒体分布（单位:

频次）

本月广告投放以晨、时、商、晚四大媒体为主，所占比例较大，其中晨报以30%的份额排在第一，商报25%和晚报24%的份额排在第二、第三，时报占20％。

7、广告投放诉求点（单位：

频次）

从广告内容来看，本月的广告诉求点主要是以项目推广为主，开盘为辅的策略。

开发商开始以房交会、各种优惠活动，买房送赠送面积，办卡等好处不段的吸引着客户的以达到促销的目的。

从成交数据上我们就可以看到，开发商的这个举动是得到了客户们的肯定的。

8、广告费用投放前十位楼盘

排名

名称

区域

频次

费用（万元）

1

中交地产

九龙坡区

4

50.60

2

保利地产

所有项目区域

5

38.50

3

涌鑫绣墅

渝北区

6

37.40

4

康德*国会山

南岸区

5

33.00

5

龙湖*东桥郡

沙坪坝区

5

31.90

6

曼哈顿城

巴南区

5

30.80

7

协信

九龙坡区

4

29.7

8

融汇半岛

巴南区

6

25.85

9

万科

所有项目区域

4

25.30

10

金科地产

渝北区

2

24.20

本月投放主流报媒广告费用前十位的楼盘区域分布在五个区域，分别为九龙坡区、巴南区、南岸区、沙坪坝区和渝北区。

其中九龙坡区的中交地产投放广告费用达到50.60万元，排在首位。

其次是保利地产和涌鑫绣墅，广告费分别是38.50万元和37.40万元。

其它楼盘相对投放的费用稍微低一些。