二十四层高层框架结构商住楼项目可行性研究报告.docx

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二十四层高层框架结构商住楼项目可行性研究报告

二十四层高层框架结构商住楼

项目可行性研究报告

置业有限公司

二○年月

一、报告摘要……………………………………………5

1.1总论

⒈2开发企业

1.3项目简介

1.4项目经济效益指标

1.5结论、风险及建议项目概况

二、项目概况…………………………………………………9

⒉1项目综述

⒉1.1项目位置

⒉2项目用地

⒉2.1用地面积

⒉2.2地块形状

⒉2.3地块现状

⒉2.4项目经济技术指标

⒉3项目发展状况

⒉3.1项目发展单位简介

⒉ 3.2项目法律手续

三、项目投资环境……………………………………………………12

⒊1宏观经济分析

⒊1.1全国整体经济环境

⒊ 1.2市区经济环境

四、地产市场分析……………………………………………………29

⒋1市场总体特征

4.1.1市场总体特征分析

4.1.2市房地产市场总体价格水平分析

⒋ 2市场供给市场分析

4.2.1住宅供给

⒋ 2.2商业供给

4.3市场需求分析

⒋ 3.1住宅需求

4.3.2商业需求

五、项目发展定位……………………………………………………38

⒌1项目SWOT分析

⒌2发展战略

⒌3形象定位

⒌4产品定位

⒌5户型定位

5.6客户定位

5.6.1整体目标客户定位

5.6.2重点目标客户锁定

⒌7价格定位

5.7.1根据市场比较法测算

5.7.2策略调价

六、营销策略……………………………………………………45

⒍1阶段策略

6.1.1入市推广策略

6.1.2持续期销售策略

6.1.3尾期销售策略

⒍2现场包装

6.2.1销售中心包装

6.2.2施工工地包装

6.2.3外立面包装

6.2.4小区内部道路包装

6.2.4样板房包装

⒍3营销费用

6.3.1宣传推广总费用

6.3.2总体安排

七、物业管理策略…………………………………………………53

⒎1物业管理特色

八、项目选址和建设条件…………………………………………54

8.1.项目选址

8.2.建设条件

九、项目建设规模及功能标准……………………………………55

9.1建筑面积和内容

9.2功能设施标准

9.3、工程项目一览表

十、建设方案………………………………………………………58

10.1、建设场地环境

10.2、总体规划布局

10.3、建筑方案设计

10.4、结构设计

10.5、公用设施方案

10.6、消防

十一、项目环境保护与劳动保护…………………………………62

11.1、主要污染源状况

11.2、劳动安全保护

10.3、建筑节能

十二、项目实施进度安排…………………………………65

十三、投资估算与资金筹措…………………………………66

13.1、投资估算

13.2资金筹措

十四、风险分析及对策…………………………………68

14.1市场风险分析

14.2、经营管理风险分析…………………………………66

14.3、敏感性分析

十五、社会效益分析…………………………………69

综合评价…………………………………69

第一章报告摘要

∙          1.1总论

随着***市经济建设速度的加快，***市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。

房地产行业作为经济建设的龙头，在***经济发展中起到了举足轻重的作用。

而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。

如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。

2008年1-12月，***市房地产开发投资金额总计87.07亿元，与上年同期相比增长63.66%。

巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为***市现代大型都市化城市建设做出了贡献。

根据当前***房地产市场分析：

2009年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，***也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。

虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：

房地产价格稳中有升的态势不会改变。

本项目用地位于***市老城区城市规划中的核心地带。

该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。

***·***大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为***市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境。

∙       1.2开发企业

***市***置业有限公司是***专业的房地产项目开发公司。

项目业主基本情况如下：

1、法人代表：

***

2、法定地址：

***市***区***南路

3、注册资本：

人民币800万元

4、主营业务：

房地产开发、销售

5、开发资质：

国家房地产开发三级企业

6、银行信用等级：

AAA

7、公司管理团队：

公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。

公司现有员工人，其中专业技术人员人，平均年龄岁。

公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。

公司董事长***，对***房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。

他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。

***市***置业有限公司是由***、***、***、***投资组建,主要从事房地产开发、销售，注册资本人民币800万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

∙   1.3项目简介

本项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积6，033平方米，建筑面积38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24层以下。

全部完成时间为2年（24个月），2011年6月正式入住。

本项目将建成“商业房产+高层住宅为主”的综合性房地产开发项目。

以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。

资金不足部分以贷款补足。

∙      1.4项目经济效益指标

项目总投资：

80，000，000元

项目销售收入：

90，000，000元（住宅销售率：

95%）；商业销售率：

100%

税后利润54,114,992

成本利润率：

20.00%

财务内部收益率（FIRR）：

34.27%

财务净现值（FNPV）:

45,560,272

动态投资回收期：

1.87年

贷款偿还期：

2年

∙      1.5结论、风险及建议

A结论

本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及***市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

B风险及建议

***市房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目概况

∙       2.1项目综述

2.1.1项目位置

项目位于***市中心,东至凤凰城用地,南至凤凰城用地，西至东大街、人民商场（12米），北至渔市口路（15米）。

∙       2.2项目用地

2.2.1用地面积

项目总规划用地面积6，033平方米,项目总建设用地面积38,500平方米,容积率不大于6.5,建筑高度控制在24层以下。

2.2.2地块形状

地块呈长方形,整体形状较规则。

2.2.3地块现状

项目用地地势平坦,三通一平,具备建设条件。

图1：

地块现状图

2.2.4项目用地经济技术指标

根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:

项目

规划指标

建筑占地面积

6，033m²

总建筑面积

38,500m²

用地性质

商住用地

土地使用年限

70年

建筑密度

≤55%

绿化率

≥5%

∙ 2.3项目发展状况

2.3.1项目发展单位简介

***市***置业有限公司

成立日期:

二零零九年四月二十三日;注册号:

32130000034484;编号:

321300000200905130004S;住所：

***市***区***南路;法定代表人:

***;注册资本:

800万元;企业类型:

有限公司（自然人控股）;经营范围:

房地产开发、销售。

营业期限:

自二零零九年四月二十三日至二零一二年四月二十二日。

***市***置业有限公司的土地储备情况：

***市***区凤凰城用地面积为9.05亩，6033平方米（以实测为准）。

２.３.２项目法律手续

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及***市的房地产项目开发程序及规定。

第三章项目投资环境

∙ ３.１宏观经济分析

３.１.１全国整体经济环境

　（１）2008年国民经济良好发展势头

　　全国国内生产总值300，670亿元，按可比价格计算，比上年增长9%。

其中，第一产业增加值34，000亿元，增长5.5%；第二产业增值146，183亿元，增长9.3%；第三产业增值120，487亿元，增长9.5%。

（２）全国地产市场状况

房地产市场继续保持增长势头。

在２００8年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

预计２００9年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

a房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落

２００9年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

b房价地域分化明显，价格走势温和回落

在国家政策调控和外部经济双筛作用下，2008年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升的场面开始改观。

预测２００9年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

c品牌化将成时尚，行业竞争走向深入

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

２００9年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

d停止出让别墅用地，调整房地产开发结构

为切实保护土地资源，近两年来出台了多项法律法规（如《建设项目用地预审管理办法》、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、《土地调查条例实施办法》）维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部加强土地供应调控，严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地的土地供应。

过量供应的地方要认真进行清理。

普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

e进一步加强房地产信贷业务管理

２００３年６月５日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：

加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。

房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行２０％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

受到２００５年到２００７年间国内房产市场整体过热影响，２００８年上半年的政策基本都是延续２００７年的，围绕“防过热、防通胀”方向，银根紧缩，政策从紧。

２００８年房产市场政策频出，其中与房地产市场相关的信贷政策显得尤为惹眼，从年初严控第二套房贷到鼓励改善型住房需求，以及年初多次调高存款准备金率、升息到年底多次调低存款准备金率、降息，２００８年下半年金融政策与上半年相比，经历了“先抑后扬”的政策波动。

进入２００８年下半年后，国家金融政策逐渐放松，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑４５天内连续三次降息，频率之高历史罕见，贷款市场随之不断升温。

此后，随着降息、首套房优惠、普通住房标准调整、二套房贷适度松绑等一系列房贷政策的出台，贷款成交量出现回升。

受到国际经济危机的影响，房贷政策松动将会在２００９年有更多的体现。

３.１.2***市宏观市场环境分析

***市概况

　　***市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，位于***省北部，属沿东陇海线经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是苏、鲁、皖三省之通衢，是新亚欧大陆桥头堡城市群中的新兴城市和淮海经济区的中心城市之一。

现辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、***区以及***经济开发区、市湖滨新城开发区、中新苏州工业园区苏宿工业园，计104个乡镇、4个街道办事处、1149个村（居）。

市域总面积8555平方公里，总人口531万。

 ***历史悠久。

境内有***省发现最早的古人类活动遗址。

相传夏、商、周三代，古代徐夷在此生息。

秦代置下相县，东晋设宿豫县，唐代改称***至今。

在绵延的历史长河中，***培育了无数光照史册的英雄人物。

西楚霸王项羽和夫人虞姬演绎了气吞山河、流传千古的“霸王别姬”动人故事。

刘少奇、陈毅等老一辈革命家曾在此运筹帷幄，浴血奋战。

   ***交通发达。

京沪、宁宿徐高速纵贯南北，盐徐高速横穿东西，三条高速公路与宿新、宿沭一级公路构起环城60平方公里的高等级公路圈，市区和各县城均可在10分钟内进入高速公路。

205国道、305国道、京杭大运河、新长铁路穿越境内。

市区距观音国际机场58公里，距白塔埠机场100公里。

   ***资源丰富。

是闻名全国的“杨树之乡”、“水产之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之乡”。

活立木蓄积量1000余万立方米；螃蟹产量全国第一，银鱼出口量***第一；“洋河”、“双沟”大曲居中国名酒之列，蜚声中外；spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。

   ***发展迅猛。

建市仅十年时间，全市地区生产总值增长了2.6倍，财政总收入增长了4倍，其中地方财政一般预算收入增长了4.9倍。

近两年，全市规模以上工业企业增加值、工业用电量、地方财政一般预算收入、利用外资实际到帐、进出口总额等经济指标增速均居***省首位。

一、政策法律环境分析

从2002年至今，国家、***及***市颁布执行了一系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展：

1、规范房地产开发商的法规：

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

中国人民银行在2002年６月中旬下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。

这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。

随着***城市化和工业化进程的加快、城市人口的增加，我市迫切需要解决住房或租房问题，在此种条件下，***房地产业迎来了快速发展的机遇。

为了进一步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定，结合***房地产发展的实际情况，制定了一系列的政策规定一系列的政策规定，对房地产开发企业设立、资质管理规定进行了重新调整。

这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。

同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如“问题楼盘”，“烂尾楼盘”的出现，维护了小业主的利益，促进了***房地产业稳定、健康、持续的发展。

2、规范和整顿市场的法规：

●      商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。

由于目前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调空力度。

政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招标行为的投机性。

此政策的推出，使土地的供应在一个公平的市场环境下，减少投机行为，促进土地出让市场的有序发展。

●      ２００３年２月１８日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。

７月，国务院办公厅下发两道整顿土地市场秩序的命令：

《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区，加强建设用地管理的通知》。

其后，国务院又在３１日召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，新一轮土地市场的整顿启动了，并且将加大力度。

对于土地市场中出现的违规圈占土地、低价出让土地等行为进行查处。

五部委高官联合带队督办，就是要从土地规划和供应、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整顿土地市场，促进土地市场的健康发展。

●      从2005年起***省鼓励各地积极推进农村集体建设用地使用权流转。

***省政府日前发出《***省财政扶持农村土地流转实施意见》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转。

这是***农村集体用地管理制度的重大创新突破。

●      2007年国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

●      ２００8年建设部颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出新计算标准，明确规定了计算商品房公摊面积的办法。

这一规定再次把纠纷较多的公摊面积问题摆到众人面前。

***省也早在2005年发布的《规范房地产市场规定》规定从事商品房销售必须在售楼处现场公示共有公摊部位，这样购房者在买房时再也不用提心吊胆，事先便可以了解自己的房子到底要被公摊多少面积。

公示公摊面积有助于减少部分交房纠纷，让老百姓在购房前便做到心中有数。

这样可以维护房地产市场的公平竞争，减少房地产开发商欺骗消费者，增加公众对房地产市场可信度。

●      ２００9年，国土资源部关于适用《违反土地管理规定行为处分办法》加强土地供应调控，规范执法执纪行为。

3、减轻购房者负担，吸引消费者购房的法规：

２００8年***市出台了《市政府印发关于促进中心城市房地产业和商业发展政策规定的通知》和《关于促进中心城市房地产业和商业发展政策规定的补充意见》，明确规定：

“凡2008年11月1日至2010年12月31日期间建造和购买住宅楼者，在契税适用税率、房地产转让环节税收、信贷、公积金贷款等方面应该享受的一系列优惠政策”。

例如：

①2008年建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行给广大的购房人员送上了新年礼物，礼物是关于存量房贷优惠利率措施的出台，主要内容是：

只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

这次政策的出台，其实也不算意外，这样的一个政策的出台正是国家推动市场发展、拉动内需的一种手段，相信对促进房地产市场的销售会起到积极作用。

②为进一步鼓励和支持住房消费，促进房地产市场健康平稳发展，2008年***市制定出台了《关于促进中心城市房地产和商业发展政策规定的补充意见》。

《意见》规定购买普通商品房契税税率由4%调整为3%，其中个人购买144平方以下（含144平方）普通商品住房的契税税率统一下调到1%。

为促进二手房市场发展，《意见》将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过两年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，改为按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买住非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

《意见》同时规定凡2008年11月1日至2010年12月31日期间，购买12层（含12层）以上16层以下高层住宅单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额3%的补贴；购买16层（含16层）以上高层住宅单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额4%的补贴。

购买其他商品住宅，单套面积放宽至144平方以上的由地方财政给予房款总额0.5%的补贴。

其他补贴范围和标准按稳健执行。

房产新政策自2008年11月1日实施以来，***市房地产市场交易明显活跃，至今年3月25日，市区商品房销售58.63万平方米，商品住宅销售4401套（日均30套）。

4、减免房地产开发商负担的法规：

为鼓励为鼓励各类投资者投资***，***市推出多项投资房地产项目优惠政策，此举旨在从政策上降低房地产开发的成本。

从２００8年8月份开始，***鼓励在市区重点建设区域发展１１层以上的高层建筑，凡开发高层建筑面积占总开发量６０％以上的，成交土地出让金地方留成部分的50%奖励给投资者；占95%以上的，成交土地出让金地方留成部分的80%奖励给投资者。

同时，免收市权范围内的各项建设规费。

5．关于促进城镇建设的法规：

***对中心镇的发展给予一系列政策和财政的扶持（如2008年对重点中心镇规划建设明确“六个有”），内容包括中心镇规划、中心镇产业