武汉房地产市场研究月报30页.docx
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武汉房地产市场研究月报30页
二零一零年6月楼市月报
浦江筑城房地产顾问有限公司
一、本月国家宏观政策概要
房产政策
⏹国务院首次明确推进房产税改革
综合新华社、中新社电国务院近日同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（下称《意见》）。
《意见》透露了推进房产税改革、研究实施个人所得税制度改革等改革思路。
中国政府网5月31日全文公布了文件内容。
点评：
房产税的推进得到国家发改委发文肯定，也预示着房产税的出台将成为必然结果，未来房屋的持有成本将有所增加，但这部分成本不排除转嫁接盘者，起到进一步推高房价的反作用。
短期内，该税种也不会在武汉市试行。
⏹国务院首次明文提出在全国推行居住证制度
作为户籍制度改革的内容之一，居住证制度已在一些城市实行。
国务院5月27日转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，这是首次在国务院文件中提出在全国范围内实行居住证制度。
点评：
推行居住证制度也就意味着户籍制度逐步废除，中国的城市化进程将加速进行，城市房地产市场范围及供需关系将进一步改变。
⏹湖北住宅工程实行质量终身负责制
据楚天都市报报道，5月31日省住建厅转发住房和城乡建设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》，明确要求住宅工程实行质量终身负责制。
《通知》要求，住宅工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员，要按各自职责，对所承担的住宅工程质量负终身责任。
违反国家有关规定，造成重大工程质量事故的，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。
点评：
住宅工程质量终身负责制明确了工程质量责任，对未来依法追究责任提供依据，不过在工程层层转包模式不改变的情况下，终身负责制也不能根本扭转行业现状。
⏹住建部等七部委确定公租房供应对象向“夹心层”供应
由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》6月12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
点评：
由住房城乡建设部等七部门联合制定该意见，属于原则性和指导性意见，表明住房政策正在向民生和保障性住房倾斜，不过进入执行阶段仍需时日。
⏹六部门联合发文要求做好住房保障规划编制
住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局近日联合发出《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
点评：
六部门联合发文部署保障性住房规划，属于原则性和指导性意见，近期出台诸多保障性政策通知，再次表明住房政策正在向民生和保障性住房倾斜，不过进入执行阶段仍需时日。
⏹武汉再降廉租房门槛人均月入上限提至600元
6月21日，市政府常务会原则确定：
城镇低收入住房困难家庭享受廉租房租金补贴的申请条件由现行的“人均每月可支配收入400元以下、人均住房建筑面积10平方米以下”，分别提高为600元以下和12平方米以下；城镇低收入无房家庭申请廉租房租房租赁的门槛，同步调整为“人均每月可支配收入600元以下”。
点评：
廉租房门槛提高，实质上，是保障性政策跟随生活条件同时提升的表现。
⏹武汉新房产登记系统下月上线
武汉市房管局介绍，2005年开始购房合同网上备案后，购房信息都已进入备案系统，也记录了家庭成员个人信息。
目前的老系统里，只能查询到中心城区及部分郊区2005年后的房屋信息。
新系统里，增加了以前的实有房屋信息。
新的房产登记系统上线后，房管部门可根据银行要求，对借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下住房登记记录信息进行查询，并出具结果。
据了解，房产证明只用于金融机构审查借款人拥有住房的情况，不得用作它途。
为保护借款人的个人隐私，其网上查询功能只对银行开放，暂不会对个人开放。
点评：
武汉市虽然将银行征信与房地局信息系统联网，但是房地局信息系统并未与公安局户籍系统联网，所以家庭成员界定存在困难，“认房”仍然存在漏洞。
⏹武汉楼市新政出台严打捂盘惜售等“潜规则”
7月1日，武汉市房管局发布《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》（全文），并同时发布《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》（全文），即日起开始实施。
主要内容包括：
楼盘拿证10天要全部公布房源，每套房源要明码标价，商品房形象达到进度方可预售；商品房预售最小规模是一栋，不能按单元或按层来预售；商品房预售要制定方案，房源套数、价格变化需讲清楚，房屋交易资金将监管；代理机构不得“内部认购”，不得雇人排队、炒卖房号；可售楼盘、成交价格等信息要及时发布，捂盘惜售将停止预销和备案。
点评：
武汉市虽然将银行征信与房地局信息系统联网，但是房地局信息系统并未与公安局户籍系统联网，所以家庭成员界定存在困难，“认房”仍然存在漏洞。
武汉城建规划
⏹7月28日武汉市轻轨通车
7月28日，我市首条轨道交通——轻轨将全线贯通。
届时，市民持武汉通卡乘坐轻轨全程均可享受8折优惠。
点评：
轻轨线的贯通以及“武汉通”的8折优惠，都在引导居民居住点外迁，实现城市功能分区化。
⏹武汉轨道交通6号线开建
我市轨道交通6号线海洋乐园站及博览中心站土建工程，开始公开招标。
记者昨从地铁集团获悉，两站将与国际博览中心（汉阳四新片）统筹同步建设，工期两年。
点评：
武汉市各条轨道交通线路均并行开工，未来两年内，武汉城市交通体系将整体提升，市民出行将更为便利。
⏹武汉南湖4亿元“美容”清淤工程年内启动
日前从洪山区传出消息，南湖近两年将有“大动作”，包括启动清淤工程，对岸线进行整治修建景观道路，以及龙王嘴污水处理厂扩容等。
昨日，该区水务局一负责人证实此消息，并称南湖清淤工程年内将会上马。
点评：
南湖区域的环境整治工作，是对区域发展的重大利好，对周边楼盘的价值提升提供了依据。
⏹总投资25亿元武汉地铁3号线年内全线开建
据湖北日报报道，武汉第3条地铁线即将进入全线建设期。
记者昨从武汉地铁集团获悉，总投资25亿元的地铁3号线已开始大规模施工招标，11个地铁站和14个地铁区间段计划年内开建。
点评：
地铁3号线作为第一条穿汉江轨道线，将对汉阳及沌口区域发展形成利好，汉阳、沌口区域市民出行将更为便利。
二、本月武汉市楼市概况（官方信息统计）
（一）武汉市商品房成交套数及成交均价情况
2010年6月份（6月1日－6月30日），通过武汉市房地产信息网的数据统计显示，全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）6月商品房销售7633套，环比减少3335套，环比降幅30.41%，同比降幅36.96%。
本月成交均价6855.77元/平方米，环比上涨578元/平方米，环比增幅为9.21%，同比增幅29.80%。
（数据来源：
武汉房地产市场信息网）
（二）武汉市商品房销售总面积及总金额情况
2010年6月份（6月1日－6月30日），通过武汉市房地产信息网的数据统计显示，全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）6月商品房销售总面积755113.82平方米（约75.51万平方米），环比减少447321平方米（约44.73万平方米），降幅为37.20%，销售总金额517613.07万元，环比减少237149万元，降幅为31.42%。
（数据来源：
武汉房地产市场信息网）
三、本月武汉楼市成交数据监测（浦江筑城数据研究中心数据统计）
（一）武汉市商品住宅量价分析
1、武汉市商品住宅价格走势
2010年6月份（6月1日－6月30日），通过对浦江筑城RMAS房地产市场分析系统的数据统计显示，全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）,在售项目415个，成交均价为6917.39元/平方米，环比上涨573.33元/平方米，增幅为9.04%。
月销售套数为5078套，环比减少2508套，降幅为33.06%，平均每日销售约169套。
2、武汉市商品房成交均价及成交面积走势
2010年6月份（6月1日－6月30日），通过对浦江筑城RMAS房地产市场分析系统的数据统计显示，全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）,在售项目415个。
武汉市三大成交指标均出现大幅下滑，本月销售总面积为527752.34平方米（约52.78万方），较上月减少362811.42平方米（约36.28万方），降幅为40.74%；销售总金额为363273.69万元，较上月减少201705.16万元，降幅为35.70%。
3、各行政区商品住宅销量情况（单位：
套）：
行政区
6月成交套数
5月成交套数
变化（套）
涨幅
武昌
武昌区
226
329
-103
-31.31%
洪山区
390
528
-138
-26.14%
青山区
22
11
11
100.00%
东湖开发区
585
1487
-902
-60.66%
江夏区
423
641
-218
-34.01%
汉口
硚口区
38
122
-84
-68.85%
江岸区
658
580
78
13.45%
江汉区
916
890
26
2.92%
东西湖区
535
1374
-839
-61.06%
黄陂区
892
1299
-407
-31.33%
汉阳
汉阳区
230
212
18
8.49%
沌口开发区
163
113
50
44.25%
至2010年6月底，中央明确了“既认房又认贷”的家庭二套房认定政策，同时明确表示将推进房产税政策，武汉市地方房产新政细则出台，主要针对捂盘惜售等不规范行为进行整治。
在新政延续调控下，武汉市各行政区中，本月除江汉区和江岸区成交量尚能维持外，其余行政区成交量均继续下挫，部分区域降幅超过五成，全市整体降幅也达到四成。
本次新政对武汉市房地产销售构成了极大的抑制，唯独汉口中心区成交量，已连续两个月保持高位独立运行状态。
4、各行政区商品住宅成交均价情况（单位：
元/平方米）
行政区
6月成交均价
5月成交均价
变化
涨幅
武昌
武昌区
8758
9480
-722
-7.62%
洪山区
7193
7205
-12
-0.16%
青山区
8308
6701
1607
23.97%
东湖开发区
7264
6962
302
4.33%
江夏区
5132
4838
294
6.08%
汉口
硚口区
7650
7034
616
8.76%
江岸区
7256
8140
-884
-10.86%
江汉区
10686
10780
-94
-0.87%
东西湖区
5026
4779
247
5.17%
黄陂区
3850
3751
98
2.62%
汉阳
汉阳区
8432
8283
149
1.79%
沌口开发区
5686
5761
-75
-1.30%
本月，武汉市各行政区成交均价与上月情况相同，呈现涨跌交替状况，不过本月上涨区域居多，青山区本月成交均价涨幅达23.97%，跃居8308元/平方米。
各中心区域也展现出坚挺的价格，武昌区和江岸区成交均价有所下跌，这是受区域内靠近外环线楼盘降价拉低整体均价所致，各区域内优势区位楼盘价格均维持高位。
5、各行政区商品住宅成交均价及销量对比情况：
6、不同房价区间商品住宅销售情况
本月销量的价格结构商品住宅成交量最多的为8000元/平方米以上的房源，共成交1439套，占全市总成交量的28.34%；其次为4000元/平方米以下楼盘，成交1055套，占全市总成交量的20.78%；6000—7000元/平方米房源，成交796套，占全市总成交量的15.68%；7000—8000元/平方米房源，成交641套，占全市总成交量的12.62%；4000—5000元/平方米的房源，共成交575套，占全市总成交量的11.32%；5000—6000元/平方米楼盘成交572套，占全市总成交量的11.26%。
本月主力需求价格段为8000元/平方米以上房源。
商品住宅成交价位分布图：
7、不同户型商品住宅量价走势
本月，各户型商品住宅成交量全面回落，仅两房产品的下跌势头稍缓。
成交价格方面，大户型和小户型的成交价格有所下降，两房及三房产品价格略有上涨。
（二）6月武汉市各城区成交备案及热销项目监控
1、武昌区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
滨湖名邸二期
4411.29
3633.45
45
8236.71
融侨华府
4192.47
4086.83
37
9748.02
欧林湾大公馆
3823.71
3353.73
33
8770.88
武汉·金诺雅苑
1187.45
912.42
13
7683.86
水岸星城五期
1632.75
1872.45
12
11468.08
2、青山区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
新长江·青源
1161.39
1075.98
15
9264.59
江南春城二期
338.03
239.39
2
7081.92
青扬十街
125.22
76.73
2
6127.62
新奥依江畔园二期
137.33
89.81
2
6539.72
新家园商住楼A座
126.45
87.00
1
6880.19
3、洪山区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
金地·西岸故事
8500.29
5668.01
97
6668.02
凯旋名邸二期
6284.42
4590.79
57
7305.03
东湖春树里
3985.49
2422.41
37
6078.07
城投·瀚城
5233.29
4707.97
30
8996.20
未来城
1516.32
1742.73
30
11493.15
4、东湖高新技术开发区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
中建·康城
10254.39
6154.64
112
6001.96
保利·心语
9949.72
7062.63
87
7098.32
世界城E地块米兰映像
9272.87
7297.85
82
7870.11
万科魅力之城
4286.85
3099.70
64
7230.72
恒大华府
10879.65
7559.84
40
6948.61
5、江夏区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
保利·海上五月花
11725.80
6224.10
115
5308.04
花山美庐
5713.64
2049.67
56
3587.33
卡梅尔小镇
4772.13
2258.89
46
4733.50
泰驰·伊顿阳光
2457.32
1093.84
32
4451.35
富丽·怡馨园
2353.18
879.66
24
3738.18
6、硚口区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
同馨花园二期二组团
1287.73
1420.94
9
11034.46
广电.江湾新城三期
727.81
534.95
8
7350.13
汉口.中心嘉园
789.67
458.00
6
5799.89
利济南路汉口电厂危改项目
496.83
206.02
5
4146.69
7、江汉区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
武汉菱角湖万达广场
37645.16
37815.46
436
10045.24
泛海国际居住区·樱海园
23654.06
31114.95
172
13154.17
楚天都市金园
10825.04
7257.90
133
6704.73
宝利金国际公馆
6360.80
8948.94
49
14068.89
京华时代
1307.73
1158.68
29
8860.24
8、江岸区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
汉口花园四期C区
14760.07
9219.16
156
6246.01
航天星都（航天双城）
10150.18
9722.24
128
9578.39
百步亭世博园
12049.95
9153.19
117
7596.04
世纪家园-香利庭苑
10232.72
5766.14
73
5635.00
圣诚和园
4317.82
2519.12
48
5834.24
9、东西湖区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价（
元/平米）
航天银湖湾
15300.87
6692.28
101
4373.79
美联·奥林匹克花园一期一区
4502.92
3179.01
95
7059.89
沿海赛洛城三期2
5580.06
2651.94
70
4752.53
高尔夫城市花园四期
2787.54
2549.81
29
9147.17
泰跃.金河二期
2900.91
1213.26
28
4182.34
10、黄陂区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价（
元/平米）
名流·人和天地
12296.94
4280.72
125
3481.13
美景天城
9009.35
3164.32
101
3512.26
金富士阳光花园
7375.28
2412.47
89
3271.02
汉口北·源馨苑
8149.28
2698.27
87
3311.05
日月山水
7963.79
3687.92
83
4630.86
11、汉阳区
项目名称
销售面积
平方米）
总成交金额（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
武汉世茂锦绣长江三期
9331.60
7635.52
106
8182.43
七里香苑
5098.22
3334.75
64
6541.01
华润置地·中央公园二期
1777.52
2142.89
15
12055.50
阳城汉江苑
958.03
254.65
13
2658.06
水墨兰轩
786.75
551.97
8
7015.82
12、沌口开发区
项目名称
销售面积
（平方米）
总成交金额
（万）
销售套数
销售均价
（元/平米）
金太阳·米兰小镇（东区）
7461.67
4422.95
85
5927.56
中恒·云天国际花园1期
2937.73
1651.56
35
5621.89
湘隆·时代商业中心E区
1840.99
1021.21
16
5547.07
绿野名人居
793.07
410.58
10
5177.10
博学华府
509.52
276.73
6
5431.19
（三）6月武汉市商品住宅TOP10
四、本月武汉宏观市场监测（浦江筑城数据研究中心数据统计）
（一）、武汉市6月供需状况
通过对武汉市6月新项目申领预售许可证的监控：
⏹本月武汉市新上市及加推项目合计70个，全市新推体量约2200.1万平方米；
⏹本月武汉市销售总面积为52.78万方；
⏹本月武汉市供销比为42:
1，供给量42倍于销售量，供应量严重超出销售量；
⏹本月中心区新增项目43个，中心城区27个，当月供应以中心城区为主。
（二）、武汉市6月新上市项目统计
项目名称
开发单位
区域
当期总建面
项目名称
武房开预售[2010]153号
武汉万达广场投资有限公司
新华西万达广场（武汉菱角湖万达广场）
江汉区
69625.85
武房开预售[2010]154号
湖北泰跃房地产开发有限责任公司
泰跃·金河（二期）
东西湖区
20563.33
武房开预售[2010]155号
新亿胜（武汉）置业发展有限公司
南国明珠三期
汉阳区
37478.68
武房开预售[2010]156号
金太阳（湖北）房地产开发有限公司
金太阳.米兰小镇（东区）
武汉经济技术开发区
33459.47
武房开预售[2010]157号
武汉城投房地产开发有限公司
名都花园南区二期
洪山区
31582.05
武房开预售[2010]158号
沿海绿色家园发展（武汉）有限公司
沿海赛洛城四期
东西湖区
37892.45
武房开预售[2010]159号
湖北珩生投资有限公司
珩生.（假日）领袖城
黄陂区
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