龙跃新世纪广场建设项目可行性实施报告.docx
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龙跃新世纪广场建设项目可行性实施报告
龙跃新世纪广场建设项目
1.1项目概况
本项目位于安阳市区东部，南邻文峰大道，东邻东工路，北邻紫薇大道，占地面积约52527.8平方米。
地理位置优越，开发潜力巨大，整体交通结构良好，是安阳市最繁华的街区之一。
2010年，该项目被当地政府确定为金融商业中心，成为安阳市第一个集金融、商业、商务、住宅为一体的大型街区，也是豫北地区第一个CBD商务中心。
本项目的具体优势在于：
1、符合政府积极支持的安东新区“成熟商业+住宅综合楼盘开发”思路。
项目地块处安阳景观主干道-文峰大道北侧，地理位置突出，是连接安阳东西两城区的门户，距安阳市政府办公区仅2公里。
2、地理位置稀缺，该项目周边配套设施齐全，交通便利，是安阳传统的居住和商业区域。
商业：
项目距离河南著名连锁大型超市—丹尼斯超市仅2公里，文峰大道南北支路是安阳传统商业区域；教育：
项目周边拥有包括安阳重点中学一中分校在内的十多所中小学校；交通：
交通便利，项目东侧、北侧以及南侧三处公交车站（包括特1路、1路、8路、11路、12路、17路、18路、21路等在内的17条公交线路）；人文环境：
紧邻安阳市人民公园，居住环境便利优异。
3、强强联手，共创安阳第一商业人文社区。
该项目项目43万平方米的超大社区，以一线城市“商业+住宅多功能社区建设”的设计思路为依托，与包括永辉超市、居然之家、香港中环百货等在内的多家大中型商业集团已签署租赁及意向协议，强强联手合作打造安阳第一多功能社区，先已成为安阳市商业楼盘开发的重点项目之一。
4、该项目收益率高。
优越的地理位置、便利的生活设施、以及成熟的社区设计，使得”龙跃新世纪广场”项目对安东新区居民形成巨大吸引力。
预计项目销售额将达25亿元人民币.
该项目前期土地拆迁收储工作已全部完成，地块的周界围墙已全部筑砌到位，并已达到“五通一平”。
该地块的控制性规划已全部完成。
土地使用证及用地规划许可证已办理并已取得项目批文，项目正在进行基础施工。
项目技术经济指标
技术经济指标（总）
规划总用地面积（㎡）
52527.80
规划建设用地面积（㎡）
43681.83
总建筑面积（㎡）
412929.99
总计容建筑面积（㎡）
291054.55
其中
商业建筑面积（㎡）
136153.92
住宅、公寓建筑面积（㎡）
95653.92
办公楼建筑面积（㎡）
58646.71
公共服务设施建筑面积（㎡）
600.00
不计容建筑面积（㎡）
121875.44
其中
一层架空（㎡）
10147.85
地下室建筑面积（㎡）
111727.59
其中
地下一层建筑面积（含超市）（㎡）
地下二层建筑面积（车库及设备房）（㎡）
地下三层建筑面积（车库及设备房）（㎡）
停车位（辆）
1800
其中
住宅停车位（辆）
商业停车位（辆）
容积率
6.66
建筑密度
57.94%
绿地率
24.91%
住宅建筑套密度（净）（套/h㎡）
住宅建筑套密度（毛）（套/h㎡）
住宅建筑面积密度（净）（万㎡/h㎡）
住宅建筑面积密度（毛）（万㎡/h㎡）
住宅建筑密度（净）
居住户数（户）
其中
住宅户数（户）
414
公寓户数（户）
居住人口（人）
其中
住宅人口（人）
1325
公寓人口（人）
户均人口（人/户）
3.20
主要指标表
用地性质
占地面积（亩）
地上建筑面积（㎡）
容积率
出让金（万/亩）
楼面地价（元/㎡）
金额（万元）
备注
住宅
70.59
205740
6.79
263.88
626
18627.13
配套商业
91850
合计
70.59
297590
预计DB-6-1-17-4、DB-6-1-21-3、DB-6-1-17-5土地出让金共为18627.13万元，楼面地价为626元/㎡，再交付出让金7160.63万元及相关税费后，即取得DB-6-1-17-5地块的国有土地使用权证并办理规划建设手续。
1.2投资者简介
该项目投资方为安阳龙跃置业有限公司，该公司成立于2009年3月3日，注册资金8500万元，企业开发资质等级为暂定二级。
1.3项目意义
最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在一线城市的带动下，二三线城市的房地产市场正在崛起，安阳市房地产市场无论是投资金额、商品房开发面积还是销售面积均大幅增长，尤其是随着城市中心的东移，更是助推了安阳房地产市场的蓬勃发展。
该项目开发的主要意义：
◆配合城市总体规划的实施
◆为老企业易地搬迁二次创业提供资金来源
◆为市民提供更多更完善的家居及家居环境
◆为投资方创造尽可能高的投资回报
◆为投资方建立稳定的房地产开发品牌，且使该品牌具有延伸性及可持续发展性
1.4项目主要技术经济指标
项目总建筑面积412929.99平方，总计容建筑面积291054.55平方（其中商业建筑面积136153.92平方，办公建筑面积58646.71平方，住宅公寓建筑面积95653.92平方），不计容面积121875.44平方（其中一层架空10147.85平方，地下室三层共111727.59平方），由此希望信托就上述地块的土地出让金的交付和开发提供部分融资服务。
根据市政规划公司将此项目开发为具有住宅、办公、商业、金融、休闲等功能的城市综合体。
1.5项目建设依据
◆《中华人民共和国城市规划法》
◆《安阳市城市总体规划》（1994-2010）
◆《投资项目可行性研究指南》
◆各项经济指标和参数
◆国家有关设计规范和规定
2项目投资环境和市场研究
2.1安阳市概况及经济发展情况
2.1.1安阳市概况
2.1.1.1地理位置
安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。
西部为山区，东部为平原。
2.1.1.2交通环境
安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。
北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。
继续东向入310国道500公里可达连云港。
经106、104国道货车9个小时到达天津港。
11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。
安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。
市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。
尤其是正在建设中的石武高速铁路建成通车后，将成为连接河北、河南、湖北三省的省际快速通道，是贯通市区东部的又一条铁路大动脉，届时将大大拉近安阳市与石家庄、郑州、武汉的“空间距离”。
拟建的安阳东站效果图
2.1.1.3行政区划及其他
安阳是豫北区域性中心城市，具有三千多年历史的文化名城。
1986年国务院公布安阳为国家历史文化名城,与西安、北京、洛阳、南京、开封、杭州并称中国七大古都；殷都安阳排在中华古都之首。
现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。
即：
林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。
安阳市总面积为7413平方公里，总人口545万人。
市辖区面积543.6平方公里，城市人口106万人。
安阳以优越的地理位置、良好的宜居环境和投资环境吸引了越来越多外地人口来投资、经商、务工和居住，全市常住人口数量逐年增长。
2.1.1.4旅游资源
安阳有着丰富的旅游资源。
现有国家级重点文物保护单位8处，省级重点文物保护单位38处，市、县级保护单位232余处、有国家森林公园1座，省级风景名胜区1处，国家航空运动学校1所，全国爱国主义教育示范基地2处。
安阳是早期华夏文明的政治、经济、文化中心之一。
展现了从中国原始社会到近现代生动的进化、发展史。
著名的有被史学界命为"小南海文化"的二万五千年的原始人洞穴，有后冈的仰韶、龙山、小屯三层文化叠压，有四千多年前古帝颛顼、帝喾纪念陵，有三千年前殷商古都遗址殷墟，有中国最早的甲骨文档案库，有世界出土青铜器之冠-司母戊大方鼎，有中国第一个女将军妇好的墓，第一座国家监狱姜里城，有号称"河朔第一古刹"的灵泉寺和万佛沟，有宋代西门大夫庙记碑和人称"四绝"的宋代昼锦堂记碑，有造型奇特、精美绝伦、同为"国保"的后周文峰塔、唐修定寺塔、宋明福寺塔，有明清古建筑群府城隍庙、高阁寺、岳飞庙、韩琦庙、钟楼，有最后一个"皇帝"袁世凯的陵墓袁林。
安阳素有"七朝古都"之称。
著名历史学家、诗人郭沫若同志1956年来安阳时，留下了"洹水安阳名不虚，三千年前是帝都"的著名诗句。
文峰塔文字博物馆林州太行风景
安阳有从山地到平原的秀美风光，有号称八百里太行之魂林虑山风景名胜区，有被国际友人称为"世界第八大奇迹"的三千里人工天河红旗渠，有全国第一座国际航空旅游俱乐部，有泉水喷涌的"柏门珠沼"珍珠泉，有面积数十万亩的枣乡和现代生态农业观光基地等。
中国文字博物馆的落成开馆，尤其是曹操陵墓的发现，进一步提高了安阳的知名度，将有力推动安阳旅游业的蓬勃发展。
安阳博物院殷墟旧址
2.1.1.5外来投资
截止2009年12月底，在安阳市工商局登记注册的外资法人公司共计73户，其中中外合资企业39户，中外合作企业3户，外商独资企业31户；投资总额合计78597万美元，注册资本合计37704万美元，注册资本实际到位16035万美元。
东开发区
行政东区
2.1.1.6战略发展
安阳依托优越的地理位置、丰富的自然资源及厚重的文化底蕴，已打造成为豫北区域性中心城市。
2009年9月，中国中信集团公司、安阳钢铁集团有限责任公司、殷都区在市党政综合楼签订了安阳市物流基地建设合作协议。
两大集团在物流基地建设方面强强联手，将有力推动安阳物流业的跨跃式发展，同时对安阳市经济的发展产生积极的影响。
按照城市发展规划，安阳将建成中原经济协作区中心强市。
未来中原经济协作区中心强市的地位将更加凸显，对周边地区辐射能力更进一步增强。
加之安东新区的建设，为安阳城市与房地产业带来良好的发展契机。
2.1.1.7城市发展规划
城市整体规划：
◆城市总体规划确定城市按照“多中心、多组团”式发展，重点是以安东新行政中心向东、向南发展，以此拉大城市框架，加快城市化进程。
◆城市发展目标：
晋冀鲁豫省际中心城市、国家级历史名城、新型工业基地、豫北重要交通枢纽、秀美宜居城市。
◆安阳市目前建成区面积101平方公里，辖区人口103万，规划要求2020年建成区面积达到150平方公里，人口150万。
◆未来安阳城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则；城市向南发展为中期目标，向东为远期目标。
◆中期目标：
向南突破安林公里，建设30平方公里区域，以产业功能为主。
◆远期目标：
向东突破京珠高速，以新建京广线站点为核心，建设30平方公里区域，功能复合以居住为主（政府有意向把安阳县行政中心搬迁到此）。
◆城市向北发展受到兵营及航空学校的制约，向西受到南水北调引水渠的制约。
本项目东临的安东新区：
◆安东新区的建设与发展，是拉大城市框架，扩大城市规模，改善投资环境，加快安阳城市化进程的战略选择；是培育新的经济增长点，提升城市美誉度，建设豫北区域性中心强市的必然要求。
◆安东新区形成以京港澳高速公路为界面的东、西两大区域，规划用地总面积约52平方公里。
西部规划定位为综合政务、商务、文化、体育、信息为主的城市新的核心区，东部规划定位为依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区。
在不久的将来，我市安东新区将以它恢宏的气势，全新的容貌呈现在广大的市民面前。
一座东部新城正在悄然崛起，它将托起城市的未来。
◆安东新区效果图
◆新区规划效果图
◆新区规划效果图
◆高铁站广场效果图
◆高铁候车大厅
2.1.2安阳市经济发展情况
近几年安阳经济以平均20%的比率增长，居民收入也以15%的幅度稳步提高，为安阳房地产业提供了良好的发展契机。
亿元
12001106
10001036
808
800645
600557
463
400313362
200
0
20022003200420052006200720082009
安阳市GDP
元1992422000
2000015530
150001047212054
1000068698747
5978
5000
0
20022003200420052006200720082009
安阳市人均GDP
亿元
6050.155.2
50
42.5
4034.5
3029.5
19.826.4
2016.3
10
0
20022003200420052006200720082009
安阳市财政收入
亿元
800741
700
600567
500
430
400
300310
231
200154
81104
100
0
20022003200420052006200720082009
全社会固定资产投资
15000元14809
13637
14000
11796
12000
10000882310009
7903
80007072
60005987
4000
2000
0
20022003200420052006200720082009
城镇居民人均可支配收入
万
560
544.6
550542
540536.6539.4
528.7531.1533.8
530525
520
510
20022003200420052006200720082009
城市总人口
2.2安阳市房地产市场的基本情况
2.2.1房地产发展规划
安阳楼市分为七个主要板块：
北关区板块、文峰区板块、殷都区板块、龙安区板块、开发区板块、行政东区板块、安新东区板块。
◆北关区板块、文峰区板块位于安阳市中心，地理位置优越，房地产市场发展得天独厚。
◆殷都区板块、龙安区板块位于京广线以西，开发楼盘众多，因价格低廉等优势市场销售看好。
◆行政东区板块、开发区板块位于城区东部和东南部，由于其特殊的综合环境条件，居民的需求欲很高。
商品房销售入住率在95％以上，在建商品房销售在80％。
本区域为“富人”聚居区。
◆安新东区板块位于京珠高速以东，西起京港澳高速公路、东至白璧镇政府，北起安楚路、南至海河大道，规划用地面积约28平方公里。
将以它恢宏的气势，托起安阳城市的未来。
该项目位于文峰区板块与新安东区板块交界处，聚集文峰区传统商业中心优势，同时引领行政东区的现代化商业和居住环境潮流，得天独厚的地理位置是全市房地产开发项目中独一无二的。
改革开放以来，随着经济体制的变革，市场化程度的加深，房地产业作为新兴行业应运而生，安阳房地产业于80年代中期孕育萌芽,经历了起步、探索和发展、壮大阶段，尤其是1998年深化房地产市场改革以来，房地产业发展产生了质的飞跃，全市房地产开发企业不断壮大，开发投资规模日益扩大，开发投资结构不断改善，市场交易供需两旺，居民居住条件得到前所未有的改善，房地产业在经济社会发展中的作用显著提升，为安阳全面实现小康建设目标、构建和谐社会做出了积极的贡献。
2.2.3安阳市近八年房地产相关统计数据
亿元
8074.59
70
6054.3
50
4035.5
3024.2
2011.111.614
106.6
0
20022003200420052006200720082009
房地产投资总额
亿元
7062.46
60
5044.5
40
3024.9
2017.7
159
105.67.87.7
5
0
20022003200420052006200720082009
住宅投资总额
万平方米
1000914.47
900
800
700668.6
600505.4
500
400335
300183231
200116146
100
0
20022003200420052006200720082009
商品房施工面积
万平方米
1000
900811.59
800
700598.2
600
500448.7
400301
300201
200104127150
100
0
20022003200420052006200720082009
住宅施工面积
万平方米
260244.06
240
220
200
180167.3
160147.8
140125
120
10086
8066
605155
40
20
0
20022003200420052006200720082009
商品房竣工面积
万平方米
260
240231.03
220
200191.3
180
160157.2
140
120113
10099
8076
605250
40
20
0
20022003200420052006200720082009
商品房销售面积
万平方米
100
85.1
80
58.6
60
4036.830.6
26.6
20
0
20022003200420052006
二手房转移登记面积
2.2.4安阳市主要楼盘基本情况
楼盘
位置
建筑年代
均价（元/㎡）
家天下
人民公园东门
二期
4800
永兴嘉园
东关街
二手
4000
新都城
人民大道
期房
4500
香格里拉
东区
期房
5300
京林花园
东区
二期
5500
2.2.5安阳市2009年房地产市场基本态势
2009年，安阳市房地产市场继续呈平稳较快发展态势，房地产交易市场日趋活跃。
一是商品房销售量、成交金额大幅度增长。
2009年，商品房实际成交7813套，同比增长63.55%；成交面积96.67万平方米，同比增长63.24%，商品房成交金额24.6亿元，同比增长91.77%。
二是商品房价格稳中有升。
安阳市属于内陆地区三线城市，房地产的销售对象主要是解决城市居民和县镇进城人员的住房紧张问题，需求增幅稳中有升，房价相对一二线城市水分成分少。
安阳市2009年商品房价格走势图如下：
单位：
元/平方米
3100..........................................................................................................................3095.............................
2900.....................................................................................................................................2826..................
2700..............................................................................................2576.......2697............................2521....
2500...2454........2479.................................2510.....2451....2504...................................................................
2300.............................2344....2319...........................................................................................................
2100..............................................................................................................................................................
1900..............................................................................................................................................................
1700..............................................................................................................................................................
1500
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
从走势图上可以看出，1-9月份价格基本平稳，无大的起伏，9-10月份价格上升的原因：
一是受传统的“金九月银十月”的影响；二是从投资的角度考虑，购房户对东区（京林三期、香格里拉、御峰名苑）、北关区（榕树湾小区）等项目看好，这些小区的均价在3300元/平方米以上占到89.5%，
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