香缤广场商业业态物业治理收费方案测算.docx
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香缤广场商业业态物业治理收费方案测算
香缤广场商业物业治理收费方案
香缤广场系深圳市惠明盛房地产投资开发公司注资兴修的高级商住大厦。
为了更好的做好香缤广场商业的物业治理，增进商厦的招商工作，依照惠明盛公司提供的相关数据资料及参照相关行业指导标准，鹏基公司对香缤广场商业（厦）物业治理进行了如下本钱分析:
一、商业各业态物业治理本钱收费标准
一、地下一层（超市）：
1元/㎡.月（公开场合治理本钱为：
㎡.月）
二、地面首层（精品店）：
元/㎡.月
3、二层、三层（中高级百货）：
1元/㎡.月（公开场合治理本钱为㎡.月）
4、四层（餐饮、娱乐、休闲、文化区）：
元/㎡.月
五、商业业态内所有电梯运行电费据实分摊
六、中央空调据实按建筑面积收取
注：
以上价格未计物业治理税费及物业治理利润提成
二、香缤广场商场物业治理效劳本钱测算
（一）香缤广场地面首层（精品店）治理本钱（按建筑面积11563㎡/层计）
序号
项目
测算式依据
计算公式
月成本
1
一层精品店内部敞开式公共区域及消费者安全防护管理
设置4个流动岗位，共14人，按月均1200元
1200×14
16800
2
一层精品店内部敞开式公共区域保洁服务
设置3个流动净尘员，共3人，以保证物业内清洁随产随清，按月均950元
950×3
2850
3
洗手间用水用电
按营业时间12小时计
综合测算
3000
4
精品店公共部位用电
据实分摊
小计
22650元
专项管理成本
专项管理成本÷首层建筑面积（11563）
22650元÷11563
元/㎡.月
首层物业管理成本
专项管理成本+公共场管理成本
+
元/㎡.月
（二）香缤广场二三层（中高级百货）（按建筑面积10868㎡/层计）
序号
项目
测算式依据
计算公式
月成本
1
见附表（公共场所管理成本测算表）
二三层管理成本
公共场所管理成本
元/㎡.月
（三）香缤广场四层（餐饮、娱乐、休闲、文化区）专项治理本钱（面积：
10868㎡/层计）
序号
项目
测算式依据
计算公式
月成本
1
内部公共区域及消费者安全防护管理
设2个流动岗，共8人，按月均1200元
1200×8
9600
2
一层精品店内敞开式公共区域保洁服务
设置4个流动净尘员，以保证物业内清洁随产随清，按月人均900元
900×4
3600
3
洗手间用水用电
按营业时间12小时计
综合测算
3000
4
垃圾清运
餐饮、娱乐休闲、文化日产垃圾清运
综合测算
6000
5
四层公共部位用电
四层公共通道、走廊照明用电
综合测算
6000
小计
28200元
专项管理成本
专项管理成本÷首层建筑面积（10868）
28200元÷10868
元/㎡.月
四层物业管理成本
专项管理成本+公共场管理成本
+
元/㎡.月
（四）香缤广场地下一层（超市）（按建筑面积3990㎡/层计）
序号
项目
测算式依据
计算公式
月成本
1
见附表（公共场所管理成本测算表）
二三层管理成本
公共场所管理成本
元/㎡.月
（五）香缤广场商业公开场合本钱
一、香缤广场商业业态公开场合治理本钱（商业总建筑面积：
46033㎡）
序号
项目
测算式依据
计算公式
月支出
1
主任助理（商业部分专项事务协调）
按月均4500元
4500×1
4500
2
事务助理（商业专项管理服务）
按月均3500元
3500×3
10500
3
负一层至四层共用设施设备管理人员（供电、机电、电梯）（此费用由商业业态与住宅业态各承担一半）
按月均1500元
1500×15÷2
11250
4
广场、停车场、负一层至四层公用部位安全维护
（此费用由商业业态与住宅业态各承担一半）
按月均1200元
1200×36÷2
21600
5
广场、负一至四层公共部位绿公养护管理
按月均800元
800×4
3200
6
广场、停车场、负一至四层公共部位清洁管理
按月均800元
800×12
9600
7
智能监控系统，商业业态公共所如广场、停车场、公共通道的、电梯[观光梯]监控、消防系统管理
按月均1600元
1600×8÷2
6400
8
社会保险费
按员工工资的%（养老14%,工伤%,失业%,医疗、生育9%）
67050×%
9
福利费
按工资总额的5%
×8%
小计
10
停车场、负三层至四层所有电梯维护保养（不含电梯运行电费）
设计观光电梯3部、自动扶梯21部、货梯3、垂直客梯3部，共30部，按600元/台.月
30×600
18000
11
电梯年检费
年检费客梯10层以下1100元/台.年，货梯10层以下580元/台.年
1100×27+580×3÷12
2620
小计
20620
合计
二、香缤广场商业业态公开场合能花费用
序号
项目
测算式依据
计算公式
月支出
1
广场、停车场及公共通道照明用电
依据惠明盛地产公司提供公共区域用电设施停车场420个日光灯、724个疏散指示灯及高压钠灯、通道白炽灯、其它公共用电
综合测算
50000
2
公共场所清洁耗材、用水
依据清洁范围、实际面积差及清洁日耗用水
综合测算
8000
3
公共场所绿化耗材、用水
综合测算
4000
4
化粪池清理
化粪池三套，每套3500立方，30元/立方，每年清运四次（由商业业态与住宅业态各承担一半此费用）
综合测算
5000
5
消防、监控智能系统维护
综合测算
1000
小计
66000
总计
1+2项之和
3、公开场合治理本钱
序号
项目
测算式依据
计算公式
月成本
1
公共场所管理成本
总支出÷商业总建筑面积
÷46033
元/㎡.月
小计
元/㎡.月
三、商业物业治理本钱分析
（一）对商业各业态物业治理本钱分析
一、对共用设施设备治理产生的治理本钱由各业态分摊；
二、广场、停车场、公共通道用电，平安保护、清洁、绿化、监控、消防等治理本钱，由各业态一起承担；
3、各层专业业态因治理产生的治理本钱，由各层业态分摊；
4、商业业态公用设施设备（如电梯）的能耗由业态按建筑面积分摊；
五、一层精品店区域内的治理、能源本钱由本层各业态客户分摊；
六、中央空调费用据实按建筑面积收取；
（二）各层业态治理本钱费用组成
一、负一层至四层共用设施治理人员支出
二、广场、停车场及公共通道用电费用支出
3、广场、停车场、负一层至四层公用部位平安保护（36人）
4、广场、负一至四层公共部位绿化养护治理（4人）
五、广场、停车场、负一至四层公共部位清洁治理（12人）
六、一层精品店内部放开式公共区域及消费者平安防护治理4个岗，（14人）
7、一层精品店内部放开式公共区域保洁效劳（3人）
八、四层餐饮、休闲、娱乐区平安保护（2个岗，8人）
九、四层餐饮、休闲、娱乐区保洁效劳（4人，垃圾清运）
10、智能监控系统，商业业态公开场合（如广场、停车场、公共通道的、电梯[参观梯]监控、消防系统治理（2个岗，8人）
1一、停车场、负三层至四层所有电梯保护保养（不含电梯运行电费）
1二、一层精品店区公共部位用电据实分摊
深圳市鹏基物业治理效劳
二00五年元月
（六）香缤广场地下一层（超市）、二层、三层（中高级百货）内部专项治理及能耗由各业态自行承担。
（七）综合上述分析测算支出得出各业态治理费本钱为：
地下一层（超市）：
元/平方米.月
地面首层（精品店）：
元/平方米.月
二层、三层（中高级百货）：
元/平方米.月
四层（餐饮、娱乐、休闲、文化区）：
元/平方米.月
注：
香缤广场商业业态的建筑面积、电梯及设施设备相关数据均为深圳市惠明盛地产公司提供。
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