上海市房地产情况.docx

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上海市房地产情况

2009年上海市房地产情况

　　提要：

2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

　　一、2009年上海房地产回顾

　　1、房地产政策回顾

　　全国房地产政策一览

上海房地产政策一览

　　提要：

2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

　　2、房地产市场回顾

（1）房地产投资情况

　　2009年全国房地产情况

数据来源：

国家统计局

数据来源：

上海市统计局

　　2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

　　2009年月度上海商品房施工情况单位：

万平方米

数据来源：

上海市统计局

　　2009年上海商品房施工面积9961.6万平方米，比上年下降4.1%。

其中商品住宅施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。

数据来源：

上海市统计局

　　2009年，上海商品房新开工面积2490.63万平方米，比上年下降3.7%。

其中商品住宅新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。

数据来源：

上海市统计局

　　2009年，上海商品房竣工面积2104.98万平方米，比上年下降15%。

其中商品住宅竣工面积1508.81万平方米，下降15%。

　　提要：

2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

（2）市场供求情况

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

　　注：

CRIC中国房地产决策咨询系统中，供应面积指当月取得预售证的推案量，成交面积指当月完成签约量，以下同。

　　2009年上海市商品房市场总体呈现供不应求的态势。

第一季度受困于经济危机以及传统市场淡季，房地产市场供应量始终处于低位运行的状态。

此后供应呈现出逐步增加的行情。

从成交来看，3月份收到利好政策的影响商品房成交市场开始重新进入活跃期，商品房月度成交量逐月上涨，呈现出迅速回暖高位运行的行情。

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

　　由上图可见，2009年商品住宅市场每月均呈现出供不应求态势，市场需求旺盛。

　　提要：

2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

　　（3）价格走势情况

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

　　2009年上海商品房价格市场呈现出逐步冲高大幅攀升的行情。

商品房成交均价从年初的10902元/平方米上升到12月的13780平方米，增长幅度达到26%。

从商品住宅成交均价看，呈平稳上扬的势头，在年末更是达到20144元/平方米。

　　（4）房地产信贷情况

　　2009年上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况

数据来源：

人民银行上海总部

　　2009年上海房地产企业到位资金情况

数据来源：

上海市统计局

　　2009年末，上海公积金贷款余额1026.86亿元，比上年末增长57.5%。

上海住房公积金当年发放额56.04亿元，增长1.8倍。

　　提要：

2009年上海房地产开发投资1464.18亿元，比上年增长7.1%。

其中商品住宅投资918.68亿元，增长8.9%。

房地产开发投资从下半年开始放量，在11月份达到新高，为160.6亿元，其中商品住宅投资112.7亿元。

然而在年底房地产宏观调控政策的影响下，12月房地产投资额迅速下降，环比下跌33.2%。

　　3、保障性住房回顾

　　2009年上海保障性住房建设情况

　　2009年上海保障性住房建设取得了进一步发展。

上海市廉租住房准入标准进一步放宽，家庭收入准入标准调整为人均月可支配收入960元以下，家庭财产准入标准调整为12万元以下。

廉租住房准入标准的动态调整机制已逐步形成。

随着廉租准入标准的调整，本市廉租住房受益家庭户数也大幅增加，截至2009年12月底，本市廉租住房累计受益家庭已达6.3万户，与2005年底相比增长了2.5倍。

其中2009年新增享受廉租住房保障家庭1.4万户。

　　2009年6月上海颁布实施了《上海市经济适用住房管理试行办法》。

上海将经济适用住房保障范围覆盖到城市中低收入住房困难家庭。

试点实施阶段的主要准入标准为取得本市城镇常住户口满7年和在申请地区（县）户口满5年、家庭人均建筑面积15平方米以下、家庭人均年可支配收入27600元（月均2300元）以下、家庭财产人均7万元以下。

根据市政府的部署，2009年下半年选择闵行、徐汇两个区开展了经济适用住房申请审核轮候供应的试点工作。

　　4、房地产企业回顾

　　上海房地产开发企业综合实力20强

　　注：

本次测评排行中，将房地产销售收入作为第一核心测评指标，将房地产销售面积作为第二核心测评指标。

在第一核心测评指标中，对于租赁经营业务、自主开发经营业务占比较大的开发企业，加上房地产租赁经营收入和房地产其他业务收入；在第二核心测评指标中，对于考核年度内，核心指标数据差距较小的企业，则通过企业提供调查表中的相应参考指标，并将所有指标数据录入测评模型进行测算，得出最终的排行结果。

　　二、房地产政策综述

　　2010年上半年，国家及上海展开新一轮房地产调控，房地产调控政策涉及土地、信贷、税收、保障房等方面。

为了落实本轮房地产调控，全国各地也纷纷推出了本地的调控细则以及相关配套政策。

　　上海是我国房地产调控的重点区域。

上半年，上海推出的重要的房地产政策主要是在保障性住房方面，提出了《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》。

　　上海当前已形成了动迁安置房、经济适用房、廉租房和公共租赁房等具有上海特点的政策保障房的四种形式。

　　三、房地产开发建设完成情况

　　1、房地产开发投资

　　今年上半年，随着全市保障性住房建设加快推进，以及去年同期投资基数较低影响，上海房地产投资持续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增长35.5%。

占全社会固定资产投资的比重由去年同期的28.9%上升到38.3%。

　　2、房地产建设指标

　　上半年，本市商品房施工面积9220.41万平方米，同比增长11.4%。

其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。

商品房新开工面积1380.59万平方米，同比增长25.6%。

其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，同比增长29%。

　　由于前两年本市商品房在建规模连续下降，上半年，本市商品房竣工面积仍然延续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。

其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，下降11.4%。

　　四、土地市场

　　1、土地供应情况

　　上半年上海土地市场共推出37批公告，共计166幅土地面市，合计土地面积达到1244.84万平方米。

　　2、土地成交情况

　　上半年上海土地市场成交42批公告，共计193幅土地。

成交地块总面积达到了1180.55万平方米，成交总价为819亿元。

　　上海今年前3月土地成交活跃。

随着4月份宏观调控政策的密集推出，信贷方面的逐渐收紧，第二季度土地成交量锐减。

　　五、房产市场情况

　　1、商品房

　　今年上半年，上海商品房供应量为1252.9万平方米，各月供应量呈现波动式走势。

商品房上半年共成交1200.46万平方米。

　　今年上半年，上海商品房成交均价走势基本平稳，4月份在商品房成交量达到高点的因素带动下，成交均价环比上涨23.5%，达到17086元/平方米。

此后成交均价开始逐月下降。

　　2、商品住宅

　　今年上半年，上海市商品住宅供应量达到581.5万平方米，商品住宅成交量为509.9万平方米，供求各月呈现了一个较为明显的波动过程。

　　注：

商品房交易温度测评标准：

在标准的设立上，参考了上海商品房历年的交易数据，确定340万平方米、100万平方米的月度交易量分别对应的温度为40℃和0℃。

　　房价（商品住宅）温度测评标准：

将2009年8月前的商品住宅最高单月平均价格设定为房价37℃。

2009年8月恰是历史最高价，故对应价格温度为37℃，同时设定8000元/平方米为0℃。

　　3、办公楼

　　今年上半年，上海办公楼供应量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。

　　4、商业物业

　　今年上半年，上海商业营业用房供应量达到125万平方米，各月整体呈现前低后高的走势。

上海商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达到高峰。

　　今年上半年上海全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基本维持在13000元/平方米左右。

　　5、房地产指数

　　上半年，全市新建商品房同质价格指数稳步快速上升，6月份为1540.66点，比上月下降0.55%，比去年同期上升12.6%，是今年调控以来首次出现环比下降。

　　上半年，中房上海住宅指数上升态势明显，4月以来，随着房产新政效果的逐步释放以及货币收紧等因素影响，市场观望气氛十分浓重。

上涨楼盘逐渐萎缩，下跌楼盘不断增加，导致6月份结束了连续15个月快速上涨52.8%的态势。

　　从住宅调查样本价格变化情况来看，6月改变了上两个月涨多跌少的局面，93个公寓楼盘，价格下降24个，占比25.8%，较上月扩大14个百分点，平均跌幅4.48%。

价格上涨仅3个，占比3.2%，较上月下降33个百分点，平均涨幅3.7%。

其余71%的楼盘价格保持平稳。

　　今年上半年，上海二手房价格指数总体呈现上升态势，5月份达到高点。

6月份开始下跌，环比下跌0.68%。

这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后的首次回落。

　　6月份，上海9个传统市区房价平均下跌0.4%，其中市中心5个区三跌两涨。

黄浦、长宁均下跌0.52%，徐汇下跌0.28%，卢湾、静安略涨0.12%和0.11%。

在本轮调控中，市中心房源总体表现出较强的抗跌性。

　　今年上半年，上海房屋租赁市场受世博效应以及调控政策等多重因素影响，成交整体活跃，租赁指数持续走高。

进入6月份，上海房屋租赁市场全线飘红。

租赁指数为1227点，较5月份上升6点，涨幅达到0.49%。

租金呈现近年来少有的快速上涨势头。

　　低端房市场租金从4月份开始快速上扬，6月份环比上涨到0.59%。

而中端房市场租金整体表现比较平稳，前5个月环比上涨都保持在0.1%左右。

而6月份环比上涨达到0.46%。

高端房市场租金平稳上行，6月份环比涨幅最大为0.5%。

　　六、上海房地产企业排行榜

　　1、销售额20强企业

　　2、销售面积20强企业

　　3、商品住宅销售额20强企业

　　4、商品住宅销售面积20强企业

　　七、上海住房保障情况

　　八、房地产金融概况

　　1、全国信贷情况

　　央行数据显示，上半年人民币贷款余额44.6万亿元，同比增长18.2%，比上月和上年末分别低3.3和13.5个百分点。

上半年人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元，同比少增2.74万亿元，信贷增长整体呈现逐月回落态势。

　　上半年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元；6月末余额同比增长40.2%，比3月末低4.1个百分点。

其中，上半年房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点；上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。

　　上半年，全国房地产企业资金来源中，国内贷款呈现出了明显收缩的发展趋势。

1-6月，国内贷款逐月累计额分别为2489亿元、3674亿元、4552亿元、5550亿元和6573亿元，逐月累计增幅分别为46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%。

而从房地产个贷看，1-6月，个贷逐月累计数额分别为1443亿元、2193亿元、2955亿元、3744亿元和4538亿元，前四个月的逐月累计增幅均在100%以上，到5月份便回落至88.8%，至6月进一步降至60.4%。

不难看出，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，5、6月份房地产信贷收缩最为明显。

　　2、上海房企开发贷款量

　　上半年，本市房地产开发企业受去年良好的销售形势影响，项目建设资金较充裕，各房地产开发企业本年到位资金1691.83亿元，比去年同期增长32%。

受上半年商品房销售面积连续下降影响，本年到位资金中定金及预付款出现下降势头。

　　上半年，本市新增的人民币企业贷款（不含票据融资）中，投向房地产业增加651.9亿元。

从各月贷款增量看，受宏观调控和贷款需求变化的影响，1-5月份信贷投放节奏明显减缓，6月份则稍有回升。

但第二季度人民币房地产企业贷款较一季度仍减少了59%。

　　3、上海个人住房商业银行贷款量

　　央行上海总部发布的数据显示，受上半年住房成交量先升后降等因素影响，第二季度个人住房贷款需求较一季度明显下降。

上半年全市人民币个人住房贷款增加508.9亿元，同比多增206.8亿元；其中第二季度增加170.8亿元，同比和环比分别少增104.5亿元和167.3亿元。

在房地产调控新政策的持续作用下，6月份全市个人住房贷款增加30.8亿元，创近一年来月度增量的新低，同比和环比分别少增98.1亿元和26.1亿元。

　　4、上海个人住房公积金贷款量

　　上半年，在经济发展和房地产市场调控的大背景下，上海住房公积金各项业务的发展总体状况良好，个贷发放规模出现回落。

　　上半年住房公积金个贷发放6.2万户，同比下降20.07%；发放金额180.6亿元，同比下降21.27%。

截至6月底，住房公积金个贷余额为1100.45亿元，比年初增加73.59亿元，占缴存余额比重为97%。

公积金个贷余户66.66万户，比年初增加1.72万户；已累计向145.26万户家庭发放住房公积金个人贷款2210.92亿元，支持购房建筑面积1.34亿平方米。

同时，以购买自住住房为主的住房公积金贷款也出现放贷量下降的局面。

二季度个贷月发放金额为83.51亿元。

与一季度相比，下降了13.99%。

　　九、2010年下半年上海房地产展望

　　政策基调下半年不会放松。

下半年国家在政策调控力度上依然不会放松，会继续严格落实，但是出台更严厉政策的可能性在逐渐减弱。

上海仍然将全面落实国家房地产市场调控的各项政策措施，稳定市场预期，并结合自身发展的实际情况，推出相应的调控实施细则，进一步规范房地产市场秩序。

　　土地市场供应进一步加大。

上半年上海普通住宅用地共推出127.84万平方米，配套商品房地块173.5万平方米，分别仅完成了全年供地计划的38.74%和22.5%。

下半年经营性用地特别是居住类用地的供应力度将进一步加大，从而确保今年供地计划得以全面落实，土地交易市场也将逐步活跃起来。

　　商品住宅价格将出现松动。

4月中旬房地产调控新政出台后，上海商品房市场成交量大幅下滑，不少项目延迟开盘以观市场走势，住宅供应量出现减少。

但由于同期交易量以更快幅度减少，因此当前供求形势较新政前较为宽松，住宅可售面积较新政前及去年同期都有一定增加。

预计下半年商品房市场这一宽松的供求形势仍将延续，商品住宅的成交价格将出现松动，并呈小幅下跌的态势。

　　存量房市场租金上涨势头放缓。

存量房市场的发展与新建商品房市场发展息息相关。

上半年在调控政策以及世博会等多重因素影响下，上海存量房市场租金快速上扬。

预计下半年随着政策效应的逐步释放和消化、世博会的结束、购房需求的进一步上升，存量房市场租金快速上涨的势头将得到一定抑制，有望保持平缓发展。

　　住房保障体系建设进一步完善。

今年以来，上海市委、市政府在住房保障体系建设方面，研究制定了一系列重大政策措施。

下半年上海将继续加大保障性住房建设力度，完善住房保障体系与房地产市场体系建设，坚持“三个为主”原则，多渠道解决好人民群众的住房问题。

　　房地产金融市场保持平稳运行。

下半年，房地产信贷有望延续二季度以来的平稳运行态势，新增贷款绝对量较上半年有所降低，但考虑到下半年的经济形势较为复杂，信贷运行面临一定程度的不确定性。

　　十、2010年上半年上海房地产大事记

　　1、公积金管理中心确定二套改善型住房标准，人均低于33.4平方米

　　1月5日，上海市公积金管理中心发布2010年住房公积金个人购房贷款政策具体实施细则，其中明确：

借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4平方米，第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。

　　“贷款细则”明确，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。

　　2、崇明建设纲要公布，建设现代化生态岛

　　1月20日，上海市发改委公布《崇明生态岛建设纲要》（以下简称《纲要》）。

按照远近结合原则，提出了2012年的阶段性目标，同时展望2020年长远发展目标，聚集了自然资源保护利用、循环经济和废弃物综合利用、能源利用和节能减排、环境污染治理和生态环境建设、生态型产业发展、基础设施和公共服务等“六大行动领域”。

　　《纲要》提出，重点建设崇明新城和陈家镇等新市镇，加快自然村的适当归并，形成“新城—新市镇—中心村”三级城镇体系。

至2012年，按总体规划要求有序调控城乡居民点体系，全岛城市化率达到40%以上；至2020年，全岛村级居民点数量控制在188个以内，城市化率达到70%以上。

　　3、上海近400宗闲置地触“红线”

　　1月20日，上海市规划和国土资源管理局颁布《关于本市开展闲置土地登记的公告》。

《公告》规定，不仅那些从未开工过的闲置土地，被要求在3月22日前在市区各级规划和国土资源管理部门登记；那些一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目，也被要求备案登记。

　　根据提供的上海市闲置土地清单，有100幅左右有明确土地出让时间的闲置土地，已经满足了“土地闲置满两年”无偿收回土地使用权的条件限制。

另有近300幅没有明确出让时间，但出让合同签订已经超过2年的闲置土地。

　　4、绿城卖上海两项目49%股权，最高募资15亿元

　　绿城1月27日宣布，与中泰信托订立合作框架协议，向中泰信托出让上海绿城项目公司49%股权，绿城获得约15亿元的资金注入。

项目公司名下项目包括绿城在上海著名的别墅项目玫瑰园，以及位于南京西路的东海广场。

　　5、上海证大92.2亿拿外滩金融地块

　　2月1日，上海首块采用“预申请制度”出让的地块——黄浦区外滩金融集聚带8—1商业商务用地被证大以92.2亿元摘得，但其溢价率不足3%，创下了近年来申城土地拍卖市场的新低。

　　6、新黄浦新世界34.1亿获黄浦163地块

　　2月8日，黄浦区163街坊地块再次出让，最后由上海市黄浦区国资委名下新黄浦（集团）有限责任公司与上海新世界股份有限公司联合以34.1亿元人民币成功竞得，相比两年半之前44.04亿元的价格缩水了接近3成。

　　7、沪收紧土地调控政策，一次性付款者需在30天内付清

　　3月上海有关部门下发文件，要求一次性付款的开发商必须在30天内付清所有款项。

而原先的期限则是60天，融资缓冲期缩短了一半，而分期付款的开发商必须在10天内支付50%的首付款，并在90天内付清所有余款。

　　8、复地集团宣布向地产投资商转型

　　3月，复星系名下地产公司复地集团宣布，公司将从单纯开发商向地产金融投资平台转型，并计划用十年时间将投资板块利润贡献率提升至40%。

　　此举是对此前公司战略进行的部分修正，该公司曾经一度计划将20%的投资用于商业地产开发和运营，但此后将已经开发的商业物业进行出售，把目光转向地产金融。

　　9、2010年上海住房供地计划出炉，“保障用地”占七成

　　4月13日，上海规划和国土资源管理局宣布今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，约3%。

　　在1100公顷的供地总量中，存量土地以及新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为250公顷、450公顷以及70公顷，占总量70%。

　　10、上海最大勾地公告发布，涉及105幅地块

　　4月23日，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“（2010）第1号”在上海土地交易市场正式发布。

推出了包括宝山、崇明、闵行、闸北、奉贤、金山、浦东、松江等区的105幅商业、住宅用地，涉及出让面积约505万平方米，其中,商品住宅地块仅30幅，涉及出让面积约200万平方米。

　　11、上半年上海房展会整体表现不佳。

　　3月—5月，上海分别举行了三次房展会。

“2010上海之春房展会”3月18日在上海展览中心召开。

4天总人流量约14万人次，略高于去年的13万人次。

但现场近亿元的实际成交量则较去年1.2亿元下滑了近20%。

　　4月11日举行的上海一、二手房交易展示会吸引人流量约6.5万人次，各大品牌中介获得的意向成交约1500套，其中下单的有60套，与去年的约7万人次、意向1600多套和下单66套相比均有小幅下降。

　　4月30日，为期4天的上海“五一”假日楼市在上海展览中心举行。

吸引了约220家开发商参展，数量明显高于去年“五一”房展。

而新浪乐居数据显示，房展会期间，上海市商品房成交量500套，其中住宅仅65套。

　　12、沪楼市调控细则拟出台，房产税征收可能先行启动

　　5月14日，上海市分管金融工作的副市长屠光绍表示，上海市房地产调控细则和房地产税出台的相关工作正在进行中。

　　13、上海新增23个居住社区基地规划选址，住房保障建设稳步推进

　　5月20日，在市政府大型居住社区建设推进大会上获悉，上海今年又规划选址浦东航头等23个大型居住社区基地。

规划建设用地约105平方公里。

其中住宅用地面积约40平方公里，可建设住宅约8000万平方米。

计划明年10月底前，基本完成土地储备工作。

今年全市新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。

已经开工建设的经济适用房,5月末约有140万平方米经适房达到预售条件，累计330万平方米年内有望达到预售条件。

　　本市专门成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”，加强统筹、协调、推进力度，并研究确定了2008年至2012年开工30万套经济适用住房（约2000万平方米）、