建设项目经济测算研究.docx
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建设项目经济测算研究
五指山水满黎峒文化园建设项目
财务评价专项报告
海南雅克城市规划设计有限公司
二00九年十二月
目录
第一章概述3
1.1项目名称3
1.2建设单位3
1.3财务评价报告编制的依据3
1.4项目建设地点3
1.5建设规模和内容3
1.6技术经济指标汇总表4
1.7项目财务评价结论4
第二章项目建设方案5
2.1项目规划结构和分区5
2.2道路系统5
2.3土地利用平衡表6
2.4经济技术指标8
第三章投资估算与资金筹措9
3.1估算的范围和依据9
3.2项目总投资估算10
3.3资金筹措及资金使用计划10
第四章财务分析18
4.1评价的依据和基本数据18
4.2经营收入及营业税金估算18
4.3利润总额、所得税、土地增值税20
4.4财务盈利能力分析20
4.5不确定性分析21
4.6敏感性分析22
4.7综合评价22
附表
第一章概述
1.1项目名称
五指山水满黎峒文化园建设项目
1.2建设单位
项目建设单位：
五指山黎峒大观园有限公司
1.3财务评价报告编制的依据
1、《五指山市城市总体规划》（2005-2020）；
2、《五指山水满黎峒文化园规划设计》。
1.4项目建设地点
项目建设地点位于五指山水满乡，基地范围包括水满乡政府、西北侧总北岭及东北侧我什岩岭。
基地紧靠五指山国家级自然保护区，正对五指山一峰。
水南公路，水毛公路经过，至五指山市区约28公里。
项目基地选址五指山风景名胜区西区，紧靠五指山自然保护区实验区，自然环境良好。
基地背山面水，视野开阔。
背面是五指山一峰，两侧是山谷，有汇水河道。
正面是水田和水满乡政府所在地，毛阳通往五指山市区的公路在此经过，区域位置极佳。
1.5建设规模和内容
1、市政基础设施工程：
道路总长度5885米，其中道路18米宽的1400米长，12米宽的2639米，7米宽的1846米；全园的给排水及电力电力工程；
2、黎家养生度假社区建设工程，总建筑面积达60119.01m2以及基础设施配套工程；
3、黎族风情商业街区建设工程，总建筑面积达58989.33m2以及基础设施配套工程；
4、黎峒文化公园区建设工程，总建筑面积达3630.5m2以及基础设施配套工程。
1.6技术经济指标汇总表
序号
项目
计量单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
69519.53
2
销售收入
万元
59553.88
3
经营税金及附加
万元
6654.04
4
土地增值税
万元
1786.62
5
所得税
万元
2367.44
4
利润总额
万元
1322.88
5
财务内部收益率
%
13.53
税前
6
财务净现值
万元
1010.14
税前
7
投资净利润率
%
10.22
8
投资利税率
%
21.86
9
资本金利润率
%
67.47
10
投资回收期
年
3.43
税前
11
盈亏平衡点
%
89.17
12
项目建设期
年
2
13
项目销售期
年
3
1.7项目财务评价结论
本项目经计算分析得出税前财务内部收益率为13.53%，超过了行业了基准值（12%）的要求，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强。
盈亏平衡点为89.17%，在最为敏感性因素（销售收入）向不利方向变化5%的情况下，内部收益率达到8.73%，仍高出银行长期贷款利率，说明该项目盈利能力较好，且具有一定的抗风险能力。
综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。
第二章项目建设方案
2.1项目规划结构和分区
整个项目规划为一环、两轴、六区
一环：
由黎族文化公园区、原生态黎族村落区、沟谷雨林游览区、黎家养生度假社区、黎族风情商业街区以及中间的农田景观区共同构成的人文生态景观环。
两轴：
由黎族风情商业街区、农田景观区、黎族文化公园区及五指山构成的空间景观主轴；原生态黎族村落区、农田景观区、黎家风情酒店区以及黎族风情商业街区构成的空间景观次轴。
六区：
指黎族风情商业街区、黎族文化公园区、黎家养生度假社区三个功能区，以及原生态雨林、沟谷雨林游览区、农田景观区三个自然景观区。
2.2道路系统
道路系统随山谷、山脊、山坡地形变化，以自然形式布局为主，形成环网状和支状两种结构。
路网根据使用分为过境道路、主要道路、次要道路及休闲游览步道。
由于地形地势原因，所有道路均依据地形地势设计，也形成了蜿蜒曲折、变化多端的山地道路特色。
过境道路
主要指由五指山市通往水满、同时可到达毛阳、德满的公路。
●主要道路
指联通各个功能区的环形路网，主要承担了规划区主要的交通流量，同时也是通往雅滨的主要通道。
●次要道路
指解决各主要功能区内部机动交通的道路。
主要指黎族风情商业街区，黎族文化公园以及黎家养生度假社区内的道路。
●游览步道
游览步道结合山形山势，按游赏、休憩功能进行选线，蜿蜒曲折、平路、坡道、台阶、观景平台相互交替，让游人劳逸结合。
根据年龄、体质、游时长短、游览目的选择游览路线。
●停车场
考虑到山地地形的特点，不考虑设置大型的停车场地。
规划共根据流量大小，共设置了9处停车场，强调在停车间隔带和停车场周边种植冠大荫浓的乔木，为车辆庇荫，并使停车场绿化、美化融于周围景区环境之中。
2.3土地利用平衡表
用地性质
用地代号
面积（h㎡）
占建设用地比例（%）
占总用地比例（%）
旅游服务用地
C
41.02
36.41
18.06
酒店用地
C25
4.84
4.30
2.13
酒店式公寓
C25
20.50
18.19
9.02
旅游商业用地
C2/C3
15.68
13.92
6.90
道路广场用地
道路用地
S
5.74
5.09
2.52
市政设施用地
供电用地
U12
0.30
0.27
0.13
公共绿地
G
65.61
58.23
28.88
黎族文化公园
G11
40.13
35.62
17.67
沟谷雨林
G11
25.48
22.61
11.22
建设用地
112.67
100
55.89
水域及其他
E
88.93
44.11
水域
E1
8.78
4.36
基本农田
E22
63.24
31.37
园地
E3
3.71
1.84
生态林地
E4
13.20
6.55
合计
201.60
100
2.4经济技术指标
黎家养生度假社区
项目名称
建筑占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
黎家风情星级酒店
（1）
2420.87
4452.83
黎家风情度假公寓
10070.24
26209.52
黎家风情独栋别墅
9385.71
20163.42
黎家风情度假木屋
2880
5760
黎家风情星级酒店
（2）
1766.62
3533.24
小计
26523.44
60119.01
黎族风情商业街区
项目名称
建筑占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
黎家风情星级酒店（3）
3744.08
7488.16
黎族文化中心
894
2052
黎家风情商业街
6056.19
13653.35
黎族工艺品街
2435.03
5785.73
黎族传统技艺互动体验
3337.29
6746.58
黎族风味饮食街
1911.06
4209.69
黎族风情酒吧街
2051.58
4640.65
黎家方言客栈
1728
3456
黎族风情茶吧
2152.73
4988.35
黎家风情星级酒店（4）
2978.51
5968.82
小计
27288.47
58989.33
黎族文化公园区
项目名称
建筑占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
黎族原生态村落
2130.5
2130.5
黎祖大殿
1500
1500
小计
3630.5
3630.5
总计
57442.41
122738.84
第三章投资估算与资金筹措
3.1估算的范围和依据
3.1.1估算的范围
本工程为黎峒文化园建设项目。
主要建设内容为市政道路总长度5885米，其中道路18米宽的1400米长，12米宽的2639米，7米宽的1846米；全园的给排水及电力电力工程；黎家养生度假社区建设工程，总建筑面积达60119.01m2以及基础设施配套工程；黎族风情商业街区建设工程，总建筑面积达58989.33m2以及基础设施配套工程；黎峒文化公园区建设工程，总建筑面积达3630.5m2以及基础设施配套工程。
投资估算的费用包括建安工程费用、工程建设其他费用、预备费用、建设期贷款利息等。
详细内容详见投资估算表（表8-1）。
3.1.2估算的依据
（1）国家发展计划委员会与建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（2）建筑工程造价，参照《海南省市政园林工程综合定额》（园林工程部分）（2005）、《海南省建筑工程综合定额（常用册）》（2005）、《海南省安装工程综合定额》（2008）、《海南省建筑装饰装修工程综合定额》（2008）、《海南工程造价信息》（2009.6-2009.11）、《住宅、综合楼造价指标分析》（海南省定额站），结合本项目建筑形式、结构特点和建筑面积，结合海南同类工程项目建设投资指标，按扩大指标计算。
（3）设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购、安装价格，参考同等级设计和现行市场价格。
（4）其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。
由于项目成果主要用于销售和出租，故计入工程费2%的销售费用。
（5）预备费：
基本预备费，按工程和其他两项费用之和的10%计取。
未计涨价预备费。
（6）资金成本，根据目前资本市场融资成本，银行贷款利率按5.94%计。
贷款约为静态固定资产投资的70%，在两年建设期内均匀借入。
（7）土地费用按一次购买计入。
3.2项目总投资估算
总投资额69519.53万元。
其中工程费用49680.11万元，其它费用10960.21万元，预备费用6064.03万元，建设期利息2815.17万元。
3.3资金筹措及资金使用计划
资金筹措方案为：
总投资69519.53万元。
申请银行贷款46700万元，建设单位自筹22819.53万元。
项目资金分两年均衡投入，每年各投入50%。
表3-1项目总投资估算表单位:
万元
编号
工程或费用名称
单位
数量
单价（元）
建安工程费
其它费用
合计
第一部分工程费用
49680.11
49680.11
一
道路工程及场地平整
4921.12
4921.12
（一）
路基工程及场地平整
1819.30
1819.30
1
清表
m2
470600
6
282.36
282.36
2
机械推土,挖土石方,压路机碾压
m3
376480
30
1129.44
1129.44
2
弃运土石方
m3
94120
25
235.30
235.30
3
路基换填
m3
57400
30
172.20
172.20
（二）
市政道路工程
3101.82
3101.82
1
18米宽道路
m
1400
5400
756.00
756.00
2
12米宽道路
m
2639
3420
902.54
902.54
3
7米宽道路
m
1846
1995
368.28
368.28
4
桥涵（15道）
m
224
1075.00
1075.00
二
给排水工程
2252.04
2252.04
（一）
给水工程
503.22
503.22
1
Ф90给水干管（PE100）
m
1846
150
27.69
27.69
2
Ф150给水干管（PE100）
m
2639
310
81.81
81.81
3
Ф200给水干管（PE100）
m
2400
420
100.80
100.80
4
阀门井（含蝶阀）1200
座
6
4200
2.52
5
阀门井（含蝶阀）1800
座
8
8000
6.40
6.40
6
消防栓（含配套阀井及阀）
座
50
6800
34.00
34.00
7
滚水坝与取水站
座
1
2500000
250.00
250.00
（二）
雨水工程
303.75
303.75
1
1.6m*1.2m雨水方沟
m
600
3400
204.00
204.00
0.6m*0.4m雨水沟
m
4485
3400
1524.90
1524.90
4
Ф800钢筋混凝土管
m
1400
1300
182.00
182.00
5
Ф400HDPE塑料波纹管
m
750
670
50.25
50.25
6
Ф300钢筋混凝土连接管
1300
350
45.50
45.50
7
雨水口
座
200
1300
26.00
26.00
（三）
污水工程
1445.07
1445.07
1
Ф400HDPE塑料波纹管
m
4039
1700
686.63
686.63
2
Ф300HDPE塑料波纹管
m
1846
1530
282.44
282.44
3
污水处理站
座
1
4760000
476.00
476.00
三
电力工程
1375.41
1375.41
（一）
1.5万kVA转容开闭所
座
1
1000000
100.00
100.00
（二）
变电站（6000kVA）
座
2
800000
160.00
160.00
（三）
箱式变电站（变压器容量50kVA）
座
7
160000
112.00
112.00
（四）
电缆沟（1.0×1.0m）
m
4039
1000
403.90
403.90
（五）
YJV-1kV4×25+1×16交联聚乙烯电缆
m
11370
150
170.55
170.55
（六）
手孔井
座
393
480
18.86
18.86
（七）
7m单臂路灯
套
123
7000
86.10
86.10
（八）
9m双臂路灯
套
270
12000
324.00
324.00
四
黎家养生度假社区
21435.86
21435.86
（一）
黎家风情星级酒店
（1）
㎡
1595.72
1595.72
1
主体建筑
㎡
4453
3505
1560.72
1560.72
1.1
土建工程
㎡
4453
1350
601.13
601.13
1.2
电力工程
㎡
4453
200
89.06
89.06
1.3
给排水工程
㎡
4453
110
48.98
48.98
1.4
消防工程
㎡
4453
45
20.04
20.04
1.5
空调与通风
㎡
4453
150
66.79
66.79
1.6
装修工程与家具
㎡
4453
1650
734.72
734.72
2
供水及消防设备设施
套
1
350000
35.00
35.00
（二）
黎家风情度假公寓
㎡
21210
2460
5217.54
5217.54
1
土建工程
㎡
21210
1150
2439.09
2439.09
2
电力工程
㎡
21210
110
233.30
233.30
3
给排水工程
㎡
21210
65
137.86
137.86
4
消防工程
㎡
21210
15
31.81
31.81
5
空调与通风
㎡
21210
120
254.51
254.51
6
装修工程与家具
㎡
21210
1000
2120.95
2120.95
（三）
黎家风情独栋别墅
㎡
25163
3030
7624.52
7624.52
1
土建工程
㎡
25163
1250
3145.43
3145.43
2
电力工程
㎡
25163
150
377.45
377.45
3
给排水工程
㎡
25163
85
213.89
213.89
4
消防工程
㎡
25163
15
37.75
37.75
5
空调与通风
㎡
25163
130
327.12
327.12
6
装修工程与家具
㎡
25163
1400
3522.88
3522.88
（四）
黎家风情度假木屋
㎡
5760
3000
1728.00
1728.00
1
土建工程
㎡
5760
2300
1324.80
1324.80
2
电力工程
㎡
5760
150
86.40
86.40
3
给排水工程
㎡
5760
85
48.96
48.96
4
消防工程
㎡
5760
35
20.16
20.16
5
空调与通风
㎡
5760
30
17.28
17.28
6
装修工程与家具
㎡
5760
400
230.40
230.40
（五）
黎家风情星级酒店
（2）
㎡
1273.40
1273.40
1
主体建筑
㎡
3533
3505
1238.40
1238.40
1.1
土建工程
㎡
3533
1350
476.99
476.99
1.2
电力工程
㎡
3533
200
70.66
70.66
1.3
给排水工程
㎡
3533
110
38.87
38.87
1.4
消防工程
㎡
3533
45
15.90
15.90
1.5
空调与通风
㎡
3533
150
53.00
53.00
1.6
装修工程与家具
㎡
3533
1650
582.98
582.98
2
供水及消防设备设施
套
1
350000
35.00
35.00
（六）
游泳池
m2
1200
1200
144.00
144.00
（七）
区内道路\广场\停车场\景观小品（含给排水管道\照明）
m2
66637
350
2332.28
2332.28
（八）
绿化
m2
152040
100
1520.40
1520.40
五
黎族风情商业街区
18622.21
18622.21
（一）
黎家风情星级酒店（3）
㎡
2659.60
2659.60
1
主体建筑
㎡
7488
3505
2624.60
2624.60
1.1
土建工程
㎡
7488
1350
1010.90
1010.90
1.2
电力工程
㎡
7488
200
149.76
149.76
1.3
给排水工程
㎡
7488
110
82.37
82.37
1.4
消防工程
㎡
7488
45
33.70
33.70
1.5
空调与通风
㎡
7488
150
112.32
112.32
1.6
装修工程与家具
㎡
7488
1650
1235.55
1235.55
2
供水及消防设备设施
套
1
350000
35.00
35.00
（二）
黎族文化中心
㎡
2052
2460
564.79
564.79
1
土建工程
㎡
2052
1250
256.50
256.50
2
电力工程
㎡
2052
150
30.78
30.78
3
给排水工程
㎡
2052
15
3.08
3.08
4
消防工程
㎡
2052
15
3.08
3.08
5
空调与通风
㎡
2052
30
6.16
6.16
6
装修工程
㎡
2052
1000
205.20
205.20
7
文化展品
项
1
600000
60.00
60.00
（三）
黎家风情商业街
㎡
13653
2540
3467.95
3467.95
1
土建工程
㎡
13653
1350
1843.20
1843.20
2
电力工程
㎡
13653
150
204.80
204.80
3
给排水工程
㎡
13653
15
20.48
20.48
4
消防工程
㎡
13653
15
20.48
20.48
5
空调与通风
㎡
13653
10
13.65
13.65
6
装修工程
㎡
13653
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