物业管理知识手册.docx
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物业管理知识手册
物业管理知识手册
黄岛区物业管理办公室
（一）业主与业主委员会篇
1.谁是业主？
答：
根据国务院《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。
2.业主在物业管理活动中有哪些权利？
答:
根据《山东省物业管理条例》第五十四条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
3.业主在物业管理活动中应履行哪些义务？
答：
根据《山东省物业管理条例》第五十五条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。
4.哪些事业主和物业使用人不能干？
答：
根据《山东省物业管理条例》第四十四条的规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
5.哪些事项需由业主共同决定？
答：
根据《物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
6.什么是业主大会？
答：
根据国务院《物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
根据《山东省物业管理条例》第三十一条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
7.业主大会职责有哪些？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十二条的规定，业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条还规定，有以下事项：
制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
8.业主大会筹备组的组成要求？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十九条的规定，符合首次业主大会会议召开条件的规定，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
9.业主大会筹备组有哪些职责？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十条的规定，筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。
业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
另外，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
10.如何筹备首次业主大会？
答：
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
11.召开第一次业主大会会议应具备什么条件？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十八条的规定，房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
12.业主大会会议有几种召开形式？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十四条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
13.业主大会如何计算业主投票权？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十三条的规定，业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。
未作约定的，按照下列规定确定：
（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
14.物业管理区域必须成立业主大会吗？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十一条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
15.业主委员会委员应当具备哪些条件？
答：
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
16.业主委员会如何产生？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十八条的规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。
业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的委员日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。
17.业主委员会的职责是什么？
答：
根据《山东省物业管理条例》第三十七条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。
18.业主委员会委员的资格在什么情况下会终止？
答：
根据《山东省物业管理条例》第四十二条的规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
19.什么是物业管理联席会议制度？
答：
根据《山东省物业管理条例》第八十七条的规定，实行物业管理联席会议制度。
根据青岛市政府相关规定，物业管理联席会议是指由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的为了协调物业管理过程中发生的较复杂的事务的会议。
20.物业管理联席会议可以协调哪些事项？
答：
根据《山东省物业管理条例》第八十七条的规定，物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。
21.哪个部门负责协调业主委员会任期届满后相关资料的移送？
答:
根据《山东省物业管理条例》第四十一条规定，业主委员会应当及时将业主委员印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。
根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条规定，业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
22.哪个部门负责制止和查处违反物业管理方面法律、法规、规章有关规定的行为？
答:
根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第三条规定，市、区（市）城市管理行政执法机关是本级人民政府行使城市管理相对集中行政处罚权的机关，按照规定的权限，制止和查处违反城市管理法律、法规、规章有关规定的行为，并独立承担法律责任。
第五条规定，市和各区城市管理行政执法机关集中行使下列职权：
……（五）依照物业管理方面法律、法规、规章的规定，查处有关违反物业管理规定的行为。
（二）建设单位义务篇
23.建设单位自住宅小区综合验收合格之后产生哪些义务？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
24.新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合什么条件后，建设单位方可办理物业交付手续？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十四条的规定，新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气，供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
25.建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供哪些资料？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十六条的规定，建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
26.建设单位应当如何选聘前期物业服务企业？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。
27.前期物业服务企业提前介入项目的开发建设有什么作用？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十二条的规定，鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
28.建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应该准备哪些工作？
答：
根据《山东省物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
29.建设工程保修期有多长？
答：
根据国务院《建设工程质量管理条例》第四条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（三）装修装饰篇
30.业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前应当办理哪些手续？
如不办理，将承担哪些责任？
答：
根据《山东省物业管理条例》第四十七条的规定，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
31.业主或者物业使用人与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议的主要内容有哪些？
答：
根据《山东省物业管理条例》第四十八条的规定，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；
（二）允许施工的时间；（三）废弃物的清运与处置；（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；（五）禁止行为和注意事项；（六）装修保证金的收取和退还；（七）违约责任；（八）其他需要约定的事项。
32.住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？
答：
按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第五条的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
（四）车位管理篇
33.小区内的停车位到底归谁所有？
答：
根据《山东省物业管理条例》第十五条的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
34.车位买卖与租赁？
答：
根据《山东省物业管理条例》第五十条规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。
业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。
在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
35.占用小区公共区域内的车位场地使用费归谁所有？
答：
根据《山东省物业管理条例》第五十一条的规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。
车位场地使用费属于全体业主共有。
《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十三条规定，经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。
公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。
公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
另外，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十一条规定，住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。
业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。
车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
36.物业管理区域内的住宅、车库或者其他附属设施能否改变用途？
答：
根据《山东省物业管理条例》第四十六条规定，业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。
业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
37.交了车位租赁费是否还要交车位服务费？
答：
根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十八条规定，停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。
车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。
车位租赁费归车位所有权人所有。
38.停车服务费与车位租赁费是否必须要交纳？
答：
根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十条规定住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
第二十一条规定住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。
业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取;业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
第二十二条规定住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。
（五）物业的维护篇
39.建设单位的保修义务
答：
根据国务院《建设工程质量管理条例》第四条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
40.业主专有部分应如何养护、维修？
答：
根据《山东省物业管理条例》第七十九条的规定，物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
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