定价策略的分类及基本方法.ppt

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定价策略的分类及基本方法定价策略的分类及基本方法项目开盘价格制定策略项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成2市场比较法3确定可比案例及权重系数确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重确定可比参数及权重得到项目得到项目静态价格静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格动态价格特点：

适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用特点：

适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑市场比较法逻辑图图4案例：

新城白银路公寓产品定价案例：

新城白银路公寓产品定价市场比较法市场比较法5市场比较法市场比较法6保利海上五月花9200元元元元/清水颐园9300元元元元/右岸嘉园9200元元元元/保利家园8500元元元元/市场比较法市场比较法7注：

以上项目成交价格为目前成交价格注：

以上项目成交价格为目前成交价格权重权重权重权重比对因比对因比对因比对因素素素素本项目本项目本项目本项目评分评分评分评分保利家园保利家园保利家园保利家园（30%30%30%30%）评分评分评分评分右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园（25%25%25%25%）评分评分评分评分清水颐园清水颐园清水颐园清水颐园三期三期三期三期（25%25%25%25%）评评评评分分分分保利海保利海保利海保利海上五月上五月上五月上五月（20%20%20%20%）评评评评分分分分15%15%交通因交通因素素M11M11100100M11M119595M11M11、近城区近城区110110M11M11、近近城区城区110110近近M11M11959510%10%社区规社区规模模3030万万100100246565246565979750203502039090130000130000959530000030000010010015%15%产品形产品形态态高层、多高层、多层层100100高层、小高层、小高层、联高层、联排排100100小高层小高层9595小高、联小高、联排排9595多层、多层、小高层、小高层、联排联排1001005%5%建筑品建筑品质质现代、欧现代、欧式式100100现代海派现代海派涂料涂料9595法式法式涂料涂料9595现在风格现在风格涂料涂料9595英伦风英伦风格格石石材材959520%20%配套配套尚不成熟尚不成熟100100社区自建社区自建88万方万方MALLMALL100100较成熟较成熟115115较成熟较成熟115115尚不成尚不成熟熟10010015%15%园林规园林规划划分层绿化分层绿化,组团绿化组团绿化带带,庭院绿庭院绿化化100100集中绿化集中绿化100100两条天然水系、两条天然水系、绿色景观大道、绿色景观大道、沿河的景观沿河的景观100100现在风格，现在风格，沿河主题沿河主题休闲绿化休闲绿化带带9595大型组大型组团，英团，英伦风格伦风格10010015%15%产品特产品特点点9090两房、两房、三房、三房、150150左右四左右四房房10010080-9080-90两两房房959580-9080-90两房、两房、150150左右三房左右三房100100105105左左右两房右两房959550-6050-60一房；一房；90-10090-100两房两房95955%5%开发商开发商品牌品牌新城新城100100保利置业保利置业100100中青旅集团中青旅集团9595新城新城100100保利房保利房地产地产9595100%100%系数累系数累加加10010097.9597.95103.00103.00101.50101.5098.0098.00项目价格项目价格9016901685008500920092009300930092009200市场比较法市场比较法8全市及区域公寓价格走势全市及区域公寓价格走势市场比较法市场比较法9案例：

英郡别院别墅产品定价方法案例：

英郡别院别墅产品定价方法10价格推导方法：

价格推导方法：

11、选取竞品项目、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目主要选取区域内具有代表性的同质项目22、权重分析、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价市场比较法市场比较法11比较项目比较项目权重权重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山语原墅山语原墅拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置区域位置市区距离市区距离4410010044100100441101104.44.4交通系统交通系统7710010077100100771101107.77.7区域环境区域环境板块属性板块属性44100100441001004410010044自然环境自然环境77100100771001007710010077社会环境社会环境44100100441001004410010044发展潜力发展潜力33100100331001003310010033生活配套生活配套1010100100101010010010101001001010规划规划规模规模331101103.33.3100100331101103.33.3容积率容积率7780805.65.61201208.48.41201208.48.4绿化绿化7790906.36.31101107.77.71101107.77.7内部景观内部景观661051056.36.31101106.66.61151156.96.9产品产品产品风格及核心概念产品风格及核心概念101090909911011011111001001010面积设置面积设置661051056.36.31001006610010066产品附加值产品附加值77100100771101107.77.71101107.77.7其他条件其他条件物业服务物业服务44100100441001004410010044会所会所441101104.44.4100100441201204.84.8是否现房是否现房44100100441001004410010044开发商品牌开发商品牌3310010033100100331101103.33.310010098.298.2104.4104.4106.2106.2市场比较法市场比较法12（9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2）/3/100=10585（9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2）/3/100=10585元元/本案静态价格应为：

本案静态价格应为：

1050010500元元/主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为98009800、95009500和和1150011500元元/，结合结合比较系数，计算本案的均价为：

比较系数，计算本案的均价为：

市场比较法市场比较法13案例：

盐湖新居产品定价方法案例：

盐湖新居产品定价方法14项目选取：

项目选取：

在这里我们选举了“嘉城”以及“汇丰沁苑”作为参考对象。

“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。

选取标准：

选取标准：

市场比较法市场比较法15影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计-116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格75007500乐观预期下，本案合理价格为乐观预期下，本案合理价格为75007500元元/平方米平方米市场比较法市场比较法16影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格73007300悲观预期下，本案合理价格为悲观预期下，本案合理价格为73007300元元/平方米平方米市场比较法市场比较法17案例：

闵行华漕别墅项目案例：

闵行华漕别墅项目18确定可比案例及权重系数确定可比案例及权重系数（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.40.4以下）以下）确定可比参数及权重确定可比参数及权重得到项目得到项目静态价格静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格动态价格价格测算价格测算价格测算方法价格测算方法19各项指标所占权重及评分基准判定各项指标所占权重及评分基准判定评分标准评分标准评分内容评分内容权重权重系数打分系数打分万科翡翠万科翡翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰园绿城玫瑰园兰乔圣菲兰乔圣菲西郊明苑西郊明苑竣工时间竣工时间33平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率出售速率33平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比房屋与地下室面积比66平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积花园占地面积1212平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系数评分90809013012090120容积率容积率1212平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段地段1515平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色规划特色88平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色景观特色88平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量车位数量33平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表现立面表现88平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技智能科技22平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质装修材质22平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070