商务MALL的发展初探.docx
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商务MALL的发展初探
未来商务新空间
——“商务MALL”的发展初探
（核心阅读提示）
在竞争激烈的房地产市场中，产品创新已经成为一个项目成败与否的关键所在。
住宅形态从传统的塔楼、板楼向花园洋房、小高层、TOWNHOUSE、独栋庭院别墅等类型不断完善进步，今后的市场将是一个极端细分的市场，每一类产品都有其特定的人群。
在这样的大背景下，写字楼的发展将何去何从？
“商务MALL”这种面向未来办公模式的升级商务产品，将彻底告别传统的工作方式与工作空间！
一分钟摘要
一、什么是商务MALL？
商务MALL就是成熟商务综合体。
成熟商务综合体不仅是成熟的，更是品牌的新商务模式。
二、商务MALL的发展背景
Ø商务MALL为体验经济提供了载体
Ø体验经济催生了商务MALL
三、商务MALL构建商务价值新体系
1、传统商务价值的更新
2、商务MALL的五大价值标准
典型案例：
优士阁——开创CBD新商务业态模式
典型案例：
富力东三环商务MALL——塑造商务地产新高度
（正文）
一、什么是商务MALL？
商务MALL就是成熟商务综合体。
成熟商务综合体是商务功能的业态混合，更强调的是商务功能的现实性。
综合体的成熟需要时间，成熟商务综合体是以成熟品牌进驻为前提的，所以成熟商务综合体不仅是成熟的，更是品牌的新商务模式。
典型案例：
优士阁商务MALL是华润置地在CBD区域推出的纯商务项目。
基于对传统商务空间要求的再思考，和对新经济趋势的理解，优士阁提出了共享商务空间的概念，从而实现了北京第一个商务MALL的业态。
二、商务MALL的发展背景
1、商务MALL为体验经济提供了载体
体验经济被认为是继农业经济、商品经济和服务经济之后的一种新经济形式，是人类经济的第四次浪潮。
在房地产业中其实早已经注入了体验经济的价值。
SHOPPINGMALL作为目前世界商业的最高形式，为新型的社会经济形式——体验经济提供了商业载体。
同样，商务MALL也为体验经济提供了商务载体。
2、体验经济催生了商务MALL
同样的商务楼，为什么放在西部和东部就会有完全不一样的感觉，而且房价更是相差悬殊？
为什么同样的物业，定位成纯粹的商务楼就比商住两用价值高？
这些其实都是体验经济在施展作用力。
在从服务经济到体验经济过渡的初期，商务楼还是应该以商务办公为主题，但在提供全面、个性以及自由的商务空间之外，还应提供尽可能全面的商务配套，而且要争取自成体系，因此，商务MALL的概念也就应运而生了。
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商务MALL的概念可以与SHOPPINGMALL类比：
在SHOPPINGMALL中，购物并没有退化，但围绕购物的其它主题经济已经相当复杂，并且自成体系了。
于是，我们在大型的SHOPPINGMALL中，可以看到百货和超市之外的诸多业态，汽车旅馆、电影院、图书馆、咖啡店、美食街、美容院、健身中心、保健中心甚至主题游乐园和大型休闲活动中心等。
三、商务MALL构建商务价值新体系
1、传统商务价值的更新
在体验经济来临之前，服务经济中的商务办公楼的主流是标准化、程序化、等级化，一切时间与空间都被划定好，很少有人性化与个性化的东西，商务楼的核心价值是为用户提供商务办公的空间。
但体验经济时代却有完全不同的价值观，在这里，只要能够创造财富，员工可以以他们自由自在的方式工作，企业可以以大家愿意的方式存在。
工作与非工作是互动的，工作也娱乐，非工作也产生价值。
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以下是体验经济下三种完全不同的商务层面：
第一种场景:
一些员工从来不正点上下班，不仅放弃职业装，而且穿着随便甚至过份，在工作时间经常听音乐、吃零食，不断增加的咖啡时间以及随便移动的办公空间等，大家在自由自在的时空中工作。
第二种场景:
几乎看不到人，甚至没有办公桌，整个公司被布置成咖啡厅、餐厅、娱乐室和休闲会议中心，因为他们认为，职员只有开会、查档、签约等，才需要到公司来，其它时间可以自由安排。
第三种场景:
经常在公司以外的迷人空间开会并在此创造财富，在各种主题餐厅、会员俱乐部、健身中心，酒店会议中心以及全球各大旅游渡假中心等。
2、商务MALL的五大价值标准
商务MALL与传统的商务物业形态有着很大的区别，商务MALL是可以为人们带来全新商务体验的办公空间，我们可以归纳出商务MALL的五个价值标准。
①中央商圈
商务MALL必须置身于一个足够全面与完善的商务体验中心区中，也就是说，必须置身于真正的商务中心区。
②规模商配
作为体验经济的核心，商务自由化即是要求商务活动解脱于传统的工作环境与工作方式，而要实现这个转变，达到个性化、生活化甚至戏剧化，一方面企业内部的办公环境要足够灵活个性，二是外部环境设施要足够齐全成规模。
这就必须要求商务空间足够大，而且可开可合，灵变多样，同时，商务配套足够齐全完善成规模，能够影响置身其中的企业、商务人士。
③全面商态
有供购物消费休闲娱乐的大型主题商业城，以满足个性特色的自由办公；其后，再有一个特色酒店，最好是以商务交流活动为主题的星级酒店。
④纯粹商气
体验经济追求的是个性化，就单一主题的体验经济而言，纯粹性至少是一个至上的主题。
正如SHOPPINGMALL拒绝杂货店、旧货店一样，纯粹性也是商务MALL的一大条件，以商务体验为主的商务MALL必须纯粹。
在这个意义上，任何有居住业态的商务楼，都将成为被抛弃的对象。
一个纯粹的商务楼，需要有纯粹的各项商务配套，包括商务主题的休闲会所，以营造一个高档次的商务中心。
⑤优质商务
区别于传统商务的物业管理服务，商务MALL因为面对更具档次的业主、更丰富的业态和更个性化的企业，不仅要提供更优质的服务，而且必须是全方位的、特色的、个性化的服务。
典型案例：
优士阁——开创CBD新商务业态模式
（两个案例与正文用不同的字体）
项目档案
物业类型：
写字楼
建筑类别：
高层
占地面积：
1.16万平方米
建筑面积：
9万平方米
容积率7.8
绿化率20%
均价：
9500元/平方米
物业地址：
朝阳区国贸桥正南1500米，双井桥西南角
开发商：
华润置地
1、项目简介
“优士阁商务MALL”是华润置地在CBD区域推出的纯商务项目。
它位于朝阳区东三环双井桥西南角，东临三环，西接广渠门、南靠劲松商圈，北依CBD，距国贸中心、嘉里中心仅一指之遥，商务气氛浓厚。
东二环、东三环、两广路等几条京城“大动脉”环布周围，交通网络四通八达，地理位置极为优越。
2、优士阁的商务空间
商务MALL=OFFICE+时尚商务酒店+图书中心+商务银行+商务会所
优士阁商务MALL之办公——AB座600套商务OFFICE，定位于CBD商圈精装商务小户型，未来派商务办公新模式。
总建60000平方米，商务首层6米挑空大堂；49—364平米自由弹性商务空间，大开间，短进深，全阳光工作室，框架剪力墙结构，简约主义现代立面，同步国际商务形象，给未来企业发展提供宽泛的商务基础。
每户配置了独立茶餐室。
共享式商务联合空间，高档会所式商务配套，全方位商务服务。
优士阁商务MALL之学习——图书中心。
这将成为CBD仅有的高档读书休闲场所，为CBD创造新鲜学习氛围，也为CBD的成长型企业提供一个学习平台。
图书中心
优士阁商务MALL之金融——1000平米资金流通港，实现CBD全方位的大型金融配享，创造一个流畅的商务运作空间。
优士阁商务MALL之商务会所——为CBD绩优公司量身定制了“打包式”商务配享；商务中心、时租会议室、展示厅、多媒体演示室等；引进CBD商务减压舱，成为未来商务精英24小时提取动能的源泉。
商务会所
优士阁商务MALL之黄金商业----优士阁广场12000平米商业成为CBD少有的集办公、休闲娱乐、餐饮、健身于一体的“一站式商务休闲广场”，为忙碌的商务人士创造一个便捷、齐全、时尚的商务减压场所。
商务广场
3、优士阁的商务价值体系
优士阁，作为商务楼中的创新者，原创地推出了商务MALL的新价值体系，营造了完全不同的新商务空间，使客户可以提前享受未来商务所提倡的全业态、全方位时尚办公的工作理念，当然也会带来更多的创富机会。
①中央商圈
优士阁，与CBD核心区的中心点国贸中心仅一步之遥，直线距离1500米，优士阁所在的双井桥，也为CBD的核心区。
②规模商配
优士阁拥有约9万平方米的纯粹商务办公空间，双塔结构，每标准层约1000平方米，可灵活分拆成49-364平方米的弹性办公单位；
同时，优士阁拥有1200平方米的商务减压健身中心，这个专为商务人士量身定做的健身中心，成为商务人士商务减压的场所；
另外，优士阁还建有一个24000多平方米的时尚商务酒店。
③全面商态
作为商务MALL，全面性不可缺少。
Ø优士阁的商务楼，拥有“小面积大空间”的商务办公格局，小到几十平米，大到几百平米的弹性办公空间，为商务人士提供了个性化的选择方案；
Ø优士阁拥有完善专属的商务会所，可以提供一切与常规商务活动相关的服务，诸如会议室、洽谈室、多媒体视听室、商务中心等专属商务配套设施；
Ø优士阁将拥有CBD商圈内唯一集学习、生活、休闲于一体的学习型商务主题图书中心，面积达到2000多平米，看书、购书、品茶、咖啡、休闲娱乐等一应俱全，完全实现生活化、休闲化的商务体验；
Ø优士阁二期---知名品牌时尚商务酒店则为跨地域商务提供了极大的方便。
④纯粹商气
优士阁，不仅没有任何住宅、公寓类的业态，而且不论商务楼、商务健身中心、专属商务会所、商务图书中心以及时尚商务酒店，都是以纯粹商务为主题的。
⑤优质商务
优士阁所提供的优质服务是值得推荐的，这就是商务MALL的全业态、全方位商务服务，在商务MALL中，酒店、大堂、停车场和电梯、空调系统是全天侯24小时开放的，在诸如订餐、订票、商务会所、健身中心以及其它与商务相关的服务，也都是全方位服务的。
典型案例：
富力东三环商务MALL——塑造商务地产新高度
1、富力地产全力出击商务
作为一家业绩持续增长的房地产领军企业，富力地产不断坚持“专业化开发，差异化产品”的发展方针，与大多数企业选择的纵深发展住宅产业不同的是，富力地产选择了商业地产，以实现“做一体化地产运营商”的成功转型。
商业地产作为富力新的发力点，清晰地贯穿着战略思变的主线。
2、东三环商务MALL——商务价值新体系典范
正在建设中富力地产东三环商务综合体项目集超5A级智能写字楼、大型综合商业、星级酒店为一体，2007年底，凭借其建筑地标属性、现代典雅的外立面、辉煌的气度，将由南向北形成北京泛CBD区域的靓丽风景线。
真正的商务活动是一个整体的商务生态。
也就是说，真正的商务价值，不仅应该有摩天大楼、5A智能化系统、综合商业、生态办公概念、以及商务文化和商务定位等，更重要的是商务气势，是整个区域的势气、地气、人气之综合体。
①中央商圈
富力地产东三环商务综合体，西侧为富力城130万平米高档住宅区、北距CBD核心区——国贸紧700米之遥，极具“区域地标建筑潜力”。
②规模商配
项目写字楼部分总面积约5万平米，共24层，24-至15层为富力自用，14至6层为可租，标准层面积约2500平方米，超5A级智能化设计：
LOW-E中空玻璃幕墙、进口高速电梯、VAV以及智能控制系统。
高端的硬件配置为现代化办公提供了绿色、环保、高档、舒适的工作环境，并与综合商业体、星级酒店高档住宅、富力双子座以及星光大道形成了一个大规模、高档次、完善的综合建筑群。
③全面商态
富力地产东三环商务综合体，共分南北两区，总规划面积约29万平方米，集超5A级智能写字楼、大型综合商业、星级酒店为一体，其中商业部分更是包含了大型百货、特色餐饮、星级电影院以及大型KTV，充分满足消费者购物、餐饮、娱乐等多种需求。
项目紧邻富力地产打造的标志性升级产品——富力会，近2万平方米的面积，汇聚了娱乐、休闲、康体、中外餐饮和几乎所有球类运动于一体，有2300平方米的星光泳池、英国特色花生吧。
富力地产已经与享誉全球的万豪国际酒店集团合作，商务MALL中的酒店物业将命名为“北京富力万丽酒店”，计划建成拥有540间客房的星级酒店，是万豪国际在中国所有酒店管理项目中最大的项目，其国际化的专业管理将带给客户的尊贵的超值感受。
④纯粹商气
富力地产东三环商务综合体，作为比邻富力城130万平米高档住宅区的商务综合体，其以纯粹商务为主题的特征，本身就是富力地产物业形态升级和品牌扩张的战略方针。
决策观点：
当商务活动真正全面进入体验经济时代时，商务场所一定会变成一个真正的娱乐现场。
但在今天这个体验商务的初期阶段，最佳的商务空间不是娱乐现场，而是商务MALL。
可以预见，在不久将来商务MALL将为人们提供一个全新体验的工作空间。
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