地下商业空间开发的定位与规划要点.docx
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地下商业空间开发的定位与规划要点
地下商业空间开发的定位与规划要点
人和商业控股副总裁林子敬
联商网12月8日讯：
2009中国北方购物中心国际论坛今天在召开。
会上，人和商业控股副总裁林子敬发表了题为“地下商业空间开发的定位研究与规划要点”的演讲，具体辑录如下：
首先做一下自我介绍，我是人和商业控股的副总裁，负责中国北方区域的上映开发，很高兴在今天这个下午的时间里和大家汇报我们的工作。
也借此机会和我们国的同行朋友交流一下商业开发的感悟。
我们仁和商业控股起步与1992年，最早我们起步的城市是哈尔宾，我们这个企业的老家就是。
我们在去年10月22号，我们在上市。
这个企业总的股本是200多亿，目前在中国商业地产的板块里面我们是一个很特殊，很有代表性的这么一个项目。
记得我今年的春天在开一个商业地产会议的时候，和石屹还有一个交流，因为石屹在个人的博客里面提出一个概念。
我们和很多朋友的开发项目不一样，因为我们做的商业地产，在主要的繁华街道在马路下面建繁华商场，采取了人民防空工程的概念。
也就是说我们建的商业设施在和平时期他是商场，在战争时期是防空洞。
这样我们所建的所有商业都是按照人民防控工程的6级等级防护要求施工的。
所以我们建的是地地道道的一种防空工程。
这样的一种防空工程是能够达到15级冲击波的。
也就是说能够防生化武器的袭击，那么我们这样一种商业项目很特殊，我们的完全是在立项的时候归总参，包括国家人防局要有项目的审批。
这样一种业态方式在中国并不是唯一的，但是我们在中国做的是最好的，也是最大的。
我们自己的戏称只有第一，没有第二，在我们这个领域里面我们做的最好。
1992年起步于，在目前我们在有4个地下商业街，今年我们又陆续开发了几条街，那么我们在这个城市里面，在人防工程项目上我们做的最大。
等到2000年以后，我们开始走出开始研究在全中国扩展进行我们的连锁化经营，经过3年的运作，我们从03年开始首选，我们在白马商圈，我们挖了5万米的地下商业街。
这5万米的地下商业街，店面我们后面来上市的一个基础，我们号称是南方神话。
我们从来不自己定位为商业地产，所以我们参加这样一个商业地产的论坛，恐怕多少我们有一些差异性我们只是地产商业，我想其中意味深长的很多含义还是需要做以解释的。
商业地产和地产商业，如果讲绝大多数朋友都是做商业地产，核心是地产。
大家知道房地产开发、建设然后把它卖出去。
经营基本上是由买你物业的人来经营。
我们作为人防工程我们有特殊性，而且我们是属于没有土地的房地产。
因为我们做的人防工程，按照人民防控法，基本上他是属于在公路设施上一种，谁投资谁受益，这种战略工程的建设是没有土地出让金的。
因为没有土地，所以我们没有产权，我们是没有产权只有经营权。
因为在战略时期我们的工程是无偿要为国家划出去使用的，是及其特殊的这么一种商业业态。
我们在上市的板块，因为无法界定我们是什么，我们划定的板块是商业地产。
但是我还是那句话，我们常常把它界定为地产商业。
绝不单纯的是一个土地创新的问题，更重要的是我们作为地产商业和我们传统意义上的商业地产的差别是理念上的，我们开发一个项目我们是要把它销售出去，但是我们销售的概念和其它的地产商不一样，因为我们所建设的，包括我们做的体谅也不小，我们在做的地一大道是17万平方米，但是我们由于是人防工程的一种特殊性，我们没有引进大型的主力店，很少象一般的传统购物中心，把沃尔玛家乐福的大型超市引进来。
我们引进的概念更多的还是一些很象个体租赁市场的概念。
因为我们绝大多数的厂家都是个体业者。
我们在出让40年使用权的过程当中，我们做的是商业，因为我们无论怎样出让使用权，核心的是商业的运营和管理是由我们公司自己来运作的。
我们有严密的约定，这种商业的经营管理的权限在我们手里。
而不是说象传统的一些物业把它消费完以后，谁把房子买到手里谁自己来经营，而我们做的这种方式恰恰是保证了商业经营的主导权的问题。
所以我们叫地产商业。
从03年到开始，经过了2年的运作，我们的项目很成功，后来我们陆续开发了的，在火车站前我们已经开业了8万平方米的商业街，然后就是。
我们在选择的项目就是4个，一个是已经开业的皇姑去的长江街道再就是中街、街、东用街。
目前我们实实在在的，很多方面的因素在城市的核心区搞开发不是一件容易的事。
我们挖的是马路，我们还有一种核心技术，我们有一种逆做法的施工方式，我们要把马路进行短期封闭的。
我们把马路的挖开，开始打桩然后放上顶板，然后回填开始恢复交通，我们给政府承诺的时间就是一个月之。
我们目前创造的最短的时间就是18天。
这是我们的一个核心技术，这种逆做法解决了我们在城市繁华中心进行道路开挖的一种最让政府挠头的事情就是城市的交通。
因为过去挖地下象大家搞地产是一样的，大开挖式从下往下建，我们局部是三层的，我们先建负一，再建负二，再建负三层。
逆做法。
我们在是地下100万平方米的地下空间。
因为我们来之前，还没有一个整体的地下空间的整体规划。
因为今年年初才出台了市地下空间规划，我们是在去年和政府探讨，在进行大面积的开发。
除此以外，是在建立12万平方米的地下商业街。
10号正好是我们的开盘，的，的潍坊，也是10几万的的地下商业街，的普天，我们在也是规划了将近100万平方米的地下空间。
我们初步定在15号到20号左右我们就开始动工了。
在国我们除了正常开发的地下商业空间以外，我们还收购地下商业空间，目前我们在还有省的，还有潍坊我们有了已经收购的地下商业空间项目，我们是完完全全以城市地下商业空间，这个企业按照我们的规划我们的设想，要用3年的时间我们在中国至少要开发出400万平方米的商业空间。
我们这样一种业态部分我们不完全属于帽的概念，我们不属于大型购物中心。
我们更象是租赁市场。
但是目前的市场，按照我们个人理解，商场向市场化发展，市场向商场化发展，向符合业态发展。
我们这种业态在中国的租赁市场里面也有特殊性。
中国的租赁市场是以地域划分的。
而我们地一大道实行的是一种连锁性的品牌策略，我们最终在中国要建立一个商业网络，就象刚才有的同志讲什么大商啊，万达啊，是在全中国进行开发。
我们是在这种租赁市场的这种业态连锁，我们采取的是防空洞，这样一种防控设施，按照现在的国际法公约要求，我们建设的是叫民用防控设施，在战争期间属于非军事打击目标，这和我们军用的防控设施不一样的，他是秘密的，而我们是民用防控设施。
在城市繁华商业区，是贫民的隐蔽。
我们这样一种商业业态，我们在全中国发展。
今天我的题目是关于定位和规划问题，首先我们理解我们不是商业地产，我们定位我们是地产商业，这是一个很宏观上的定位问题。
而我们每进到一个城市，对于我们每一个项目，那么今天我想以地一大道这个项目，把我们做这个项目的一点点感受和大家进行交流，我们作为这种地下商业街的开发和地上的大型购物中心的开发是不一样的。
首先是一个空间的局限性，我们的基本上就是马路多宽，我们是以人行道的道芽子来做一个基点，就是马路多宽我们就只能建多宽。
这样一个开发的空间，再加上我们是人防的战备工程，他对我们的商业设施又有了很多的局限性的问题，再一个就是防火，地下空间的要求远远超过地上了。
这样对于我们有很多的制约性的因素。
但是同时也有一个优势，这种很长的地下商业街，的将近1400延长米，上下两层，这样的就不单纯是一个商业设施，也是一个城市的公共的市政工程，解决了地面交通的一个联通问题。
包括我们在中街，东中街街做的商业规划也是一样的。
基本上按照属地化的关系。
区政府对我们有要求，和所有的商家进行一个联通，解决地面上人流量交通的问题。
首先就满足了城市的交通功能，同时也使地下商业街在最短的时间里面达到了一个人气很旺的问题。
你在地上进行一个开发，人们一定要走到你这个商场，而我们作为一种地下商业街的开发，首先是一个公共的市政工程，解决了一个交通的问题。
首先正常从一个商场走到另一个商场，或者从一个站台走到区域上，因为我们地面上的交通原来是半封式的，这样可以建很多24小时的地下通道，解决了一个客流量问题。
在具体的经营运作方面，我们和购物中心没法比，我们不能拿出一万平方米租给沃尔玛，租给家乐福不存在。
我们只能变成小商铺的买断。
我们作为一个业态而言，不是单纯的评价哪一种业态更，我觉得适应市场就是最好的，毕竟我们这种业态的模式。
如果单平方米的出售价格，我们和大型的商业地产在出让价格上是不逊色的。
象我们在，我们叫40年的出让权我们一平方米要达到7万到8万。
我们在地面上的一些大型的商业设施的门市上的价格是不低于他的。
这样一种商业业态在经营运作管理我们有一整套属于我们自己的方式方法。
在中国的个体租赁市场，因为我在这个行业做了15年，我94年就开始做中国的个体租赁市场，也是人防工程，在有一个国际贸易城。
这个地下商业街当年在中国是很有影响的。
后来还有一部电视剧叫做《大雪无痕》就是演我们的企业。
在这个做的时间比较长了，我们研究比较多的东西是中国的个体租赁市场，是中国个体批发和零售市场，我们在这个行业研究的比较多一些。
而这个业态也很具有特殊性。
那么和这种百货业态的那种扣点式的经营不一样，我们是一种很零散的，因为我们每一个商户最大的也不过几十米，小的基本都在几平方米，而我们每做一个商场，基本上我们的商户在几千户之多。
正好我们在招商运作中和传统的大型的商业购物中心百货是不一样的。
这种不一样我们也在研究我们自身的缺陷是什么，优势是什么。
其实我总是这么探讨，定位总是要找到自己适合你的地方，那么我们在做这个项目的时候我们就在想，其实我们在选择皇姑区的时候，我们市政府拿出了一块感觉可以做试验田的区域让我们做开发。
因为城市中心区是皇姑区，给我们这个商圈相对而言是有一些落后的。
尤其我们这次的开发还有一些特殊性，我们在中国开发了这么多的地下商业街，我们来到以后做了一个大胆的尝试，我们把皇姑去的碧塘公园都给开发了，然后我们把这个公园重新建设。
我们实实在在投资1亿1千多万。
我们建立这个地下空间，改变了地面上的市政工程还有园林的建设。
那么这样一个大型的商业项目，其实我们进行招商运作也是蛮痛苦的，但是我们有几个优势，
第一个优势我觉得就是资金的优势，作为上市公司我们在资金方面是有优势的。
我们号称是不差金钱得公司。
我们的工程建设速度是最快的，我们的十几万米的地下商业空间是在去年的10月12日破土动工，今年的9月26日开业。
这样一种情况下，施工的速度是很快的。
我们在定位的时候，我们现在讲定位，进入到一个城区我们起什么作用？
我们定位8个字，影响城市改变城市。
在运营的定位上叫在商言商，以文兴商。
我们认为文字是兴盛商业的。
我们来到这里是把这条商业街打造成中国著名的商业街，让我们这条地下商业街变成中国特色的商业街。
包括我们正在探索长江街变成中国历史文化名街，还有一个迪斯尼化的主题商场。
我们甚至要提出在未来的商业开发里，我们能不能成为4A级的旅游景区。
我们作为传统的租赁市场的业态，在今年的商业里面，我们也在做战略性的调整和规划。
这样的一种及其特殊的业态中国的这种商业板块里面，我们应该说只是沧海一束。
但是我们这个板块很有特点，希望利用我们业余的时间大家多多交流，也借此向我们所有的同行学习，大家！
关于地下商业街开发的定位思考（2007-7-915:
03:
55）
分类：
商业地产 标签：
原创 夏少文 编辑 问鼎中国 |
原创/夏少文编辑/问鼎中国
可以说，定位问题现已成为市场经济下最突出的核心问题。
特别是对于商业地产，由于商业项目涉及到长期的持续经营与赢利需要，项目的定位更成为许多商业地产开发商最关心也最慎重的核心点：
责任重大，如履薄冰。
笔者近日接触一外地开发商，开发商正开发一个地下商业项目，还处于开发地下人防工程阶段。
开发商问，对地下商业街的开发究竟该如何定位才好？
（开发商已经为该项目准备了近一年时间，一直没敢定规划设计，想求助我们做商业策划顾问，寻求解决前期的定位问题，再定具体开发方案。
）
其实，有时候，对于复杂的问题我们更应该将其简单化。
我认为，开发商业项目无非关注三大方面的问题，即招商、销售、经营三大块，只要围绕这三个核心主题多问几个为什么，许多的其他边缘难题都可迎刃解决，同时，也只有这样才能做出明确的做出商业定位。
关于地下商业街的开发，同样也只需要寻找到那些致命的关键因素，并将她解决，那么，你的项目至少成功70%以上了。
不仅细节决定成败，更是关键决定成败，细节做得再好，如果在关键部分、大势部分疏漏了，你的整个方向也就错了，只是南辕北辙，徒费力气。
那么，关于地下商业街的开发究竟存在有哪些以致影响项目成败的关键因素呢？
一、如何使人们从经常地上走转变为适应地下逛
改变总比适应难。
自然你能改造吗，很多时候却只能寻找更加适应的方法。
地下商业街的“地下”两个字就给人一种不愉悦的感觉，现在有几个地下的商业项目，如金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等等，经营情况都不令人满意，笔者早几日随机调查几位市民，大部分的说法是地下购物没有地上方便。
那么，怎样才能引导人们适应并习惯往地下行了，说白还将是概念与定位问题。
二、如何突破通风及层高的限制问题
地下商业街本身他包含了人防的功能，层高一般都不会高过3米，经过吊顶装修后，层高就很低了，里面空气质量自然也没有在地上清晰舒适，以致消费者在购物时会有一种压迫感，无法在商业街里驻留更长时间，这样，铺面到达率和单个消费几率都将大大下降。
这也是目前地下商业难以红火的原因之一。
三、如何进行地下商业街形象展示及广告的自我传播问题
据笔者了解，到现在为止，大部分的地下商业街都还没有把这个问题很好的解决。
这和项目选址有很大关系，作为人防工程、商业项目的综合体，对位置的要蛮高的，肯定是片区人口多，那么意味着地理位置是比较好的地段。
而在位置较好的地段，关于项目的形象展示面及广告位都很有限，使得项目对外的信息传播产生障碍，影响到商业街的人气。
四、关于人流导向系统的规划问题
地下商业街的规划一般就是一条主道加几条辅道的布局，消费者可以从任何一个入口进来，从一个入口逛到另一个出口，一般不会再折回逛其他的地下商业铺面，这就和地上商业有很大不同，地上商业的人流系统规划是很密集的交织在一起的，形成一个立体的消费购物人流交通网络，而地下商业街就无法达到地上商业的重复交织人流量水平。
第五个方面，经营什么，如何经营
现在的商业地产就算是地上的商业项目，如果经营没有特色，定位无差异，其生存都很困难，何况是地下商业街。
地下商业的经营定位要寻求差异化，在产品规划时就要考虑进去，这样在项目形成后与招商的衔接才会到位，不至于有开无发。
另外关于如何经营的问题，更是涉及到是赚还将是亏的现实问题，值得仔细琢磨衡量。
……
市场经济，商业激进，商业地产爆发的年代，怎样才能少一点闲置，多一些红火？
各位看官，如果有新的想法，希望你能提出来，一起探讨。
策划、创意，在很多时候都是在彼此的碰撞中产生出来的。
让我们一起为地下商业加油！
地下商业物业的商业定位原则
2008年09月10日星期三15:
00
本文所述地下商业物业指地下独立建筑体，而非一般地面商业体含有的地下楼层。
目前各地地下商业街或地下商业城的建设项目越来越多，其商业定位也多数让开发商烦恼，因为在国具备成功经营的地下商业项目非常少见，开发商难以找到可借鉴的案例。
地下商业物业之所以越来越多，主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的需要，这些商业物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。
二是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间，而政府也需要通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。
建设地下商业街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。
地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。
类型不同，其商业定位原则也不同。
一、商圈业态或业种互补原则
地下商业物业必须具备有商圈极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。
有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。
地面上的商业竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢？
这就是国很多地下商业街不断更换经营管理商或租客的主要原因之一。
二、主题专业或特别鲜明原则
地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性。
通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。
比如，一个10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4个主题的专业街。
这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。
当然，有些地下商业物业的商业定位还有更多的普通原则，在此不一一列举。
重视上述二大原则，可以使项目的招商和运营管理更容易成功。
地下商业街能定位高端吗？
有些观点认为，地下商业街的经营管理有难度，项目的成本偏高，风险偏大，需要经营者投入更多的资金和管理精力等等，另外还有一些细节问题，比如地下商业街是否存在长时间的光污染、是否会空气不流通、潮湿等等。
由于各种顾虑的存在，有人提出地下商业街不能定位于中高端，最多只能做一些低端的商品经营，而且前景很不乐观。
人们对热点话题产生这样那样的顾虑，这是很自然的事情。
不过，开发地下商业街项目，已经不是“第一个吃螃蟹”的举动了，不仅国外有很多成功的案例可供借鉴，就是在本地，其实也有很多规模小一些的地下商业的成功例子可供参考，比如在一些非常繁华的路段，已经有利用地下商业做国际连锁快餐，或者酒吧，或者专业市场的情况。
这些都说明，在地下做商业并不是那么可怕。
况且现在新开发的地下商业街与以往的旧地下商业街有着很大的不同。
首先是起点不同。
已经存在的地下商业街，一开始往往并不是按照地下商业项目来运作的，它往往是防空设施的一种经济利用，这和当前一开始就有地下商业街定位的项目相比，存在着本质的不同。
而且，后者可以吸取前者存在的弊端，实行更加科学、规的商业运作。
比如对几万平米的地下商业街来说，主力店的招商至关重要，因为主力店就好比地下商业街的龙头，对带动整个地下商业起着至关重要的作用。
而且，地下的商业通道如果能够设计出足够的层高、足够的宽敞，那么给顾客的感觉就不会有在“地下”的感觉。
此外需要指出的是，有一些针对地下商业提出的质疑，其实对地上商业项目而言也是存在的，比如采光问题，由于大型商业场所的进深一般都比较大，即便是地上的大型商业建筑，仅仅依靠自然采光也是不可能的。
其次是涵不同。
如果我们单独地、静态地来看每一条地下商业街，那么地下商业街可能会有一些自身的劣势，但是把地下商业街放到整个“立体商圈”中去，就会发现由于商业区的流通面扩大，流通层次更丰富之后，整体上会发挥出更大的优势。
虽然很遗憾的是只有轻轨而没有地铁的规划，但是地下商业街一样可以和地上公交站点以及地上的一些消费场所互通互联，在商业流线上形成一套完整的商业立体回环体系，为喜爱逛街的人提供了一个便利的购物环境。
另外，自驾车来逛街的客人也不会为找不到停车位而发愁。
第三是前景不同。
现代商业越来越需要商圈集聚功能，规划500万人口的需要地下购物中心，形成完善的商业模式和一个紧密的超大型商圈。
特别需要指出的是，对地处冬季较为寒冷的北方，近年来夏季又开始拥有“北方火炉”之称的来说，地下商业街还具有冬暖夏凉的优势。
无论是寒冷的冬季，还是炎炎夏日，如果地下商街能够引入更多的业态，满足顾客多方面的需求，无疑能够让人们体验到更多的逛街、购物、休闲、娱乐的乐趣，甚至形成“地下城市”的功能。
地下商业街项目不是能不能做的问题，也不是能不能定位中高端的问题，它需要有优化的商业业态组合和完善的区域功能配套，在节约地面空间的同时也增加自身的吸引力。
一个成功的地下商业街不是孤立的，它和地上的城市配套一起，为人们提供了良好的活动空间，同时为商家输送源源不断的客流，最终形成地上地下紧密的综合体，形成良好的互动。
一个城市的商业够不够，要用发展的眼光来看，商业的活力就在于竞争，有竞争才会有活力。
某地下商城某商业广场总体定位与发展规划
1.项目背景
1.1某地下商城
某地下商城——某名店街，系沪港合作企业，位于市中心人民市场。
某名店街系国第一条按国际一流标准营建的地下步行街，购物环境高雅华贵，是沪上集旅游、购物、观光功能于一身的亮丽景点。
1.2某星城置业
某星城置业是由上市的综合性投资企业---某控股投资,于2002年九月在注册成立的，注册资金9,000万人民币,是一家由外商投资控股的独资企业。
公司主营业务为城市建设投资业务,横跨房地产开发、BT（建设及移交）基建项目提供资金、与政府合作进行土地一级开发、物业管理等领域。
1.3某星城
某星城项目北部是市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有省体育运动技术学院；东边则是"五城会"的网球馆和跳水馆。
某星城项目总体规模宏大，堪称第一城，引入了大量的国际理念，融商业、酒店、办公、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，创造全新国际商业理念。
项目共分三期，目前，一期占地218亩，总建筑面积超过35万平方米，总投资超过20亿元人民币，将建成一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。
其中，商业部分约9万平方米，酒店部分约21.8万平方米，写字楼约4.7万平方米，会所约1.2万平方米，并规划有大量的景观绿地及停车空间。
项目中的酒店式公寓，建筑面积约14.7万平方米，将现代风格和欧洲古典建筑艺术完美结合的酒店式公寓，带来高品位生活。
某星城项目将建设成为市乃至中南地区一流的标志性项目和一个高档、超前、舒适，具有山水环境和体育概念的"后小康"时代新社区。
小区的体育公园也将充分利用地形地貌和保护好原有植被，真正建成一个环境幽静、主题鲜明、活泼有趣、景观优美的休闲场所。
1.4某商业广场
某星城项目一期工程某商业广场已经完成主体工程，并通过将竣工验收。
某商业广场位于劳动东路以南、沙湾路以西，总建筑面积53,859平方米，停车场面积24,000平方米，可提供车位524个。
某商业广场以世界各国标志性建筑风格融合各地人文艺术为装饰为主体设计思路，整体万国风情外墙，配合个单体建筑装饰，呈现异国情调。
根据各区域功能不同，划分为精品服饰折扣店、酒吧中心、休闲娱乐区（豪华浴场、演艺中心）、百货商场及主题餐饮等业态，是为消费者提供集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多功能为一体的一站式商业广场。
1.5咨询委托要求
某商业广场项目目前正处于经营前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受某地下商城委托，由盛大金石投资咨询为其进行某商业广场总体定位与发展规划，作为项目运营管理等方面的依据和参考。
2.研究对象
1）市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2）市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景
3）某商业广场项目区位环境和区域规划
4）某地下商城资源状况
5）可以借鉴的典型商业广场项目案例
6）某商业广场项目总体定位与功能规划
7）某商业广场项目开发模式
8）某商业广场项目经营策略
9）某商业广场项目发展前景
10）某商业广场项目投资估算与经济效益测评
11）某商业广场项目风险分析与防措施
3.研究思路
1）市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的规划、现状及发展前景研究，是某商业广场项目总体定位与发展规划的基础；
2）适应与引导市及项目所在区域商业地产市
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