地块及旅游岛项目可行性研究报告Word完整版可编辑.docx
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地块及旅游岛项目可行性研究报告Word完整版可编辑
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
X秀英港项目3号地块（一期）
1.1.2承办单位
本项目由X房地产（集团）股份有限公司旗下的海口X房地产开发有限公司负责规划建设。
X房地产（集团）股份有限公司是中国X集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国X集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2013年底，公司总资产3143亿元，实现销售认购1253亿元。
海口X房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于2013年12月，注册资金5000万元。
公司将秉承X地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将海口港秀英片区01-07地块及旅游岛项目建设成为海口市的一张新名片。
1.1.3建设地址
本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头。
秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。
项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。
1.1.4建设内容与规模
X秀英港项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，包括陆域规划用地面积约474887.7㎡及规划填海造地约133333㎡。
项目用地共划分成八个地块，根据整体规划，将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，业态比例为商办类建筑面积占55%（其中含一座约5万㎡的超五星级酒店）；住宅类建筑面积占45%。
X秀英港项目总体主要技术经济指标如下表：
项目
数量
单位
备注
建设用地面积
358804.24
㎡
总建筑面积
1531617.83
㎡
计容总建筑面积
1182826.46
㎡
不计容积率建筑面积
348791.37
㎡
总停车数
10829
辆
建筑密度
28%
-
绿地率
35%
-
容积率
3.3
-
总人口
16466
人
3.5人/户
总户数
4705
户
本项目为X秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡（含计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡）。
其主要技术经济指标如下表：
序号
项目名称
单位
数值
1
用地面积
㎡
65501.89
2
总建筑面积
㎡
253910.67
2.1
计容总建筑面积
㎡
196505.67
其中
1、住宅建筑面积
㎡
137553.97
2、公建建筑面积
㎡
58951.70
（1）商业
㎡
15251.70
（2）产权式酒店
㎡
30600.00
（3）办公楼
㎡
12600.00
（4）其他配套
㎡
500.00
2.2
不计容积率建筑面积
㎡
57405
其中
架空层面积
㎡
5789
地下室面积
㎡
51616
3
总停车数
辆
1750
其中
住宅停车
辆
1376
商业及办公停车
辆
374
4
建筑密度
%
25
5
绿地率
%
35
6
容积率
--
3
7
总人口
人
4253
8
总户数
户
1215
9
限高
米
120
1.2可行性研究报告编制的依据
1、与委托方签订的合同；
2、《建设项目可行性研究指南（试用版）》；
3、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
4、国家及地方相关的规范和规定其它国家级地方有关规范、标准、法规、法令及通知；
5、委托方提供的其他资料。
1.3投资估算与资金来源
1、总投资
本项目总投资为170439.34万元。
2、资金来源
项目资金来源见下表：
序号
资金来源
数额
占总投资比例
1
商业银行贷款
60000万元
35.2%
2
自有资金
110439.34万元
64.8%
3
总投资
170439.34万元
100%
1.4项目提出的背景
1.4.1海南省房地产业发展背景
海南省位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份。
海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。
海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。
海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合人们居住的圣地。
2009年12月31日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）。
《意见》称：
要保持海南房地产业平稳健康发展。
积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。
加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。
稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。
加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。
2010年6月8日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下简称《纲要》）获得国家发改委正式批复，《纲要》明确指出海南省的房地产供应体系应该是：
发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。
优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。
2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2月23日，海南省就贯彻国务院“新国八条”精神所采取的措施作出详细说明，决定在海南落实国务院的八条房地产调控措施，并随之出台了“琼版国八条”，内容涵盖详细，外地人员购房需要提供1年纳税证明，居民可购买两套房子，要求各市县要严格执行贯彻新“国八条”政策。
随着国际旅游岛建设上升为国家战略，海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。
随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。
2012年，是海南省全面实施《海南省十二五规划纲要》的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南在重点项目建设上扩大投资，努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发和岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，加大房地产促销力度，逐步消化保有量，促进可持续发展。
2013年4月，国家新出台“国五条”，其中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
”而在海南省，仅有省会海口市涉及这条政策，这意味着海南省将在一定程度上放宽对其他市县调控政策。
2013年11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（下称《意见》）称，从2014年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。
另外，增加高端、经营性房地产比重，计划至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。
2014年4月2日，海南省召开重点项目推进会。
会上透露，2014年，海南省重点项目投资计划安排省重点项目395个，项目总投资17950亿元（今年计划投资1721亿元），对重大基础设施项目、产业项目、民生工程、生态环保项目给予政策资金倾斜，房地产项目原则上不享受省重点项目的特殊政策倾斜。
1.4.2海口市房地产业发展背景
海口作为海南省省会城市，具有生活舒适，交通便捷等优势，而且海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出"阳光之城、娱乐之都"的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。
海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头，海口房地产市场已逐步进入高速发展周期。
进入2012年以来，海口市房地产市场表现平稳，根据70个大中城市住宅销售价格指数调查显示，2012年2月份海口市新建住宅、二手住宅价格指数纷纷跌停。
2013年海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价可能稳中有降，但仍保持高位态势。
随着海口免税店开张、东环铁路开通，西环铁路开工建设等基础设施的完善，加之海口市存在大量的刚需一族，房地产市场仍然存在一定的成交需求，发展前景仍然较为明朗。
2014年第一季度，海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价稳中有降，但仍保持高位态势。
2014年5月29日，海口市政府常务会审议通过了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》根据海南省委省政府的部署，结合党的群众路线，海口市委市政府坚持以改革来激发市场活力，从审批提速提效、探索户籍制度改革等方面入手，提出了一系列值得关注的促进房地产市场健康发展的措施，以促进海口市房地产行业稳定发展。
《意见》决定提高房地产建设项目审批效率，合理调整限价商品房申购条件，规范预售行为，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施阶段性的购房入户政策。
当前，海口市政府正在认真贯彻落实国家和海南省一系列房地产宏观调控政策，积极调整房地产开发结构，大力推进保障性住房建设，全面加强房地产市场监管，合理引导市场预期。
1.4.3项目所在地片区发展前景
本项目建设地址位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，属海口港秀英片区。
2014年7月10日，《海口港秀英片区控制性详细规划（修改）》已编制完成。
海口港秀英片区规划范围东至秀英排水沟，南到滨海大道，西抵规划的海港北路以西，北达填海堤岸，规划总用地面积约为266.87公顷，全部为建设用地。
总人口规模为2.3万人。
该控规参考原控规功能定位，结合海口市海口港秀英片区的实际情况，本次控规修改的功能定位为：
海口港秀英片区是集商务办公、邮轮停靠、国内短途客运、公共游艇码头、生活居住于一体的滨海商务综合区。
根据其功能定位及道路网结构，海口港秀英片区规划形成邮轮、客运码头区、旧港改造区、滨海商务区、滨海综合社区、滨海居住区五个功能分区。
其中，港口职能将用以发展国内短途客运、邮轮停靠和海上支持系统服务。
规划区北部主要为商业、商务、零售、餐饮、居住用地；中部主要为商业、商务用地；西部为交通枢纽用地、支持系统码头用地和消防用地；东南部主要为二类居住用地，多为已建设用地；南部为在旧港基础上改造后的商业、商务用地。
除了邮轮停靠港码头、国内短途客运码头、公共交通场站，该片区还将建设3处社会停车场、游艇码头、公园绿地和广场等。
1.5结论
本项目选址合适，建设方案可行，项目需求前景乐观，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好。
根据财务分析后得出，项目全部投资财务内部收益率为56%，大于基准收益率12%；财务净现值为40635.89万元；年投资利润率为10.33%；动态投资回收期为2.53年。
以上财务数据说明本项目在财务上也可行。
项目的建设有助于提升海口市秀英区的整体形象，在一定程度上推动海口市秀英区的经济发展，项目的建设具有显著的社会效益。
综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。
1.6问题与建议
1.6.1问题
通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格、销售率下，具备良好的可行性，但是项目的运行也存在以下几方面的问题：
1、项目建设规模大，投资大，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障。
2、海口市同类房地产开发项目较多，市场竞争激烈，如何在同质项目中突出自己的特色，将成为本项目销售成功的重要保障。
3、目前，海南省的房地产市场正处于一个调整时期。
在国际旅游岛建设上升为国家战略之初，海南省的房地产市场迅速升温，房价暴涨。
国家和海南省出台一系列房地产市场调控政策平抑房价。
在经历了价格暴涨之后，海南省的房地产市场日渐回归理性，房地产市场成交量和成交价格已在不同程度上有所回落，房地产市场总体呈平稳发展态势。
1.6.2建议
1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行。
2、做好资金筹集工作。
项目需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度，从而影响项目销售收入的实现。
3、项目的建设与销售。
建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼，同时密切关注政府对于房地产市场的调控政策，及时调整市场营销策略，保障项目的顺利销售。
第二章投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
2.1.1海南省
海南岛位于中国最南端，是中国海域面积最大、陆地面积最小的省份。
作为全国最大的经济特区，国家先后批准海南省成立了洋浦经济开发区、海口保税区、亚龙湾国家级旅游度假区。
海南省获批建设国际旅游岛之后，对于商品房投资者来说蕴藏着无数的商机。
目前海南省经济发展渐入佳境，房地产投资市场渐渐趋于成熟化，与目前全国一线城市房地产相比，海南房地产业有其特殊性。
从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。
因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。
海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。
随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。
作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南房地产持续发展的重要原因之一。
就中国范围内来说，在海南发展房地产业，所获得经济效益比较高。
近几年，海南省委、省政府带领全省各族人民，紧紧抓住以经济建设为中心，从海南实际出发，坚持“一省两地”产业发展方针，大力实施“大企业进入、大项目带动”的发展战略，着力推进区域经济协调发展，实现了国民经济持续快速健康发展，取得了经济建设的巨大成就。
2008-2013年海南省国民生产总值（GDP）完成额和增长速度见下图：
2014年以来，面对更加复杂严峻的国内外宏观经济环境，海南省委、省政府沉着应对、科学决策，坚持稳中求进工作总基调，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生，全省经济运行总体平稳，速度、质量、效益关系基本合理，呈现出稳中有升、稳中有进、稳中提质的发展态势，宏观经济基本面保持良好。
海南省统计局数据显示，2014上半年海南省地区生产总值1675.57亿元，同比增长8.0%，增速比一季度加快0.7个百分点，经济运行呈现企稳回升态势。
分产业看，第一产业增加值423.49亿元，增长5.0%；第二产业增加值445.81亿元，增长10.4%；第三产业增加值806.27亿元，增长8.0%。
第三产业中，基础设施投资增速比去年同期明显提高，房地产开发投资增速也高于去年同期。
海南省多数主要经济指标增速已经高于全国平均水平。
得益于三次产业增速全面提高的推动，2014年上半年海南省经济增长企稳回升。
总体上看，在当前复杂严峻的宏观环境下，海南经济发展稳中有升、稳中有进、稳中提质，增速高于全国，并将为2014年下半年的进一步趋于稳健发展创造了良好的基础。
2.1.2海口市
随着海南宏观经济发展速度的加快，以及经济发展大环境的进一步改善，海口迎来新一轮的发展机遇。
海口市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观和中央、省关于扩内需、保增长、惠民生、保稳定的重大决策，以海南建设国际旅游岛为契机，以城市建设为突破口，以项目建设为重要抓手，着力转变经济发展方式，优化经济结构。
近年来，海口市经济保持平稳发展。
2008-2013年海口市生产总值（GDP）完成额及增长速度见下图：
经国家统计局评估审定，2014年一季度在各市县地区生产总值中，海口市位居全省第一。
1、工业和建筑业
工业结构调整优化初见成效。
海口市始终贯彻结构调整这条主线，大力调整工业结构。
2008-2013年海口市工业增加值及其增长速度见下图：
2013年全市工业完成工业总产值542.6亿元，比上年下降3.9%。
全市实现工业增加值144.72亿元，比上年增长6%。
其中规模以上工业实现工业增加值133.81亿元，增长6%。
工业对地区生产总值增长的贡献率为10.2%，拉动全市经济增长1个百分点。
建筑业平稳发展。
2013年全年完成建筑业增加值72.32亿元，增长15%；全年资质以上建筑企业完成建筑业总产值203亿元，下降2.5%。
2、旅游业和房地产业
近年海口市旅游转型升级初见成效。
至2013年全年共接待国内外过夜游客1044.31万人次，比上年增长9.6%。
其中，接待入境游客15.66万人次，下降12.9%；接待过夜国内游客1028.65万人次，增长10.0%；人均逗留天数1.37天/人，延长0.01天。
实现旅游总收入120.16亿元，增长18.3%。
下图为2011-2014年1-4月海口市接待游客及旅游收入情况表。
2011-2014年1-4月海口市接待游客及旅游收入情况表
指标
2011年
2012年
2013年
2014年1-4月
国内外过夜旅游者（万人次）
845.84
952.91
1044.31
501.96
增长率（%）
14.90%
12.66%
8.75%
9.50%
入境旅游者（万人次）
14.68
19.97
15.66
6.86
增长率（%）
11.98%
36.04%
-21.58%
-
国内旅游者
831.16
932.94
1028.65
495.1
增长率（%）
58.80%
12.25%
10.26%
-
2013年房地产业完成增加值64.45亿元，比上年增长21.7%。
全市房地产开发投资256.4亿元，比上年增长46.1%，增速比上年提高25.1个百分点。
2014年上半年海口房地产开发投资完成101.53亿元，占全省房地产开发投资额的10.7%，比上年同期增长7.3%，增速比全省慢14.4个百分点。
2008-2013年海南省房地产开发投资与增长速度见下图：
3、固定资产投资分析
2013年海口市重点项目建设进展顺利。
扎实有效深入推进“项目建设年”活动，有力推进一批重点项目竣工、一批项目加快建设、一批项目开工建设。
全年90个省市重点建设项目完成投资412.4亿元，完成年度计划的135.2%，占全社会固定资产投资的63.5%。
2008-2013年海口市固定资产投资及其增长速度见下图：
海口市统计局最新数据显示，2014年上半年，海口固定资产投资增长较快，全市完成固定资产投资372.05亿元，比上年同期增长28.3%，比上年同期增幅快4.2个百分点，增速比全省快10.7个百分点，全省排名第4，占全省投资总额的26.6%。
全市本年到位资金466.07亿元，比上年同期增长9.8%，增速低于完成投资增速18.5个百分点。
4、海口居民收入情况分析
随着海口市经济的快速增长，居民收入的大幅提高，城乡居民生活水平不断提高。
海口市2008-2013年城镇居民人均可支配收入及其增长速度及2008-2013年农村居民人均纯收入及其增长速度详见下图：
以上数据表明，海口市经济正在快速发展，城市化明显加快，居民收入不断提高，社会消费品零售总额的大幅增长。
而这些都使得海口市城市人口的消费能力都将得到了全面的提升，将为海口的商业、旅游地产营造出良好的外部环境。
2.2房地产市场研究
2.2.1海南省房地产市场
在经历了20世纪九十年代的房地产市场泡沫之后，海南省的房地产市场发展逐步回归理性。
直至2009年12月31日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，《意见》指出要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。
加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。
海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。
为控制海南房地产平稳、健康的发展随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。
2008-2013年海南省房地产发展的各项指标统计见以下图表：
自2011年度受央行货币宽松政策的影响，被压抑的刚需客户逐渐入市，开发商采取了以价换量的的销售策略，故2012年整体呈现量涨价跌的趋势。
进入2013年，“调控”政策日趋平缓，海南省也迎来了成交面积735.96万㎡，同比上涨32%的佳绩，直逼2010年“国际旅游岛”大利好下创造的成交量885万㎡。
2014年1-3月，海南省房地产开发共完成投资259.08亿元，较去年同期增长30.4%，与去年同期的相比增幅高0.8个百分点，房地产开发市场处在稳定上升发展期。
2.2.2海口市房地产市场
1、海口市住宅产市场分析
海口具有发展第二居家的巨大潜力，其良好的自然环境和美丽的热带风光吸引了众多旅游观光者，同时也吸引了海内外人士在此寻求休闲养生、旅游度假和置业投资，而其中住宅投资更是海口房地产投资的主力。
（1）海口市住宅市场总体特征
①国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；
②海口进入郊区大盘时代，大楼盘均有追赶岛外发达地区之势；
③典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；
④度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透；
⑤以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨地位，充当了市场上升的发动机；同时岛内客户需求被激发是二元制客户结构体系下的一种必然。
（2）海口市住宅市场开发片区
①主城区，该片区市政配套设施成熟，发展不同类型的住宅产品。
②西海岸片区。
该组团中西海岸片区主要以发展低密度的高档住宅为主。
③海甸岛-新埠岛片区，海甸岛依凭天然的良好环境，逐渐形成海滨生态人居概念板块。
作为成熟的沿海部分发展低密度高档住宅，岛中心部分主要发展多层中密度住宅。
④江东片区，该片区沿南渡江主要以发展外销型的低层低密度房产为主，其余片区主要发展多层中密度的内销、外销兼顾的房产。
随着新东大桥的兴建，将拉动区域价值，是未来的高质居住区。
（3）住宅市场分析
2012年，随着政府政策调整，大量刚需得到释放，海口市住宅成交量为303.17万㎡，一改自09年开始一路下滑的走势，涨幅高达100.9%。
但由于政府加大力度推动保障房项目建设，以及房企在资金链紧张情况下开始“以价换量”的情况下，致使成交价格出现下跌。
供应方面，因为2010年以来政府对房地产行业的持续调控，楼市陷入寒冬，房企减缓开发速度和投入，同时地方政府推地以及预售证审批趋于谨慎，使2012年货源供应出现大幅下跌。
2013年
海口市成交量情况稳定，同时达到了2006年来成交量的最高值，成交价并未受到增多的保障房较
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