无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告.docx

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无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告

第一部分无锡市场

一、无锡概况

1.城市综述

区号：

0510邮编：

214000人口：

全市总人口518万。

位置：

地处江苏省南部，长江三角洲中心地带，南临太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海126公里。

面积：

总面积4650平方公里，其中市区面积1931平方公里。

区划：

辖崇安、南长、北塘、新区、锡山、惠山、滨湖7区，以及江阴和宜兴2个县级市。

市名由来：

据《汉书》记载，周、秦期间，无锡境内锡山多锡矿，汉初时锡矿开尽了，故名“无锡”。

无锡建市：

无锡始于西汉高祖五年（公元前202年）建县，属会稽郡。

三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。

西晋太康二年（281年）复置无锡县，属毗陵郡。

元元贞元（1295年）升无锡为州，属江浙行中书省常州路。

明洪武元年（1368年）又降州为县，属中书省常州府。

清雍正二年（1724年），分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。

民国元年（1912年）两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。

民国16年（1927年），无锡县直属江苏省。

1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。

1953年建江苏省，无锡市为省辖市。

1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。

1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。

2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。

2.经济综述

无锡历来就是江南富庶一方的宝地。

宋代京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。

城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。

明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。

近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。

甲午战争后，许多有识之士看到国家积贫积弱，主张“实业救国”。

此时涌现的荣氏家族，唐氏家族日后均成为中国民族经济旗帜，据1937年国民政府军事委员会统计，当时无锡在全国6个主要工业城市中，产业工人数占第二位，工业产值仅次于上海、广州，居第三位，资本总额居第五位。

由于贷款业务兴旺，放大于存，资金缺口很大，经常向外地同行拆借调剂，因而无锡成为江浙一带著名的“放款码头”。

1949年4月23日，无锡解放，经济发展进入了一个新的阶段。

1978年后，无锡经济进入了快速增长的时期，经济总体实力明显增强。

1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准，1997年由于苏州新区外向型经济崛起，GDP总值被苏州赶上，但由于无锡发达的民营企业，乡镇企业，第三产业发达，无锡的财富资产大部分在民间流传。

中国城市各项排名，无锡始终排在前10位左右

08年综合竞争力深圳、上海、北京、东莞、广州、杭州、无锡、苏州、南京、长沙

08年中国城市经济发展水平均衡性排名第三

08年中国城市GDP总值排名第10位

08年中国城市人均GDP排名第10位

无锡与苏州和常州市区距离均不超过40公里，

无锡与苏州已经交替霸占江苏省城市GDP头两名20余年，并列称为苏南双子星，

无锡与苏州两个城市之间的竞争空前激烈，“政府招商部门在国外的争夺，城市设施建设的比拼，旅游资源的争夺，城市高官领导互调等等”在全国范围内都极其罕见。

与苏州不同，无锡外资合同只有苏州三分之一，无锡的经济并不全是外向型经济，无锡的民营企业和乡镇企业众多，城市第三产业发达，市区本地人口较多，较集中。

二、无锡房地产市场

1.无锡房地产市场发展综述

无锡楼市商品房发展自1995-2000年左右单位福利分房个人买断后开始。

无锡楼市价格大幅拉动开始于2002年无锡太湖花园，新世纪花园，黄金海岸，五爱家园等中心城区配套较完善的花园式小区的出现，自2002到2007年价格持续攀升，到阳光城市花园等超大规模社区热卖到达顶峰。

但从08年初开始冰冻，当时土地市场突然放量，各类大型开放企业介入（如万科，绿地，顺驰等），在城市边缘地区大量开发，导致楼市价格秩序被打乱，大量低价位大型社区出现在无锡边缘城区，市场难以消化，观望气氛严重。

无锡楼市自08年下半年进入成交低谷后，在2009年第一季度开始出现持续放量的“小阳春”局面。

无锡楼市的成交量从春节后至今确实显现出回暖迹象，且目前仍在持续增长，但在增长背后，支撑市场的只有刚性需求，成交上扬主要是由借贷拉动。

业内据此认为，楼市回暖恐难持久。

房管部门相关统计，从商品住宅成交面积来分析，2009年1-3月无锡市区商品住宅销售主要以100-144平方米的中等户型为主，占商品住宅市场成交的52.52%；从商品住宅成交单价来看，6000元左右的房源销售占到了全部商品住宅成交的48.5%。

100-144平方米的房源，基本涵盖了目前无锡市场90%以上的主力户型，成交自然集中在这个面积段。

中档价位的房源正迎合了刚性需求者的置业要求。

购房人群主要集中在，结婚族，周边拆迁户，置业者中不少是外地人（无锡有购房入户政策），100平方米左右的楼盘很受欢迎，对于外地人来说，这批房源总价不高，又能达到他们落户的目的。

2.近期无锡市场

①土地市场

无锡市国土资源局即将挂牌出让第四批国有建设用地使用权，共14块地，累计土地面积约100万平米。

相对与09年前几次挂牌出让这次挂牌出让的地块呈现如下几个特点:

1、推出地块最多，累计土地面积最大（高于前三次总和），其中不乏重量级地块；２、推出用地性质由商业为主变为以居住用地为主，本次推出地块9块都有居住性质；3、在区内市场竞争已经很激烈的情况下，本次太湖新城区域又推出4幅地块，政府建设发展太湖新城意图明显；4、周边小乡镇推出众多商业地块，政府希望完善小乡镇配套，提升小乡镇商业氛围。

具体情况如下：

②住宅市场

1）整体量价趋势

月度特征：

量价齐升，供需两旺

7月无锡房产市场供应量同比增加2.84万平米，增幅10%，环比增加9.63万平米，增幅44%；成交量同比增加32.72万平米，增幅132%，环比增加2.47万平米，增幅4.5%；成交均价同比增长12元/平米，增幅0.2%，环比增长163元/平米，增幅3%

2）供求情况

月度特征一：

新增供应量有所增加，但依然小于成交量，库存量持续降低。

7月新增供求比0.6，较前几个月虽略有上升，但依然维持在较低水平，新增供应不足；

7月库存总量420.59万平米，相较去年年底减少118.91万平米，库存减少约28%；

库存结构方面,库存量最大的是依然首次改善型产品,而无锡市场成交最活跃的也是首次改善型产品，库存结构与成交结构匹配度高，库存量持续降低，而实际上的去化难点是高端产品，从高端产品的库存看，7月的库存量还要大于6月的库存量。

月度特征二：

高端产品供应量大，首次改善型产品供应量小，供求结构不匹配

7月市场供应结构的特征是高端产品所占比重过大，而作为市场成交主力的首次改善型高产品所占供应比重偏小；

成交结构上无明显变化，走势平稳，首次改善型产品依然是成交的绝对主力，无锡市民的购房习惯根深蒂固；

对比供应结构与成交结构我们不难看出，首次置业、低端首次改善型、再次改善型产品的供应和成交是比较匹配的，而高端首次改善型和高端产品的供应和成交存在错位，这会造成市场进一步放量及高端产品去化相对困难。

③商业地产

无锡有几个商圈？

纵观无锡的商业地产现状，形成成熟气候的依旧集中在中心商业板块，突出的区域为崇安寺及周边地段，三洋百盛、大洋百货、商业大厦是这一区域的典型支撑项目，也是无锡当前商业氛围最浓郁和繁华的代表。

反观其他商业板块，以替代和分化核心商圈为使命的太湖广场（CBD）板块发展至今，商圈气氛及人气远没有达到预期，在其内部商业格局尚不明朗、商业核心尚未形成的前提下，太湖广场商圈显然无力去引导一个城市的商业发展，更多的是推动、加快全市整体商业发展。

在主力替代板块尚待完善的情况下，河口、东亭、广益、北塘等商圈板块的发展就更显得力不从心了，以至于形成目前中心商圈板块过渡集中，边缘板块难以聚合、独立发展的隔阂状态。

无锡商业发展概况：

无锡二产比较发达，三产相对比较落后，与浙江以及其他地方相比，商业地产还存在很大的发展空间。

同样，从专业市场这个角度来讲，无锡的专业市场开发也是落后于周边的城市，比如苏州、常州、上海。

对商业地产开发来说，在无锡，未来还是有很大空间可以去发挥的。

商业环境里面最重要的要素是消费力、人口、产业。

无锡有500-600万人口，人均GDP、人均消费总额和零售总额都很高，消费力比较强，未来的增长速度也非常可观，这对连锁商业的发展是一个很好的基础。

而无锡又是长三角的物流枢纽城市、交通枢纽城市，现代制造业和传统纺织服装业也非常发达，产业和物流条件对专业市场的发展也很有利。

目前无锡商业的发展，特别是零售商业的发展正处于从单核向多核发展的临界点，如何突破单核、形成多核城市，既需要开发商运营商来努力，也离不开政府的规划。

无锡商业地产模式：

无锡过去的商业地产，大部分是以销售为主，这是因为无锡民间资本比较充裕，大家愿意来买一个商铺养3年，有这样的市场需求，导致很多开发商就来做这样的事情。

这并没有错，但是如果引导不好，就会让人觉得这个市场投机比较多，大部分都是建了就卖，国际资本对这一模式不太感兴趣，就造成商业地产好像开发量非常大，但实际上整个商业格局、商业品质不太高。

三、结论

如同中国其它主要城市，无锡2009年楼市的主题也是“去存量化”，上半年的小阳春之后，7、8月的成交量仍延续着火爆气氛，成交产品主要为首次改善类，面积段在120-144平方米之间，90-120平方米也相对热门。

存量房的产品结构与此类似，因此创造了存量房的高速去化。

而新增供应量中，产品逐渐高端化，180平米以上的享受型产品占了较大比重，但在销售过程中，此类产品需求并不大，导致了新增产品结构与市场实际需求的错位。

无锡市商业发展相对人民消费力发展相对滞后，高品质商业的过度集中化对分散的区域商业中心的发展不利。

而产业贸易市场的发展，将成为城市商业被看好的新的增长点。

第二部分地块分析

一、地块概况

1、地理位置

全市地理位置示意

本项目位于无锡市火车站北面，距市中心不到2公里，南至瑞江路、北至锡沪路、东至通江大道、西至惠勤路。

周边道路系统图

地块形状示意1

地块形状示意2

2.周边环境现况

（请参考随报告附的项目周边状况.jpg，单独A4打印）

地块西南兴源路对街为现代的商场办公楼与公寓，锡澄路对街除无锡第三医院外基本为旧区改造地块，锡沪路对街河西为现代居住社区，河东为旧区改造地块，浦江大道两侧均为改建地块。

项目地块内河道河水污浊，部分运输驳船停靠。

火车站南广场经济型酒店区

汽车总站南机电五金城

项目基地内贯穿河道

地块兴源路南住宅

地块兴源路南商务楼

地块兴源路南公寓楼

地块兴源路锡澄路对角凤凰大厦商务楼

地块锡澄路对面无锡三院

锡澄路地块旁车行坡道

锡沪路锡澄路对街华美达酒店

锡沪路对街公寓楼

锡沪路对街多层公寓

项目北向远眺金河湾

3.周边发展规划

①火车站北广场综合交通枢纽

规划的沪宁城际铁路、无锡市轨道一号线、三号线在交通枢纽内交叉，将打造一个集普通铁路、城际铁路、长途客运交通、轨道交通、常规公交、出租车、社会车辆交通等多种交通方式为一体的综合换乘枢纽，发展潜力巨大。

整个项目计划在2014年完成。

②无锡城市中心区建设

2009年下半年，无锡城建规划由第一轮的“夯实基础”、第二轮的“拓展骨架”到新一轮的“优化功能、领先发展”的转变，特别是运河、环城河亮化工程和大规模旧城改造，使城市中心区价值得以重塑，大都市风采逐步展现，板块蕴藏巨大契机，片区楼市也将于近年内集体发力。

城市中心区的战略地位及强劲发展势头吸引了众多国内著名企业加入。

北京燕莎、上海恒隆、深圳茂业、南京苏宁、香港保利达等一批地产巨头联手扛起城市中心区复兴的大旗，掀起轰轰烈烈的造城运动。

其开发力度、结构布局、规划标准均达到了无锡城市开发的最高水平。

现在我们所说的城市中心区，已不再是单指传统的“龟背形”中心区，而是指包含次中心区在内的城中片区，具体范围为：

西至京杭运河、东至沪宁铁路、北倚江海路、南临太湖大道。

大规模的造城运动体现在中心区开发的整体推动。

这将包括：

鼎牌·吾爱人家（原军分区地块）、崇安寺二期、九龙仓时代大厦、凯宾斯基二期、茂业城二期、恒隆广场、保利达广场、苏宁广场、西水东、新夹城地块、绿塔路地块、崇安区政府北侧地块、朝阳广场地块、中医院地块、江南中学地块、运河新村地块等。

2008-2010年中心区公建重点为：

建设人民路、图书馆路、崇宁路东延段、太湖广场地区支路网等道路工程，实施环城河沿线地区环境综合整治、朝阳广场绿地、太湖广场改造等环境工程，建设环城河公园、复兴巷小游园。

另外，还将推出总建筑面积超100万平方米的城市综合体，以旅游休闲为主题，集现代旅游商务、购物娱乐、文化教育、生活休闲于一体，包含了高级百货、特色商业街、餐饮娱乐、五星级酒店、大型超市、5A写字楼、智能停车场等主要业态。

即将上市的城市综合体主要有：

恒隆广场、苏宁广场等十余个。

4.地块SWOT分析

优势Strength：

①依托火车站北广场综合交通枢纽113亿的规划，将就近享有交通的极大便利，不仅地铁1、3号线、公交枢纽将联通全市，城际铁路将更利于出行，高速接通长三角各主要城市。

②地块颇具规模，联动交通枢纽，容易在本地市场创造形象，引起轰动。

③距离市中心仅两公里，购物休闲娱乐都很方便。

劣势Weakness：

①火车站板块周边环境较为脏乱，多为专业类市场，缺乏高端住宅气质。

且在当地人的印象中，也属于较不愿选择的居住区域，以至于该板块住宅价格无法大幅上涨。

②列车、地铁穿越时的噪音、震动污染，将影响居住品质，造成客户的困扰。

③地块内河流水质污染严重，河道脏乱。

④地块内有一保留厂房，若处理不善会影响项目整体气质。

机会Opportunity

①无锡是一座藏富于民的城市，居民消费力普遍较高，中端住宅市场较大。

②项目周边高端住宅发展已有一阶段，品质尚可，对提升板块品质有很大推动。

③火车站北广场庞大的规划将引入许多商业品牌进驻，提升项目居住价值。

④无锡对太湖污染以及城市水系的治理，或将引起项目内河道水质的根本改变，变劣势为优势，发挥世茂滨河豪宅的优势。

⑤项目周边有大量的产业客群，周边新推楼盘部分也为他们消化，随着交通枢纽的发达，产业群将进一步发展，更多的产业客或将成为项目销售的主力客源。

威胁Threat

①无锡楼市供应量庞大，而主要消费客群为本地客户，容量有限，对将来的楼市发展，尤其是大盘的去化有瓶颈限制；

②南部滨湖区发展强势，渐成为品质地产的代表。

当大量客群分流至城南，板块将更加缺乏消费群支撑。

③火车站南广场【保利达广场】项目也是综合性大型项目，与本案将形成直接竞争。

二、周边房地产情况

1.周边楼盘情况

周边1公里范围内，现主要楼盘有华仁凤凰城、爱河金河湾、常工城尚城，均为在售项目。

而位于火车站南广场的保利达广场在不久将来将是本案直接竞争对手。

项目名称

爱家金河湾

项目地址

通江大道广勤路

电话

开发商

无锡爱家投资有限公司

代理商

世联地产

物业管理

上海爱家物业管理有限公司

规划设计

占地面积

13.4万平方米

建筑面积

近30万平方米

容积率

1.85

绿化率

50%

规划户数

车位数量

2173

工程进度

一期交房

装修标准

毛坯、部分精装

开盘时间

2008年8月

交房时间

2010年6月

价格范围

均价

6800元/平方米

主力面积

150m²

主力总价

100万

物业管理费

2元/平方米

车位价格

产品形态

5幢洋房、14幢高层

面积分割及配比

户型

面积

户数

比例

一室

69m²\73m²

二室

92m²

小三室

127m²

三室

150m²\170m²

大平层

300m²

别墅

170m²\310m²

周边环境（配套、交通）

项目照片

小区内部配套:

一个幼儿园和少量商铺，以及一个1500米的沿河景观步道，还有穿插在小区里的一些零星的运动设施中小学:

广勤中心小学、广勤中学、广丰中学、广瑞中学、广播电视大学幼儿园:

小区内部配套幼儿园综合商场:

华润百家超市、家乐福保利店、易初爱莲锡沪路店、金陵大酒店、国际饭店、海兴大酒店、国美电器银行:

无锡各大银行支行医院:

锡山人民医院、崇安医院其他:

站前商贸城1912酒吧一条街、火车站北广场