柳州龙潭公园项目发展计划.docx

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柳州龙潭公园项目发展计划

柳州“龙潭公园”

项目发展计划

王立法

2004年6月

第一章项目概况

1.1项目来源

“云林居”项目位于广西柳州市，地块及项目开发权属于柳州市和佳房地产开发有限公司。

和佳公司已支付所有土地款，拥有项目的土地使用证，且无任何抵押或贷款行为。

和佳公司原股东因内部原因，将项目公司的股份转让给和一集团，由和一集团的下属公司上海和居企业发展有限公司（持有70%的股份）和深圳市澄和投资有限公司（持有30%的股份）共同持有。

转让款合计10220万元，目前已经支付7550万元。

建设地点

“云林居”项目地块总面积为亩，位于柳州市龙潭公园风景区入口处，距市中心仅三公里，紧靠柳州市南线快速干道柳石路，交通十分便捷。

龙潭公园是自治区AAAA级风景名胜区，位于柳州市区南部，规划面积544公顷。

本项目地块范围内拥有约40亩的原始次生林，地块四周山环水绕，堪比桂林。

不仅是在柳州，甚至在全国的百万以上人口城市的市区中，该项目的自然环境都是十分罕见的。

目前该块土地评估价格在3亿元以上。

项目建设内容

规划建设100套联排别墅和低密度的多层住宅，综合容积率为。

本项目总建筑面积为22.7万平方米。

其中住宅建筑面积21.7万平方米；商业建筑面积5000平方米；公建配套设施建筑面积5000平方米。

投资预算和资金来源

经测算，本项目建设投资总计为亿元（含土地费用），本项目建设资金由项目股东提供亿元作为项目建设的资本金，自有资金率达到35％，其余部分由项目公司通过银行贷款等方式自筹解决。

财务效益

初步测算，本项目预计总销售收入亿元，税前利润预计为亿元，税前投资利润率（亿元/亿元）为50%；自有资金回报率（亿元/亿元）为147％，项目的财务效益好，具有很强的竞争力。

由于龙潭公园项目所在环境的不可替代性和产品定位的高起点，龙潭公园项目将多层住宅价格定为2700元/平方米，联排别墅价格定为3000元/平方米，是完全合理而且具有相当竞争力的。

因此对项目销售的预期是较为准确的。

第二章项目规划方案

充分利用该地段无可替代的天然环境；

融入岭南地区深厚的文化底蕴；

注入世界一流的住宅设计理念；

规划以五、六层多层建筑为主，辅之三层联排别墅，预计多层住宅总建筑面积万平方米，联排别墅总建筑面积万平方米，容积率仅为；

住宅建筑面积适中，便于控制房屋总价；

房型设计与功能性设置适合现代家庭结构，方便日常生活。

主要建筑技术指标

序号

指标

数值

1、

总占地面积（平方米）

225132

可建筑用地面积（平方米）

188761

2、

总建筑面积（平方米）

226513

其中：

商品住宅（平方米）

216513

商业建筑（平方米）

5000

公建设施（平方米）

5000

3、

综合容积率

4、

绿地率（%）

50%

第三章项目市场分析

3．1、柳州社会经济概况

柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际着名旅游城市桂林150公里，南距广西首府南宁市264公里。

这座具有二千多年历史的古城，象一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。

全市辖两县五区，总面积平方公里，市区面积平方公里，全市人口万人。

柳州是国务院批准的历史文化名城和国家甲级旅游城市，也是国务院批准的一类口岸城市。

　　柳州市是广西最大的工业基地、货运中心和铁路枢纽。

经过半个多世纪，特别是改革开放二十多年的发展，全市已形成了汽车、机械、冶金、造纸和包装印刷、轻纺、日化、建材等主导产业为龙头的现代化工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品，经济发展潜力巨大。

柳州市素有"桂中商埠"的美称，柳州市市区共有大小市场138个，包括农副产品、日用工业消费品、钢材、汽车、建材、装潢、奇石、家具、竹木等种类，初步形成了数量众多，门类较全的商品市场体系；建成一批商贸、餐饮、服务设施，大大增强了商贸发展实力。

以龙城路、鱼峰路为主体的中心服务区，以飞鹅路等六个特色街区为支撑的商业布局已渐成气候；各类名牌专卖店、连锁商店以及开始启动的流通信息网络和电子商务等标志着现代商业业态正篷勃兴起。

　　"九五"时期，柳州市国民经济持续稳步增长，综合经济实力迈上一个新台阶。

到2001年末，全市国内生产总值突破达亿元，其中第一产业增加值为亿元，第二产业增加值为亿元，第三产业增加值为亿元，工业和第三产业是推动国民经济增长的主动力。

农业总产值达到亿元；工业总产值达到亿元；全社会固定资产投资亿元；外贸出口总额达到亿美元；社会消费品零售总额达到亿元；财政收入达到亿元；城镇居民人均可支配收入达到7547元，农民人均纯收入2176元，城乡居民储蓄存款余额亿元；科技、教育、旅游、卫生、文化、体育、广播、电视、社会保障、新闻、出版等事业都有新的发展，社会治安状况良好。

3．2、柳州房地产市场概况　

3.2.1、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长

图一：

柳州市二十年工业总产值增长柱状图

图二：

柳州市二十年固定资产增长柱状图

图三：

柳州市二十年城市居民收入变化

数据解析：

一、柳州市进入90年代以后，工业总产值增长非常迅猛，最新数据显示：

柳州市2003年的GDP达到亿元，增长％，其中第二产业亿元，增长％，所占比例接近为47％。

二、从图二中可以看出固定资产投资的增长步伐与工业产值的增长是基本一致的，而工业产值的增长要滞后一点，因为投资变成产值需要一定时间。

柳州2002年的固定资产投资比2000年翻了一倍多，这部分投资的效果在2002年的工业总产值中还无法完全释放，它必将在今后几年逐步产生效应。

三、而工业的发展带来职工收入增加，进而刺激消费，带动第三产业产值增加的过程就还要滞后一些，这一点对比图三城市居民可支配收入的增长状况可以看出。

3.2.2、柳州市2001、2002年房地产投资增长分析

图四：

柳州市2001、2002年房地产投资相关数据

2002?

年

2001年

增幅

完成投资

亿元

亿元

105%

施工面积

万M2

万M2

126%

开工面积

万M2

77万M2

161%

竣工面积

万M2

万M2

69%

售出面积

万M2

万M2

51%

售房合同金额

亿元

亿元

20%

售房收入

12亿元

亿元

30%

平均售价

1650/M2

1608/M2

3%

空置面积

万M2

万M2

-36%

1、上述数据显示，2001、2002两年间售出住宅175万平方米，此间城区人口增加了22万（2000年时为74万，2002年时为96万），相当于新增人口每人购买了个平方，市场的需求还远远没有得到满足。

2000年人口普查时公布的人均居住面积为9.54平方米，对比同期公布的其它城市这是一个很低的水平（北京，广州，长沙）。

2、据了解，柳州现在二手房买卖与出租的市场并不十分火热，这是因为柳州这样的城市没有可供炒作的热点，流动人口也不多，所以柳州人买房还是以自住为主，投资性需求所占的比例很低。

3、柳州市“十五”计划中的市政基础设施项目现已全面启动，城市面貌已经发生改天换地的变化，城市低矮危旧房屋比例较大，其成片拆迁所带来的旧城改造，使房地产业有了较大的发展空间。

具体体现在两个方面：

（1）、旧房被拆除，现实的迫切的住房需求就出现了；

（2）、货币补偿的拆迁政策使拆迁居民有了更多的选择余地和购买能力。

4、最后一点也是最重要的一点，近几年柳州的工业企业通过大规模的固定资产投资进行改制改造，引进先进技术，使这个历史上的老工业基地生机勃发。

前面已经分析过，最近几年大规模的固定资产投资必将在今后几年逐步产生效应，而由于工业的发展使得职工收入增加，进而刺激消费，带动第三产业产值增加的过程就还要滞后一些，因此，今后几年住宅的消费有实际的购买力支撑。

、项目市场优势

大龙潭区域新开发小区较少，老公房房龄都接近二十年左右，二手房价格目前在1800-2000元每平方左右。

新建小区龙潭欧洲花园情况如下

地理位置：

鱼峰区龙潭路，靠近龙潭公园

开发商：

柳州市隽鼎房地产开发有限责任公司

配套设施：

网球场、羽毛球场、游泳池、幼儿园、休闲活动点

占地面积：

平方米

绿化率：

48%

总建筑面积：

36850平方米，8栋六至七层建筑

楼盘价格：

均价2700元/平方米（毛坯、现楼）

销售电话：

3171528

本项目与龙潭欧洲花园相比起来，环境优势和规模优势更为明显，而本项目多层住宅定价2700元/平方米，联排别墅定价3000元/平方米，应该说是具有相当的竞争力的。

第四章项目实施进度

4．1项目工程实施进度

1．2004年1月—2004年10月，前期设计、报建及土地平整工作；

2．2004年11月—2006年9月，完成项目的建设；

4．2销售实施计划

1．2004年9月起开始进行前期宣传工作；

2．2005年3月至2006年9月完成住宅和商铺的销售；

3．确保项目所有销售款项在2006年9月30日前全部回笼完毕。

第五章投资分析

5．1投资估算

1．项目总投入：

1789元/平方米X226513平方米=亿元；

2．自有资金投资：

不高于亿元人民币；

3．投入起止时间：

2004年1月至2005年3月；

4．其余建设资金全部由项目公司自筹解决。

本项目从2004年1月开始发生现金支出，2004年12月累计净现金支出达到最高值，为13414万元，其中土地及土地平整费用支出11069万元，占83%。

根据项目实施的进度安排，在时间十分充裕的前提下，至2005年1月底，和佳公司四证办理齐全，可向当地银行申请项目贷款。

根据银行提供项目总投资30%作为贷款投入的原则，本项目可获得约1亿元的贷款。

就贷款的事宜，和一集团与当地建设银行进行了大量的前期沟通工作，建行承诺在本项目四证齐全的条件下向项目公司发放1亿元的贷款。

2005年3月开始收取业主预订商品房定金，预计到2005年4月底，公司不但收回全部先期现金支出，而且还产生现金净流入1718万元（前提是一亿元开发贷款到位，如果不能到位，则正现金流出现于2005年8月），项目投入现金流动周期为16个月。

至2006年9月底，项目产生的现金净流入为20609万元，是项目自有投资的倍，按月计算内部收益率为％。

详细分析见附表。

5．2资本金和资金筹措

本项目建设资金由项目法人提供亿元作为资本金，其中已支出近8000多万元。

其余部分由项目法人自筹解决，主要通过销售回笼和申请房地产开发贷款。

第六章财务效益初步分析

6．1营业收入预测

龙潭公园项目多层住宅价格定为2700元/平方米（可售面积为179600平方米），联排别墅价格定为3000元/平方米（可售面积为36300平方米），商业建筑价格按平均4000元/平方米计算出售（可售面积为5000平方米），合计可获收入约亿元。

6．2营业利润预测

经初步测算，本项目税前利润为亿元。

第七章结论

本项目各方面手续较为完备，土地使用证已取得，截至2004年6月，已经累计投入近8000多万元，项目前期规划设计与报建工作已经开始。

本项目地理位置绝佳，既享有交通便利的优势，又临近柳州市省AAAA级风景名胜－龙潭公园，地块旁边群山环绕,具有不可多得的山景、森林资源。

项目占地亩，开发总量近23万m2，具有一定的规模，将成为柳州市最具有影响力的高档楼盘。

经测算：

本项目开发期为2年8个月，至2006年9月完成；总建筑面积22.7万平方米，只需投入亿元，滚动开发即可获取销售收入亿元；税前净利润达亿元，自有资金都投资收益高达147％。

第八章附件与附表

表1

项目前提条件及假设汇总表

表2

土地费用汇总表

表3

配套设