最新版新区高山片区危旧房改造项目可研报告.docx
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最新版新区高山片区危旧房改造项目可研报告
***高山片区危旧房改造项目
可行性研究报告
***高山片区危旧房改造项目
可行性研究报告
1.总论1
1.1项目概况1
1.2编制依据1
1.3主要技术经济指标2
1.4主要结论3
2.项目背景5
3.项目建设必要性8
4.建设条件10
4.1基础设施条件10
4.2自然条件10
4.3场地工程地质条件11
4.4软环境条件15
5.建设方案16
5.1方案依据及原则16
5.2总平面布置17
5.3建筑方案21
5.4给排水工程23
5.5强电工程26
5.6弱电工程28
5.7暖通工程29
5.8燃气工程30
5.9人防工程30
5.10管线综合34
5.11电力线路迁移工程34
5.12临时设施工程35
6.劳动安全卫生37
7.节能38
8.环境污染防治与防灾减灾40
8.1施工期环境防护措施40
8.2项目运营期环保措施42
8.3防火42
8.4防腐43
8.5抗震43
9.项目组织与实施计划44
9.1项目组织44
9.2项目管理44
9.3建设工期和进度安排45
10.投资估算及资金筹措46
10.1投资估算依据及说明46
10.2投资估算46
10.3资金筹措及使用计划48
11.还贷计划49
12.经济评价50
12.1评价依据及说明50
12.2成本估算50
12.3收入估算51
12.4盈利能力分析51
12.5全部投资现金流量分析52
12.6评价结论52
13.社会影响评价54
13.1社会效益评价54
13.2互适性分析54
14.结论与建议56
14.1结论56
14.2建议56
附图：
1、项目地理位置图
2、项目总平面图
3、项目红线图
附件：
1、企业法人营业执照；
2、《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；
3、《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；
4、《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；
5、《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；
6、《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；
7、《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；
8、项目建设用地规划许可证；
9、《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；
10、建设项目用地预审意见书；
11、泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；
12、《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）；
***高山片区危旧房改造项目
可行性研究报告
1.总论
1.1项目概况
（1）项目名称：
***高山片区危旧房改造项目
（2）承办单位：
泉州市城市综合开发公司
（3）项目性质：
改建
（4）项目负责人：
李斯阳
（5）项目选址：
本项目位于笋江路的北侧，东临兴贤北路，范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。
（6）建设内容及规模：
本项目总用地面积267亩，将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整，分四个地块进行开发建设，其中本项目主要建设A、B地块共152.5亩用于安置拆迁户，并配套完善城市基础设施；A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金；C地块则为江南公园用地。
（7）投资总额及筹措：
项目总投资估算为135204.56万元，其中建安工程费用96039.24万元，工程其他费用19216.84万元，基本预备费9220.49万元，建设期贷款利息10728万元。
本项目建设资金中申请银行贷款90000万元，业主自筹资金45204.56万元，资本金比例为33.43%。
（8）建设期限：
4年
1.2编制依据
（2）《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；
（3）《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；
（4）《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；
（5）《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；
（6）《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；
（7）《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；
（8）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划；
（9）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案；
（10）项目建设用地规划许可证；
（11）《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；
（12）建设项目用地预审意见书；
（13）泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；
（14）《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）；
（15）项目红线图；
（16）国家和福建省有关规范和标准；
（17）开发建设相关基础资料和其它相关文件；
（18）编制项目可行性研究报告的委托书。
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
规划用地面积
m2
178000
约267亩
二
总建筑面积
m2
430565.4
A+B地块
1
计容建筑面积
m2
324745
1.1
住宅建筑面积
m2
264040
1.2
商业建筑面积
m2
57330
1.3
公建建筑面积
m2
3375
2
不计容建筑面积
m2
105820.4
2.1
架空层
m2
9870
2.2
地下室
m2
95950.4
三
建筑占地面积
m2
11375
四
建筑密度
%
11.2
五
容积率
-
3.2
六
绿地面积
m2
30516
七
道路及广场面积
m2
59775
八
入户数
户
2312
九
地面停车位
个
910
十
地下停车位
个
2225
十一
总投资
万元
135204.56
1
工程费用
万元
96039.24
2
工程建设其它费用
万元
19216.84
3
预备费
万元
9220.49
4
建设期利息
万元
10728
银行贷款90000万元
十二
财务指标
1
内部收益率
%
9.91
io=8%
2
净现值
万元
4758.1
io=8%
3
投资回收期
年
4.74
含建设期
1.4主要结论
（1）本项目建设符合鲤城***的规划要求，是解决高山片区困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措，项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾，为城市的发展提供了用地保障，对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。
项目有利于提升城市形象，改善城市品质，扩大城区规模，加快城市化进程，为构建和谐社会做出了贡献。
（2）项目总投资135204.6万元，总建筑面积430565.4m2，可安置拆迁户555户。
项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。
经计算，项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%，净现值4758.1万元大于零，投资回收期4.74年（含建设期）。
（3）建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位，增加务工人员的劳务收入；项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位，为提高社会劳动就业率作贡献。
综上所述，项目具有良好社会经济效益，项目建设符合***城市规划要求，建设条件完备，建设方案合理，因此，项目建设是必要及可行的。
2.项目背景
2010年是“十一五”规划的关键之年，也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。
泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路，以构建“产业型宜居城市”的工作目标，进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动，进一步完善老城区市政基础设施，加快发展新区市政配套设施，确保泉州市经济平稳较快发展。
改善人民群众居住条件，解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。
破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象，摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。
高山片区因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离，对该片区进行危旧房改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。
2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了***高山片区危旧房改造项目的建设，并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求，坚持高标准规划设计，坚持依法依规，积极稳妥，努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。
2.1项目区概况
高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区***。
自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来，鲤城区立足实际积极对接融入，始终以科学发展观为统领，把鲤城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进，有效实现了小空间里的大发展。
全区上下风正气顺、人和业兴，建设海峡西岸经济区已成为大家的共识，形成了先行先试的浓厚发展氛围。
***是为加快鲤城现代化建设，为保护历史文化名城，呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策，该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。
2002年底，鲤城区将区行政中心由老城区迁往***，***建设全面启动，2003年完成***镇村改制，在中心市区率先结束农村行政建制的历史。
经过几年的建设，***旧貌换新颜。
如今，一座宜居新城矗立在晋江南岸，与文化古城遥相呼应，实现了古城新区比翼齐飞。
新区“三纵四横”道路网络初步形成，投资环境进一步改善，防洪排涝排污安全保障体系基本构就。
侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建，进一步提升了城市综合服务功能。
新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工，进一步改善人民群众生产生活条件。
笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进，引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。
同时，***作为鲤城区的行政服务中心，在构建城市框架时，强调以项目建设带动城市发展。
在配套设施建设方面，鲤城区将加快发展现代化服务业，发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构，做强社区服务业；加快新区房地产开发，把房地产业作为新区建设的重头戏来抓，建设10万平方米经济适用房，以此带动、吸引各种所有制房地产商到***开发建设，重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路、池峰路片区改造等，起步区的开发面积达到100万平方米；以及开发特色旅游业，新建扩建江滨公园、苏夫人生态旅游公园、江滨商贸文化旅游繁荣带等景点，进一步提升历史文化名城的形象和品位，把鲤城区建设成为泉州市乃至福建省的经营城市示范区。
2.2项目承办单位概况
泉州***高山片区危旧房改造项目由泉州市城市综合开发公司负责开发建设，该公司是1984年成立的泉州市国有三级房地产开发企业，隶属鲤城区建设局，主营城市土地综合开发，承建和委托建筑房屋、商品房出售。
现有注册资金3000万元，在册干部、职工38人，其中具备各种专业技术职称人员22人。
按照城市规划要求，公司先后开发建设了前坂、希夷、团结、霞淮、庄厝埕、东大路华友、临江、团结新村等现代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉价房及涂门街东、中段旧城改造、笋江花园城等项目建设，累计房地产开发建设面积30多万平方米，工程合格率100%，在泉州城市规划建设过程中，公司发挥了十分重要的推动作用，各类项目取得了较好的社会经济效益，因此公司具备开发建设高山片区危旧房改造项目的经济、技术、实力。
3.项目建设必要性
危旧房改造是改善民生、提升城市品质的大事。
鲤城区***是泉州市的南大门，定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心，为进一步实施城市跨江发展战略，就必须高起点、高标准建设***，按照加速推进新区的“三化三转变”发展思路，应着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造，进行村庄和土地整理，做大做优街道社区，壮大社区经济。
因此，作为市委市政府2010年的重点项目，***高山片区危旧房改造项目的实施是十分必要的。
3.1是改善该片区居民生活居住条件的需要
项目区除了大片废旧办公楼，厂房外，还有大量的自建房，由于年代久远，危破房、人口老龄化、基础设施落后、空挂户多，一些矛盾日益浮现和突出，如果不加以重视解决，将会严重影响居民的生活居住条件。
高山片区危旧房改造项目通过对危旧房进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，使旧城区的空间得到有效的梳理，改善该片区居民生活居住条件，提高城市环境质量。
3.2是完善***基础配套设施的需要
***定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心，原有基础设施比较落后，虽经几年建设，商业、文化等设施尚落后于其他镇区，不利于人才的引进和社区及企业的发展。
因此进行统一规划、合理改造，建设一批配套性的住宅、公园、市政设施，将利于新区完善公共配套设施，有利于新区的长久发展，有利于吸引外来人才的入住，增强***的综合竞争力，是加快鲤城区产业结构调整，促进经济增长方式转变的重要工程，符合***的规划要求。
3.3是提高土地利用率的需要
目前，项目区内含有大量危机厂房、住宅、办公楼，布局不合理，土地利用率低，造成土地资源的浪费。
该项目的建设将原有的区域进行合理的布局规划，不仅可以拉动周边地区的经济，还可很好的提高该片区的土地利用率，使土地得到最好的开发利用。
3.4是美化城市建设的需要
***高山片区危旧房改造项目将建设一些外观新颖、气势恢宏的建筑物，并在片区中规划地块建设江南公园，构建一个适合居住的新型小区。
该项目的建设将强化市容环境整治，美化优化人居环境，提升***乃至整个城市的整体形象，为现代化工贸旅游城市增添一道靓丽的风景线。
3.5是构建和谐社会新社区的需要
***作为鲤城区心脏地带，“三线五区”和“五大工程”等许多重点工程将在此规划建设，危旧房改造任务十分繁重。
由此而引发的一些村落民居和旧的企业用房的拆迁安置问题完全要靠新规划的小区来解决。
因此在着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造，进行村庄和土地整理、做大做优社区街道的同时，建设统一规划、户型合理、作价便宜、功能配套、环境优美、基础设施完善的小区，能够让拆迁户满意，愉快接受安置也是构建和谐社会新社区的需要。
因此，***高山片区危旧房改造项目的建设是市委市政府及鲤城区委、区政府的当务之急。
4.建设条件
4.1基础设施条件
1、交通：
目前泉州市已形成公路、铁路、水运、航空配套的立体交通体系，投资环境日臻完善，国道324、省道308从***内穿过，新区以此为依托，对外交通十分便利。
高山片区规划范围东临兴贤路，南至笋江路，规划中的繁荣大道和林荫大道穿过该区，交通便利，可以满足各种施工机械、运输车辆进出施工现场的需要。
2、供水：
江南片区现有自来水厂4座，总供水能力约20万吨/日，并与市区供水管道连网，可以满足施工时生活生产的需要，同时，部分施工用水还可直接抽取附近沟渠水解决。
3、供电：
目前片区内有110KV变电站3座，电网改造已基本完成，电力供应充足，可以保证施工所需用电。
4、通信：
泉州市无线通讯已实现无盲区覆盖，可以满足工程建设通信需求。
5、建筑材料：
本工程所需沙石、水泥、钢筋砼排水管材等主要材料均可在当地市场上采购，其中本地的石料、砂资源丰富，可以就地取材，而钢材、水泥等主要来自本市和省内其它地市厂家。
4.2自然条件
项目所在地鲤城区属南亚热带海洋季风气候，气温高，日照充足、蒸发量大。
1、气温：
鲤城区气温分布为南高北低，年平均气温17.5℃-20.7℃，常年最冷月为2月，月平均气温10℃-12.2℃，最热月为7月，月平均气温24.5℃-28.6℃。
境内年极端最高气温出现在7-8月，通常在35℃-38℃。
际变化较大。
一年中降水变化规律为上半年1-6月递增，7月减少，8月再增，9月后递减。
全年大致有4个降水期，春雨季（3-4月）阴雨连绵，雨量少，强度弱，平均雨量249.3毫米，占全年20.1%；梅雨季（5-6月）雨区广，雨量多，时间长，强度较大，雨量集中，平均雨量409毫米，占全年33%；秋冬少雨季（10月至翌年2月），受冷高压控制，雨量明显减少，平均雨量仅201.8毫米，占全年16.3%。
全年降雨日数（日雨量≥0.1毫米）的平均值为120.5天，一年中5-6月雨日最多，平均14天左右；10-12月最少，平均为4.1-5.1天。
3、湿度：
年平均相对湿度为76%，年际变化不大，最大80%，最小73%。
一年中以4-7月湿度最大，在80%以上，6月达84%，10-12月最小，在68%-69%之间，其余月份在70%-80%之间。
4、风：
鲤城区属典型季风区，风向随季节有规律变化。
10月至翌年3月以偏北风为主，东北偏东风频率在23%-27%；4-5月份以偏北风为主，东北偏东风频率仅为17%-18%，而偏南风频率已升至15%左右；6-8月以偏南风为主，其中6-7月西南偏南风频率17%-20%；8月东南偏南风频率9%；9月偏北风又开始增多，频率为15%。
历年平均风速3.2米/秒，一年中10月至翌年3月风速较大，平均为3.5-4.0米/秒，最大风速出现在10-11月，达4米/秒；5-8月风速较小，为2.6-2.8米/秒，4月和9月平均风速分别为3.1米/秒和3.2米/秒。
4.3场地工程地质条件
1、场地地形地貌
拟建场地较为杂乱，多为危旧民房和部分厂房，部分地段为杂地，局部分布水池，水沟等，场地内地势较不平坦，基本呈北高南低。
场地地貌属海岸平原地貌。
2、岩土层结构及其特征
（1）杂填土①（Q4ml）：
灰黄、灰色、杂色，松散—稍密状，干—稍湿—湿，以碎石、碎砖、粘性土等建筑垃圾为主，局部含有少量生活垃圾，均质较差，回填时间约3—5年，未完成自重固结，工程性能差，大部分地段分布，层厚0.40—3.60m。
（2）粉质粘土②（Q4al+pl）：
灰、灰黄色，湿—很湿，可塑—软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，局部含少量细砂，稍有光滑，干强度高，韧性中等，无摇震反应，工程性能一般，全场分布，层厚1.40—5.30m。
（3）淤泥③（Q4m）：
灰、深灰，呈饱和，流塑状，局部软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，含少量腐植质，味嗅，局部及该层底部夹混泥沙，个别钻孔该层表现为淤泥夹砂，光滑—稍有光滑，韧性中等，干强度中等，无微摇震反应，工程性能差，少部分地段缺失，层厚0.70—6.10m。
（4）中细砂④（Q4al+pl）：
灰色、灰黄色，松散—稍密状—中密，饱和，主要由石英中细砂为主，局部含少量角砾，含泥15%左右，该层于钻孔ZK75深度10.40—12.30m夹淤泥质粘土，胶结差，分选性差，级配差，均匀性一般，全场分布，厚度2.6—13.10m。
（5）含砾中砂⑤（Q4al+pl）：
灰黄、灰白色，稍密—中实状，饱和，主要由石英中砂组成，砾石含量约10—15%，砾石呈圆形、亚圆形，局部含少量小卵石，该层底部或局部表现为粗砂或砾砂，胶结差，分选性差，级配差，大部分地段分布，层厚为0.90—9.60m。
（6）卵石⑥（Q4al+pl）：
灰黄、褐黄色，中密—密实状，饱和，卵石含量约50—65%，主要一般粒径为2—8cm，最大粒径大于10cm，成分为火山岩、花岗岩，磨圆度一般，充填砾石、粗砂，泥质胶结，胶结一般，主要地段均有分布，层厚为2.70—7.80m。
（7）全风化花岗岩⑦（γ53）：
灰白、灰黄、褐黄色，由石英、长石等矿物成分组成，其中长石等矿物已风化，粗粒结构，散体状构造，节理裂隙极发育，芯样呈土状，标贯修正击数大于30击，岩体完整程度极破碎，为极软岩，岩体质量基本等级为V级，未发现有洞穴、临空面、软弱岩层等，工程性能较好，主楼地段大部分钻孔分布，层厚0.40—3.60m。
（8）强风化花岗岩⑧1、⑧2（γ53）：
灰黄、灰白、褐黄色等，主要矿物成份石英、长石等，粗粒结构，组织结构已大部分破坏，其强度大体上随深度加深而渐强，散体—碎块状构造，强风化花岗岩⑧1呈散体状，强风化花岗岩⑧2呈碎块状，节理、裂隙极发育，采取率约为60—90%，岩体完整程度为极破碎，属软岩—较软岩，岩体基本质量等级为V级，未发现有洞穴、临空面、软弱夹层等，工程性能好，主楼地段均有分布，强风化花岗岩⑧1厚度6.10—13.80m，强风化花岗岩⑧2揭露厚度12.71—19.93m。
（9）中风化花岗岩⑨（γ53）：
灰白色，中粗粒结构，块状构造，矿物成份主要由长石、石英和云母等矿物组成，裂隙发育一般，裂隙处见有铁质氧化浸染，岩芯呈块状—柱状，采取率90%，RQD=80%，属较硬岩，岩体基本质量等级为III—IV级，完整性为较破碎—较完整，岩体中未发现软弱夹层、临空面、洞穴等。
仅钻孔ZK11有揭露，未揭穿，揭露厚度5.76m。
3、水文地质条件概括
（1）地下水埋藏条件与类型
杂填土①呈松散状，渗透性一般，赋水性一般，主要赋存上层滞水；粉质粘土②、淤泥③渗透性弱，赋水性较小，属弱透水性土层，为相对隔水层，主要赋存空隙水；中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥渗透性强，赋水性大，属强透水性土层，为场地地下水主要赋存层，具有承压性；全风化花岗岩⑦及其以下地层渗透性一般，主要赋存裂隙水。
综合评价该场地地下水属承压水类型。
中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥水力联系紧密，其余各岩土层间水力联系一般。
含水层上游侧向补给为其主要补给来源，其次为大气降水，侧向排泄于下游含水层，水位随季节降雨量水位的变化而变化，幅度约1.00—2.00米，据调查，拟建场地近期年最高水位标高为5.50米。
（2）地下水的腐蚀性评价
合周边环境及地质条件，按Ⅱ类环境强透水层干湿交替及长期浸水条件进行判定，地下水对混凝土结构具微腐蚀性；对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。
4、场地地震效应及基础分析
场地存在较厚的软弱土和饱和液化砂土，属对建筑抗震不利地段。
拟建建筑物重要性等级为二级，抗震设防类别属丙类，根据《建号文件有关规定，拟建场地位于泉州市鲤城笋江路北侧，抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计地震动峰值加速度值为0.10g，拟建场地为Ⅱ类建筑场地，特征周期为0.45s。
本项目商住、办公及安置房多为高层建筑，楼层在15-32层，部分沿街店面为1-3层，荷载大，要求建筑物基础的平均沉降量不大于200mm，建筑物的整体倾斜不大于0.003。
根据场地各岩土工程性能分析与评价，天然浅基不能满足拟建建筑物的荷载和变形要求，
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