公共租赁住房配套基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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公共租赁住房配套基础设施建设项目可行性研究报告
公共租赁住房配套基础设施建设项目
可行性研究报告
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）
附：
投资估算表
图纸
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
公共租赁住房配套基础设施建设项目
2、项目承办单位：
3、项目编制单位：
4、项目拟建地点：
5、建设规模与建设内容
建设规模：
年公共租赁住房基础配套设施建设项目：
连接市政道路面积6100平方米；小区道路面积31700平方米；室外供排水管网49044米；电力主线路22999米；变压器15台（800KVA变压器8台、630KVA变压器5台、500KVA变压器2台）；绿化、亮化52685.35平方米；小区铺装32790平方米；地埋式垃圾回收站3个；挡土墙106350立方米；果皮箱479个；路灯272盏；化粪池143个。
项目建设内容：
室外配套工程包括绿化景观、场地硬化、场平工程、道路、铺装工程、道路给排水管沟、室外给排水系统及室外电气、路灯安装等水电工程，边坡防护，果皮箱、地埋式垃圾回收站。
6、投资估算与资金筹措
本项目基础设施配套总投资10972.77万元，其中工程费用为10563.96万元，工程建设其他费用为840.94万元，预备费为522.51万元。
资金筹措方式：
**实施的公共租赁住房基础配套设施除上级补助资金外，其余不足由地方匹配解决。
1.2编制依据
（1）可行性研究报告编制委托书；
（2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）;
（3）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；
（4）《投资项目可行性研究报告指南》；
（5）《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（黔府办发〔2013〕39号）》
（6）《**住房保障工作工作方案》（三房保[2011]10号）；
（7）贵州省国民经济和社会发展“十二五”规划；
（8）《松桃县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
（9）《贵州省城市住宅小区物业管理办法》；
（10）其他文件规定要求和相关建设标准等
（11）项目单位提供有关本项目的基础资料、技术资料等。
（12）《环境景观设计》03J012-2
1.3研究范围
我院受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《**2015年公共租赁住房基础配套设施建设项目可行性研究报告》。
本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，结合项目的实际情况对项目的概况、项目背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。
1.4主要结论
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（黔府办发〔2013〕39号）》文件，加强配套设施建设。
改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
1.5建设性质：
新建
1.6主要经济技术指标
附表一：
松桃县基础配套设施主要经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
小区道路硬化工程
M２
31700
二
连接市政道路
M２
6100
三
绿化面积
M２
52685.35
四
小区铺装工程
M２
32790
五
挡土墙工程
M³
106350
六
地埋式垃圾回收站
个
3
七
果皮箱
个
479
八
路灯
个
272
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1国家宏观政策背景
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（***）》文件，加强配套设施建设。
集中建设的保障性住房小区，要同步规划周边市政基础设施，并根据小区总建筑面积的一定比例统一建设经营性商业服务设施，按照同步规划、同步建设的原则，推进城镇保障性安居工程配套道路、供水、供电、通信、污水处理、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施建设，建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
早在建国初期就有青年职工公寓等周转房制度，并且一直是改善职工待遇，稳定青年职工队伍的重要手段。
国务院发布的国发[1998]23号文件中也强调了“单位内不能分割及封闭管理的住房不能出售职工公寓等公租房不得出售。
具体办法按建设部有关规定执行。
”部分单位继续保持了一定数量的公租房。
这些公租房用于解决职工的临时过渡住房。
较好地缓解引进人才新分配职工等职工对过渡住房的需求，让他们安排好生活尽快地安心进入管理工作。
待工作稳定、环境熟悉后再考虑购买住房。
公租房主要是为了解决流动职工住房问题而建的，对于加强农村薄弱职工队伍建设、促进城乡职工交流具有积极作用。
但目前**2015年公租房建设项目建筑主体已完工，配套设施尚不完善，随着社会经济的快速发展，人民生活品质的提高，在居民的生活中，仅有建筑的主体部分虽然能解决住的基本问题，但相关配套设施完全不配备的话，仍然会给很多入住的居民生活带来很大的不便，配套基础设施条件存在较大的不足。
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（黔府办发〔2013〕39号）》文件，建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
让低收入者居住得更顺心，还需政府增加投资，不断完善保障房建成后的配套和维护。
2.2项目建设的必要性
2.2.1充分发挥保障房的作用的需要
为贯彻落实《国民经济和社会发展第二十个五年规划纲要》和全国职工工作会议精神，国家发改委和教育部拟在“十二五”期间实施边远艰苦地区职工公租房建设规划。
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（黔府办发〔2013〕39号）》文件，加强配套设施建设。
集中建设的保障性住房小区，要同步规划周边市政基础设施，并根据小区总建筑面积的一定比例统一建设经营性商业服务设施，按照同步规划、同步建设的原则，推进城镇保障性安居工程配套道路、供水、供电、通信、污水处理、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施建设，建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
（一）优化规划布局和户型设计。
要把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容，提出明确要求，合理安排布局，严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。
保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。
集中建设保障性住房，应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施。
保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能，鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。
廉租住房、公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。
配套设施包括基础设施和公共设施。
基础设施即与建设项目相配套的供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。
这是项目功能的主要体现。
而公共设施，包括与建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食、公寓、宿舍等各种公共建筑。
按规定，配套设施通常应在项目交付使用的同时具备使用条件。
在使用过程中，对生产、工作环境、食宿条件、交通状况、工作质量等方面提出了更高的要求，而项目的各种基础设施薄弱、硬件不足、软件缺乏的问题逐渐已成为制约保障性住房政策的动向。
2.2.2改善公共租赁房居民生活环境的需要
**2015年公租房配套设施建设项目：
该项目于2015年开工建设，容纳3958户职工家庭。
小区住户相对集中，选址区域是属于尚未完全开发的城郊地带。
周边的配套基础设施比较薄弱，水、电、路及公共交通都亟待改善。
配套基础设施不完善，居民入住后水、电属于临时搭接、给人们的生命造成了安全隐患。
垃圾随处乱堆乱放，环境污染严重。
道路坎坷不平，晚上出行也不安全。
给居民入住后生活、出行带来很多不便，基本的生活条件都满足不了，更谈不上什么高水准的建设标准。
违背了保障性住房的宗旨。
国家推行保障性住房的目的是为了解决职工的居住条件，改善居住环境。
建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
本项目的建设便利了小区居民的日常生活，丰富了小区附属设施，使居民们下了班有一个休闲的地方能够活动，并使忙碌一天的心情得以放松。
能够增加小区居民的满意度。
本项目的建设便利了小区居民的日常生活，丰富了小区附属设施，能够增加小区居民的满意度。
2.2.3项目的建设是构建和谐社会、促进和谐社会主义建设的需要。
住房是人类最基本的生存条件之一，只有安居才能乐业，我国目前许多社会矛盾中就有城镇居民最低住房需求不能满足所导致的社会不和谐。
松桃县实施公共租赁住房配套基础设施的建设，可以改善居民居住环境和生活条件，顺应民意，是通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个重要组成方面。
对构建和谐社会，确保松桃县社会经济可持续发展具有重要意义。
因此，本项目的建设是构建和谐社会、促进和谐社会主义建设的需要。
综上所述，本次项目的建设是必须且必要的。
第三章市场分析
3.1需求分析
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见（黔府办发〔2013〕39号）》文件，加强配套设施建设。
集中建设的保障性住房小区，要同步规划周边市政基础设施，并根据小区总建筑面积的一定比例统一建设经营性商业服务设施，按照同步规划、同步建设的原则，推进城镇保障性安居工程配套道路、供水、供电、通信、污水处理、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施建设，建设一批和谐安居示范工程，逐步实现住有所居、居有所乐。
**2015年公租房，该项目于2015年开工建设，容纳3958户职工家庭。
小区住户相对集中，选址区域是属于尚未完全开发的城郊地带。
配套基础设施比较薄弱，水、电、路及公共交通都亟待改善。
配套基础设施不完善，居民入住后水、电属于临时搭接、给人们的生命造成了安全隐患。
垃圾随处乱堆乱放，环境污染严重。
居民们出行、上下班要走很远的路程，耽误了居民的时间，晚上出行更不方便也不安全。
给居民入住后生活、出行带来很多不便，本项目的建设使居民们下了班有一个休闲的地方能够活动，并使忙碌一天的心情得以放松。
为了满足居民的正常生活需要，让居民住得顺心，修建配套基础设施势在必行。
本建设项目依据公租房小区现有的市政道路为切入点，以连接小区与城市主干道为原则进行道路改造，并且在在道路改造的基础之上，根据道路改造情况进行市政管网、电气的配套建设，同时根据小区地形及人口的情况，要按照环境优美、设施完善、要素齐全的新型社区来规划建设，注重打造景观带、增强通透性、增加绿地率，要以项目品质的提升来增加开发效益，以建设高品质小区来提升城市品位。
3.2建设规模
结合**公共租赁房实际情况及周围环境综合考虑各方面条件及因素，松桃县公共租赁房建设配套基础设施项目建设规模为：
连接市政道路面积；小区道路面积31700平方米；室外供排水管网49044米；电力主线路米；变压器15台（800KVA变压器8台、630KVA变压器5台变压器2台）；绿化、亮化52685.35平方米；小区铺装3
3.2建设内容
主要建设内容包括：
室外配套工程包括绿化景观、场地硬化、场平工程、道路、铺装工程、道路给排水管沟、室外给排水系统及室外电气、路灯安装等水电工程，边坡防护，果皮箱、地埋式垃圾回收站。
第四章建设选址和建设条件
4.1项目建设选址
4.1.1选址原则
（1）符合**总体规划的要求，重视节约土地和合理用地。
（2）场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质防洪防涝、防震等条件。
（3）有便利的外部交通条件。
（4）有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。
（5）工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。
4.1.2项目选址
**2015年公共租赁住房建设项目位于内。
该项目选址地点符合的总体规划要求。
同时该项目拟建规模和建设内容相适宜，符合国家有关保障住房建设的政策要求，建设内容、建设规模确定合理。
4.2项目建设条件
4.2.1现状用地条件
项目所处地段属于城镇建设的中心地段，城市市政配套正在逐步完善，是目前建设的理想地点。
场地内现状多为空地、农田、浅丘山地，所建项目场地地势平坦，且周边交通便利，有利于车流人流、物流顺畅，条件适宜项目建设。
4.2.2地形地貌
全境平面图形似马鞍，东西76公里，南北74公里，总面积3409平方公里。
地理位置处于东经108°35′42″—109°23′30″，北纬27°49′40″—28°30′20″，为云贵高原东部斜坡向湘西丘陵过渡的中间地段，境内海拔高度不一，最低点为牛郎镇贵阳溪出水口，海拔285米;最高点是梵净山老金顶，海拔2493.8米，全县平均海拔650米。
地貌类型多样，组合形式复杂。
在组成物质上，有的是灰岩、砂页岩，也有的是河流沉积或两者相结合。
砂页岩类岩层分布面积200余万亩，厚度达2630多公尺;碳酸盐类岩层分布面积219.37万亩，厚度达2400多公尺。
呈穿插分布，性质各有所异。
这种构造、侵蚀、溶蚀、堆积互相交错排列的地貌形态，为农业生产全面发展提供了有利条件，亦形成千姿百态、奇形怪状、璀璨夺目、雄伟壮观的溶洞景观群
4.3.3水系、水文及气象情况
气候属暖温带大陆性季风气候，冬季干而冷，夏季热而多雨。
县内河流均属长江流域，分属沅江水系和乌江水系。
属沅江水系的有和锦流的河界营河;属乌江水系的有甘龙河。
全县大小河流共148条，其中流域面积大于20平方公里的有37条，河道总长744.9公里，总流域面积2200平方公里;河网密度为每平方公里面积内有0.26公里。
这些河流大部分发源于梵净山东北麓，呈扇形状流向县境的东、南、北三个方向，分别注入湖南酉水、铜仁锦江河和黔东北的乌江。
松江河、河界营河和寨英河，过去都曾通行船舶，50吨的大木船畅通无阻，是新中国成立前松桃与外界经济联系的主要通道，松桃的木材、桐油、花生、柑桔、药材等大棕土特产，多经水路运销铜仁、常德、武汉等地，同时运回松桃人民所需的花纱、食盐和布匹等。
松江河长121.7公里，流域面积1544平方公里，发源于梵净山东北麓三阳溪的马泉。
主要支流有平南河、平头司河和响水洞河。
松桃水能理论蕴藏量为13.6019万千瓦，可开发量为3.9367万千瓦，占理论蕴藏量的28.94%。
4.3基础设施条件
4.3.1交通条件
全县“一纵一横一环八连线”的公路主骨架基本形成，通乡油路率达64%，通村公路率达78%;大兴机场复航运营，渝怀铁路松桃段建成通车，综合交通运输体系初步形成。
。
4.3.2市政公用条件
项目所在地给排水、供电、通讯、网络等主干管线已规划通达项目建设地点，容量、等级、质量满足建设要求，通讯设施已在网络覆盖区内。
由城镇集中供水，排水通过处理直接排到城镇污水沟。
4.3.3施工条件
本项目实施有着极其优越的条件。
1、施工场地环境好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划，统筹解决：
2、交通方便，施工材料、设备等可运至现场，能节约运输费用：
3、人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本：
4、建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可以就地取材。
第五章项目建设方案
5.1总平面布置方案
5.1.1总平面设计中遵循以下原则：
1、满足城市总体规划、区域道路网规划、排水规划、给水规划、电力电信规划等要求。
2、严格执行专业技术规范及有关方针政策。
3、结合工程现场的地形、地貌、地物、地质情况，合理布设道路及配套设施。
4、满足道路平面、纵断面线型布置和环境综合治理的前提下，尽量减小工程量、拆迁量，降低工程造价。
材料。
5.1.2设计内容
小区连接市政道路的连接路按7米宽行车道设计，小区支路按4米行车道设计。
并预留有相关小区服务设施，如机动车停车位，自行车停车位等。
小区除建筑占地面积和道路外，其余地方均做绿化，种植低矮绿篱、时令花草，定期修剪、整理，创造一个优美的居住环境。
5.2道路工程设计
5.2.1设计依据
1、《城市道路设计规范》（CJJ37—90）
2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
3、《市政道路工程质量检验评定标准》（CJJl—90）
4、《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）（参考）
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002版）
5.2.2技术标准与设计指标
技术规范标准表
指标名称
规范标准
设计指标
道路等级
城市支路
城市支路
道路级别
Ⅲ
Ⅲ
计算行车速度（km/h）
20
20
圆曲线不设超高最小半径（m）
70
150
最大纵坡
8
8.323
最小纵坡
0.3
1.25
最小竖曲线半径
100
170
路面结构
C20混凝土路面
C20混凝土路面
交通等级
轻型
轻型
5.3.2平面、纵断面、横断面设计原则及内容
1、平面设计
1）设计原则：
①道路平面设计应按城市设规划道路网进行优化设置。
②道路平面线形应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术指标。
③道路平面设计应处理好直线与平曲线的衔接，合理地设置缓和曲线等。
④道路平面设计应根据道路等级合理地设置交叉口、沿线建筑物出入口、停车场出入口、公共交通停靠站位置等。
（2）平面设计内容
道路平面设计内容包括平面线形的选取与布置，曲线的设置，交叉口的渠化及竖向设计等内容。
道路起于小区大道小区主入口，经小区内部，出小区次入口相接。
2、纵断面设计
1）纵断面设计原则
①纵断面设计应参照城市规划控制标高以适应临街建筑立面布置及沿路地块范围内地面水的排除。
②为保证行车安全、舒适，纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁。
③道路的纵断面设计应综合考虑土石方平衡，汽车运营经济效益等因素，合理确定路面设计标高。
④机动车与非机动车混合行驶的车行道，宜按非机动车爬坡能力设计纵坡度。
⑤纵断面设计应对沿线地形、地下管线、地质、水文、气候、防洪排水和要求综合考虑。
3、横断面设计
1）横断面设计原则
①道路横断面设计应在城市规划的红线宽度范围内进行。
横断面型式、布置、各组成部分尺寸及比例应按道路类别、级别、计算行车速度、设计年限的机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施、地上杆线、地下管线、绿化、地形等因素统一安排，以保障车辆和人行交通的安全通畅。
②横面设计应近远期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预期留管线位置。
路面宽度及标高等应留有发展余地。
③横面设计应充分考虑与两侧场地标高的协调，充分考虑场地土石方工程量的平衡。
2）横断面设计内容
道路采取中心为车行道，两边设人行道，人行道两边设不对称路灯和行道树，以美化环境。
最宽道路红线宽10米、8米，断面设计为1.5米（人行道）+7米（车行道）+1.5米（人行道）；2米（人行道）+4米（车行道）+2米（人行道）
4、平面交叉及交叉口处理
1）基本要求
在确保行人和车辆的安全前提下，使车流和行人受到最少阻碍，亦即保证车辆和行人在交叉口以最少的时间通过，使交叉口通行能力适应各道路的行车要求。
正确设计交叉口竖向，保证转弯车辆行车平稳，同时符合排水要求，还应考虑与地下管线、绿化、照明及交叉口房屋建筑的配合、协调。
2）内容
①正确选择交叉口形式与交叉口各组成部分几何尺寸，包括缘石转弯半径和交叉口的车道数及宽度的确定。
②确定必须保证的行车视距，从而确定最不利视距三角形范围。
③正确合理地进行交通管制和组织，设置必要的交通设备，合理布置交通道，人行横道等。
④妥善地布置排水设施。
5、路基、路面结构设计
1）路基设计
路槽地面回弹模量不得小于30Mpa,基层顶面回弹模量不得小于80Mpa。
2）标准
路基必须密实、平整、均匀、稳定，具有足够的强度和稳定性，并设有路拱。
压实度采用重型击实标准。
填方路段按规范要求应分层碾压，路床以下0～80厘米压实度达到95%，大于80厘米压实度达93%，挖方路段路床下0～30厘米压实度达95%。
遇有局部翻浆，软弹等现象，应采取换土等方法处理。
3）土基处理
填挖前路基范围内（包括放坡）应清除杂草、淤泥及其它不利于路基稳定的腐植物等，然后再填方或挖方至路基设计标高，并进行路基平整。
4）路基边坡
路堤边坡坡率应根据填料性质，边坡高度和基地条件同排水及防护工程综合考虑后确定。
路基边坡进行绿化，以美化小区。
5、路面设计
1）设计路面为混凝土路面，按重型交通量设计。
2）路面设计年限10年
3）路面结构：
面层为C20混凝土厚20cm
垫层为级配碎石厚15cm
5.3铺装做法
采用石板面层，做法为素土夯实（密实度≥93%）、150厚碎石垫层、100厚C10混凝土、20厚1:
2水泥砂浆结合层、青石板面层（规格600X400X30）。
5.4绿化设计
5.4.1设计依据
1、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）
5.4.2绿化景观规划
充分结合地形与建筑布局的完整性和原生性，结合用地现状景观特色，以小区、居民区周边环境作为中心绿化区，在建筑四周种植适合松桃县生长的树种，建筑正面位置绿化以种较为低矮的树种为主，确保绿化面积达到最大值。
绿化以重点种植适合松桃县生长的树木为主，种植花卉、草坪为辅。
应疏密有序、错落有致地种植树木花卉。
同时，绿化应充分考虑人们室外活动的足够空间。
5.3.3种植设计
1、场地整理土壤是园林植物生长的基础，对施工场地含有害物质及杂物必须清除，以达到植物生长的条件。
在绿化工程施工前必须进行土壤化验，采取相应的消毒、施肥和客土等措施，对不合格土壤，采取客土措施，改善土壤理化性质，提高土壤肥力。
2、苗木选择根据设计要求的树种选择苗木，应严格按苗木表要求的规格进行选苗。
要求苗木生长健壮，形体完美，无机械损伤，无病虫害的苗木。
根系发达、完整的移植苗，大苗移植尽量减少截枝量，严禁出现没枝的单干草木，乔木分枝点不少于4个，树型特殊的树种，分枝必须有4层以上，为保证苗木种植成活率，要求所有苗木带土移植。
3、种植土要求：
（1）、PH值5.5～7.5之间的壤土，疏松、透气，不含砂石、建筑垃圾、生活垃圾。
如果是回填土，不能是深层土，最好以疏松湿润、排水良好、富含有机质的肥沃冲积或粘壤土。
1）、种植土深度要求：
要求在种植土球下方有不小于40cm厚、四周有小小于10cm宽的合格种植土，如若达不到种植土要求，就必需进行换土，受现场地物条件限制，可依实与质监单位商定。
2）、种植层须与地下层连接，无水泥板、沥青、石层等隔断层，以保持土壤毛细管、液体、气体的上下贯通。
4、基肥：
（1）、如若现状土质较差，要求施工时应施足基肥，以弥补土壤肥力不足，改良土壤，使苗木恢复生长后能尽快见效。
（2）、每个树穴需施有机肥7KG-8KG。
（3）、草坪的基肥要求，要加上3公分厚的有机肥，再覆以一薄园土后种植，使草坪生长密实，克服土壤贫瘠的缺点。
（4）、灌木的基肥要求，要加上10公分厚的有机肥，再覆以一薄园土后种植，使苗木今后茁壮成长，克服土壤贫瘠的缺点。
（5）、按园林绿化常规方法施工，要求基肥应与碎土充分混匀；注意碎土与土球底在种植时应铺放一层约10cm厚没有拌肥的干
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