中国物业服务企业发展研究报告.docx
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中国物业服务企业发展研究报告
中国物业服务企业发展研究报告
1、研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。
近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。
去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。
为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。
开展中国物业服务企业发展研究的目的是：
（1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；
（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；
（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。
2、研究方法体系
.标准和门槛值
中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。
研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值：
（1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；
（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业；
（3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究；
（4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。
.评价指标体系
2.2.1.评价指标体系的设立原则
“2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：
（1）服务规模与服务质量相结合。
规模与质量是衡量物业服务企业服务能力和水平的关键因素，研究组采用物业管理项目总数、总建筑面积两项指标来评价企业的服务规模（含物业类型）。
同时，研究组采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率来评价企业的服务质量。
（2）服务规模与经营绩效相结合。
研究组采用营业收入、营业成本收入比、人均产值及多种经营收入比例进行经营绩效评价，与服务规模相结合，更准确地反映企业的经营现状。
（3）企业现状与发展潜力相结合。
研究级采用员工总数、注册物业管理师人数、工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管理和技术人员数三项指标相结合，评价企业的发展潜力，与服务规模及质量、经营绩效等企业发展现状指标相结合，全面评价企业的结合实力。
2.2.2.评价指标体系
.数据来源及复核
2.3.1.数据来源
（1）中国房地产TOP10研究组对物业服务企业填报的有关数据进行复核；
（2）中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据；
（3）中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴；
（4）物业服务企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料；
（5）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据。
2.3.2.数据复核
企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核：
（1）通过各种公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；
（2）对企业在管项目信息，通过中国房地产指数系统的项目数据库进行复核；
（3）对部分财务数据通过会计事务所出具的报表、企业年报及税票进行复核。
.计量评价方法
在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法进行。
因子分析（FactorAnalysis）是一种从变量方差――协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。
它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。
计算中国物业服务企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。
根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。
然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成企业综合实力指数。
3、中国物业服务企业发展状况分析
根据中确定的门槛值，优选具有政府行政主管部门审定的一级资质证书的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业共500家作为此次研究的研究对象，回收的数据表中有312家企业数据填报质量较好。
这312家企业总部分布于深圳、上海、北京、武汉、重庆、杭州、成都、南京、郑州、西安等21个城市，基本覆盖了国内物业管理行业较为发达、一级资质企业相对较多的城市，具有发展时间较长、管理规模相对较大、服务领域广泛、人员素质较高等特点，是中国物业服务企业的典型代表，针对样本企业的分析显示，中国物业服务企业具有以下特点：
.经营收入现金流较为稳定的企业成立时间大多在10年以上
列入此次研究对象的样本企业中，成立时间在18年以上的企业占比约为5%，成立时间不足8年的约占23%。
企业成立时间从一个侧面反映了我国物业管理行业的发展历程：
1980－1990第一个10年间，我国的物业管理发展较为缓慢，基本处于萌芽阶段，华南地区物业服务企业数量占比居高；第二个10年间，特别是在1998年住房制度改革之后，随着房地产市场的繁荣，物业服务企业数量放量增长，促进行业的加速度发展；2001年之后，企业成立数量出现较大幅度下滑，现存企业对市场份额展开激烈竞争，行业开始进入深化发展的阶段。
从成立时间与主要经营指标的关系来看，成立时间较早、发展时间较长的企业，其管理面积、营业收入一般超过成立时间较晚的企业，在企业规模、品牌认知、人力资源等方面占有领先优势。
数据表明，物业管理是一个马太效应明显的行业，虽然在行业发展初期准入门槛较低，但一旦企业成立并开始承接项目，就开始了一个优势积累的过程。
这种积累达到一定规模后，其各项经营指标往往出现快速增长。
如成立已达18年的中海物业，2006年的经营收入较2005年增长%，在此基础上，2007年同比增速达到%，增长的提速现象明显。
从数据来看，多数企业的成立时间在1991－2000年间，这部分企业目前大多处于规模积累阶段，由于企业实力相当，对市场份额的争夺也最为激烈。
对成立10年以上企业的研究还发现，与开发企业易受房地产市场大势影响、销售收入常常出现较大波动不同，这部分物业服务企业的服务费收入通常较为平稳，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市场开拓能力强的企业，往往能够获得更多的管理项目；而在管项目个数多，区域分布广，企业接管项目选择空间大，来自物业服务费收入的现金流也就更为稳定。
.民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹
研究组按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。
数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业，占比达到26%。
同时，研究组选取了北京、上海、深圳三个城市进行进一步研究发现，民营企业数量在各城市均占有绝对优势，其中深圳的民营企业数量占比最高，达到63%。
国营企业在各城市仍占有较大比重，上海的国营企业数量占比为30%，在三个城市中比例最高，而北京合资企业数量占比均超过其他两城市，为30%。
尽管三个城市中民营企业数量占有绝对优势，但通过对民营、国营企业2007年主要指标均值的比较发现，国营企业无论在管理项目总建筑面积均值、营业收入均值和员工总数均值上全部超过了民营企业。
以上数据表明：
由于物业管理行业门槛较低，地域性较强，行业不具备垄断性质，使得近年来民营物业服务企业如雨后春笋般出现。
但取得量的优势的同时，民营物业服务企业在规模上却远远落后于国有物业服务企业。
随着物业管理行业的进一步发展，两类企业的竞争将继续存在。
.建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高
由于中国物业管理行业诞生的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。
数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，其中北京、上海、深圳三个物业管理市场相对成熟且一级资质物业服务企业较为集中的城市中，非隶属关系企业占比均高于全国平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的为深圳，达到75%，表明深圳物业服务企业在建管分离、市场化方面走在了全国的前列。
研究组根据物业服务企业在管项目的开发企业与其是否同属一个集团或存在参（控）股关系（称二者具有关联关系），将物业服务企业在管项目分为两类，由其关联企业开发的项目称为关联项目。
数据显示，物业服务企业近年来加大了对非关联项目的拓展力度。
2007年，企业所管理的项目中，非关联项目总建筑面积均值为131.2万平方米，同比增长%。
2005－2007年，非关联项目总建筑面积占比持续增加，到2007年已上升到%，相比2005年提高个百分点。
进一步对与开发企业存在关联关系的企业进行分析可以发现，这类企业纷纷加大了对非关联项目的市场拓展力度。
数据显示，与开发企业存在关联关系的物业服务企业，2007年管理的非关联项目总建筑面积均值为120.7万平方米，同比增长率为%，高过同期所有企业在管非关联项目总建筑面积均值增长率。
如绿城物管，2007年管理的非关联项目超过1000万平方米，占在管项目的比重超过60%，市场拓展力度可见一斑。
类似的还有鹏基物业，2005年到2007年管理的非关联项目累计增幅达146%，远高于同期关联项目的增幅。
此外，数据同时显示，市场拓展力度相对较小、管理项目均为关联项目的企业从2005年30%降为2007年的11%，而市场拓展力度较大、管理非关联项目占比超过80%的企业从30家上升到40家。
以上变化表明，物业服务企业近年来积极实行市场化运作，管理规模快速上升。
如长城物业、中航物业等企业，凭借对非关联项目的积极拓展（占比超过80%），管理规模已位居国内前列。
.劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏
此次研究数据显示，样本企业2007年的员工平均数为872人，其中%的企业员工人数在500－1000人之间，%的企业员工人数在1000－1500人之间。
同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数分别高达和，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。
数据同时显示，物业服务企业吸收剩余劳动力占员工总数比例达%。
具体到不同企业，%的企业吸收剩余劳动力占员工人数比重超过60%；%的企业吸收剩余劳动力人员占员工人数比重在50－60%之间。
此外，研究组还对企业年均人员流动率进行了统计。
数据显示，样本企业人员流动率均值为%，其中人员流动率低于10%的企业占比达%。
在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面发挥了显着的积极作用。
物业服务涉及范围广，设备、设施多，对维护、操作人员专业技能要求高，服务质量与服务人员的专业素养直接相关。
此次研究对样本企业员工中的物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业管理和技术人员数（简称“相关专业人员”）等指标进行了统计，数据显示，相关专业人员占比均值仅为%，其中%的企业占比低于5%，另有%的企业专业人员占比在5%和10%之间。
此外，%的企业物业管理专业人员占比低于10%，多达15%的企业没有注册物业管理师。
这些数据均表明，物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。
4、2008中国优秀物业服务企业及其发展特点
中国优秀物业服务企业
在本次研究中，研究组从服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力等方面对样本企业的综合实力进行评价，产生了“2008中国物业服务百强企业”，部分优秀企业名单如下：
2008中国物业服务百强企业（部分优秀企业名单）
中海物业管理有限公司
新疆广汇物业管理有限公司
深圳市中航物业管理有限公司
深圳市鹏基物业管理有限公司
深圳市长城物业管理股份有限公司
上海上实物业管理有限公司
上海陆家嘴物业管理有限公司
重庆新龙湖物业服务有限公司
浙江绿城物业管理有限公司
深圳市莲花物业管理有限公司
招商局物业管理有限公司
北京燕侨物业管理有限公司
广东碧桂园物业管理有限公司
长江三峡实业有限公司
深圳市万科物业管理有限公司
上海科瑞物业管理发展有限公司
上海明华物业公司
深圳市花样年物业管理有限公司
北京市均豪物业管理有限责任公司
北京鲁能物业服务有限责任公司
深圳市万厦居业有限公司
融侨物业管理有限公司
北京首欣物业管理有限责任公司
深圳市卓越物业管理有限公司
广州粤华物业有限公司
重庆金科物业管理有限公司
上海东湖物业管理公司
浙江耀江物业管理有限公司
北京金融街物业管理有限责任公司
佳兆业物业管理（深圳）有限公司
深圳市福田物业发展有限公司
中化国际物业酒店管理有限公司
北京达文（中澳）物业管理有限公司
上海中星集团申城物业有限公司
上海上房物业管理有限公司
宁波银亿物业管理有限公司
北京方庄物业管理有限责任公司
北京金隅物业管理有限责任公司
北京北辰信诚物业管理有限责任公司
深圳市科技工业园物业管理有限公司
北京万通鼎安国际物业服务有限公司
重庆大正物业管理有限公司
深业集团（深圳）物业管理有限公司
上海紫泰物业管理有限公司
北京凯莱物业管理有限公司
港联物业集团有限公司
上海复瑞物业管理有限公司
重庆隆鑫物业管理有限公司
深圳市赛格物业管理有限公司
浙江金都物业管理有限公司
中国优秀物业服务企业发展特点
（1）管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显着提升；非住宅项目占比稳步提高
2005－2007年，随着中国房地产市场的发展，优秀企业管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显着提升。
管理项目数均修值从23个增长到46个，管理项目总建筑面积均值由万平方米增至万平方米，2007年项目总数和建筑面积的同比增长率分别是%和%，增速比上年分别提高和个百分点。
在服务规模整体愉速上升的同时，行业里涌现出一批管理规模突出的企业，规模领先优势持续加大。
2005年，优秀企业中，67%的企业在管项目的建筑面积在300万平方米以下，仅有3%的企业管理面积超过1000万平方米；但到2007年时，管理面积在1500万平方米以上的优秀企业多达13%，绿城物管、中航物业更是超过2000万平方米，另有11%的优秀企业管理面积在1000－1500万平方米之间，而仅有39%的优秀企业管理面积低于300万平米。
2005－2007年，优秀企业在项目数量快速增长的同时，别墅及非住宅物业项目（指办公楼、工业厂房及其他物业项目）占比稳步上升：
多层住宅项目占比从2005年的%下降至2007年的%，降幅达个百分点，非住宅项目占比提高个百分点。
优秀企业管理项目类型结构的变化可能有两点原因：
（1）别墅、高档写字楼等物业项目相对较高的利润吸引了更多物业服务企业的争相进入；
（2）由于部分普通住宅物业收费标准和收费率普遍较低，很多企业入不敷出，为了保证生存，部分优秀企业有选择地退出普通住宅物业的管理。
（2）优秀企业营业收入快速增长，成本收入比营业成本占营业收入的比重小幅下降
2005－2007年，优秀企业营业收入快速上升，2007年营业收入均值达万元，同比增长率达到%，增速相比2006年提高个百分点。
值得注意的是，中海物业、长城物业、绿城物管、中航物业等多家企业2007年营业收入均超过2亿元，金融街物业、达文等多家企业营业收入超过1亿元。
从收入结构来看，物业服务费收入占比保持稳定，但多种经营收入增速更为显着。
近年来，优秀企业物业服务费收入均值大幅增长，由2005年的万元增加到2007年和万元，连续两年增长率分别为%和%，增幅保持稳定，同时其在营业收入中所占比重始终保持在65%以上，表明物业服务费收入仍是企业的主要收入来源。
同时，随着部分优秀企业积极探索资产管理、特约服务等业务，多种经营成为物业服务企业的重要收入来源之一，2007年优秀企业多种经营收入均值达到万元，同比增长达%，增速高于同期物业服务费收入，且增速加快的趋势较为明显。
值得注意的是，长城物业、中航物业等企业的多种经营收入超过亿元，占企业同期营业收入比重超过30%，为优秀企业扩大收入规模、提高经营效益起到了良好的示范作用。
数据显示，2005年来，受益于多种经营业务成本收入比快速下降，优秀企业营业成本收入比小幅下降。
2005年－2007年，优秀企业营业成本占营业收入的比重基本稳定在85%的水平，其中2007年相比2005年下降1个百分点。
从不同业务的成本收入比来看，多种经营业务具有显着的成本优势，这也是优秀企业近年来营业成本收入比小幅下降的主要原因。
2007年，优秀企业多种经营的成本收入比%，相对2005年下降近10个百分点，同时远低于同期物业服务成本收入比（%）。
长城物业、绿城物管等企业的多种经营收入来源于资产管理、特约服务等多种渠道，成本优势十分明显。
值得注意的是，近年来用工成本的不断提高加大了企业的发展力，而属于劳动密集型的物业服务企业更是面临着严峻的挑战。
本次研究数据显示，27%的优秀企业物业服务的成本收入比超过95%，甚至部分企业在物业服务方面出现亏损，因此，通过服务创新、提高企业管理服务智能化程度降低企业用工成本，应当成为优秀企业发展的关键。
.服务规模专题研究分析
中国房地产TOP10研究组认为，服务规模是衡量物业服务企业综合实力的重要标准之一。
研究组通过物业管理项目总数、总建筑面积等指标，并结合企业员工总数进行分析，优选出一批规模较大、规模效应明显的企业进行专题分析。
2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10
排名
企业名称
1
中海物业管理有限公司
2
浙江绿城物业管理有限公司
3
深圳市中航物业管理有限公司
4
深圳市长城物业管理股份有限公司
5
上海陆家嘴物业管理有限公司
6
招商局物业管理有限公司
7
深圳市万科物业管理有限公司
8
广东碧桂园物业管理有限公司
9
深圳市万厦居业有限公司
10
北京首欣物业管理有限责任公司
2007年，服务规模TOP10企业的物业管理项目总建筑面积均值超过1600万平方米，2006年近1100万平方米，同比增长接近50%，而优秀企业管理项目总建筑面积均值在2007年仅400多万平方米，增幅%，可见服务规模TOP10企业的主要规模指标在绝对数和增长速度上均领先于优秀企业，呈现出一定的行业集中趋势。
与此同时，服务规模TOP10企业2007年物业管理项目总数均值为115个，同期优秀企业均值仅为46个。
服务规模TOP10企业2007年员工总数均值超过5000人，约是优秀企业员工总数均值的4倍，其中中海物业、绿城物管等企业员工总数超过6000人，管理总建筑面积均接近或超过2000万平方米。
随着服务规模的扩大，服务规模TOP10企业规模经济效应明显，2007年人均营业收入为万元，更有两家企业人均营业收入超过8万元，远高于同期优秀企业万元的平均水平。
在人均营业收入较高的同时，服务规模TOP10企业人均营业成本为万元，低于同期优秀企业万元的平均水平，表明服务规模TOP10企业具有一定的规模经营优势。
由此可见，当企业发展到一定阶段，规模的扩大将摊薄经营成本，带来效率和收益的提高。
在经营绩效方面，2007年优秀企业营业收入均值达万元，增长率为%，同期服务规模TOP10企业的营业收入均值已突破2亿元大关，增长率高达%，绝对量及增速均高过同期企业。
以上数据表明，服务规模TOP10企业的规模优势明显，与优秀企业中其他企业的梯次关系也已逐渐形成，同时营业收入的巨大差距不仅加大了非TOP10企业的竞争压力，同时也奠定了服务规模TOP10企业在行业中的领先地位。
在企业经营成本方面，服务规模TOP10企业与优秀企业的成本收入比相当，分别为85%和%，服务规模TOP10企业物业服务的成本收入比%，也与优秀企业%的水平相当，但服务规模TOP10企业多种经营的成本收入比%却明显低于优秀企业%的水平，可见，服务规模TOP10企业在多种经营方面相对其他企业具有一定的优势，体现出其依靠多种经营开拓市场化道路、提高经营绩效的思路。
.服务质量专题研究分析
物业服务企业以服务为产品，服务质量的好坏关系到企业能否生存发展。
研究组通过对优秀企业的业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率的研究，优选出十家服务质量高的企业进行研究，这部分企业凭借先进的服务理念、扎实的服务行为创造了优秀的服务产品，赢得了较高的业主满意度。
2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10
排名
企业名称
1
中海物业管理有限公司
2
重庆新龙湖物业服务有限公司
3
深圳市万科物业管理有限公司
4
上海陆家嘴物业管理有限公司
5
浙江绿城物业管理有限公司
6
深圳市鹏基物业管理有限公司
7
北京达文（中澳）物业管理有限公司
8
佳兆业物业管理（深圳）有限公司
9
北京市均豪物业管理有限责任公司
10
港联物业集团有限公司
随着物业管理市场环境不断改善，业主消费意识的提高和企业在管物业项目类型结构的逐步调整，服务质量TOP10企业的物业服务费收缴率近年来稳步提高，由2005年的%上升至2007年%，高于同期样本企业约10个百分点。
但2005－2007年，服务质量TOP10企业的物业管理项目续约率均值呈下降走势，这可能与部分企业优化在管物业项目类型结构和发展战略调整有关，如中海物业在2006和2007年主动撤出部分物业项目的管理，物业管理项目续约率从2005年的100%下降至2006年和2007年97%左右。
在2008中国物业服务企业发展研究中，研究组对优秀企业的业主满意度进行了调查，结果显示，服务质量TOP10企业的总体满意度超过80%，高于样本企业60%左右的总体满意度，非常满意和比较满意的比例均高于样本企业。
服务质量TOP10企业中，又以中海物业、陆家嘴物业、隆鑫物业等企业的满意度表现较为突出。
在2008物业服务企业发展研究中，研究组针对基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区环境氛围等多个方面的满意度进行了调查。
结果显示，服务质量TOP10企业的各项指标满意度均高于样本企业，尤其是解决业主投诉、报修及物业服务人员素质等软件服务方面比较突出，而在消防管理、设备管理和维修及秩序维护方面差异相对较小。
在满意度调查中，对服务质量TOP10企业服务人员素质的业主满意比例超过样本企业近一倍，这与企业重视人员培训密切相关。
比如龙湖物业和绿城物管独特的新员工培训
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