房产评估模拟题二.docx

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房产评估模拟题二

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房产评估模拟题二

一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。

每小题1分，共20分）

1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：

甲为1000元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。

如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（　　）。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、无法确定

2、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（　　）。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、维持不变

　　D、升降难定

3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产

　　A、减损

　　B、摊销

　　C、回收

　　D、分配

7、用成本法估价时，积算价格=（　　）。

　　A、重新购建价格-年折旧额×尚可使用年限

　　B、重新购建价格-年折旧额×耐用年限

　　C、重新购建价格×成新度

　　D、重新购建价格-年折旧额

8、从卖方角度看，成本法理论依据为（　　）。

　　A、成本费用价值论

　　B、替代原理

　　C、效用价值论

　　D、预期原理

9、某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（　　）。

　　A、20%

　　B、30%

　　C、50%

　　D、80%

10、用收益法评估某房地产价格时，应选取（　　）净收益作为评估依据。

　　A、该房地产的客观

　　B、该类房地产的客观

　　C、类似房地产的最高

　　D、类似房地产的最低

11、某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/m2，当使用年期为50年，报酬率为7%时，该房地产的价格为（　　）元/m2。

　　A、810

　　B、709

　　C、766

　　D、790

12、银行一年期存款利率为10%，物价指数平均变动率为12%，房地产投资收益率为14%社会平均收益率为11%，则房地产报酬资本化率可确定为（　　）。

　　A、10%

　　B、11%

　　C、12%

　　D、14%

13、某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为8%，自有资金要求的资本化率为15%，则该类房地产的综合资本化率为（　　）。

　　A、11.5%

　　B、8%

　　C、15%

　　D、10.1%

14、假设开发法更深的理论依据，类似于（　　）。

　　A、商品销售理论

　　B、地租原理

　　C、建筑成本概算

　　D、预期原理

15、在假设开发法中，确定开发经营期的方法是（　　）。

　　A、工期预测法

　　B、开发商决定

　　C、比较法

　　D、最保守估计法

16、甲类房地产1999年至2003年的价格每平方米建筑面积分别为821元、849元、874元、905元、929元，假设仍保持这种直线趋势变化，则2005年该类房地产的价格可能是（　　）元。

　　A、929

　　B、988

　　C、958

　　D、983

17、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（　　）的数学原理相同。

　　A、直线趋势法

　　B、平均增减量法

　　C、移动平均法

　　D、平均发展速度法

18、划分路线价区段的最主要标准是（　　）。

　　A、十字或丁字路口

　　B、功能分区分界点

　　C、地价有显著差异的地点

　　D、商服繁华程度变化点

19、路线价法求得的价格实际是一种（　　）。

　　A、市场价格

　　B、收益价格

　　C、积算价格

　　D、比准价格

20、对于各层用途相同且价格差异不大的建筑，其地价可按（　　）分摊。

　　A、建筑面积

　　B、房地价值

　　C、土地价值

　　D、建筑物价值

二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。

没有选全或有选错的，该题无分。

每小题2分，共30分）

1、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行（　　）的活动。

　　A、度量、判断

　　B、估算、定价

　　C、判定、定价

　　D、估算、判定

2、一名合格的房地产专业估价人员，在估价能力方面，必须具有（　　）。

　　A、扎实的理论知识

　　B、丰富的实践经验

　　C、良好的职业道德

　　D、较高的学历水平

3、估价上真实、客观、合理的价格是指（　　）。

　　A、交易双方均接受的价格

　　B、政府规定或希望的价格

　　C、对交易双方来说经济上合理的价格

　　D、正常交易情况下形成的价格

4、楼面地价是（　　）之比。

　　A、土地总价与土地总面积

　　B、土地总价与建筑总面积

　　C、土地单价与建筑容积率

　　D、土地单价与建筑覆盖率

5、房地产之所以有价格，其前提条件是（　　）。

　　A、房地产的有用性

　　B、房地产的稀缺性

　　C、房地产的有效供给

　　D、房地产的有效需求

6、补地价的情形主要有以下（　　）几种。

　　A、更改原出让土地使用权时规定的用途

　　B、增加原出让土地使用权时规定的容积率

　　C、转让、出租、抵押划拨土地使用权

　　D、出让的土地使用权期满后续期

7、合法权益包括（　　）等方面。

　　A、合法产权

　　B、合法使用

　　C、合法处分

　　D、合法收益

8、为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价（　　）。

　　A、各方面当事人是理智的、精明的

　　B、市场上的交易价格是不公平合理的

　　C、估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格

　　D、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价值

9、下列说法正确的是（　　）。

　　A、可比实例肯定是交易实例

　　B、交易实例肯定是可比实例

　　C、可比实例不一定是交易实例

　　D、交易实例不一定是可比实例

10、实物状况修正的内容包括（　　）。

　　A、面积大小

　　B、容积率

　　C、交通便捷程度

　　D、新旧程度

11、物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（　　）。

　　A、自然经过的老朽

　　B、正常使用的磨损

　　C、意外的破坏、损坏

　　D、延迟维修的损坏、残存

12、有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（　　）。

　　A、不同年限的价格换算

　　B、报酬率的求取

　　C、比较不同年限的价格高低

　　D、比较法中土地使用权年限修正

13、假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（　　）。

　　A、传统方法不考虑资金时间价值

　　B、传统方法要单独计算投资利息

　　C、现金流量折现法要进行现金流量预测

　　D、现金流量折现法将利润隐含在折现率中

14、能够运用平均增减量法进行估价的条件是（　　）。

　　A、只要有历史价格资料，就可适用该法

　　B、历史价格持续上升，且上升的数额大致相等

　　C、历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

　　D、历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等

15、适于用路线价法评估的是（　　）。

　　A、多宗土地课税

　　B、土地整理

　　C、征地拆迁补偿

　　D、单宗房地产

三、名词解释（每小题4分，共12分）

1、房地产估价的定义

2、房地产均衡价格定义

3、市场法定义

四、简答题（每小题5分，共15分）

1、房地产为什么要进行专业估价?

2、市场法的操作步骤有哪些？

3、长期趋势法的主要类型有哪些？

五、计算题（共23分）

1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目可比实例A可比实例B可比实例C

成交价格（元/m2）380041003950

成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日

交易情况-2%+1.5%0

房地产状况区位状况+5%0%-1%

权益状况0%+2%-1%

实物状况-1%0%+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。

2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

（本小题10分）

2、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000m2，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

（本小题8分）

3、某临街深度30.48米（100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为221.92万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24米（50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价。

（本小题5分）

一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。

每小题1分，共20分）

12345678910

CBCCCACADB

11121314151617181920

ADDBCDDCDA

二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。

没有选全或有选错的，该题无分。

每小题2分，共30分）

12345

ADABCCDBCABD

678910

ABCDABCACDADAD

1112131415

ABCDABCDBCDBCABC

三、名词解释（每小题4分，共12分）

1、【答案】

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

2、【答案】

房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

或者是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交的平衡点价格。

3、【答案】

市场法又称为市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

四、简答题（每小题5分，共15分）

1、【答案】

（1）理论上的必要性。

一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。

由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完全市场”。

且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。

（2）现实上的必要性。

①房地产买卖、租赁的需要

②房地产抵押、典当的需要

③房地产保险和损害赔偿的需要

④房地产税收的需要

⑤房地产征收、征用的需要

⑥房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要

⑦企业发生有关经济行为的需要

⑧房地产管理的需要

⑨其他方面的需要

2、【答案】

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：

（1）搜集交易实例

（2）选取可比实例

（3）建立价格可比基础

（4）进行交易情况修正

（5）进行交易日期调整

（6）进行房地产状况调整

（7）求取比准价格

3、【答案】

长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

五、计算题（共23分）

1、【答案】（本小题10分）

（1）计算比准价格

比准价格A=3800×100/98×（1+1.5%）5×（1-1%）7×100/103×100/100×100/99（2分）

　　　=3809.77（元/m2）（1分）

比准价格B=4100×100/101.5×93/98×100/100×100/102×100/100（2分）

　　　　=3758.15（元/m2）（1分）

比准价格C=3950×100/100×93/97×100/99×100/99×100/102（2分）

　　　　=3788.24（元/m2）（1分）

（2）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：

估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）（1分）

2、【答案】（本小题8分）

（1）求土地价格：

VL=2500×1200=300（万元）（2分）

（2）求建筑物价格VB：

①求建筑物重置价格C：

C=6000×1300=780（万元）（2分）

②求建筑物价格VB：

VB=C·q=780×80%=624（万元）（2分）

③计算房地产总价V：

V=VB+VL=300+624=924（万元）（1分）

④计算房地产单价P：

P=V/S=924÷6000=1540（元/m2）（1分）

3、【答案】（本小题5分）

该相邻临街土地的总价计算如下：

221.92×（40%+30%）=155.34（万元）（6分）