四大基本方法基础训练.docx

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四大基本方法基础训练

第一章　市场比较法

一、单项选择题

1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的（）。

A.类似房地产的交易　　　　　B.相同房地产的交易

C.相关房地产的交易　　　　　D.房地产的市场交易

2.搜集交易实例时应注意所搜集内容的（）。

A.相关性和规范化　　　　　　　　B.统一性和相关性

C.统一性和规范化　　　　　　　　D.统一性和准确性

3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（）的方式支付。

A.支付定金　　　　　　　　　　　B.分期付款

C.一次付清　　　　　　　　　　　D.预付房款

4.房地产正常成交价格的形成方式，是（）方式。

A.招标、拍卖B.合同定价

C.通过市场交易成交D.买卖双方经过充分讨价还价的协议

5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（）。

A.往往偏高B.往往偏低

C.往往高于或低于市场价D.也基本与市场价吻合

6.正常成交价，是指在（）应缴纳的交易税费下的价格。

A.买卖双方缴纳B.买方缴纳

C.卖方缴纳D.买卖双方各自缴纳自己

7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（）。

A.应与该宗土地的面积相等B.可大于或小于该宗土地的面积

C.应与该宗土地的面积近似D.应与该宗土地的面积保持一定差距

8.可比实例的交易类型应与（）吻合。

A.估价目的B.估价时点

C.估价对象D.估价方法

9.为抵押、抵债目的的估价，应选取（）的交易实例为可比实例。

A.抵押、抵债B.类似

C.一般买卖D.市场实际成交

10.交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的一般不宜采用。

A.半年B.1年

C.2年D.3年

11.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比，实例即可。

A.5个以上B.10个以下

C.5—10个D.3—10个

12.估价中为便于比较，价格以（）为基准。

A.房地产总价B.房地产单价

C.一次付清D.分期付款

13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。

假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。

A.48.60B.47.90

C.49.20D.50

14.在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为（）。

A.总价B.楼面地价

C.容积率D.覆盖率

15.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（）的市场汇价进行换算。

A.估价作业日期B.成交日期

C.估价时点D.交易日期修正后

16.可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（）的状况。

A.估价作业日期B.成交日期

C.估价时点D.交易日期修正后

17.交易情况的修正，要以（）为基准。

A.成交价格B.市场价格

C.交易价格D.正常价格

18.交易日期修正实际上是（）。

经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

A.房地产市场状况修正B.交易时间修正

C.资金时间价值修正　　D.成交日期修正

19.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A.固定价格指数B.定基价格指数

C.长期价格指数D.环比价格指数

20，价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。

A.前期价格指数B.定基价格指数

C.长期价格指数D.环比价格指数

21.最适用的房地产价格指数或变动率，是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率

B.可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率

C.全国同类房地产价格指数或变动率

D.可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率

二、多项选择题

1.比较法适用的对象有（）。

A.高档公寓B.别墅C.房地产开发用地

D.学校E.特殊工业厂房

2.下列哪些地区难以采用比较法估价（）。

A.房地产市场较发达的地区B.房地产交易发生较少的地区

C.农村D.城市

E.近两年来没有发生类似房地产交易的地区

3.比较法的操作步骤为：

1.（）；2.（）；3.（）；4.（）；5.（）。

A.搜集交易实例B.求取比准价格C.建立价格可比基础

D.选取可比实例E.进行交易情况、交易日期和房地产状况修正

4.交易实例及其内容的（），是提高估价精度的一个基本保证。

A.广泛性B.比较性C.真实性

D.准确性E.可靠性

5.选取的可比实例应符合（）等方面的要求。

A.规模应与估价对象的规模相等

B.交易类型与估价目的吻合

C.成交日期与估价时点接近

D.是估价对象的类似房地产

E.成交价格是正常价格或可修正为正常价格

6.建立价格可比基础包括（）。

A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一交易情况

D.统一币种和货币单位E.统一面积内涵和面积单位

7.（），需要进行交易情况修正。

A.公司与其职工之间的交易

B.不同母公司的子公司与子公司的交易

C.以正常市场价格成交的交易

D.以招标方式成交的交易

E.不了解市场行情而成交的交易

8.交易日期修正的方法有（）。

A.定基价格指数B.环比价格指数C.累计价格指数

D.房地产价格变动率E.平均价格指数

9.区位状况比较修正的内容包括（）。

A.环境景观B.地形地势C.朝向楼层

D.建筑规模E.平面布局

10.实物状况比较修正的内容包括（）。

A.环境景观B.地形地势C.朝向楼层

D.建筑规模E.平面布局。

11.权益状况比较修正的内容包括（）。

A.土地使用年限B.土地出让方式C.容积率

D.楼层、朝向E.公共设施完备程度

12.房地产交易中，由卖方交纳的税费有（）。

A.土地增值税B.契税C.营业税

D.印花税E.交易手续费

13.房地产交易中，由买方交纳的税费有（）。

A.土地增值税B.契税C.营业税

D.印花税E.交易手续费

14.房地产状况修正可分为（）。

A.土地状况修正　　　　　　　　B.区位状况修正　　　　　C.实物状况修正

D.房屋状况修正　　　　　　　　E.权益状况修正

三、判断题

1.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。

（）

2.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。

（）

3.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。

在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。

（）

4.如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低心（）

5.买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。

（）

6.相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

（）

7.如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应做增价修正。

（）

8.不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，其修正的内容及权重应相同。

（）

9.如果可比实例的成交价格不是正常的，则不应选为可比实例。

（）

10.有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。

（）

11.交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。

（）

12.在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。

（）

13.将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为交易日期修正（）

14.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。

（）

15.交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。

（）

16.在百分率中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。

（）

17.间接比较修正是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。

（）

18.经过了交易情况、交易日期、房地产状况修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。

（）

答案：

一、单项选择题

1.A2.C3.B4，C5.B6，D7.C8.A9.C10.B11.D12.C13.A14.B15.C16.B17.D18.A19.B20.D21.B

二、多项选择题

1.ABC2.BCE3.ADCEB4.CE5.BCDE6.ABDE7.ADE8.ABD9.AC10.BDE11.AC12.ACDE13.BDE14.BCE

三、判断题

1.×2.×3.√4.×5.√6.√7.√8.×9.×10.√11.√12.×13.×14.×15.√16.√17.√18.×

第二章　成本法

一、单项选择题

1.成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。

A.价格B.生产费用

C.劳动价值D.成本加利润

2.从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。

A.替代原理B.生产费用价值论

C.预期收益原理D.价格构成原理

3.从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.替代原理B.生产费用价值论

C.预期收益原理D.价格构成原理

4.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。

A.比较法B.收益法

C.成本法D.假设开发法

5.成本法特别适用于哪些（）的房地产的估价。

A.有收益交易少B.无收益交易多

C.有收益交易多D.无收益交易少

6.单纯建筑物的估算通常采用（）。

A.比较法B.收益法

C.成本法D.假设开发法

7.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用（）。

A.成本法估价B.收益法估价

C.比较法估价D.假设开发法估价

8.在现实中，房地产的价格直接取决于其（），而非花费的成本，成本的增减一定要，对（）有所作用才能形成价格。

A.市场成交价格B.效用

C.开发成本D.交换价值

9.运用成本法估价，需要懂得（）。

A.房地产成本构成B.房地产供求关系

C.房地产价格构成D.房地产重置价格构成

10.在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（）构成。

A.买卖双方同时缴纳的税费B.卖方缴纳的税费

C.买卖双方各自缴纳的税费D.买方缴纳的税费

11.从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（）分开，不能算做（）。

A.利润B.利息

C.收入D.收益

12.开发利润是正常条件下开发商所能获得的（）。

A.实际利润B.平均利润

C.超额利润D.正常利润

13.在估算开发利润时要注意（）与利润率的对应。

A.开发成本B.计算基数

C.利润D.投资

14.成本法最基本的公式为：

积算价格=（）－折旧。

A.重建价格B.重置价格

C.重新购建价格D.成本价格

15.对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。

A.比较法B.收益法

C.路线价法D.成本法

16.重置价格，是采用（）的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照（）的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。

A.估价时点B.现时

C.交易日期D.建造时间

17.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。

A.具有同等效用B.完全相同

C.具有同等功能D.类似

18.在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A.重建价格B.重置价格

C.重新购建价格D.积算价格

19.（）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。

A.重建价格B.重置价格

C.重新购建价格D.积算价格

20.重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“（）”的体现。

A.预期原理B.收益原理

C.生产费用价值论D.替代原理

21.工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（）的建筑物的估价。

A.具有重要价值B.具有现实价值

C.具有巨大价值D.具有历史价值

22.估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是（）。

A.减价修正B.价值补偿

C.扣除差额D.损耗补偿

23.经济折旧又称外部性折旧，是指（）本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。

A.土地B.建筑物

C.房地产D.建筑物和构筑物

24.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或（）之间关系的基础上。

A.剩余价值B.剩余自然寿命

C.剩余寿命D.剩余年数

25.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。

A.剩余价值B.实际使用年限

C.剩余使用寿命D.实际损耗程度

26.成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的（），直接求取建筑物的现值。

A.折旧率B.成新率

C.剩余使用寿命D.实际损耗程度

27.当建筑物的保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维护保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率（）直线法计算出的成新率。

A.大于B.大于或等于

C.小于D.小于或等于

28.在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为（），它必须与市场价值相一致。

A.资产的账面价值B.固定资产净值

C.资产的实际价值D.资产价值

29.在房地产估价中，并非所有的建筑物的折旧问题都是估价上的折旧，如收益法中需要扣除的（）就属于会计上的折旧。

A.建筑物折旧费和土地使用费B.建筑物折旧费和土地摊提费

C.建筑物折旧费D.土地使用费和土地摊提费

30.实际估价中，建筑物的经济寿命应从（）起计。

A.建筑物竣工验收合格之日B.建筑物竣工之日

C.建筑物开工之日D.建筑物交付使用之日

31.建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上（）计算折旧。

A.土地使用权年限基础B.剩余经济寿命。

C.剩余寿命D.土地使用权的剩余年限

32.某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）。

A.52年B.55年

C.58年D.70年

33.某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）。

A.40年B.45年

C.50年D.55年

34.某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为（）。

A.50年B.53年

C.47年D.55年

35.某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为（）。

A.40年B.45年

C.50年D.55年

二、多项选择题

1.成本法特别适用于（）等房地产的估价。

A.学校B.钢铁厂C.化工厂

D.加油站E.公园

2.价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备下列条件（）。

A.生产成本高于市场平均成本B.生产成本低于市场平均成本

C.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产

E.生产成本等于市场平均成本

3.在运用成本法时最主要注意的是（）。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值

D.结合客观成本来确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

4.运用成本法估价一般分为（）几个步骤进行。

A.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料

B.估算土地取得成本C.估算重新购建价格

D.估算折旧E.求取积算价格

5.房地产的价格通常由（）几项构成。

A.土地取得成本B.开发成本、开发利润

C.管理费用、投资利息D.购买土地应缴纳的税费

E.销售税费

6.在目前的情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为（）。

A.通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费、拆迁补偿费、安置补偿费、青苗补偿费等

B.通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等

C.通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等

D.通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费、基础设施建设费和土地使用权出让金等

E.通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或者其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等

7.取得开发用地后的建筑物建造成本主要包括（）。

A.勘察设计和前期工程费

B.建筑材料和建筑设备费

C.基础设施建设费、公共配套设施建设费

D.建筑安装工程费

E.开发过程中的税费

8.估算开发利润应掌握（）。

A.开发利润是开发商预期的利润

B.开发利润是所得税前的

C.开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额

D.开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润

E.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算

9.开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率有（）。

A.直接成本利润率B.全部成本利润率间C.投资利润率

D.市场利润率E.成本利润率

10.确定重新构建价格时，应特别注意（）。

A.重新构建价格是估价时点时的价格

B.重新构建价格是现在的价格

C.重新构建价格是客观的

D.重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和

E.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧

11.建筑物的重新构建价格可采用（），求取。

A.成本法B.比较法C.收益法

D.工料测量法E.指数调整法

12.在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（）。

A.物质折旧B.房产折旧C.功能折旧

D.设备折旧E.经济折旧

13.物质折旧进一步可以归纳为（）。

A.自然经过的老朽B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁

D.自然环境恶化E.延迟维修的损坏残存

14.功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于（）等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失。

A，自然力的作用B.外部的各种不利因素C.消费观念变更

D.规划设计更新E.技术进步

15.（）属于功能折旧。

A.建筑式样过时B.内部布局过时C.设备陈旧落后

D.缺乏必要的设施、设备E.自然环境恶化

16.经济折旧又称外部性折旧，是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括（）。

A.供给过量、需求不足B.自然环境恶化、噪音、空气污染

C.建筑式样过时D.交通拥挤、城市规划改变

E.政府政策变化

17.在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（），经过年数应为（），剩余寿命应为（）。

A.自然寿命B.经济寿命C.实际经过年数

D.有效经过年数E.剩余经济寿命

三、判断题

1.成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。

（）

2.房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。

（）

3.开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。

（）

4.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。

（）

5.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。

（）

6.开发利润是开发商所能获得的实际利润,而不是开发商所期望获得的利润。

（）

7.同一个开发项目的开发利润，采用不同的计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果是不同的。

（）

8.对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

（）

9.重置价格又称重置成本，是采用估价对象原有的建筑材料，建筑物配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

（）

10.在一般情况下，重建格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

（）

11.重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”，的体现。

（）

12.估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。

（）

13.在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。

（）

14.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效经过年数短于其实际经过年数。

（）

15.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。

（）

16.成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

（）

17.在计算折旧中，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。

（）

18.在估价中，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值。

它无须与市场价值相一致。

（）

19.建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。

（）

20.建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。

（）

答案：

一、单项选择题

1.A2.B3.A4.C5.D6.C7.A8.B9.C10.D11.A12.B13.B14.C15.D16.A17.B18.B19.A20.D21.D22.A　23.B24.C25.D26.B27.A28.C29.B30.A31.D32.B33.A　34.C35.B

二、多项选择题

1.ABCE2.CD3.BE4.ACDE5.ABCE6.BCE7.ACDE8.BDE　9.ACE10.ACE11.ABDE12.ACE13.ABCE14.CDE15.ABCD　16.ABDE17