柯桥城区拆迁安置小区老旧住宅小区.docx
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柯桥城区拆迁安置小区老旧住宅小区
柯桥城区拆迁安置小区、老旧住宅小区
物业“以奖代补”实施办法
（征求意见稿）
为了进一步规范我区物业管理工作，提升物业服务企业的服务水平，改善我区拆迁安置小区和老旧住宅小区居住环境，根据《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》（浙建〔2018〕19号）、《绍兴市物业管理办法》（绍政发〔2019〕13号）和物业管理相关法律、法规规定，结合柯桥区实际，特制定本办法。
一、补贴内容
1.补贴范围。
城区柯桥街道、华舍街道、柯岩街道、湖塘街道、齐贤街道、安昌街道已交付的66个拆迁安置小区，区政府明确可享受补贴政策的55个老旧住宅小区。
2.补贴对象。
拆迁安置房和老旧住宅小区住房（营业房、办公用房、配套用房、公租房及拍卖房不列入补贴对象）。
3.补贴时限。
原绍兴县城区拆迁安置小区、老旧住宅小区物业“以奖代补”政策在2017年11月30日截止。
为充分考虑拆迁安置小区和老旧住宅小区实际问题，现确定补贴时限延后四年（2017年12月1日至2021年11月30日），2021年11月30日后不再发放补贴。
4.补贴标准。
拆迁安置小区和老旧住宅小区补贴标准基数为多层每月每平方米0.25元，高层或小高层每月每平方米0.6元。
2017年12月1日至2018年11月30日按标准基数补贴全额发放；2018年12月1日至2019年11月30日按标准基数补贴的90%发放；2019年12月1日至2020年11月30日按标准基数补贴的70%发放；2020年12月1日至2021年11月30日按标准基数补贴的50%发放；2021年12月1日后取消物业管理费用“以奖代补”政策。
5.补贴方法。
仍采用物业奖励与社区星级物业考核挂钩，按五星、四星、三星级社区奖励标准采取分别为1.2、1.0、0.8折算奖励。
二、资金来源
按照“谁开发谁出资”的原则负责城区内拆迁安置小区、老旧住宅小区物业管理费用“以奖代补”资金。
1.拆迁安置小区。
四年内物业管理费补助资金由拆迁建设方（区建设集团、轻纺城开发集团、鉴湖旅游度假区管委会、柯桥经济开发区、旅发集团等）全额承担并支付；
2．老旧住宅小区。
老旧住宅小区为2000年以前开发的楼盘，开发商撤离时未引入物业服务公司管理，以致这些小区物业管理费补助资金无法兑现，因此四年内物业管理费补助资金由区建设集团承担并支付（原老旧住宅小区物业管理费用“以奖代补”资金由区城投集团支付）。
三、考核办法
（一）分类考评。
按城区拆迁安置小区和城区老旧住宅小区进行分类考评。
（二）考评方式。
2017年12月1日起至2018年11月30日考核办法仍按原绍县建〔2012〕115号文件执行；2018年12月1日至2021年11月30日按新办法考核执行。
（三）考核内容。
新办法考核评星工作由属地镇（街道）自行组织实施。
考评成绩按照《柯桥区城区拆迁安置小区物业管理考核评分表》（附件1）和《柯桥区老旧住宅小区物业管理考核评分表》（附件2）评分标准，由属地镇（街道）每月一次定期考评、年终综合考评及物业费收缴率（物业费收缴率低于85%的该部分成绩直接为0）三部分组成。
考评成绩计算方法为：
考评成绩＝定期考评年度平均成绩×60%＋年终综合考评成绩×30%+物业费收缴率×100×10%。
根据各类考评成绩按高低排列后，综合评定社区五星级物业、四星级物业、三星级物业，比例原则上控制在该类小区总数的20%：
60%：
20%。
（四）考核时间。
一般定期考评每月一次，年终考评安排在翌年。
属地镇（街道）根据实际情况可自另行确定考评时间。
各镇（街道）可结合属地实际制定相应考核办法自行执行，拆迁安置小区的考核评星工作由所在社区、拆迁业主单位共同参与评议。
四、资金拨付
属地镇（街道）根据考核情况汇总奖励金额，公示无异议后，由属地镇（街道）自行向资金来源方申请划拨资金，并于资金到位一个月内按比例分配给对应物业服务企业和社区。
奖励金按物业服务企业80%、所在社区20%分配。
五、其他要求
1.物业收费与市场调节相匹配。
拆迁安置及老旧住宅小区自交付后物业收费标准一直未作调整，现行物业收费标准已无法与当前实际经济水平相匹配。
各镇（街道）对实行补贴的小区需参照相关物价标准，指导物业公司自行制定合理有效的收费方案，逐步提高居民的物业收费标准和缴费意识，最终实现小区居民缴纳与之相匹配的物业费。
业主委员会可参照物业服务方案和《柯桥区普通住宅小区物业服务等级考核评分表》、《关于进一步完善柯桥区物业服务收费管理的通知》（绍柯价〔2017〕1号）确定物业服务收费标准，并通过业主大会依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同。
2.物业奖励与信用考评相结合。
物业服务企业当年度被浙江省物业服务企业信用信息管理平台评定为C级的，奖励金自信用等级公布之日起暂停一年发放，一年期满后予以补发。
当年度已经发放的，第二年度奖励金暂停一年。
连续两年被评定为C级和不按要求注册填报浙江省物业服务企业信用信息的，奖励金不予发放。
3.资金补贴须由拆迁安置小区、老旧住宅小区所在物业企业将不少于补贴递减部分向业主收取后予以补贴，未足额收取的，按收取比例补贴。
六、在此补贴范围以外新交付的城区拆迁安置小区，不再享受物业管理费用“以奖代补”政策。
七、本办法由柯桥区住房和城乡建设局负责解释。
八、其他镇（街道）平台可参照执行。
附件：
1.柯桥区城区拆迁安置小区物业管理考核评分表；
2.柯桥区老旧住宅小区物业管理考核评分表；
3.列入“以奖代补”政策的拆迁安置小区名单；
4.列入“以奖代补”政策的老旧住宅小区名单。
附件1
柯桥区城区拆迁安置小区物业管理考核评分表
小区名称：
年月日
事项
内容
标准要求
分值
评分细则
分组
得分
（一）物业管理服务（49分）
基础管理（22分）
1.由一家物业管理企业实施统一专业化管理
2
符合2分，查营业执照和物业服务合同是否齐全，基本符合1分，不符合0分
资料
2.小区内设置物业管理处，设有管理处主任，配置办公设备,办公场所干净整齐
2
符合2分，基本符合1分，不符合0分
现场
3.小区物业管理建立健全财务管理、档案管理、员工考核等各项管理制度
3
制度、考核办法建立健全3分，主要检查：
物业管理服务收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2分；未制定考核办法扣0.5分
资料
4.专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，行为规范，服务热情
3
专业技术人员有上岗证书1分；着装及标志符合1分，行为规范、文明用语1分
资料
5.建立业主档案、装饰装修管理规定及管理规约等制度完善，制定火灾、治安等突发事件的应急预案
3
检查业主手册、装修管理协议、管理规约以及应急预案等是否制订，完善3分，基本完善2分，不完善0分
资料
6.制定年度维修计划，熟悉维修基金申报流程，申请使用符合有关规定
3
有维修计划2分，使用档案保存齐全1分，不符合0分
资料
7.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
3
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.2分
资料
8.建立24小时值班制度，设立并公示服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
3
符合3分，值班记录不规范扣0.5分，未公示服务电话扣0.5分，每一处不及时处理扣0.2分，没有回访记录每次扣0.1分
资料
公共秩序（10分）
9.小区基本实行封闭式管理，小区主入口和监控室（消控室）24小时值班看守，值班记录规范；每天不定时对小区内进行巡查，保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，言语规范，无盗窃、抢劫等治安事件。
3
出入口有保安24小时执勤，符合1分，保安持证上岗，符合1分，检查值班记录及出入外来人员、车辆登记表，每发现一处不符合扣0.2分
现场
10.小区道路进行停车划线,车辆按规定有序停放。
电动自行车集中停放、充电。
疏散通道、安全出口和消防通道畅通。
3
每发现一台车辆乱停放扣0.2分，通道堵塞0分
现场
11.不违规储存和使用易燃易爆危险化学物品，不在居民住宅存放、销售烟花、爆竹。
2
发现违规存放、销售及使用易燃易爆危险化学物品、烟花、爆竹等直接0分
现场
12.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，外来车辆、人员进入小区要询问、登记
2
有车辆管理制度1分，出入登记记录1分，无制度、记录0分
现场
环境卫生（11分）
13.保洁卫生实行责任制，有专职的保洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
3
检查保洁方案及保洁频率、标准，未实行责任制的扣1分，责任范围不明确的扣1分，未实行标准化保洁的扣1分
资料
14.垃圾分类投放，筒边无明显污迹，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
3
垃圾未分类投放扣1分，未达到垃圾日产日清的扣1分，未定期进行卫生消毒灭杀或未做记录扣1分
现场
15.道路、场地、楼道等房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台等保持洁净，无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
3
随机抽查1至2个楼道，符合3分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
16.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象，排放油烟、噪音等符合国家环保标准
2
检查区域内的商铺卫生、车辆停放，是否乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画，符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
物业收费（6分）
17.物业收费按规定收取，公开收费项目和收费标准
2
查看收费项目及价格有无公示，符合2分，基本符合1分，不符合0分
资料
18.经营性收益单独建账，每年至少一次公示使用情况
2
查看财务台账和公示情况，符合2分，基本符合1分，不符合0分
资料
19.开展业主满意度调查，物业服务满意率75%以上，物业费收缴率85%以上
2
查看台账和资料，符合2分，基本符合1分，满意率和收缴率均低于50%的0分
资料
（二）公共配套设施
管理（41分）
外观标示标牌（12分）
20.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
2
符合2分，无示意图扣0.5分，路标、幢、单元、户门标号每缺一个扣0.2分
现场
21.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.2分
现场
22.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
2
符合2分，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分
现场
23.封闭阳台色调一致，不超出外墙面；
2
检查阳台封闭款式、颜色及是否有突出外立面等，符合2分，发现一处不符合扣0.2分
现场
24.空调、晾衣架安装位置统一，支架无锈蚀
2
检查空调安装是否统一摆放在空调架上，空调架、晾衣架是否有统一位置安装，符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
25.危及人身安全处有明显标识和警示标志
2
符合2分，每缺一处扣0.2分
现场
共用设施设备（13分）
26.共用设施设备运行正常，使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
3
设施设备运行按规定记录0.5分，无事故隐患0.5分，遵守操作规程0.6分，每发现一处不符合扣0.2分，遵守保养规范0.4分，每发现一处不符合扣0.1分
资料
27.电梯运行正常，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
3
是否与有资质的维保单位订立维保合同，维保记录是否按合同约定执行，电梯是否年检合格，电梯内是否有安全使用说明、安全注意事项和警示标志，并抽检2间电梯机房的五方通话情况，符合3分，发现一处不符合扣0.5分
现场
28.检查监控、周界报警设备能否正常使用
2
监控不能正常使用扣1分，周界报警不能正常使用扣1分，检查监控室值班记录是否、录像能否正常调用，每发现一处不符合要求扣0.5分
现场
29.消防设备设施运行正常，消控室管理员持证上岗，制订消防应急预案，每年至少组织1次消防演练
3
检查手动报警是否运行正常，保安是否能5分钟内赶到现场处理，检查消控室管理员有无上岗证，检查消防演练资料，符合3分，发现一处不符合扣0.5分
现场
30.供电设施设备完好，供电正常，公共照明亮灯率90%以上
2
随机抽查5处亮灯照明情况，符合2分，每发现1处不亮扣0.4分
现场
路网管线（6分）
31.排水、排污管道通畅，化粪池等无堵塞外溢现象
2
抽查5个雨水、污水井，符合2分，发现一处堵塞或外溢扣0.4分
现场
32.道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
2
通畅平整1分，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.5分，影响车辆和行人通行扣0.5分
现场
33.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
2
现场抽查公共管线，有无私拉乱接现象，符合2分，发现一处不符合扣0.2分
现场
公共绿化养护（10分）
34.小区内绿地布局合理，花草树木、小品配置得当
2
符合2分，基本符合1分，不符合0分
现场
35.绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
2
符合2分，基本符合1分，不符合0分
现场
36.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
长势不好扣1分，无绿化养护记录扣0.5分，其它每发现一处不符合扣0.2分
现场
37.绿地无纸屑、烟头、有色垃圾等杂物
2
现场随机检查，符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
38.绿地上设置文明提示或温馨提示
2
符合2分，每缺一处扣0.2分
现场
（三）社区物业管理（10分）
社区文化（4分）
39.小区内设置宣传橱窗，外观漂亮、内容公益
2
符合2分，不符合0分
现场
40.每年开展健康向上的社区文体活动不少于2次
2
检查是否有活动计划、落实及活动总结记录，符合2分，基本符合1.分，不符合0分
资料
社区管理（6分）
41.社区建立物业管理例会制度，每季度不少于1次
1
检查会议记录，符合1分，缺1次扣0.5分，扣完为止。
资料
42.社区配备物业管理专职人员，熟悉并宣传物业管理相关政策、法规
1
通过座谈沟通了解，基本符合1分，不符合0分
现场
43.开展物业管理日常检查考核，每季度不少于1次
2
查看检查记录，符合2分，缺1次扣0.5分
资料
44.按规定要求建立微型消防站，配备相应消防器材，定期开展熟悉演练并做好台账资料。
2
现场查看器材及资料，符合2分，基本符合1分，不符合0分
现场
合计
100
得分
考评小组成员签字：
附件2
柯桥区老旧住宅小区物业管理考核评分表
小区名称：
年月日
事项
内容
标准要求
分值
评分细则
分组
得分
（一）物业管理服务（48分）
基础管理（17分）
1.由一家物业管理企业实施统一专业化管理或由社区管理实行准物业服务模式
2
符合2分，查营业执照和物业服务合同是否齐全，基本符合1分，不符合0分
资料
2.配置物业管理用房的小区内设立物业服务中心（未配置物管用房的小区应当就近设立物业服务中心），设有管理处主任，配置办公设备,办公场所干净整齐
3
符合3分，基本符合2分，不符合0分
现场
3.小区物业管理建立健全财务管理、档案管理、员工考核等各项管理制度
3
制度、考核办法建立健全3分，主要检查：
物业管理服务收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2分；未制定考核办法扣0.5分
资料
4.专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，行为规范，服务热情
3
专业技术人员有上岗证书1分；着装及标志符合1分，行为规范、文明用语1分
资料
5.建立业主档案、装饰装修管理规定及管理规约等制度完善，制定火灾、治安等突发事件的应急预案
3
检查业主手册、装修管理协议、管理规约以及应急预案等是否制订，完善3分，基本完善2分，不完善0分
资料
6.建立24小时值班制度，设立并公示服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
3
符合3分，值班记录不规范扣0.5分，未公示服务电话扣0.5分，每一处不及时处理扣0.2分，没有回访记录每次扣0.1分
资料
公共秩序（10分）
7.小区基本实行封闭式管理，小区主入口和监控室（消控室）24小时值班看守，值班记录规范；每天不定时对小区内进行巡查，保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，言语规范
3
出入口是否有保安24小时执勤，符合1分，不符合0分，无专业保安队伍扣1分，检查值班记录及出入外来人员、车辆登记表，每发现一处不符合扣0.2分
现场
8.小区道路进行停车划线,车辆按规定有序停放。
电动自行车集中停放、充电。
疏散通道、安全出口和消防通道畅通。
3
每发现一台车辆乱停放、违规充电扣0.2分，通道堵塞0分
现场
9.不违规储存和使用易燃易爆危险化学物品，不在居民住宅存放、销售烟花、爆竹。
2
发现违规存放、销售及使用易燃易爆危险化学物品、烟花、爆竹等直接0分
现场
10.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，外来车辆、人员进入小区要询问、登记
2
有车辆管理制度1分，出入登记记录1分，无制度、记录0分
现场
环境卫生（12分）
11.保洁卫生实行责任制，明确的责任范围
3
检查保洁方案及保洁频率、标准，未实行责任制的扣1分，责任范围不明确的扣1分，未实行标准化保洁的扣1分
资料
12.垃圾分类投放，筒边无明显污迹，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
3
垃圾未分类投放扣1分，未达到垃圾日产日清的扣1分，未定期进行卫生消毒灭杀或未做记录扣1分
现场
13.道路、场地、楼道等房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台等保持洁净，无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
3
随机抽查1至2个楼道，符合3分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
14.无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象，排放油烟、噪音等符合国家环保标准
3
检查区域内是否乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画，符合3分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
物业收费（9分）
15.物业收费按规定收取，公开收费项目和收费标准
3
查看收费项目及价格有无公示，符合3分，基本符合2分，不符合0分
资料
16.经营性收益单独建账，每年至少一次公示使用情况
3
查看财务台账和公示情况，符合3分，基本符合2分，不符合0分
资料
17.开展业主满意度调查，物业服务满意率70%以上，物业费收缴率85%以上
3
查看台账和资料，符合3分，基本符合2分，满意率和收缴率均低于50%的0分
资料
（二）公共配套设施
管理（42分）
外观标示标牌（12分）
18.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
3
符合3分，无示意图扣0.5分，路标、幢、单元、户门标号每缺一个扣0.2分
现场
19.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
3
符合3分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.3分
现场
20.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
2
符合2分，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分
现场
21.空调、晾衣架安装位置统一，支架无锈蚀
2
检查空调安装是否统一摆放在空调架上，空调架、晾衣架是否有统一位置安装，符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
22.危及人身安全处有明显标识和警示标志
2
符合2分，每缺一处扣0.2分
现场
共用设施设备（9分）
23.检查监控、周界报警设备能否正常使用
3
监控、周界报警每一只（处）不能正常使用扣1分，3个（处）以上不能正常使用0分
现场
24.配备必要的消防器材，能应对初期火情，落实消防管理职责
3
检查消防灭火器、消防栓等是否正常，有无巡查记录，符合3分，发现一处不符合扣0.5分
现场
25.供电设施设备完好，供电正常，公共照明亮灯率90%以上
3
随机抽查5处亮灯照明情况，符合3分，每发现1处不亮扣0.6分
现场
路网管线（9分）
26.排水、排污管道通畅，化粪池等无堵塞外溢现象
3
抽查5个雨水、污水井，符合3分，发现一处堵塞或外溢扣0.6分
现场
27.道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
3
通畅平整1分，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.5分，影响车辆和行人通行扣0.5分
现场
28.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
3
现场抽查公共管线，有无私拉乱接现象，符合2分，发现一处不符合扣0.2分
现场
公共绿化养护（12分）
29.绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
3
符合3分，基本符合2分，不符合0分
现场
30.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
3
长势不好扣1分，无绿化养护记录扣1分，其它每发现一处不符合扣0.2分
现场
31.绿地无纸屑、烟头、有色垃圾等杂物
3
现场随机检查，符合3分，每发现一处不符合扣0.2分
现场
32.绿地上设置文明提示或温馨提示
3
符合3分，每缺一处扣0.2分
现场
（三）社区物业管理（10分）
社区文化（4分）
33.小区内设置宣传橱窗，外观漂亮、内容公益
2
符合2分，不符合0分
现场
34.每年开展健康向上的社区文体活动不少于2次
2
检查是否有活动计划、落实及活动总结记录，符合2分，基本符合1.分，不符合0分
资料
社区管理（6分）
35.社区建立物业管理例会制度，每季度不少于1次
1
检查会议记录，符合1分，缺1次扣0.5分，扣完为止。
资料
36.社区配备物业管理专职人员，熟悉并宣传物业管理相关政策、法规
1
通过座谈沟通了解，基本符合1分，不符合0分
现场
37.开展物业管理日常检查考核，每季度不少于1次
2
查看检查记录，符合2分，缺1次扣0.5分
资料
38.按规定要求建立微型消防站，配备相应消防器材，定期开展熟悉演练并做好台账资料。
2
现场查看器材及资料，符合2分，基本符合1分，不符合0分
现场
合计
100
得分
考评小组成员签字：
附件3
列入“以奖代补”政策的拆迁安置小区名单
序号
镇（街道）
小区名称
类型
建筑面积（㎡）
备注
1
柯桥街
升级会员 