01工程管理指导书样本万科四季花城.docx
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01工程管理指导书样本万科四季花城
四季花城（二期）
工
程
管
理
指
导
书
工程地点：
深圳市龙岗区坂田五和大道西侧
编制：
公司地产工程管理部2000/1/14
目录
1.工程简况
2.公司对本项目的基本要求
3.本工程的管理重点和难点
4.工程管理架构
5.施工单位和工程监理单位安排
6.开工前的准备工作
7.招标与合同管理
8.工程质量控制
9.现场成本控制
10.工程进度控制
11.图纸设计
12.工程资金计划
13.文明施工
14.成品保护
15.配合销售策略
16.三期工程施工准备
17.工程资料管理
18.监理公司的工作要求
19.工程移交
一工程简况
四季花城是深圳市公司房地产有限公司在关外开发的第一个多层住宅项目，占地面积约22万M2，建筑面积达30万M2，其中一期11栋共7.6万M2，二期共10栋6-11层框架结构，三期计划2000年8月正式动工。
二期工程共分四个区，其中：
一区包括1、2、3#楼，6层框架结构，建筑面积为3.3万M2；二区包括4、5#楼，6层框架结构，建筑面积约3万M2；三区区包括6、7#楼，6-9层框架结构，建筑面积2.4万M2；四区包括8、9、10#楼，6-11层框架结构，四区总建筑面积3万M2。
现场地质条件较好，经勘探，4-10#楼采用天然地基，1-3#楼采用桩基；上部结构采用异行柱框架结构，内填充轻质砌体，外墙采用防水涂料（部分面砖），室内为公司标准装修。
四季花城是是公司在深圳大规模开发的第一个项目，二期能否按质按时交付使用，对第三期、第四期的销售影响很大；同时四季花城也是公司2000年结算两个的项目之一，是公司2000年最重要的利润来源。
二公司对本项目的基本要求
1.2000年底竣工并交付使用；
2.2000年中旬正式发售，在此之前完成有关的施工及包装工作；
3.工程质量达到优良，减少投诉率；
4.节省施工造价。
三本工程的管理重点和难点
1.提前开工的处理：
由于2月底开始陆续出施工图，全部图纸完成时间是3月底，为保证正常的施工工期，需边报建边开工，项目部应妥善处理施工单位无证开工、以及各类手续的办理工作；
2.工期并不宽裕：
尽管二期工程大部分为6层框架结构，而且基础简单，但拿到开工证（4月底）之前，施工单位的施工速度较慢，按12月底入伙计算，正常的施工时间只有7-8个月时间；
3.配合销售：
为配合现场销售展示，公司对现场文明施工要求越来越高，配合内容也越来越多，在施工计划中应充分考虑这一因素；
4.提高工程质量：
高水平的建筑工程质量是公司近年准备推出的销售品牌，也是公司有待进一步改善的地方；
5.一期工程建设经验总结：
四季花城一期工程的建设，克服了相当大的困难，获得了大量的宝贵的经验，同时也有一些失误；二期工程的建设与一期有很多相似的地方，也有很多可以借鉴的地方；
6.参建单位多：
二期工程开工量大，参建施工单位多，监理单位和设计单位亦分别达到三个，如何协调各单位之间的矛盾，在各单位之间建立互相学习互相竞争的气氛是一个难题；
7.欠缺合作经验：
参建的施工单位和监理单位中，大多数是近年第一次与我公司合作，或者和我公司合作时间不长，应经常向他们灌输我公司的配合销售、工程质量、工程进度等方面的要求，同时，可从中寻找有最佳配合单位，为三期工程做好准备工作；
8.与政府部门的沟通：
四季花城项目除地理位置较偏远外，该项目所属的龙岗区有关建筑业主管部门的许多工作都不够规范和系统，对于我们这样一个规范化的公司而言，如何与建筑主管部门打好交道、沟通关系，以方便工作的顺利展开也是一个重点和难点；
9.适应公司规范管理制度：
随着公司管理架构的调整，以及相关工作的规范化和制度化，很多工作的方式方法与以前的有所区别，项目经理部应充分熟悉和遵守相应的制度和规范，充分利用公司有关职能部门的服务平台，更好的完成工作。
四工程管理架构
公司领导
公司职能部门：
工程管理部、成本控制部
项目经理
其他人员
质量检查组
成本组
工程组
监理公司
五施工单位和工程监理单位安排
1.由于工程量较大，同时考虑到图纸设计由三家设计单位完成（1区由深圳大学建筑设计院设计，2区由北京建筑设计研究院设计，3、4区由清华大学建筑设计研究院设计），二期工程安排4家施工单位进场施工，三家监理单位负责工程监理；
2.深圳深龙港建设监理公司负责1区桩基及2区的监理工作，华西建设监理公司负责1区除桩基以外的监理工作，九州建设监理公司负责3区、4区的监理工作；
3.施工单位方面，经过公司招标小组的精心考察和评估，拟安排江苏一建六处、华西一公司、广胜达、市政三公司分别施工1区、2区、3区、4区。
六开工前的准备工作
1.甲方临时设施搭设、办公设备申请及购置；
2.完成现场三通一平，保证水、电供应充足，同时应考虑销售需要；（一期工程由于水、电供应量不足，对工程有一定的影响）
3.现场临建搭设应进行总体规划、统一布置，减少资源的浪费，同时也方便管理。
4.熟悉项目的有关情况，包括工程地质情况、图纸、施工单位与监理公司情况、公司对项目的要求（进度、质量、销售等）、红线内外地下管线、市政配套、其他急需解决的问题。
七招标与合同管理
1.总承包和甲方分包工程，应严格按照公司《招投标规范》和《合同办理规范》执行，实行全面招投标制，采用公司标准化文件；
2.工程管理中坚持以合同为依据，严格执行合同条款；
3.招标
A.甲方的全部要求应在招标书中体现，包括控制工期和配合销售要求；
B.施工合同签订时，应充分预留可能出现的各种意外造成的工期、成本损失。
八工程质量控制
1.工程质量目标
A.竣工验收：
核验优良、8个分部工程优良，观感88分以上；
B.施工过程中，各验收的分部分项工程合格率为100%；
C.保证工程的使用功能，特别是屋面、外墙、厨卫、地下室等渗漏水（以户为单位，渗漏率要求小于2%），墙面裂缝，给排水通畅等等。
2.制度策略
A.成立专门的质量检查组，专职负责工程的施工质量检查工作，人员可考虑从社会上招聘部分经验丰富的技术工人或者班组长等等；
B.全面贯彻“100%检查”的质量管理措施，建立起了《每户质量检查档案》，力求从主体钢筋绑扎、混凝土浇注到最后的装修阶段，对每一个分项工程质量都进行记录，做到少出错、不出错，每户的质量自始至终有人跟踪落实，责任到人头；
C.制定详细、可操作的质量奖罚细则，对检查施工过程中出现的分项工程质量问题进行奖罚，奖励应落实到个人，奖罚金额力争平衡；
D.协助、要求、监督施工单位完善质量管理体系，加强对施工单位三检的检查；
E.对达不到甲方要求的管理人员（质量不合格、进度达不到计划、不配合、不遵守工地纪律），应要求施工单位予以更换；
F.加强对总承包单位、甲方的分包单位的管理和控制，乙方分包工程的施工单位必须经甲方书面认可，分包合同应报甲方备案；
G.建立质量问题通报制度：
质量有问题，通报施工单位总部及有关单位，责令施工单位提供质量问题情况说明书及处理意见；
H.在二期全部的施工单位中开展质量、进度和文明施工比赛，建立一种互相学习、互相竞争的氛围，对于各方面都领先的施工单位，除进行多方面的宣传外，还应对相关的单位和个人进行一定的物质奖励；
I.项目部应会同工程管理部着手建立一套完整的质量控制细则，对一些不规范、不合理的工艺进行革新；
J.项目经理部应加强与本公司其他项目联系，定期到其他项目进行学习参观，积极参加公司组织的各种培训工作；
K.物业公司对于如何保障房屋的使用功能具有相当的经验，项目部可邀请物业公司参加以下工作：
图纸会审、定板会、标准间施工、有关设备的验收等等。
3.技术策略
A.材料设备的选样定板应召开定板会，重要材料设备应邀请公司有关领导、万创公司、研究中心、项目部、工程管理部、成本管理部等部门参加；
B.材料选用方面，应优先考虑提高工程质量方面的因素；为保证工程质量，对外墙砌体、外墙装饰材料、铝合金门窗、屋面隔热材料、防水材料等重要的建筑材料，可以考虑采用新型的产品（如：
塑钢窗等等）；
C.加强与研究中心、工程管理部以及其他有关部门的联系，在成本可以接受的条件下，尽量采用质量更可靠的新产品、新工艺进行施工；
D.材料设备尽量采用厂家生产的成品或半成品，现场安装，例如：
木门、窗、栏杆扶手、钢筋网（楼面钢筋）等；
E.加强对乙方供货材料的监控，加强材料的取样、送检、试验的管理，提前作好送检工作，重要材料的取样甲方必须派人参加；
F.采取具体有效的措施对成品进行保护，特别是甲方分包单位的成品保护；
G.由于施工工期短，同时为了控制成本，保证施工质量，在开工前应加强审图力度（包括专家审图），并充分总结一期经验教训（建议召开一期总结会议），对一期中出现的问题提前予以根绝；
H.甲方和监理人员应充分熟悉图纸，在总承包工程和甲方分包专业开工前，应组织人员进行图纸会审，并对分包与总包图纸的吻合性进行核对；
I.开工前，按公司《施工组织设计审查规范》对施工组织设计进行严格审查，对施工方案进行充分论证，特别要消灭一期中因施工方案导致的质量问题；
J.施工难点及业主易投诉的地方（渗漏，空鼓裂缝，建筑尺寸标高，成品保护等），乙方先报施工方案，做样板（含标准间），确认后方可大面积施工。
九现场成本控制
1.严格按《四季花城二期成本控制指导书》进行工程成本控制；
2.由公司审算部对现场技术人员进行预算培训，加强现场技术人员的预算知识；
3.建立在保证工程施工质量、工期的前提下，对合理化建议（图纸错误除外）实行奖励的制度；
4.加强签证的管理力度，建立现场签证审查制度；对签证工程应及时现场复核，并在工程完工后15日内确认工程量；发现错签、多签，公司应追究有关人员的责任；
5.对建筑材料的选用、施工工艺的选择上，应尽可能的考虑造价方面的因素；
6.在正式开工前，应组织专家对施工图纸进行会审，对图纸中不经济的地方进行调整。
一十工程进度控制
1.进度控制目标
A.开工时间：
2000年3月20日
B.1-10#楼第四层顶板完成时间：
2000年5月10日
C.1-3#楼、5#楼封顶时间：
2000年5月30日
D.6-9#楼封顶时间：
2000年6月10日
E.10#楼封顶时间：
2000年6月30日
F.1-9#楼核验时间：
2000年11月10日
G.10#楼核验时间：
2000年12月10日
H.幼儿园核验时间：
2000年7月20日
2.制度策略
A.加强工作的计划性，项目部每月底应编制下月的工作计划，应包括总承包施工计划、各分包单位施工计划、各种材料设备计划、资金计划、招标及合同办理计划、报批报建计划、以及设计图纸出图计划等等；
B.加强对施工单位进度计划性的控制力度，计划要求具体、详细，必须有确切可行的保障措施，例如人力安排、人力来源等；每周每月必须书面填报施工计划；
C.完善工程例会制度，工程例会上，应逐一核对上周计划是否完成，对未完成的计划应提出完成时间，以及保障措施，对屡次不能按计划完成的单位和个人，应通报批评；
D.减少甲方分包，尽量由总承包分包，甲方控制；
E.加强分包单位（以及甲供材料设备）的管理，提前考察，提前签定施工合同，要求分包单位提前进场做准备工作，提前办理各项开工前手续；
F.加大对施工单位公司级人力资源、资金、设备等方面情况的了解，提前采取相应措施；
G.严格控制乙方的施工人员、机械设备的数量和质量，对乙方的其他工程进展加强了解，作好各种备用计划；
H.如进度严重滞后，要求施工单位撤换有关人员（包括项目经理），并加派高层领导进驻工地；
I.由工程管理部组织包括办公室、各项目代表、业主服务中心等多个部门，每月一次进行质量、进度大检查，并对当前的情况进行评估。
3.技术策略
A.考虑室外工程难度大、工程量大，室外工程应尽量提前交叉施工；
B.项目部、监理公司应经常对施工情况进行检查，如果发现有某个分部分项工程落后于计划，应从劳动力、材料供应、机械设备配置、设计图纸、材料定板限价、管理与协调、外界不可抗力影响等因素分析，对症下药，解决问题，确保工程（特别是关键工序）按施工计划进行施工；
C.施工图纸不够齐全，不能满足施工的需要时，则应尽快与万创公司联系，查明原因，落实补图时间。
如果全部出齐施工图有困难时，亦可先将施工急需的施工图纸出齐。
但图纸一定要配套，即建筑、结构、水、电、设备预留孔洞图都应配齐；
D.项目部设专人对乙方材料、设备订货及供货进行跟踪，并及时汇报；
E.项目总进度计划应征求由施工单位、监理公司及我公司其他相关部门意见。
总计划调整应知会本项目部全体人员（包括监理、施工单位）；分包计划包括分项工程名称、合同签订时间、施工队伍进场时间、工作完成时间等内容；
F.简化进度款的付款程序，力争按时按量支付有关工程款。
4.四季花城（二期）工程施工计划：
分项内容
开始时间
完成时间
1前期工作
1999/10/15
2000/4/15
2桩基施工
1999/12/15
2000/2/5
3桩基验收
2000/3/5
2000/3/25
4主体施工单位进场
2000/2/15
5施工临设搭建
2000/2/15
2000/3/10
6图纸全部完成
2000/2/28
7图纸会审
2000/3/6
8主体开工
2000/3/20
9招标
2000/3/5
2000/4/15
10主体验收（含墙改验收）
2000/6/10
2000/8/10
11领取核验证书
2000/11/10
2000/12/13
12室外管网工程、道路及绿化
2000/9/20
2000/12/20
13材料初步选定样板、限价
2000/4/20
14材料定板会
2000/4/25
15甲供材料设备（装修阶段用）订货
2000/5/30
16甲供室外环境用材料订货
2000/9/10
17高低压配电
A施工用电办理
2000/3/10
B永久用电报建及施工合同
2000/6/28
C永久用电施工及验收
2000/10/1
D通电
2000/10/20
18电话、电视、保安系统
2000/8/28
2000/11/1
19消防工程
A报建
2000/3/5
B施工
2000/4/30
2000/10/10
C验收
2000/11/5
D领取证书
2000/11/20
20室外给水工程
A工地施工用水办理
2000/3/10
B报建（审图）
2000/4/28
C工程施工
2000/6/28
2000/11/1
D验收及通水
2000/11/10
21环保微处理池施工
2000/9/30
22橱柜
A设计
2000/6/10
B施工
2000/10/30
2000/12/10
23小区室外智能化布线
A设计图纸
2000/6/10
B施工
2000/12/20
24发电机安装及环保
A订货
2000/4/20
B施工
2000/8/10
2000/9/10
25燃气工程
A设计
2000/4/20
B燃气报建
2000/5/20
C燃气工程施工
2000/6/10
2000/10/10
D初验
2000/10/30
E工程验收
2000/11/10
F领取验收证书
2000/11/20
G点火
2000/12/1
26电梯
A电梯订货
2000/4/30
B电梯报装
C安装
D电梯验收
2000/10/30
E领取验收证书
2000/11/20
27规划验收
2000/11/20
28《质量保证书》、《使用说明书》
2000/11/20
29办理竣工证书
2000/12/20
30工程移交物业公司
2000/11/30
一十一图纸设计
1.工程完成后，甲方提出的图纸变更程序
A.项目部设计人员提出变更
B.由设计单位完成正式变更通知单
C.审算人员核定变更增加（或减少）造价
D.交付施工单位施工
2.业主变更程序
A.业主提出变更要求，报销售部批准
B.项目部设计人员以及设计单位根据经批准的变更要求，完成变更通知单（必须含各专业，即水、电、建筑、结构等）
C.审算部编制设计变更补充预算，同时项目部负责施工，销售部负责回收该部分工程款
一十二工程资金计划
1.2000年5月：
2000万
2.2000年6月：
2000万
3.2000年7月：
2000万
4.2000年8月：
3000万
5.2000年9月：
3000万
6.2000年10月：
2000万
7.2000年11月：
1000万
8.2000年12月：
500
一十三文明施工
1.上班时间内，甲方、监理、施工单位均应统一服装；
2.应按照《深圳市建设工程现场文明施工管理办法》、《深圳经济特区建设工程施工安全条例》等有关规定进行现场布置和施工，甲方和监理应经常进行检查，督促整改；
3.由于施工单位多，应对施工现场作好科学的划分和合理隔离，对公用场地和道路安排专人进行管理。
一十四成品保护
1.合理安排各工种、各分包工程的进退场时间，减少互相破坏、互相污染的机会；
2.采取措施对成品进行合理的防护和包装，待用户入伙后方可拆除；
3.安排专人值班和巡逻；
4.建立责任制和奖罚制度，实行谁破坏谁负责、谁在现场施工谁负责保护和监督。
一十五配合销售策略
1.配合销售包装施工计划：
1.项目
开始施工
施工完成
2.确定样板房的位置和开放时间
待定
3.样板房土建、样板房楼梯施工
待定
4.销售用室外环境
待定
5.接待大厅
待定
2.为销售包装提供独立供电、供水线路；
3.加强现场文明施工管理，对销售场地和施工场地进行分隔；
4.采取措施保证样板房的交楼时间、移交质量：
所有电气管线重新设计（提前到主体施工前）、顶板取消全部预留孔洞、采用红砖砌筑外墙、取消天花和地面找平层（样板间地面在浇捣砼时及时找平，天花采用新模板）；
5.样板房的弱电穿线等专业工程工作提前进行（或由施工单位安装处代为处理）；
6.样板房是交楼工程的一部分，也将按成品交付用户使用，无论是设计还是施工，不能按临时工程来考虑，即使不具备一次到位的条件，也应充分考虑将来进行修补的可能；
7.样板房的施工纳入项目部工程质量监管范围（全部管线如须改动应提前，烟道、防水等必须按图施工）。
一十六三期工程施工准备
1.三期工程即将在年中开工，应充分作好三期的准备工作，包括施工场地布置，各种临设及市政管道的设计和施工力争一步到位；
2.由于施工单位多，同时三期工程年中即将动工，临建可考虑在二期、三期范围以外搭建。
一十七工程资料管理
1.资料按公司《项目工程资料管理系统》进行管理，当日收发文必须当日登记；
2.工程资料分类保管，统一编号，实行签收制；
3.工程资料由专人保管，借阅和移交需办理有关手续；
4.工程竣工后，全部资料应按《项目工程资料管理系统》要求，分别移交公司有关部门、物业管理公司、市档案馆，并办理有关手续。
一十八监理公司的工作要求
1.监理人员应按国家监理条例和本工程的监理合同对工程进行监理；
2.监理公司应充分保障现场监理人员的数量和素质；
3.项目部应充分发挥监理在质量控制方面的优势和作用，要求监理公司拿出具体的质量检查数据；
4.在工程质量方面，应放手让监理人员充分发挥，并建立监督制度；
5.项目经理部应建立监理工作月评估制度，对工作突出的监理人员进行奖励。
一十九工程移交
1.工程竣工后，分三步验收合格后移交物业管理公司管理，第一步为项目经理部、监理、施工单位、业主服务中心联合检查，合格后由物业公司进行验收，物业公司验收后，由业主进行最后验收；
2.工程移交物业公司的同时，项目经理部须将竣工资料移交物业公司，移交资料目录参照《工程竣工资料移交目录》；
3.工程移交前，项目部负责对物业公司进行培训工作，重点是负责有关设备的维护保养交底等等；
4.工程移交物业公司后，项目部应会同业主服务中心，积极办理抄表到户、高压设备等移交工作的手续。
（完）
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