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实习心得体会

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法学专业毕业实习心得体会

双专业蔡华容290300101

首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的泉州市中级人民法院民一庭的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。

我的实习是由福州大学法学院和泉州市中级人民法院共同安排的。

通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。

实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程，旁听了一些案件的审理，并且对部分参与案件提出了自己的想法。

在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法，对程序问题有了更深的理解，将理论与实践有机结合起来。

我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。

实习期间我主要对关于曾李嵘等15人与泉州市东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程。

案件具体情况如下：

一、案件的由来和审理经过

曾李嵘等15人与泉州市东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷一案由泉州市丰泽区人民法院作出（2005）丰民初字第1876号民事判决。

宣判后，泉州市东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司不服，提出上诉。

泉州市中院立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审被告）泉州市东兴房地产开发有限公司，住所地：

泉州市丰泽区刺桐东路金信花苑C栋16号。

法定代表人蔡连招，该公司董事长。

委托代理人黄桦清、唐细宗，福建致一律师事务所律师。

上诉人（原审被告）泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司，住所地：

泉州市丰泽区后坂小区10号楼3层。

法定代表人洪志鸿，该公司董事长。

委托代理人倪英富、许新新，福建中言律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）曾李嵘，男，汉族，1973年6月26日出生，住泉州市丰泽区湖心街凯华楼703室（B206）。

被上诉人（原审原告）吴永忠，男，汉族，1969年11月1日出生，住鲤城区浮桥镇山崎村（B207）。

被上诉人（原审原告）黄清发，男，汉族，1970年6月15日出生，住丰泽区祥远路171号兴淮花苑小区2幢304室（B304）。

被上诉人（原审原告）洪小玲，女，汉族，1972年1月25日出生，住丰泽区祥远路171号兴淮花苑小区2幢305室（B305）。

被上诉人（原审原告）薛亮亮，男，汉族，1977年9月16日出生，住鲤城区北峰镇供电户电力学校（B401）。

被上诉人（原审原告）王欣，男，汉族，1977年11月2日出生，住泉州市鲤城区九一路市邮电宿舍（B405）。

被上诉人（原审原告）卓向阳，男，汉族，1970年5月18日出生，住丰泽区城东镇公共户闽东南地质大队（B407）。

被上诉人（原审原告）郭志南，男，回族，1974年4月13日出生，住惠安县百崎回族乡莲埭村山兜自然村143号（B605）。

被上诉人（原审原告）李振忠，男，汉族，1975年11月18日出生，住福州市鼓楼区工业路50号6号平房1（B607）。

被上诉人（原审原告）梅清辉，男，汉族，1968年12月12日出生，住惠安县净峰镇五群村村边自然村13号（B706）。

被上诉人（原审原告）王海洋，男，汉族，1972年5月30日出生，住鲤城区平水庙3号市邮电局宿舍D幢102室（B808）。

被上诉人（原审原告）吴晓坚，男，汉族，1972年1月6日出生，住鲤城区大希夷供电局宿舍14－601号（B903）。

被上诉人（原审原告）苏丹，女，汉族，1964年1月15日出生，住鲤城区南俊巷73号（B1001）。

被上诉人（原审原告）吴斌，男，汉族，1966年9年18日出生，住鲤城区东街62号（B1002）。

被上诉人（原审原告）严琳，女，汉族，1979年11月19日出生，住丰泽区东湖田安路北路人才交流服务中心（B1103）。

上述被上诉人的共同诉讼代表人吴晓坚、吴斌，系本案被上诉人。

三、原判要点和上诉的主要内容

原告曾李嵘等15人诉称：

原告系两被告共同开发的丰泽区兴淮花苑小区的业主，2004年上半年陆续入住后，发现两被告违反规划图纸的设计方案，在不具备合法手续的情况下，擅自将该小区B幢第十二层屋顶架空层围砌围墙，违章扩建成楼房，侵害了原告等业主的合法权益，故原告请求法院判令被告立即停止侵权行为并拆除对兴淮花苑小区B幢第十二层屋顶围筑的违章建筑物，并严格按规划部门批准的规划设计方案恢复原状。

被告东兴房地产辩称：

诉争兴淮花苑小区B幢第十二层屋顶也就是第十三层的建筑物，是经过政府相关部门批准，被告并未作为公摊面积由业主公摊，所以其所有权并不属原稿，B幢第十二层屋顶与原告不具有利益关系，所以也不侵犯原告的权益，请求驳回原告的诉讼请求或中止其诉讼请求。

被告东淮房地产辩称：

原告资格不明确，原告没有充分证据证明其是兴淮花苑小区B幢的业主，即使原告是业主，其也没有资格要求拆除建筑物，其属行政部门管理范畴，且该部门并未列入共摊，请求驳回原告的诉求。

原审法院认为：

原告所提供的向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表可以证明原告系丰泽区兴淮花苑B幢的业主，本案原告是以侵权角度来主张权利，故原告是本案的适格主体。

原告所提供的NO：

00240844《商品房买卖合同》一份及《商品房预售许可证》一份载明了丰泽区兴淮花苑的开发商为被告东兴房地产和被告东淮房地产，故本案的侵权责任应当由两被告共同承担。

原告所提供的证据可以证明兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层原规划设计中并没有围砌成封闭墙体，被告所提供的证据也印证了这一事实，被告对该事实也不予否认，现被告违反规划设计，私自将该架空层部分围砌封闭墙体，侵犯了B幢业主的权益，该架空部分虽未计入业主的公摊面积，但其使用权仍属B幢的业主，被告作为开发商并无处分权，现原告要求被告拆除私自围砌的封闭墙体合理合法，该诉求应予支持；被告辩称兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层围砌的建筑物有经政府相关部门批准，但被告对该主张并无提供证据予以证明，故对被告的该主张不予采信。

综上，被告应当拆除在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层私自围砌的封闭墙体，并恢复规划设计原状。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，作出如下判决：

被告泉州市东兴房地产开发有限公司、被告泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内拆除在丰泽区兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体，并恢复至规划设计原状。

本案受理费50元，由两被告共同负担。

上诉人东兴房地产上诉称，原审判决认定曾李荣等15位被上诉人是本案适格的主体错误。

被上诉人提供的15份“信息资料表”无法证明他们与上诉人发生商品房买卖合同关系，更不能证明他们就是“兴淮花苑”B幢的业主。

被上诉人提供的00240844《商品房买卖合同》系复印件，没有提供相应的原件相互应证，不能证明被上诉人是“兴淮花苑”B幢的业主，更不能证明其主体适格。

“兴淮花苑”B幢的业主（连同店面）共120多位，15位原告并非120多位业主的代表，假使被上诉人系“兴淮花苑”B幢的业主，他们15人也无权独自提起侵权诉讼。

假使被上诉人具有相应的诉讼主体资格，被上诉人的诉求也缺乏事实和法律根据，法院依法也应当判决驳回其诉讼请求。

“兴淮花苑”B幢第十二层的上面，还有一个第十三层（也就是被上诉人称的第十二层屋顶）即架空层，该层包括“楼梯及门厅”、“消防阳台”、“配电室”及其“架空部份”，其中“架空部份”有柱、有围护结构、有永久性顶盖、层高在2.2米以上。

除已纳入公摊的“楼梯急门厅”、“消防阳台”外，上诉人并没有将诉争的“架空部分”部分建筑物建筑面积纳入公摊范围由业主公摊，并非全是公用建筑，业主对未纳入公摊的“架空部份”并不具有使用权。

上诉人砌墙体将“架空部份”封闭，无论如何都不侵犯到被上诉人的任何权益，被上诉人与此并没有直接的利害关系，原审判决支持被上诉人的无理诉求，属认定事实、适用法律错误。

上诉人砌墙体将“架空部份”封闭，是否系违章建筑，并不侵犯到被上诉人的任何权益，被上诉人对此不具有诉权。

被上诉人如不服，依法应向相关行政机关申请认定及解决。

被上诉人通过民事诉讼要求拆除依法无据。

请求二审法院撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的起诉或判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人东淮房地产上诉称，本案中被上诉人不具备诉讼主体资格。

被上诉人仅提供由泉州市房地产管理局出具的房屋信息表来主张自己的主体资格，并没有提供房屋买卖合同及其他相关证据来证明自己的主体资格。

上诉人除信息表之外再也没有收到被上诉人提供的其他证据包括其在庭审中才提供的NO：

00240844《商品房买卖合同》。

原审仅以信息表来认定被上诉人的主体资格是不严谨的，也不符合法律程序。

即使被上诉人提供的合同是真实的，也只能证明一个业主的主体资格。

本案诉争的房屋有96户业主，在本案中仅有15人参加诉讼也是不合法律规定的，这15人并不能代表全体业主，其他的业主是否参加诉讼，法院并没有通知。

原审法院在诉讼主体缺失的情况下直接作出判决，程序是不合法的。

本案诉争房屋的第十二层架空层的建筑物与被上诉人没有法律和事实的任何关联，该架空层部分并没有让业主进行任何的分摊，被上诉人并没有为其付款买单。

即使被上诉人是诉争房屋的业主，也没有任何权利要求拆除架空层部分的建筑。

在本案中，上诉人砌墙体将“架空部份”封闭，是否违反规划设计，认定的主体是建设规划部门，而不是由法院直接进行认定。

一审诉讼中上诉人以已经向省建设厅提起行政复议为由提出中止本案的审理，但原审法院置之不理，继续本案的审理。

原审法院在行政复议机关没有作出认定之前就直接进行判决是错误的，本案应当以行政程序处理，而不是通过民事诉讼的程序进行处理。

请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；由被上诉人承担一切诉讼费用。

被上诉人曾李嵘等15人答辩称：

被上诉人提供的由泉州市房地产管理局出具的房屋信息表上记载业主的信息是上诉人提供的，被上诉人在原审提供的《商品房买卖合同》复印件是因为当时只有一份合同原件，被上诉人是“兴淮花苑”B幢的业主，具备诉讼主体资格。

上诉人也未能提供证据证明原告不具备主体资格的事实。

上诉人砌墙体将十二层屋顶的“架空部份”封闭，作为办公室，侵害了被上诉人的合法权益，构成民事侵权，被上诉人提起诉讼是正确的。

架空部份未列入公摊并不代表上诉人可以随意处置该架空部份。

上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。

四、对事实和证据的分析及认定

二审法院经审理查明：

原审查明的事实属实，本院予以确认。

证据：

（1）《建设工程施工图审查批准书》。

（2）《建设工程规划许可证申请审批表》。

（3）《更正证明》。

（4）《泉州市房产测绘报告书》。

（5）泉规法（2005）罚526号《行政处分决定书》

（6）照片一张。

（7）兴淮花苑B幢的屋顶平面图

（8）NO：

00240844《商品房买卖合同》

（9）《商品房预售许可证》

五、解决纠纷的意见和理由

根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，经二审开庭审理合议庭评议认为：

被上诉人在原审中提供其向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表记载被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主。

该信息表是房地产管理部门根据上诉人作为房地产开发公司提供的资料登记备案的，具有客观、真实、合法性，可作为定案依据，原审据此认定被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主，具备诉讼主体资格正确。

上诉人作为兴淮花苑B幢房地产的开发单位，其提出被上诉人不是兴淮花苑B幢的业主，但未能提供相反的证据予以证明，故其上诉理由不能成立，本院不予采纳。

本案诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，也没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中，没有计入业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开发商的产权保留空间，应属于兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有，上诉人无权处分。

上诉人未经该楼房的所有业主同意，违反规划设计，擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体，改变该架空层的结构和用途，侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。

15位被上诉人是该楼房的部分业主，其有权提起民事侵权诉讼，要求上诉人停止侵权行为，拆除违章建筑，恢复原状。

因此，上诉人提出被上诉人不是全体业主的代表，无权独自提起侵权诉讼，应通知其他业主参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

原审判决上诉人应拆除其在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体，并恢复原状正确。

上诉人提出被上诉人无权要求上诉人拆除架空层围砌的建筑墙体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上，上诉人东兴房地产、东淮房地产提出的上诉主张，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉人东兴房地产、东淮房地产的上诉，维持原判。

二审受理费50元，由上诉人东兴房地产、东淮房地产负担。

六、个人观点分析

本案是一起财产损害纠纷案件。

本案审理涉及的主要问题是房地产开发商在建筑物第十二层屋顶架空层围砌成封闭墙体是否违反规划设计、是否侵害了业主的权益。

业主提供的屋顶平面图体现了诉争楼房的屋顶除中央楼梯处、机房、二间储藏间及屋顶两侧的楼梯处、机房有围墙围设，其余部分均只有水泥柱结构，水泥柱之间均为架空，无围墙围设，业主认为该架空层是其合法共有财产。

本案争议的焦点是：

诉争的“架空部分”建筑物建筑面积是否纳入公摊由业主公摊，是否是公用建筑，谁对这一“架空部分”建筑物具有使用权？

二审法院认为第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，也没有包括在建筑面积中，没有计入业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开放商的产权保留空间，应属于楼房全体区分所有权人所共有，开发商无权处分。

这个案件从法律上来说就涉及了一个问题：

建筑物区分所有权。

现代社会，高楼大厦是一座座整体性庞大进驻，而住户限于资力，往往不可能单个人拥有整座大楼，而只能拥有某一层或某一层的一个单元，乃至一个单元中的一套住房。

此时，在此大楼的各个住户之间，既存在各个住户对某一部分的完整的所有权，也存在各个住户对某些部分的共有权，同时，他们之间还存在相互之间的相邻关系和作为一个整体而形成不可分割的团体关系。

民法对这种现象的调整，即为建筑物的区分所有权。

我国内地学者一般称之为“建筑物区分所有”。

德国大学教授贝尔曼对建筑物区分所有，提倡三元论说，又称为“最广义区分所有权说”。

其认为建筑物区分所有权系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种他别所有权。

住宅小区在建筑物区分所有情况下，建筑物的屋顶、外墙和基地使用权是大楼全体区分所有人共有的，因此屋顶平台所有权、建筑物基地所用权与屋顶平台上的空间利用权的主体范围是一致的，只有经过大楼全体区分所有人共同意志的决定，才能向规划行政部门提出加层申请。

如果大楼在出售时，屋顶平台作为建筑面积出售或赠与给顶层楼面业主的，那么顶层楼面业主获得屋顶平台所有权和平台上的空间利用权，空间利用权人有权按平台性质和用途使用空间，如在平台上进行健身散步等活动，但是，如果利用平台空间进行加层，就不但涉及平台上空空间利用性质和范围，而且加层势必将建筑物重荷通过原大楼的承重结构传导到建筑基地，加重其荷载量，因此还应得到建筑物基地使用权共有人的同意并签订协议。

同样的是如果建筑物基地使用权的共有人提出加层，也应取得屋顶平台所有人和屋顶平台空间利用权人同意并签订协议。

如果大楼全体区分所有人在自己所有的平台上设立专有使用权，将平台使用权利转让给某些楼面居民或其他人的，那么平台的专有使用权人也只能按协议设定用途使用平台，如果需要利用平台加层扩建，也必须取得全体区分所有人的同意并另行签订协议。

其次，加层扩建必须向规划行政部门申请，取得建设工程规划许可证。

加层扩建不能影响左邻右舍大楼的采光、通风等权利，如果不符合规划管理技术规定的要求，是不能取得建设工程规划许可批准的，属于违章建筑。

在现行的房地产行政管理法律制度下，架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。

架空层的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。

初始登记时，架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。

在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

因此，房地产开发商在转移房地产时，架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其架空层的产权约定为房地产开发商所有。

否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

所以，我认为架空层的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

目前住宅建筑物区分所有权人的产权证明中，都仅载明区分所有权部分的权利和对建筑物面积公摊部分的权利，而对整个住宅小区共有部分的权利没有做具体详细的记载，这是一个很大的法律缺陷和管理漏洞，它容易使区分所有权人共有部分的权利保障受到影响，特别是在遇到土地征用和拆迁之时，共有部分的权益更易被侵犯。

通过上文所提到的案例，我们也发现，许多建筑开发商在建设住宅小区时，常常没有按原先设计规划留足小区公用空间，在小区综合验收之后，又将包括屋顶架空层或地下停车位在内的一些小区共有部分予以二次出售和利用，使区分所有权人蒙受了重大损失。

所有建筑物区分所有权作为一种物权，是神圣的，应该是可以追根溯源弄明白的，通过约定的方式确定所有权的归属既不严肃，也容易使得这种所有权变得更加模糊不清，在当前业主与开发商之间存在实力悬殊、信息严重不对称、难以实现平等协商达成“约定”的现状下，“约定优先”将可能使业主的合法权益受到侵犯。

就这一点而言，目前的《物权法（草案）》并不能令人满意。

这是在今后物权立法中，应该引起重视并认真加以解决的一个问题。

本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。

首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实践是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，解决问题的能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对专业用语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。

从他们身上我学到很多为人处世的方法，这些都是在书上学不到的。

最后，我想借此机会，再一次向为我的实习提供帮助和指导的泉州市中级人民法院的工作人员及我的老师，在实习过程中帮助我的朋友、我的同学致以衷心的感谢！