浅议贷款买房提早还贷是不是组成违约.docx

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浅议贷款买房提早还贷是不是组成违约

浅议贷款买房提早还贷是不是组成违约

摘要：

贷款买房提早还贷是不是违约有不同的熟悉，法律规定不健全。

本篇从目前的社会核心之一贷款买房提早还贷是不是违约的现状动身，正、反两个方面论证问题，违约有什么理由，不违约有什么理由，从事实和法律依据探讨。

比较了个人购房提早还贷是不是组成违约的两种观点及理由；银行是不是有权向提早还贷者该不该收取违约金的依据及各自的理由；对目前我国银行提早还贷的做法及笔者意见，做了描述，说明了作者比较赞同提早还贷不违约的立场和观点。

关键词：

贷款买房提早还贷违约收费

据报载，从2002年5月起，上海工商、农业、中国、建设、交通、招商、光大、上海8家银行将慢慢对住房贷款中提早还贷的行为收取必然比例的“违约金”。

此举一出，引发了广大群众的极大关注。

众多贷款买房者更是满腹疑惑：

目前对大多数的工薪阶级来讲，购房仍需银行的贷款支撑。

可是，市民对收入和支出的预期难以把握，譬如突发疾病。

企业突然效益不行、小孩教育费的支出不确信（如考不上正规学校需增加的学费等），因此在签定借款合同时，要留有余地；当市民钱有丰裕时，又想提早还款。

银行联手处惩，使市民面临滞后和提早的双重违约风险，与银行处于不平等地位。

何况，银行联手推出“政策”，有垄断之嫌。

银行固然不希望客户提早还贷款。

但在长达数年乃至十几年的期限中，贷款人手头上有闲钱要提早还款，这种要求应该是合理又正常的。

而且，在社会整体信誉环境不是大好的情形下，提早还贷这种做法反映了个人贷款者强烈的信誉意识，欠债还钱，固守信誉，如此的还款行为银行应该鼓舞。

但不容回避的一个问题是：

由于每位前来提早还贷者的情形都不一样，银行无法适用运算机操作，只能利用人工来完成，如此就造成了人力资源的占用。

而且，因为提早还贷使银行的贷款打算被打乱，银行贷款的中长期预期收益也受到阻碍。

银行不仅增加了很多业务量，而且还带来了大量的利息损失。

看来，各家都有各家的苦处。

只是，贷款买房许诺提早还贷，这在老百姓的脑海里似乎早巳“约定俗成”，突然被告知要为此支付违约金，一时还真闹不明白：

提早还贷本应该是良好信誉的表现，为何还要对提早履行义务的还贷人收取违约金呢?

贷款买房提早还贷的做法，究竟是守信仍是违约?

一、个人购房提早还贷是不是组成违约

购房者在向房产开发商购买衡宇时，通常都会依照自己目前收入状况及以后增加趋势向商业银行申请必然额度的银行贷款，由于居民个人以后的实际收入有可能高于当前的收入预测，贷款人希望提早归还贷款的要求就相当普遍。

购房者提早还贷是不是组成违约，应考虑多种情形加以判定，不该做简单判定。

借款人提早归还住房贷款组成违约，是各商业银行一致的观点，包括四大商业银行在内的许多开办住房贷款业务的银行总部都曾发文要求其分支机构注意向提早还贷人收取违约金。

事实上，在对公贷歇业务中，银行向提早还款人收取违约金已是普遍的做法，在有些大银行推出的“借款合同”参考文本中，“提早还款”被视做违约事项明确予以列举。

个人住房贷款只是因为是一项相对较新的业务，业务模式设计和风险防范是银行的当务之急，诸如收取违约金等操作层面中的细节问题引发足够注意需要时刻罢了。

提早归还住房贷款缩短了借款人利用资金的期间，使借款合同在剩余的时刻里再也不履行，属于部份解除合同的行为，因此，除非贷款人事前有违约行为发生，提早还贷毫无疑问是违约行为。

提早归还住房贷款不仅使银行失去了合同约定的利息收入，还使单笔贷款业务流程复杂化，造成本钱的增加，关于这种行为，银行固然有权主张以借款合同可得利益为限的补偿。

购房者提早还贷是借款方在借款合同约定的履行期限届满前采取的归还债务的踊跃行为，它能够幸免合同履行期限太长而给银行带来的债务履行风险，也能够减少借款方以后利息的支出；尽管提早还贷可能在静态角度和局部上会减少银行预期利息收益，但在动态和宏观角度来看，银行是能够通过采取合理调整贷款结构及数额等方法，排除或减少提早还贷对银行收益的阻碍。

在整体上讲，提早还贷有利于各方当事人的整体利益，也有助于实现社会资源的优化配置，这种行为也并非违背现行法律、商业规那么及道德标准的要求，不该受到责难，更不该将其归入违约之列。

就具体借款合同而官，须结合借款合同中是不是包括提早还贷的限制条款而做判定。

在上海工商银行等机构推出．限制提早还款方法前，几乎所有商业银行对借款人提早归还借欺都不加限制，实践中借款人要求提早还贷的情形也时有发生。

借款者提早归还借款即便给银行带来预期收益的减少，但这种情形也纯属银行经营进程中显现的正常商业风险，银行为排除或减少这种风险，完全能够与购房者进行事前协商，约定向提早还款者收取必要费用。

此类特殊约定在本质上是银行将提早还贷造成的预期损失转嫁给购房者的商业性安排，并非违背现行法律和行政法规的强制性规定。

值得注意的是，提早还贷往往无害于、乃至有利于债权人，故国外有些银行在向提早还贷的客户收取部份费历时，也尽力幸免利用违约或违约金的概念；但即便银行向借款方收取部份费用，也以银行与借款人存在专门约定为前提。

二、银行是不是有权向提早还贷者收取违约金

从法律依据上看，合同法第二百零八条规定：

“借款人提早归还借款的，除当事人还有约定的之外，应当依如实际借款的期间计算利息。

”依照这一规定：

1．当事人能够约定在借款人提早归还借款时，仍然按原合同期限计算利息。

《人民币利率治理规定》第26条规定：

“借款人在借款合同到期日之前归还借款时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息”，两处规定是一致的。

2．利息法定是金融监管的一个重要内容，人民银行对利率的期限和标准有明确限定，商业银行签定利率条款时，应在规章许可的范围内处分，若是事前没有对计算期间作出约定，应当以借款人实际利用资金的时刻作为计息依据。

3．提早还款的情形下，银行按实际借款期间计算利息不阻碍银行另行主张损失补偿。

从实务操作中来看，归于住房贷款的相对人是广大消费者和业务模式完善需要一个进程的缘故，银行对待提早归还住房贷款的做法经历了三个时期的转变。

大约1999年以前，商业银行对提早还贷大体不表示反对，但也可不能依如实际用款期限调整利率标准，因为期限越长利率越高，因此缩短时间限后仍适用原合同利率标准就等于借款人作出了补偿。

1999年到2000年，商业银行慢慢对提早还贷进行一些限定，这些限制如：

必需由借款人提出申请并经贷款方同意，短时间贷款提早还必需一次还清，分期付款调整还款打算的要受额度上的限制等。

2001年到目前，是商业银行明确提出向提早还贷行为收取违约金的时期。

事实上，若是充分考虑到借款关系中的标的物是金钱而非一般商品的因素，在公众观念层面上，咱们应将提早归还住房贷款类比于“退货”，而非“提早支付货款”，二者的区别在于：

退货的情形下，供方会失去本钱与售价之差而产生的利润，提早支付货款时，供方不仅不丧失利润，还提早收回了本钱，银行经营的目的是将钱交给他人利用而不是据为已有，这跟商家要将商品卖出去没有不同，关于单方要求缩短贷款利用期限这种“部份退货行为，银行收取补偿顺理成章。

在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提早归还借款，也无权单方面向提早还款者收取费用，更不该向提早还贷者收取违约金。

传统民法理论向来鼓舞债务人踊跃、诚信地履行债务，从无禁止借款人提早归还提早归还借款，除当事人还有约定的之外，应当依如实际借款的期间计算利息。

”依照该规定，我国合同法第二百零八条规定：

“借款人提早归还借款，除当事人还有约定的之外，应当依如实际借款的期间计算利息。

”依照该规定，假设借款合同未就提早归还借款作出约定，借款人能够选择提早归还借款，且应依如实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。

在法律和借款合同未禁止借款人提早归还债务的情形下，依照“法无禁止即为许可”的大体规那么，不得将借款人提早归还借款说明为违约或违法行为，不该向借款人收取额外费用，更不得以收取违约金方式要求借款方承担过度责任。

我国现行合同法巳取消了原经济合同法时期的法定违约金制度，只承认约定违约金。

在借款合同两边对违约金未作约定的场合下，银行无权向提早还贷者收取违约金。

若是撇开提早还贷这种个别情形而从债法整体角度来看，债务人提早归还债务假设增加了债权人负担，从公平观念角度动身，债权人能够向债务人收取必要的费用，以补偿债权人的损失。

借款合同标的是金钱，不是货物或其他物品，债务人提早还贷在法律上并未增加银行的负担，在合同无专门约定的场合下，债权人自不该向借款人收取费用。

银行擅自要求购房者承担违约金责任或收取其他费用，应视为银行单方面变更合同条款或扩大购房者义务，此类要求对购房者不具有约束力。

至于银行宣称提早还贷将增加其工作量或减少预期收入，显然不能作为其单方面增加购房者义务的理由。

三、提早还贷在我国目前的做法及笔者意见

在我国，对银行来讲，是不是向提早还贷的借款者收取费用，属于商业银行运营进程中采取的经营策略问题。

我国商业银行运作正在经历着商业化带来的剧变，对提早还款约定收取部份费用，这是银行商业化运作中能够采纳的方法之一，类似情形在我国目前银行业中已有所表现。

如依照目前实施的浮动利率规那么，商业银行能够在人民银行规定的幅度内与借款人商定具体贷款利率；依照目前许多外资银行的实际做法，外资银行也能够向开户人收取账户效劳务费，还能够就小额存取款收取效劳费；今年五一节期间，部份国有银行营业机构第一次暂停营业，以降低经营本钱。

或许这种做法未必完全符合国人的消费、储蓄或借款传统，但商业化银行为追求利润最大化目的，绝可不能任由经营本钱的提升。

在经营本钱大幅度提升的情形下，商业银行必然会采取某种方式来降低本钱。

应该说，银行商业化进展趋必将然会对人们适应的消费、存款和储蓄观念带来庞大冲击，消费者和购房者也不能不顺应运一进展潮流。

可是，商业银行向借款人转嫁经营本钱的做法也绝不可无度，一旦过度转嫁经营本钱并阻碍银行竞争力时，追遥利润和降低经营风险的动力又舍迫使商业银行转换经营策略，乃至会鼓舞人们及早归还借款。

毋庸置疑，我国商业银行在粗放经营时期曾经显现过如此那样的违规行为，招致巨额资产损耗，不良资产率至今一直居高不下。

正因如此许多人以为：

在当前信誉颓废的市场里，银行能收回贷款就不错了，更别论提早收回!

但商业银行法公布后，商业银行作为公司的主体定位和借贷作为民事合同的行为性质已是不争事实，贷款债权一样既经受合法行使之私权约束，也享受合同履行原那么之爱惜，那种只要还贷确实是守信的观念是打算金融意识的错误延续，其实质是不正视银行贷款的债权性质，而从潜意识里将银行贷款视做一种国家救助。

加入WTO后。

商业银行面临庞大挑战，其中之一确实是业务模式设置和操作手法与国际接轨的问题，借款人提早归还住房贷款时支付必然比例的违约金是国外商业银行的通行做法，提早还贷的违约性和应当对银行进行补偿也是各个法例领域里的—致观点。

支付违约金并非阻碍借款人通过提早还贷从中受益：

一方面，银行收取的违约金的比例确信低于剩余贷款期内应收取的利息；另一方面，住房贷款中，借款人通常都向银行设定有抵押或质押，提早还贷后，抵押物或质押物就免去他项权利负担。

因此，借款人提早还贷虽实施了违约行为，却并无付出代价。

银行收取违约金的这种做法既爱惜了自身利益，又表现了对消费者的关切，是一种相对先进的业务操作机制。

与国际商业银行接轨的进程确实是吸纳先进的管业方式和操作机制的进程，而商业银行改善粗放经营模式的手腕集中表现为注重行为的合法合规性，从鼓舞提早归还贷款到限制提早还，再到要求提早还贷人支付违约金；这—进程恰恰反映了我国商业银行和融资市场的标准程度在慢慢提高，合法合规的水平在慢慢提高。

因此，商业银行和客户之间的信任基础和守信层次也必将转到法律约束和平等互利上去。

固然，咱们确信提早还贷收取违约金这种行为的合法性及其踊跃意义并非意味着这种做法没有值得检讨的地址。

第一，住房贷款合同中提早还贷的违约条款决定违约金的计算方式和适用标准，而是不是设置、如何设置违约条款和是不是主张这项权利目前尚无统一的做法，有时候会让借款人感觉标准不一，无所适从。

第二，银行是不是属于“独占企业”和银行给住房贷款借款人提供的合同文本是不是属于合同法上的“格式文本”等问题存在较大争议，这一问题阻碍着违约条款的内容和效劳，并进而决定银行收取违约金的权利大小。

再次，在提早还贷问题上，各方对合同法第七十一条：

“债权人能够拒绝债务人提早履行债务，但提早履行不损害债权人利益的除外。

债务人提早履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

”关于提早履行债务的规定、第九十七条：

“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情形和合同性质，当事人能够要求恢恢复状，采取其他补求方法，并有权要求补偿损失。

”关于合同解除的规定、第二百零八条关于提早还贷的规定和（人民币利率治理规定）第26条关于到期前还款的规定等明白得不一。

住房贷款提早还贷的违约金到底该如何收取，尚需定论。

值得注意的现象是，某地域内众多商业银行一起达到限制提早还贷协议，其行为性质及法律成效应如何看待?

笔者以为，地域内商业银行一起达到的行业性协议，可能会组成限制竞争性协议。

所谓限制竞争协议是指多个具有竞争关系的经营者以合同、协议或其他方式一起决定商品或效劳的价钱、生产、销售数量、技术标准、交易客户、交易地域等，从而限制市场竞争，谋取逾额利润的行为。

若是某地域内众多银行就向提早还款者收取费用或违约金事宜达到限制竞争的协议，且该协议目的在于追求银行逾额利润，理论上可能组成不合法竞争行为。

上海地域几大银行上述一起协议究竟属于引导性仍是强制性，其执行情形尚待观看，在目前尚难作出其追求逾额利润的判定。

但考虑到我国反不合法竞争法未对限制竞争协议作出明确规定，目前即将银行间一起行为视为不合法竞争行为，尚存实质性法律障碍。

据笔者自己的观看和明白得，以为提早还贷不违约比较符合我国的国情，我国目前正处于转轨时期，人们收入不稳固，生产力不发达，九亿农人在农村，工厂国有企业普遍经济利益下滑，提早还贷收取违约金不符合我国的消费适应和心理。

相反，提早还贷对银行和债务方都有很多益处，提早还贷不违约，笔者以为有以下理由：

第一，提早还贷是在履行期限届满前归还债务的踊跃行为，它能够幸免期限太长而给银行带来的债务风险，也可减少借款方以后利息的支出；第二，提早还贷有利于各方当事人的整体利益，这种行为并非违背现行法律，商业规那么和道德范围；第三，假设借款合同中无提早还贷的限制条款，借款人提早还贷合情合理，银行人无权禁止提早还贷，我国合同法第二百零八条明文有规定；第四：

“依照法无禁止即为许可”的大体规那么，提早还贷并非违约或违法；现行合同法已取消了法定违约金，只承认约定违约金；第五，在合同无专门约定的情形下，债权人向借款人收取费用，应视为银行单方面变更合同或扩大购房者义务，对此对购房者不具有约束力；第六，银行宣称，提早还贷将增加工作量或减少预期收入，这纯属商业银行经营进程中显现的正常商业风队；第七，银行向提早还贷收取违约金有转嫁经营本钱和追赶利润最大化之嫌；第八，银行之间达到限制提早还贷协议，会组成限制竞争性协议，有不正常竞争之嫌疑，这无益于我国消费贷款市场的培育。

咱们希望相关的更具有操作性的提早还贷的文件早日出台，幸免没必要要的争议。

参考文献：

一、《中国合同法条文说明》李国光主编，新华出版社1999年出版；

二、《2001年律师资格法律法规汇编》中国政法大学出版社2001年4月出版；

3、《中华人民共和国法律释义全书》中国言实出版社1996年5月出版；

4、《金融法律法规汇编》法律出版社2000年5月出版；

五、《行政惩罚分类速查手册》人民法院出版社1997年出版；

六、《本钱治理大辞典》许毅、王振之主编，经济治理出版社1996年出版；

7、《经济改制改革手册》王积业主编，经济日报出版社1999年出版；

八、《民商审判指导与参考》李国光主编，人民法院出版社2002年出版。