物业管理办法.docx

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物业管理办法

物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

　　第四条市、县（市）区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。

鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　第五条市人民政府物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；

　　（三）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

　　（四）监督、管理专项维修资金；

　　（五）建立物业管理诚信档案制度；

　　（六）法律、法规规定的其他职责。

　　县（市）区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

（一）负责物业管理区域的备案和调整，物业承接查验备案和物业服务合同备案；

（二）监督管理物业管理招投标活动；

　　（三）依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；

　　（四）按照职权划分监督管理专项维修资金；

　　（五）组织开展辖区内物业管理项目的调查，建立相关物业管理档案；

　　（六）指导街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理相关活动；

　　（七）定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业、项目负责人的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询。

　　（八）法律、法规规定的其他职责。

　　市、县（市）区人民政府发展改革、公安、司法行政、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商质监（市场监管）、价格、人防等行政主管部门应按照各自职责，相互配合，做好物业管理相关工作。

　　第六条街道办事处、乡镇人民政府在县（市）区人民政府物业管理行政主管部门指导下，履行以下职责：

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举，并做好业主委员会备案工作；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

　　（三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；

　　（四）协调和监督物业服务企业的交接；

　　（五）协调和监督老旧小区物业管理；

　　（六）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。

　　第七条物业管理行业组织应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

　　第二章前期物业管理

　　第八条新建物业实行前期物业管理。

在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　第九条建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）区人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，主要用于购买物业办公设备、员工服装、维保设备和通讯工具等固定资产。

具体标准由建设单位和选聘的前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

　　第十条建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第十一条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料：

（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

（二）经批准的物业项目规划设计方案；

　　（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺；

　　（四）应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料；

　　（五）物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

　　第十二条建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县（市）区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

　　第十三条建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第十四条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

　　前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，买卖合同未约定的，前期物业服务费用由建设单位承担。

　　建设单位销售物业时如承诺减免物业服务费用，减免的物业服务费用由建设单位承担。

　　第十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未进行承接查验的，不得交付使用。

物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

　　县（市）区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业承接查验进行监督。

　　提倡聘请第三方进行物业承接查验。

物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

　　第十六条在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

　　（五）园林施工图纸、树种清单及其养护协议；

　　（六）业主名册；

　　（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

　　建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

　　第十七条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县（市）区人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其他承接查验有关的文件。

　　第十八条新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置；

（二）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

　　（三）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

　　（四）按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设；

　　（五）按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

　　（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

　　（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

　　（八）建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰；

　　（九）法律、法规规定的其他条件。

　　第十九条对新建住宅物业，市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门应当对本办法第十八条规定的事项进行现场综合查验。

对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。

　　综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　第二十条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

　　业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。

　　第二十一条物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。

登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。

业主有权查询。

　　第二十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

（二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；

　　（三）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

　　物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，建筑面积最低不少于20平方米。

　　物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。

建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。

　　未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

　　集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　第二十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。

　　第二十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同并予以公告。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　建设单位应当按规定比例提取工程质量保证金，专户存储，专项用于物业保修期内的维修。

工程质量保证金提取的比例和管理使用办法，由市住房城乡建设委、市财政局等有关部门另行制定。

　　第二十五条新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，