完美升级版昆明南亚风情第一城营销方式可研报告.docx
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完美升级版昆明南亚风情第一城营销方式可研报告
南亚风情第壹城项目分析
一、项目概况
1、项目位置及概况
南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地处昆明市南市区中心地带，交通便捷。
2、项目概况
主要经济技术指标
总用地面积282.45亩净用地面积229亩总建筑面积92.1万平米
净容积率4.57建筑密度42.82%绿旷地率58%
车位：
4675个住宅：
约2000户
开盘时间：
预计2009年年底入住时间：
预计2011年6月
南亚风情第壹城以StreetMall（中央休憩式商业街区）的商业模式，整体规划布局有集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务，以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中央商业特区。
项目总平图
开发商：
昆明南亚风情房地产开发有限公司
发展商：
昆明诺仕达企业（集团）有限公司
建筑设计：
同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司
云南省设计院
冶金设计研究院
装饰设计：
北京弘高建筑装饰工程设计有限公司
全程商业顾问及招商代理：
北京汉博投资顾问有限公司
全案广告推广：
北京众智集成广告有限公司
广告片制作：
叶茂中策划机构
物管顾问：
世邦魏理仕
3D影视：
北京水魔方数字科技有限公司
3、项目定位——省级中央商业特区
Ø由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。
Ø以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。
Ø集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。
二、功能业态规划
1、功能业态规划
南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量，打造面向东南亚的国际化商业中心，辐射整个昆明乃至云南地区人群，实现一站式集中消费。
通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通，布置以下商业主题：
1）、白金五星级酒店（同美国豪生酒店签约）
2）、写字楼（A、B座168米5A甲级写字楼）
3）、主力百货店（大洋百货即将签约）
4）、SHOPPINGMALL――位于A1地块，集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态，包含以下内容：
多功能白金五星级影院、超市大卖场
（家乐福、保利影院已经签约）
（即将签约的有：
百盛餐饮集团（肯德基、必胜客）、麦当劳、BreadTalk（中国）、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·T集团、哈根达斯（中国）有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等）
5）、地下商业街（中央商业广场）
6）、南亚风情街区（南亚第一商业大道）
7）、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）
8）、社区配套商业街
9）、SOHO公寓、高档住宅
项目业态分布图
2、产品业态配比
产品业态配比表
业态
主题业态
面积
百分比
面积
百分比
商业
StreetMall（含家乐福、保利影院）
98000
13.96%
267000
38.03%
主力百货（大洋百货）
40000
5.70%
南亚风情园
24000
3.42%
商业广场（含地下商业街）
30000
4.27%
家居、数码
32000
4.56%
临街商业
（南亚路、星河PUB街、星河左岸）
43000
6.13%
办公
A、B座写字楼
96000
13.68%
96000
13.68%
酒店
超白金五星级酒店
50000
7.12%
50000
7.12%
住宅
公寓
43000
6.13%
289000
41.17%
住宅
246000
35.04%
地上面积小计
702000
702000
地下面积
2675个车位（两层）
276000
276000
合计
978000
978000
三、具体业态规划规划
南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹StreetMall（中央休憩式商业街区），3万㎡的中央广场，5万㎡的豪廷酒店，4万㎡的主力百货，2.4万㎡南亚风情园，六大主题商业街区（中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸）
1、七彩云南豪廷大酒店（白金五星级酒店）
总建筑面积7.7万㎡，其中酒店5万㎡，客房总数四百间，酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理，酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等，其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。
2、南亚第壹MALL
建筑面积：
9.8万㎡，地下一层为家乐福超市（总面积2.1万㎡），地下1-4层为品牌、轻食为主的零售业态，5层为大型餐饮，6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV，其中保利电影院总面积6300㎡，设有6个放映厅，1900个座位。
楼层业态分布图
1F商业业态分布
2F商业业态分布
3F商业业态分布
4F商业业态分布
5F商业业态分布
6F商业业态分布
7F商业业态分布
商业效果图
3、主力百货：
位于B1地块，建筑面积4万㎡，以大体量、大层面的优势，给予顶级品牌完美的释放空间。
初步意向由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。
4、地下商业街
Ø中央商业广场
总面积3万平米，由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，下沉式商业街与家乐福超市和B地块的主力百货地下超市连接。
经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。
5、南亚风情街区（南亚第一商业大道、掌门地带）
Ø掌门地带
充满激情的城市运动广场，设置滑板、街舞等项目，是时尚酷文化的绚彩舞台。
围绕掌门地带周边，将形成运动、休闲等青春悦动品牌商业的汇集地。
Ø南亚第壹商业大道
东连七彩云南豪廷大酒店，西接热闹时尚的掌门地带，将豪廷大酒店、南亚风情园、精品百货、休闲街、南亚第一国际、中央商业广场、家庭生活馆、数码城、南亚第一MALL、掌门地带等有机地串联在一起，并连接南亚路、星河PUB街、广场路、星河左岸、广场路。
是充分满足城市生活需求的核心商业街。
Ø家庭生活馆：
2.3万㎡；
Ø数码广场：
8300㎡；
6、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）
Ø南亚路
引入银行、证券、保险、电信等机构，打造区域化的金融中心
Ø星河左岸
临街商铺和住宅底商（1-2层），沿采莲河定向设计酒吧、咖啡馆、冷饮、茶庄、美容纤体等休闲业态商铺。
Ø星河PUB街
临街2层商铺和住宅底商，引入采莲河水，形成水城风情街区，业态以酒吧、特色餐饮、演艺厅为主，体现昆明城市文化物质。
7、5A甲级写字楼：
（A、B座）
A、B座总建筑面积9.6万㎡，其中A座高168米，共36层。
8、SOHO公寓、高档住宅
ØSOHO公寓
建筑面积4.3万㎡，户型面积60-150平米，专为城市上进阶层定制的个性化商务、商业、家居多功能百变空间，与国际潮流同步。
Ø高档住宅（南亚星辰、南亚星河、南亚星光）
南亚星辰
以芭担雅风情的建筑元素绿化景观，总建筑面积7.2万㎡
南亚星河
以海派建筑风格，总建筑面积9.6万㎡
南亚星光
现代欧式建筑风格，总建筑面积7.8万㎡
四、交通景观组织
1、垂直交通系统
27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施，布局3.8万平米的地下商场和4675停车位，15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。
为了提高地下交通的使用效率，增强方向感和安全感，停车场引进世界先进技术，设置了高科技的行车、停车、导引和垂直交通系统，实现真正意义上的一站式生活圈。
2、人性化交通组织系统
在城市道路以外，基地内新增加多条内部通道，实现了高密度的路网格局。
考虑商业中心人车之间的关系，内部路又分为车行、混行和步行三类道路。
高效组织公共交通。
主要道路上预留港湾式停靠公交站，与步行系统无缝衔接。
3、立体景观系统
地面绿化为点、线、面结合方式，形成由中央广场、掌门地带、滨河公园、社区园林等大面积块状绿地为主导，营造丰富的、有层次的绿化景观空间，打造绿色建筑群。
形成特色商业风情轴线、人文风情轴线、生态观光景观轴线。
五、项目产品开发策略
1、项目定位为省级城市综合体，因此在产品业态配比较为丰富，集商业、办公、公寓、酒店、住宅于一体；
2、商业业态及规划按吃、住、购、玩的一站式消费模式组合，分别规划了酒店、百货、零售、餐饮、家居、休闲、娱乐等，以实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务等商业消费模式；
3、商业规划及人流动线组织合理，规划中将项目最好的位置让给了集中商业，并在人流较集中的区域规划了商业广场聚集人气。
通过特色商业内街和主题商业内街的规划将人流向项目内部引导，增大商业规划面积，最大化提升内部商业的价值。
4、产品规划主次分别
商业住宅办公酒店
六、项目运营策略：
1、商业招商策略
Ø拔高项目形象及档次
有针对性并通过对国际、国内大型一线品牌商业、酒店的招商，使项目国际化、品质化，拔高项目形象及档次。
Ø提升产品溢价能力
首先整合招商资源引入国内知名招商公司（北京汉博）进行招商先行，，通过大型品牌商业的商业资源及品牌号召力，使项目形成未来的商业中心，使消费者看到项目未来的升值潜力及价值，增强消费者的购买信心，提升产品的溢价能力。
（通过对主力店的引入吸引消费人流，提升临街商铺的价值，并通过提高临街商业的售价返补在引入主力店时的短期利益损失）
Ø优先、优质招商，核心业态核心品牌
在项目启动时，优先对国际品牌、国内知名一线品牌招商，根据业态规划及组合，做到项目核心业态都有核心品牌商家，使项目一亮相就备受市场关注。
2、自身商业资源整合
诺仕达集团有多年的商业经营经验（如餐饮、珠宝、娱乐、茶、旅游等），商业资源及客户较丰富，使南亚风情第一城具备了一定的商业运营基础，积累了一定的商业品牌。
3、外部资源整合
从项目设计到商业规划、招商代理、商业运营策略、广告策略及平面设计、广告影视制作、物业管理都聘请国内一线知名公司，进行团队合作。
一开始使项目在设计、招商、销售、推广、管理等方面建立一个较好的资源平台，确保项目运作成功。
同时项目成功列为昆明市及西山区城中村重点改造项目。
争取取得昆明市政府、区政府对项目的支持，并在项目各个重要活动及节点均邀请到市政府领导、市委宣传部领导、行业专家到场为项目宣传造势，提升项目在昆明各界的影响力及知名度。
七、营销推广策略
1、推广脉络
从亚太财经名嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨携手众多世界著名品牌齐聚昆明，签约入驻到房展会南亚风情·第壹城开始正式招募诺仕达“财富会”会员。
11月12日精装样板间又将向客户开放鉴赏。
11-01
秋季房交会亮相并招募“财富会”会员
南亚风情第壹城.南亚星辰苑预售证办理
10月22日，南亚风情第壹城举行全球品牌签约仪式。
届时将邀亚太财经名嘴、凤凰卫视著名主持人曾子墨到场，携手众多世界著名品牌齐聚昆明，签驻南亚风情第壹城。
售楼部重新装修后开放
南亚风情·第壹城举行媒体见面会。
昆明市委常委、常务副市长李文荣出席并讲话。
进行一个老业主回馈活动，以前购买原南亚风情园认购卡的老业主，可以享受多重优惠。
南亚风情第一城目前进行一个老业主回馈活动，以前购买原南亚风情园认购卡的老业主，可以享受多重优惠，预计
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