旧城改造项目可行性投资申请报告计划书.docx

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旧城改造项目可行性投资申请报告计划书

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旧城改造项目建议书

第一章总论

　　第一节项目的背景及由来

F县Y镇属F县城老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；F县委、县政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。

　　F县旧城改造项目位于AW市F县中心位置，拥有优越的地理位置，良好的人文环境。

项目建成后将成为改变F城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为F最为繁华之地。

　　第二节项目简介

旧城改造开发土地位于F县中心，以现有的大戏院为中心，开

发面积约127.3亩。

项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调"以人为本"的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，"窗口"风格建筑设计，人性化的户型设计。

项目建成后，必将项目所在区域塑造成为一个崭新的、绚丽的F中心。

　　第三节主要经济指标

　　1总用地面积：

127.3亩

　　2总建筑面积：

约33万平方米

　　3高层住宅面积：

约23万平方米

4商铺面积：

近10万平方米

　　5容积率3.88

　　6总投资13亿元人民币

　　第四节结论与建议

　　1、结论

　　随着W市、F县经济的高速发展，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。

F旧城改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。

　　2、建议

　　1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻峨西河，具备舒适宜人的居住环境。

项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。

　　2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。

3）政府针对本项目出台扶持政策。

　　第二章项目建设的必要性与意义

　　1、房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入

　　房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。

它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。

　　在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。

因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。

　　房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

　　2、项目建设与F县的规划思想相一致

　　“十一五”时期，F县经济和社会发展的指导思想是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，以更快更好地发展为主题，以提高人民生活为根本出发点。

强工业、优农业、兴三产，加快工业化进程，建立合理的三次产业结构；推进城乡统筹，加快城市化进程，建设社会主义新农村；强化科教兴县，加快转变经济增长方式，保持经济持续快速健康发展；加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。

根据国家产业政策和未来走向，结合F实际情况，未来15年战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。

　　到“十一五”末，F县工业总产值（当年价）达到200亿元，年均增长29.51%；实现地区生产总值90亿元（当年价），年均增长17%（增长按可比价）；人均地区生产总值3500美元；财政总收入15亿元，年均增长22.9%。

在岗职工年平均工资达到28000元，年均增长12.32%；农民人均纯收入5800元，年均增长8.47%；城乡居民居住环境进一步改善，居住面积继续提高；城市化进程显著加快，城镇化率达到50%以上。

目前A省以皖江区域为核心，融入长三角，联结中西部，积极承接产业转移，构筑起一个集高新技术产业、商贸金融、旅游休闲为一体的皖江城市带承接产业转移示范区，而F县所在的W市为这一示范区的核心之一，经过努力，力争使F县发展成为皖江城市带的一个重镇。

　　3、项目建设符合县政府的旧城改造目的

　　本区作为F县的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着F的城市中心区功能。

随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。

旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。

加快旧城改造，可使城市功能布局更趋合理。

　　4、项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境

　　随着旧城区的改造，F县建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前已有部分居民搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。

旧城改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了F的经济增长、激活了房地产市场。

第三章市场分析

　　1、皖江城市带承接产业转移示范区核心区域

皖江城市带承接产业转移示范区规划从皖江城市带各市产业现状、资源状况和未来发展趋势考虑，提出了构建“一轴双核两翼”的产业空间格局的构想，“一轴’’包括安庆、池州、铜陵、巢湖、W、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；“两核”指合肥、W，这是A省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极，是承接产业转移的核心区域；“两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。

W市成为皖江城市带承接产业转移示范区核心城市将对全市，包括F县的国民经济产生重大而深远的影响，沿海发达地区一些劳动密集型和资源消耗型产业、资金开始加速向中西部地区转移，有利于我县发挥区位、资源、文化等优势，更多更好地承接产业和资金转移，加速产业结构调整和升级，越来越多的国内外企业进驻A省各城市，这些利好条件也必将对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。

　2、F经济环境良好为房产发展提供了机遇

　　改革开放以来，F的社会经济就一直持续稳定的发展，使F综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。

“十五”期间，F经济总量不断扩大，综合实力明显增强。

2005年实现地区生产总值45.7亿元（GDP，当年价）,比“九五”末增长90.6%，年平均增长13.8%（增长按可比价）；人均GDP由2000年的4530元提高到2005年的9905元。

财政总收入6.135亿元,比“九五”末增长227.8%，年平均增长27.4%。

全社会固定资产投资五年累计达76.7亿元，是“九五”时期的2.57倍，年平均递增27.4%。

良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为F县房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。

经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。

　　3、F的商品住宅进入一个新的换代期

　　随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。

　　全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。

　　从旧有住宅的布点看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。

而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。

　　4、F县城中心房产市场空缺大，具有极佳的开发优势

　　商品房的贫乏，既是F的遗憾，也是巨大的商机。

目前F县城中心在建的高档商品房项目几乎还没有，周边有几个项目虽在开发当中，但其区域位置，产品档次都有各自的欠缺。

故对县中心旧城改造有着极大的市场前景。

第四章项目的市场定位

　　项目建成后，将形成三大功能：

　　一是商业贸易功能

　　商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。

在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。

　　二是房产开发功能

　　项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造F县中心的舒适住宅环境。

　　三是居民安置功能

　　通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为F的一个亮点工程。

　　第五章项目的选址条件

　　1、地理位置

　　本项目地处F县中心，以现有的大戏院为中心，开发面积约127.3亩（具体以项目用地红线为准）。

2、气候条件

属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量丰沛，四季分明。

年均气温15-16摄氏度，极端最高气温39.3摄氏度，极端最低气温-13.1摄氏度；年平均相对湿度78%，最大年相对湿度89%；无霜期219-240天，年日照时数为2016小时，年平均降雨量1195.5毫米，日最大值233.2毫米，时最大值81.1毫米，最大积雪350毫米。

　　3、土壤、地质条件

　　主要持力层为洪积亚黏土，部分地区基岩埋藏很浅，地基耐压力高，工程地质良好，工程建设成本相对较低。

　　4、交通条件

空路：

距南京禄口国际机场、合肥骆岗机场只有90分钟左右车程。

水路：

拥有长江“黄金水道”29公里，沿线多为深水良港，可常年停泊万吨级船舶。

陆路：

沿江高速公路、沿江高等级公路横穿而过，省道南新线、芜铜线和三荻线、淮九路纵贯全境。

滁黄高速、W长江二桥即将建设。

铁路：

沪铜铁路穿境21公里，沿途分设客运站和货运站，扩能改建复线工程正在筹建。

5、邮电、通讯条件

　　本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

　　6、其它条件

　　区域内配套设施齐备，服务项目完善。

居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。

　　第六章项目的建设方案

　　第一节项目建设的原则

　　1、项目要贯彻"以人为本"的原则。

项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。

　　2、项目要贯彻"高效、便捷"的功能原则。

从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

　　3、项目要贯彻"可持续发展"的原则。

项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

　　4、项目要贯彻"适用、经济、在可能条件下注意美观"的原则。

突出F历史文化，创造建设品牌，成为旧城改造样板工程。

区内建筑力图实现