房地产估价练习.docx
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房地产估价练习
房地产估价单元测验题（1-3章）
（一）单项选择题
1．房地产是指（）。
A．土地、建筑物及其他地上定着物B．土地、房屋等建筑物
C．居民区、房屋等建筑物D．居民区、房屋及其他地上定着物
2．区位是指（）。
A．地球上某一事物与其他事物在时间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置外，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等
B．地球上某一事物与其他事物在时间方位和位置上的关系，除了地球坐标位置外，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等
C．地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置外，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等
D．地球上某一事物与其他事物在空间方位和位置上的关系，除了地理坐标位置外，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境，景观，在城市或区域中的地位等
3．房地产的独一无二性（）。
A．使得房地产之间不能实现完全替代，同一种房地产不可能出现大量供给，从而房地产市场不能实现完全竞争
B．使得房地产之间能实现完全替代，同—种房地产不可能出现大量供给，从而房地产市场不能实现完全竞争
C．使得房地产之间能实现完全替代，同—种房地产有可能出现大量供给，从而房地产市场可能实现完全竞争
D．使得房地产之间不能实现完全替代，同一种房地产有可能出现大量供给，从而房地产市场可能实现完全竞争
4．从专业估价的角度来讲，房地产估价是指（）。
A．专业人员，根据目的，遵循原则，按照程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价值或价格进行估算或判定的活动
B．专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动
C．专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对估价时的房地产进行合理价格的估算
D．专业人员，根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对估价时的房地产进行合理性的估算
5．在房地产估价之中，专业估价人员是指（）。
A．经房地产估价人员资格考试，由有关部门注册，专门从事房地产估价的人员
B．经房地产估价人员资格考试，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员
C．经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员
D．经房地产估价人员资格考试合格，由有关部门注册，专门估价的房地产工作人员
6．在房地产估价时，估价原则是指（）。
A．人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应遵循的法则或标准
B．人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价值和规律的认识上，总结出的一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准
C．人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形式认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应遵循的法则或标准
D．人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形式和客观规律的认识上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应遵循的法则或标准
7．房地产的供给曲线表示（）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与购买者能力的关系D．房地产的供给量与其价格之间的关系
8．在房地产行业中，标价又称报价、表格价，是属于（）。
A．商品房购买者所能够承担起的最低价格，这一价值是根据不同楼层、朝向、户型得来的
B．商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格
C．商品房购买者所愿意承担根据不同楼层、朝向、户型得来的最低价格
D．商品房出售者在其价格表上标注的最低价格，也就是起价
9．在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例如，甲土地的建筑容积率为5，乙土地的建筑容积率为3，甲土地的楼面地价为140元/m2，乙土地的楼面地价为170元/m2，购买（）块土地划算。
A．甲B．乙C．甲乙一样D．其他
10．房地产的估价原则是（）。
A．使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的不同观点，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有近似性
B．使相同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的不同观点，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有近似性
C．使相同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性
D．使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有近似性
11．替代原则要求（）。
A．房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
B．房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的正常价格相同
C．房地产估价结果由房地产的出售者自己决定
D．房地产估价结果由房地产的购买者自己决定
12．估价时点是评估地产价格的时间界限属于（）。
A．确立估价时点原则的作用B．确立估价时点原则的目的
C．确立估价时点原则的地位D．确立估价时点原则的意义
13．某建筑物的建筑面积5000m2，座落在土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）。
A．1000元/m2B．1100元/m2C．1200元/m2D．1300元/m3
（二）多项选择题
1．土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（）。
A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响
D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用的具体影响
2．房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来，也就是说，房地产估价是（）。
A．估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来
B．估价人员基于对主观存在的价格作一个相应的认识，运用有关的知识对其作一个大概的估计便将其结果表达出来
C．不是把某个主观想象的数字强加给估价对象，尽管估价表现为一种主观活动，有时甚至带有一些主观色彩
D．把某人主观想象的数字作一个具体的分析之后，再加给估价对象，尽管估价表现为一种主观活动，有时甚至带有一些主观色彩
3．房地产的特性主要有（）。
A．不可移动性B．独一无二性C．寿命长久性D．用途特定性
4．估价目的可以划分为（）。
A．土地使用权转让B．房地产转让
C．房地产估价方法的制定D．破产清算中房地产估价复核或鉴定
5．土地价格简称地价，同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有（）。
A．未征用补偿的农地，取得该土地后需要进行征用，支付征地补偿费
B．已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地和已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地
C．在现有城区内有待拆迁建筑物的土地，取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费和已做拆迁安置的城市空地
D．未征用补偿也未做“三通一平”或以上开发的土地和未做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地
6．有一套建筑面积100m2，每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有（）。
A．要求事先支付总款的50％，即先付款15万元
B．从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在1年内分两期支付，如每隔半年支付10万元
C．以抵押贷款方式支付，如首付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
D．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％
7．对于增加建筑容积率来说，补地价的数额可以用的公式是（）。
A．补地价（单价）＝[（增加后的容积率－原容积率）÷原容积率]×原容积率下的土地单价
B．补地价（单价）＝（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价
C．补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积
D．补地价（总价）＝补地价（单价）×原楼面地价
8．在具体估价作业中应当遵循的原则主要有（）。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．客观原则
9．遵循合法原则，具体来说有下列几个方面（）。
A．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据
B．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据
C．在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据
D．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策
10．最高最佳使用是指（），经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
可见，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
A．法律上允许B．技术上可能C．经济上可行D．其他可能
11．经济学原理中（）有助于把握最高最佳使用。
A．收益递增递减原理B．均衡原理
C．适合原理D．权益原理
（三）判断题（×∨）
1．基础设施完备程度和土地平整程度是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
（）
2．在地上临时搭建的帐篷、戏台，埋设在地下的管线、设施，都不属于房地产。
（）
3．房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。
（）
4．某一房地产的投资价值是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或做出的评价。
（）
5．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：
（1）房地产的有用性；
（2）房地产的稀缺性；（3）房地产的有效需求。
（）
6．房地产价格实质是房地产权益的价格。
房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权有争议，价值较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价值较高。
（）
7．某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为62500元。
（）
8．估价时点原则是要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价格或价值。
（）
9．公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
（）
10．均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
（）
11．适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。
（）
（四）计算题
1．某块土地的总面积为500m2，其上建筑物的总建筑面积为1500m2，则建筑容积率是多少?
2．某块土地的总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为60m2，则建筑密度是多少?
3．某块土地上有一建筑物，各层建筑物面积均相同，共有20层，且建筑密度为70％，求建筑容积率。
4．某块土地的总面积为200m2，建筑物中各层面积相同，共10层，且建筑密度为60％，求总建筑面积。
5．某块土地上有一建筑物，如果各层建筑物面积相同，且建筑容积率为6，建筑密度为60％，求该建筑物共有多少层?
习题：
1．某地区某类房地产2001年4月至10月的价格指数分别79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以1999年1月为100）。
其中某宗房地产在2001年6月的价格为1800元/m2，对其进行交易日期修正，则修正到2001年10月的价格为多少?
2．为评估某商品住宅2000年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：
①可比实例的成交价：
可比实例A，成交价格为3700元/m2，成交日期2000年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/m2，成交日期为2000年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/m2，成交日期为2000年9月24日；②交易情况的分析判断结果：
可比实例A的交易情况为－2％；可比实例B的交易情况为0；可比实例C的交易情况为＋1％。
交易情况的分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度，0表示没有差别；③该类商品住宅的2000年4月至10月的价格变动情况为：
4月，价格指数为100；5月，为92.4；6月，为98.3；7月，98.6；8月，100.3；9月，109.0；10月，106.8。
价格指数为定基价格指数；④房地产状况的比较判断结果见下表。
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.5
100
90
100
80
因素2
0.3
100
100
110
120
因素3
0.2
100
125
100
100
试用上述资料估算该商品住宅2000年10月24日的正常市场价格。
3．为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，相关资料为：
成交价格：
可比实例A，5000人民币/m2，可比实例B，600美元/m2；可比实例C，5500人民币元/m2；成交日期：
可比实例A，2000年1月31日，可比实例B，2000年3月31日，可比实例C，2000年7月31日；交易情况：
可比实例A，+2％，可比实例B，+5％，可比实例C，-3％；房地产状况：
可比实例A，-8％，可比实例B，-4％，可比实例C，+6％。
交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格的高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异的幅度。
另设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:
8.5，2000年10月31日为1:
8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月28日至2000年5月31日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。
试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常的市场反映价格。
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