土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析11教学内容.docx
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土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析11教学内容
土地熟化经营与项目引资及招商
有关问题
一、土地熟化经营基本情况
（一）片区土地熟化的必要性：
土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。
其重要性是：
一是对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。
二是对实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区项目建设的重要途径。
三是提高投资效益与效率，节约投资的重要机制。
四是加快和推进片区发展有效机制，达到熟化一片、配套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、高效率，全方位、全过程良性管理机制。
（二）片区土地熟化的基本原则：
一是要坚持超前谋划超前策划原则。
城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与管理任务，以科学的确定实施方案。
二是要坚持系统性规模化发展原则。
城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少的投入获得最大的规模化效益。
三是要坚持统一规划设计和建设原则。
土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，达到统一投资的集约化规模化效益。
四是要坚持多渠道聚资与同步推进原则。
城市土地熟化需要资金量大、有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂，因此，要积极吸引各方资金,特别是全力做好项目引进与招商工作，同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调发展。
（三）土地熟化经营主要任务。
什么是土地熟化：
土地，分为生地和熟地。
所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。
这样的土地理论上是不做转让的，需要变成熟地。
而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：
路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务设施配套完善。
土地熟化与经营的主要任务：
包括项目涉及范围内城市居民搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式（或临时）通水通电通路通气等设施建设。
土地熟化是一个动态过程。
二、土地熟化与经营推进重点难点任务
（一）研究分析土地利用总体规划。
土地利用总体规划是根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
（二）片区策划规划设计方案编制。
规划设计作为一种生产力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。
城市规划体系主要由城市总体规划与详细规划组成。
其中，作为片区土地综合开发项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。
修建性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。
重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌景观，控制与引导片区建设。
规划管理贯穿于项目实施全过程，具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐统一提供了前提与保障。
同时，要加强行业发展规划编制与执行。
要强化行业发展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板”，花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。
（三）土地利用强度测算与期初预测。
土地熟化实施前，应依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情况及土地征收与拆迁办法进行熟化成本测算，分析投入与产出，分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。
土地熟化测算内容包括：
执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、财务费用。
要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政策及测算与补偿的依据。
同时，要加大评估测算与补偿分析管理的力度，提高市场分析预估水平。
要做好政策研究与分析，做到公开、公平、公正。
补偿安置合同要按程序经审查后签订。
要认真研究把握政策法规，分析借鉴市各有关方面案例，重点难点案例要请市区主管部门、审计部门、法律顾问参加，个别可报请市政府专题研究后审定，依法运作。
要按照出让与划拨土地的规定范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数字准确。
（四）土地利用的策划规划。
要尽可能提高建筑容积率，充分发挥土地效能。
住宅工程原则不再策划多层建筑，尽可能留足地上绿化与休闲空间。
要做好区域性配套公建的规划布局与建设，以适应片区开发的功能需要。
要策划开发利用地下空间，打造商业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。
地下空间的利用要与城市地下通道、过街通道建设、城市轨道交通规划建设相结合。
住宅与公建工程地下空间的利用要统筹策划，综合开发。
（五）土地综合开发成本的预算估算。
要分析测定各分项的基本情况，提供尽可能准确的初始成本，即期初成本。
要做好土地综合开发的动态成本控制，依据成本构成重要子项的变化，定期分析土地综合开发情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。
实际发生成本要准确、据实记录，全面反映土地熟化情况，为项目运作完成后审计结算提供依据。
（六）关于集体与国有土地征收问题。
集体土地征收：
是指征收乡镇或农民（或乡镇企业）集体所有的土地。
包括集体建设用地、农用地等。
要科学合理的确定村庄闭合圈占地面积。
集体土地的征收：
指依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿安置。
国有土地及征收：
属于全民所有土地即国家所有的土地。
国有土地的征收：
是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作。
居民房屋随着安置补偿实现土地的征收，即“地随房走”。
（七）关于各类设施建设问题。
市政综合设施建设：
包括市政道路、桥梁（含涵洞、隧道）、路灯、雨水管网与设施、污水管网与设施、河道整治与防汛等工程。
公共配套设施建设：
如供水、供气、供热管网设施，消防、强电、弱电管网及设施。
绿化环境工程建设。
（八）关于安置房屋建设问题。
这是非常重要且非常紧迫的一项任务，不仅关系到稳定问题，也关系到投资安排、项目引进与资金回收等。
要尽快规划选址、测算并开工建设。
安置房建设过程中发生的全部费用。
包括：
规划设计费、勘察费、环评费、灾评费、建安工程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。
（九）关于土地经营与招商引资。
土地经营贯穿整个土地熟化过程，是一项十分重要的工作。
因此，要有专人负责，充分了解社会需求与规划意图，动态衔接规划设计，以适应未来发展。
同时，要动态衔接项目引进与招商，广泛洽谈了解需求状况，条件成熟的签订协议，引进熟化资金。
要定期分析土地综合开发情况，建立智能化控制系统，依据成本构成重要子项的变化，做好土地综合开发的动态成本控制，要及时掌握存量土地、成本投入、资金回收、动态单位成本变化等情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。
三、土地开发经营管理信息系统简介
（一）系统意义与目标
土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。
提高土地开发利用率及其质量，必须依靠土地经济学、城市经济学和管理学的相关理论与方法来指导实践，也必然要遵循国家和地方的法律法规和规章制度，使这一最稀缺的资源得到充分、合理、高效的利用，使这一最稀缺的资源得到活化、激发和增值。
区域或片区土地开发经营涉及因素多、变化大、情况复杂。
传统土地开发经营管理依靠手工操作和计算，工作效率低、准确率差。
以现代信息技术作支撑，借助计算机技术和网络，建立既相对独立又有内在逻辑联系的土地利用、熟化成本、资金回收三维动态数据归集与计算系统，达到了区域或片区土地开发规范化、自动化、信息化、智能化、精细化管理目标。
（二）系统主要优势
一是系统从宏观、从全局反映了土地开发经营的全面情况，可及时提供政府所需的各方面信息。
如期初测算成本、实际已发生成本、动态总成本、动态单位成本、经营性用地动态存量、应回收或已回收资金等，利用这些信息可及时分析制定与决策土地经营策略。
二是便于成本核算与审计。
如，可及时掌控动态单位成本、应回收成本与应回收资金等信息，有利于片区最终成本的核算与审计。
同时，依据动态单位成本可及时调整确定出让或划拨土地单价。
三是便于分析比对各方面的运行情况，指导土地经营战略，强化集约利用土地意识，提高区域投资收益率，提高运作质量与效益。
（三）系统综合性概念
（1）土地利用总体规划。
土地利用总体规划是根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
（2）土地开发经营。
是指按照政府安排及规划控制范围，征收区域内的国有土地、集体土地，搬迁拆除各类建筑物与障碍物并配套建设市政基础设施、公共设施及环境设施，按照规划确定功能有偿划拨或出让土地并开发建设各类项目的过程。
（3）集体土地及征收。
是指征收乡镇或农民（或乡镇企业）集体所有的土地。
包括集体建设用地、农用地等。
要科学合理的确定村庄闭合圈占地面积。
集体土地的征收：
指依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿安置。
（4）国有土地及征收。
属于全民所有土地即国家所有的土地。
国有土地的征收：
是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作。
（四）土地利用管理系统概念
（1）项目总用地。
是指由一个业主单位统一开发经营的整片区的土地。
为便于土地运营与分析，可根据开发时序把整片区分成几个同级地块来录入分析。
项目总用地等于经营性用地与非经营性用地之和。
（2）经营性用地（国有经营性建设用地）。
是指通过出让或划拨直接收回经营性用地与非经营性用地（含后期相关建设投入）全部成本并取得一定收益的用地。
主要包括商品住宅、商业金融、各种办公、经营性配套公建等项目用地。
经营性用地是决定片区土地综合开发经营投入与产出效益的重要指标，可依据规划调整而增减，也可依据政府要求因项目外延规模扩大而增加。
要尽可能科学合理的调增其在详规中的比重。
经营性用地利用率达到75%时为高比率开发。
（3）非经营性用地。
是指可间接收回全部成本的用地。
包括8项：
1·市政设施用地。
2·水利设施用地。
3·公共配套设施用地。
4·绿化环境用地。
5·安置房屋用地。
6·生活保障用地。
7·不可利用土地。
8·其它用地。
非经营性用地成本包括征收土地的补偿安置费、后期相关工程的资金投入等。
非经营性用地部分可以划拨供应。
要认真准确地进行非经营性用地分类。
经营与非经营性用地是依据本片区控制性详规或相似案例比较等经验方法在期初测算的。
（五）成本管理系统概念
（1）期初测算成本。
指依据有关规定在项目实施之前，即期初测算的成本。
包括市政设施建设成本、水利设施建设成本、公共配套设施建设成本、绿化环境建设成本、安置房屋建设成本、国有土地征收成本、集体土地征收成本、土地整理成本、管理费用成本、财务费用等10个子项。
（2）实际已发生成本。
指在项目实施之后，经造价咨询（审计）或按照合同等确认的工程或财务结算数。
实际已发生成本随着项目实施而逐步增加，是一个动态数据。
（3）期初测算成本余额。
随着项目实施而逐步转化成实际发生成本，期初测算成本余额逐步变为0。
（4）动态总成本。
动态总成本等于期初测算成本余额与实际已发生成本之和。
（5）市政设施建设成本。
指涉及市政设施建设过程中发生的全部费用。
包括：
工程设计费、工程建设费、专业费用、管理费、财等务费用等。
（6）水利设施建设成本。
指涉及河道等水利设施建设过程中发生的全部费用。
包括：
工程设计费、工程建设费、专业费用、管理费用、财务费用等。
（7）公共配套设施建设成本。
指非经营性配套公共设施建设过程中发生的费用。
包括：
工程设计费、工程建设费、专业费用、管理费用、财务费用等。
（8）绿化环境工程建设成本。
指涉及绿化与环境建设过程中发生的全部费用。
包括：
工程设计费、工程建设费、专业费用、管理费用、财务费用等。
（9）安置房屋建设成本。
指涉及安置房建设过程中发生的全部费用。
包括：
规划设计费、勘察费、环评费、灾评费、建安工程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。
（10）国有土地征收成本。
指涉及国有土地征收过程中发生的全部费用。
包括：
土地补偿费、地上物补偿费、拆迁安置评估费、搬迁奖励费、财务费用等所有费用。
（11）集体土地征收成本。
是指涉及集体土地征收过程中发生的全部费用。
包括：
征地补偿费、征地管理费、地上建筑物与附属物补偿费、村民过渡安置费、搬迁奖励费、拆迁安置评估费、财务费用等所有费用。
（12）土地整理成本。
指涉及山体整治与土地整理过程中地上物搬迁与拆除、土石方清理、绿化、电线电缆迁移等发生的全部费用。
包括：
规划设计费、工程建设费、专业管理费、财务费用等。
市政设施、水利设施、安置房屋、绿化与环境、公共配套等工程前期的土地整理、土石方回填、强夯处理，以及各类建筑物、障碍物拆迁与迁移等应单独测算、单独审计，全部列入土地整理成本。
（13）管理费用成本。
指涉及片区整体策划实施过程中发生的各项管理费用。
包括：
片区策划费、城市设计费、规划管理费、测量费、勘察费、办公费、项目管理费等。
（14）财务费用成本。
指项目实施过程中资金投入使用时产生的各项财务费用。
包括：
贷款利息、银行手续费等。
（15）动态单位成本。
是指在某个时点上片区土地动态总成本（万元）与经营性用地动态存量（亩）的比值。
（六）资金回收管理系统概念
（1）经营性用地出让（或划拨）。
是指符合规划及土地利用性质的项目，通过招标、拍卖、挂牌（或划拨，划拨土地含规划建设净用地、代征土地）方式取得的土地。
（2）成交价款。
指出让（或划拨）土地总价款（其中，划拨土地要按照规划部门划定的范围计算土地面积与土地总价款）包括土地成本与收益两部分。
土地成本、收益要分别录入系统。
（3）单位成本与应回收成本。
单位成本是依据出让或划拨土地情况与国土部门协商（或报市招拍挂领导小组）研究确定。
应回收成本是指经营用地面积与单位成本的乘积。
（4）应返还收益。
是指扣除成本后，依据政府规定计算应返还土地熟化业主收益部分的总和。
（5）已回收资金与未回收资金。
已回收资金指已经返还的资金。
未回收资金是指尚未返还应返还土地熟化业主的资金。
（6）项目其它收益。
是指安置村民与居民中收取的超安费用、部分剩余房产变现、部分公建变现、部分公建出租收入、政府政策性收费返还、政策性补助等。
（七）录入原则与分工
（１）数据归集与录入原则:
除期初数据外,土地开发经营动态运行中发生的事件，一般只需在相对应的系统中录入。
（２）负数与余额归0原则:
期初测算数（成本）与实际已发生（成本）存在三种情况：
一是期初测算（成本）与实际发生（成本）相等，事件完成并录入后期初余额为0。
二是期初测算（成本）数小于实际已发生（成本），事件完成并录入后期初余额（为负数）自动归0。
三是期初测算（成本）数大于实际已发生（成本）数，事件完成并录入后期初数存在余额,应消解归0。
（3）合理划分与归并原则：
非经营性用地8个子项与成本管理系统中的10个子项,是在期初依据控制性详规、相似案例比较、评估报告与合同等测算确定的,项目启动实施后进入动态变化，直到子项的实施完成后才可得到准确数据。
因此，在期初测算阶段，要清晰而合理的划分子项及其小项，以便后期比对变化情况并调增（或调减）数据。
（4）资料归集与建档原则：
为便于安全长期保存资料，一是录入系统的各项计算明细要按照片区或地块分别录入、分别建档留存。
二是由于系统动态性，建议每半年导出报表打印纸质文件建档留存。
也可刻录光盘留存。
三是对录入系统数据的原始文件、会计凭证复印件等，如规划指标、招拍挂确认书、征地拆迁合同、资金支付发票等，要按照时间顺序归集建档。
（5）职责分工与定期分析：
土地开发部负责数据录入、系统维护与管理，以及系统的保密工作。
财务部门配合负责资金回收审查。
应定期召开会议分析土地利用、成本变化、资金支付与回收等情况，以推动土地开发经营健康发展。
土地开发经营管理信息系统案例简析
（2003—2009年）
按照市政府要求，某单位负责华山南侧30平方公里的片区土地开发经营管理。
本案例按主体地块及滨河南区地块分析。
一、主体地块案例简析
（一）期初各系统测算情况
土地利用管理系统（2003年2月18日）：
按照控制性详细规划测算分解：
期初45000亩土地。
其中:
经营性用地29470亩（经营性土地率65.49%），非经营性用地15530亩（包括：
市政设施3840亩、水利设施3610亩、公共设施800亩、绿化环境4000亩、安置房屋900亩、生活保障580亩、不可利用950亩、其他土地850亩）。
成本管理系统（2003年2月18日）：
期初45000亩土地成本测算：
（1）征收集体土地41245亩（扣除村庄闭合圈665亩、生活保障用地580亩），测算：
40000亩土地、13万元/亩，土地补偿补偿合共计520000万元，地上物按3万元/亩、共计120000万元。
（2）国有土地征收2000亩，每亩土地70万元（含建筑物补偿等综合费用），共计140000万元。
（3）居民房屋拆迁与安置：
90万平方米、5600元/平方米（综合费用），共计504000万元，可收回土地约1755亩（容积率约1.3）。
（4）安置房屋：
占地900亩，新建房屋120万平方米、建安成本加规费：
2900元/平方米、共计348000万元（5）。
市政设施建设60公里道路、256万平方米，256000万元。
（6）水利设施。
河道改造与水库工程26000万元。
（7）公共设施：
30000平方米、建安成本加规费：
2900元/平方米、共计8700万元。
（8）绿化与环境：
50000万元。
（9）土地整理成本。
含土石方搬运、高压线落地、平整土地高填方等50000万元。
（10）管理费用8000万元。
（11）财务费用23000万元。
测算期初总成本2053700万元。
动态单位成本（经营性用地）：
2053700/29470=69.6878万元/亩。
（二）实施后四大系统动态变化情况
1、2003年6月1日：
与2个村签订了土地征收与整合协议，征收土地10000亩，支付土地款130000万元、地上物补偿30000万元。
注：
在成本管理系统--集体土地栏中录入:
实际已发生成本130000万元、30000万元。
系统自动冲减期初余额130000万元、30000万元。
2、2003年6月7日：
征收了1家单位的国有土地200亩、10200万元（51万元/亩）。
注：
在成本管理系统国有土地栏中录入：
实际已发生成本10200万元，系统自动冲减期初测算成本余额。
3、2003年6月17日：
招拍挂出让土地300亩，经协商（国土部门商定原则）按成本69.68万元/亩，出让价格140万元/亩，应回收成本20904万元，返还收益资金10000万元。
注：
在资金回收系统中录入，系统自动冲减动态总成本及经营性用地存量。
4、2003年6月18日：
划拨行管局50亩用于应急中心建设，地价60万元/亩（政府定价原则）、3000万元。
注：
同3。
5、2003年6月19日：
出让土地600亩用于住宅建设，按照90万元/亩成本摊入（加速成本回收原则），应回收成本54000万元，出让价格160万元/亩，收益返还16000万元。
注：
同3。
6、2003年6月20日：
与5个村签订了土地征收与整合协议，征收土地12000亩，支出土地款156000万元，支付地上物补偿36000万元。
注：
同1。
7、2003年9月21日：
一期市政工程23公里竣工与财务决算100000万元。
注：
在成本管理系统市政设施栏中录入：
实际已发生成本100000万元；系统自动冲减期初测算余额。
8、2003年9月22日：
市政府要求增加1平方公里土地熟化（项目可扩延性）。
新增总用地1500亩（全部为国有土地）、期初测算成本120000万元（按成本构成分别录入）。
其中：
经营性用地900亩，非经营性用地600亩（市政200亩、水利350亩、防汛中心50亩）。
注：
分别录入到成本与土地两个系统的期初测算中。
总用地达到46500亩。
其中,经营性用地30370亩，非经营性用地16130亩。
9、2003年9月23日：
规划部门调整期初用地，增加绿化与环境建设用地100亩。
注：
在土地利用系统中录入：
绿化与环境建设用地加100亩，经营性用地自动减少100亩。
10、2003年9月27日：
与8个村签订19245亩土地的征地协议，土地补偿款324000万元（土地款13万元/亩，地上物补偿增加到5万元/亩，村庄闭合圈665亩、生活保障用地580亩不补偿）。
注：
录入：
实际已发生成本324000万元。
期初测算成本307920万元（出现负数），期初测算值为“0”（负数归0原则）。
11、2004年3月17日：
需增加30万平方米安置房工程项目（与新增1个平方公里范围有关），占地240亩、期初测算成本69000万元。
注：
该项须在成本与土地利用两个系统中分别录入期初测算数（经营性用地变化为30030亩）。
12、2004年10月17日：
按照规划完成了片区内全部公共配套设施建设，建筑面积31670平方米,占地860亩，决算值8800万元（期初测算占地850亩.测算8700万元）。
注：
成本管理系统期初余额为“0”（期初数归零原则）。
土地按实际发生录入。
13、2004年10月31日：
与供电部门签订110千伏高压线落地协议80000万元.注：
在成本管理系统土地整理中录入：
实际已发生成本80000万元。
期初测算50000万元，出现负数为“0”（期初数归零原则）。
鉴于土地整理仍然需大量投资，需要在期初测算中再列30000万元的成本，以更准确的反映土地成本状况。
14、2004年11月2日：
征收了9家单位的国有土地500亩、40000万元。
注：
同2。
15、2004年11月9日：
征收了7家单位的国有土地300亩、21000万元。
注：
同2。
16、2004年11月19日：
征收了12家单位的国有土地1000亩、81000万元。
注：
同2。
17、2004年11月29日：
征收了18家单位的国有土地1500亩、126000万元。
与8对应。
注：
同2。
18、2004年11月30日：
150万平方米安置房工程竣工结算：
472000万元。
注：
在成本管理系统安置房屋栏中录入：
实际已发生成本472000万元；系统自动冲减期初测算余额（期初384000+69000）。
19、2004年12月16日：
出让土地5000亩用于商业金融项目，经与国土局协商按照100万元/亩成本摊入，应回收成本500000万元，返还收益300000万元。
20、2004年12月7日：
二期40公里市政工程财务决算182000万元。
21.2004年12月8日：
河道与水库工程财务决算27500万元。
22、2004年12月9日:
居民房屋拆迁安置与补偿结算515000万元（收回土地1755亩）。
23、2004年12月17日：
出让土地3000亩用于新泺区综合体建设，成本100万元/亩,地价280万元/亩，应回收成本300000万元，返还收益资金210000万元。
24、2004年12月10日:
土地整理涉及土石方搬运、高填方及土地平整等结算21000万元。
25、2004年12月11日:
绿化与环境建设工程结算45600万元,安置房屋收回超安资金12350万元。
26、2004年12月26日：
划拨土地1000亩用于新宇大学建设，成本82.42万元/亩，回收成本82420万元。
27、2005年2月7:
出让土地3000亩用于大运村工程，成本120万元/亩，地价280万元/亩,回收成本360000万元、返还收益18000万元。
28、2005年3月21日：
东方新天地项目2000亩、成本万元160万元/亩,
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