房地产法自考真题.docx

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房地产法自考真题

全国2006年1月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：

00169

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1．房地产法律关系的客体不包括（）

A．房屋B．土地所有权

C．土地使用权D．建设用地审批行为

2．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为（）

A．市场价格B．成交价格

C．土地管理部门核定价格D．税务部门核定价格

3．房屋租金收入应纳房产税税额适用税率为（）

A．1.2％B．10％

C．12％D．15％

4．根据最高人民法院的司法解释，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由（）人民法院的民事审判庭受理。

A．原告住所地B．被告住所地

C．房地产行政管理部门所在地D．讼争的房地产所在地

5．1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》的制定者为（）

A．财政部B．国土局

C．全国人大常委会D．国务院

6．根据我国现行法律的规定，国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的

土地实行征用，征用后土地所有权的主体是（）

A．国家B．农民集体

C．土地补偿费的承担者D．建设工程的建造者

7．下列选项中，不属于处理涉外房地产关系应当遵循的原则是（）

A．维护国家主权原则B．平等互利原则

C．等价有偿原则D．统一管理原则

8．下列选项中，不属于物业管理公司业务管理内容的是（）

A．绿化管理B．消防管理

C．治安管理D．车辆道路管理

9．下列选项中，不属于物业管理公司的义务的是（）

A．履行物业管理委托合同，依法经营

B．接受业主委员会和业主及使用人的监督

C．重大管理措施提交每一业主审议通过

D．定期向全体业主公布管理费用收支项目

10．物业管理维修基金的所有权属于（）

A．全体业主共同共有B．物业管理公司所有

C．物业行政主管部门D．房地产开发企业

11．出售公有住房的主要对象应该是在城镇居住、有正式城镇户口的在职职工或离退休

职工中的现住户，每一个职工家庭以户为单位，（）

A．只能购买一次

B．按在职职工人数，每人只能购买一次

C．按实际居住人数，每人只能购买一次

D．按已经结婚人数，每人只能购买一次

12．住房公积金的所有权属于（）

A．个人B．单位

C．个人和单位共同共有D．个人和单位按份共有

13．转租合同必须经原出租人同意，其要求是（）

A．口头同意B．书面同意

C．口头或书面同意D．口头和书面同意

14．房地产抵押权人对抵押物不享有（）

A．优先受偿权B．物上代位权

C．占有使用权D．保全担保价值权

15．房地产转让时，房屋所有权与土地使用权的关系是（）

A．只转让房屋所有权B．只转让土地使用权

C．同时转让D．由转让合同约定

16．征地拆迁完成后拆迁人获得的是（）

A．国有土地使用权B．集体土地所有权

C．集体土地使用权D．国有土地所有权

17．临时安置补助费的补助对象是（）

A．自行安排住处的被拆迁房屋所有人

B．自行安排住处的被拆迁房屋使用人

C．在过渡期限内居住由拆迁人提供周转房的人

D．因拆除房屋造成停产、停业招致经济损失的人

18．房地产中介服务机构不包括（）

A．房地产咨询机构B．房地产价格评估机构

C．房地产经纪机构D．住房公积金管理机构

19．房地产资质一级企业的条件之一是（）

A．具有10年以上从事房地产开发的经历

B．具有8年以上从事房地产开发的经历

C．具有5年以上从事房地产开发的经历

D．具有不低于1000万元的注册资本

20．集体所有土地（）

A．可以出让B．可以用于经营性房地产开发

C．可以转让用于非农业建设D．可以由国家征用

21．房地产开发的前提是（）

A．取得国有土地使用权B．取得国家土地所有权

C．取得集体土地使用权D．取得集体土地所有权

22．异产毗连房屋所有人以外的人如需要使用异产毗连房屋的共同部分，应具备条件是

（）

A．经房屋管理部门批准

B．办理登记手续

C．经各所有人同意并签订书面协议

D．支付使用费

23．根据我国《城市房地产管理法》的规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，才可以由（）

A．国家优先受偿B．抵押权人优先受偿

C．一般债权人优先受偿D．受让方优先受偿

24．根据我国有关法规的规定，工业用地出让的最高年限为（）

A．30年B．40年

C．50年D．70年

25．划拨土地使用权转让时，有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应按国务院的有关规定向国家缴纳（）

A．转让房地产收入B．转让房地产的增值额

C．转让房地产收益中的土地收益D．转让登记费

26．下列关于土地法律关系的叙述，不正确的是（）

A．土地法律关系包括土地财产法律关系和土地行政管理法律关系

B．土地法律关系所指向的客体是土地权利

C．土地法律关系的内容是土地法律关系的主体所享有的权利和所承担的义务

D．土地法的调整方法分为民事调整方法和行政调整方法

27．在国家和各地人民政府对房地产实行统一监督管理的前提下，各地设立的房地产协会所实施的管理属于（）

A．行业性管理B．行政性管理

C．内部组织管理D．自律性管理

28．有关土地房产的税收，征税的机关是（）

A．财政部门B．土地管理部门

C．房屋土地管理部门D．税务部门

29．在我国目前条件下，集体土地变为国有土地的合法方式为（）

A．购买B．征收

C．征用D．划拨

30．可对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权利的是（）

A．村民委员会B．乡政府

C．国家D．国营农场

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

31．根据我国有关法律的规定，土地使用权出让的方式包括（）

A．划拨B．拍卖

C．招标D．转让

E．协议

32．按照登记时间和内容的不同，地产权属登记可区分为（）

A．总登记B．转移登记

C．初始登记D．变更登记

E．备案登记

33.房地产开发企业领取营业执照后应到有关房地产开发主管部门备案，备案时应持有的文件有（）

A．营业执照复印件B．企业章程

C．资质证明D．企业法定代表人的身份证明

E．专业技术人员的资格证和聘用合同

34．拆迁安置费包括（）

A．搬家补助费B．临时安置补助费

C．经济损失补偿费D．房屋作价补偿费

E．提前搬家奖金

35．我国房地产法的基本原则包括（）

A．土地国有原则B．土地有偿使用和无偿使用相结合原则

C．房地产综合开发原则D．城镇与乡村住房商品化原则

E．宏观调控与市场调节相结合原则

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

36.土地使用权转让

37.异产毗连房屋

38．房屋租赁

39.业主公约

40.房产权转移

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

41.简述我国房地产相邻权的种类及受害方的权利。

42.简述房屋预售的条件。

43.哪些情况可免征房产税?

44.简述非法占用土地行为的类型。

五、论述题（本大题共1小题，9分）

45.试述解决房地产纠纷的法律方式。

六、案例分析题（本大题共1小题，12分）

46.1999年2月6日，张某与××县××乡太石村村委会签订了一份土地出租合同。

合同中约定，太后村出租一块2亩的土地给张某长期使用，张某一次性付给太石村10万元后，可在该土地上建厂房和住宅，建厂房和住宅须经土地管理部门批准。

后张某未经批准便动工建住宅。

在建筑过程中，有关机关工作人员多次劝阻，张某仍继续施工，于1999年底将房屋建成，各种建筑物及附属设施共占地1.2亩，县土地局依据土地管理法认定张某未经批准非法占用土地建住宅，对其作出如下处罚：

（一）没收张某的新建建筑物；

（二）处以罚款5000元。

张某不服该处罚决定，向人民法院起诉。

一审法院经审理，于2000年7月作出维持土地管理局处罚决定的判决。

张某不服，以其是有偿使用土地，是合法的，以及土地管理局的处罚畸重，显失公平为由向人民法院提起上诉。

面对此案，请回答下列问题并说明理由：

（1）土地管理局对张某行为的认定是否正确?

（2）土地管理局对张某的处罚是否合法?

（3）张某关于其属于有偿使用土地是合法的说法是否正确?

（4）如果土地管理局没收太石村村委会出租土地所得的10万元并对其处以3万元的罚款是否合法?

全国2006年10月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：

00169

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为（）

A.物权B.债权

C.请求权D.形成权

2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部

分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于（）

A.土地开发B.耕地开发

C.水土保持D.公益建设

3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以（）

A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工

C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权

4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（）

A.省级人民政府批准B.国务院批准

C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准

5.复垦的土地应当优先用于（）

A.国防建设B.公用事业

C.农业D.居民生活用地

6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）

A.作适当处理B.进行妥善安置

C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿

7.房地产相邻权的主体可能是（）

A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人

C.一个房产所有人D.一个地产使用人

8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（）

A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行

C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失

9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到（）

A.80%B.90％

C.99％D.100％

10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是（）

A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可

C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院

11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为（）

A.过渡费B.临时补助费

C.安置费D.补偿金

12.以划拨方式取得的土地使用权，（）

A.一律不得进入房地产市场

B.原则上不得进入房地产市场

C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场

D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让

13.房地产抵押权是（）

A.以物的使用价值为内容B.债权

C.从权利D.平等受偿权

l4.房地产抵押合同从（）

A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效

C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效

15.可以出租房屋的条件之一是（）

A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意

C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议

16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（）

A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家

C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系

17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将（）

A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资

C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设

18.职工的住房公积金（）

A.由职工家庭的节余开支中缴纳

B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用

C.由职工个人自愿缴纳

D.可以用于职工及其家庭购买房屋

19.职工以标准价购买的公有住房，（）

A.不得进入市场B.不得继承

C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利

20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为（）

A.特约服务B.针对性的专项服务

C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务

21.召开业主大会会议，（）

A.应当于会议召开1个月前通知全体业主

B.应当于会议召开15日前通知全体业主

C.应当于会议召开15日前告知居民委员会

D.每位业主应当作好业主大会会议记录

22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内（）

A.向所在居民委员会备案

B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案

C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案

D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职

23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有（）

A.互助性B.救济功能

C.融资功能D.扶助功能

24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过（）

A.2年B.3年

C.10年D.20年

25.住房公积金管理委员会的主任（）

A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表

C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任

26.土地增值税采用四级超额累进税率（）

A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%

C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%

D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%

27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，（）

A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收

C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收

28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（）

A.延期办理B.委托中国某机关代为办理

C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权

29.在解决房地产纠纷的法律方式中，（）

A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决

B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁

C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理

D.仲裁和诉讼不能同时适用

30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，（）

A.由人民法院认定其行为的性质

B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状

C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款

D.由土地所在地的县人民政府处以罚款

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为（）

A.农用地B.建设用地

C.未利用地D.已利用地

E.空闲地

32.《土地管理法》的立法目的包括（）

A.保护耕地

B.维护土地的社会主义公有制

C.合理利用土地

D.促进社会经济可持续发展

E.保护、开发土地资源

33.农村土地承包经营权可以（）

A.入股B.抵押

C.继承D.转变为所有权

E.视为处分权

34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在（）

A.国务院B.省级人民政府

C.县级人民政府D.乡级人民政府

E.村民委员会

35.目前，我国的房地产中介服务机构有（）

A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构

C.房地产经纪机构D.房地产经营机构

E.房地产服务机构

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

36.房地产市场

37.土地使用权

38.土地补偿费

39.房地产中介服务

40.个人住房贷款

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

41.简述房地产业的地位和作用。

42.简述土地使用权的特征。

43.简述城市房屋拆迁的原则。

44.简述业主委员会的职责。

五、论述题（本大题12分）

45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。

六、案例分析题（本题9分）

46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。

2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。

由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。

2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。

2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。

2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：

认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。

秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。

双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房

屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。

请回答下列问题并说明理由：

（1）本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?

（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?

秦某能否取得该房屋的所有权?

（3）刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?

全国2007年1月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：

00169

一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

l．下列属于房地产行政管理机关的是（）

A．全国人大常委会B．公证处

C．建设行政主管部门D．物业管理企业

2．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（）

A．县级人民政府B．省辖市人民政府

C．省级人民政府D．国务院

3．任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办理审批手续的非农业建设占有耕地，用地单位占用耕地连续2年未使用的，其法律后果是（）

A．组织恢复耕种B．缴纳闲置费

C．缴纳罚款D．土地使用权被收回

4．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩，县级以上的地方人民政府的批准权限为（）

A．600亩以下B．600公顷以下

C．600公顷以上D．700公顷以上

5．关于国家建设征收土地的论述，下列不正确的是（）

A．征地理由的合法性B．征地行为的行政性

C．行为的自愿性D．征地条件的补偿性

6．国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均产值的（）

A．4—6倍B．5—8倍

C．6—10倍D．10—15倍

7．《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市规定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的（）

A．30％以上B．50％以上

C．60％以上D．80％以上

8．根据规定，有关临时使用土地的期限，下列表述最准确的是（）

A．一般不超过1年B．一般不超过2年

C．一般不超过3年D．一般不超过5年

9．根据《农村土地承包法》规定，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地需要进行适当调整的，必经的程序是（）

A．经本集体经济组织l／3以上的村民同意

B．经本集体经济组织1／2以上的村民同意

C．经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或2／3以上的村民代表同意

D．经本集体经济组织l／3以上村民代表同意

10．建筑物区分所有权构成中，具有主导性的是（）

A．共有权B．专有权

C．成员权D．社员权

11．我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有（）

A．刑法B．房管局局长的命令

C．司法解释D．国际公约

12．下列功能中，房地产权属登记不具有的是（）

A．效率功能B．公示功能

C．管理功能D．产权确认功能

13．从立法实践看，关于我国房地产权属登记的效力的表述，正确的是（）

A．房地产权属登记是房地产权利的成立要件

B．房地产权属登记是房地产权利的对抗要件

C．房地产权属登记不具有公信力

D．房地产权属登记具有绝对正确力

14．依《城市房地产管理法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工的，土地使用权出让方可以采取的措施是（）

A．无偿收回土地使用权

B．罚款

C．加收相当于土地使用权出让金20％以下的闲置费

D．加收税款

15．国有土地使用权出让方是（）

A．国家B．乡（镇）人民政府

C．集体经济组织D．房地产开发公司

16．居住用地的土地使用权出让的最高年限是（）

A．50年B．60年

C．70年D．80年

17．商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，一般不能采用（）

A．招标方式出让B．拍卖方式出让

C．协议方式出让D．挂牌方式出让

18．未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为（）

A．1一5万元B．5—20万元

C．10—15万元D．10一20万元

19．根据有关法律规定，设立房地产开发企业的最低注册资本为（）

A．30万元B．50万元

C．100万元D．1000万元

20．在房地产开发企业的设立程序中，行业主管部门对房地产开发的管理措施是（）

A．先批准后设立B．先设立后批准

C．先设立后备案D．先审查后设立

21．房地产开发企业的资质管理制度中，将房地产开发企业资质分为（）

A．五个等级B．三个等级

C．二个等级D．不分等级

22．被拆迁人是指（）

A．被