厦门房地产市场分析报告.docx

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厦门房地产市场分析报告

厦门楼市月报

（2010年2月）

■本月综述2

■楼市数据2

春节住宅销量大幅缩水同安区荣登榜首3

2月楼盘成交TOP103

■土地市场4

2010XP01翔安新城中心区3号地块土地研判5

H2010P01海沧东孚商业街地块土地研判19

J2010P01、J2010P02杏前路与锦园西路交叉口东侧、北侧地块土地研判28

■区域经济38

■本月综述

受春节影响，楼市春节也休假，2月份厦门全市住宅成交量急剧缩水，尤其是大年初一到初七，全市仅成交88套。

2010年2月厦门全市住宅签约面积10.31万平方米，成交面积环比下降37.34%；全、市房价保持万元高位，均价10061元/平方米，环比下跌10.64%。

其中岛外住宅市场2月份签约629套，环比下跌31.18%，占全市住宅成交量的68.59%，岛外签约均价7378元/平方米，环比下降0.66%。

海沧区的绿苑新城本月开盘热卖，荣登冠军榜首，岛外楼盘占成交主力。

■楼市数据

春节楼市量价齐跌均价10061元/平方米

本月受春节影响，厦门全市商品住宅成交均价10061元/平方米，环比下跌10.64%，但同比去年同期的6193元/平方米，则大幅上涨，涨幅高达62%，继续保持万元高位。

其中，岛内住宅均价14714元/平方米，比上月下跌9.82%，岛外住宅均价7378元/平方米，环比下降0.66%。

但同比2009年2月，均价都有较大幅度的上涨。

本月岛内除了湖里的东晖花园，新推楼盘较少，购房者的选择空间也较小，再加上受春节成交低迷的影响，岛内均价小幅下跌；而本月岛外海沧区的绿苑新城开盘热卖，翔安区的特房项目也持续受到置业者的青睐，使得成交均价基本维持。

2009年厦门市商品住宅成交均价与面积走势图（单位：

万平方米、元/平方米）

春节住宅销量大幅缩水同安区荣登榜首

2010年的春节，楼市也休假，成交低迷，成交量大幅回落，仅签约917套，环比下降33.74%；同比2009年1月的4169套，更是大幅下跌了78%。

本月，岛外商品住宅成交629套，面积约为6.54万平方米，比上月的914套下跌了31.18%，成交量大幅下降。

同安区由于同安大唐世家和尚美花城的热销，楼盘签约量跃居全市各区住宅成交量之首，成交了206套，较1月份的177套增加了29套，涨幅16.38%。

岛内住宅本月成交288套，面积约为3.77万平方米，环比下跌38.72%。

其中思明区成交151套，湖里区成交137套，仅高于集美区。

与2010年1月，购房者由于楼市新政策的打压处于观望态度不同，本月受春节影响，楼市也处于休假状态，大年初一至初七全市仅成交88套，直至上周，春节假期结束，楼市才开始出现升温回暖状态。

2009年厦门市商品住宅成交套数图（单位：

套）

2月楼盘成交TOP10

2月楼市成交排行榜TOP10项目共成交581套，占全市住宅成交63.36％。

总体上来看，本月受春节假期影响，单盘成交量较以往都有不同程度的下降，这是由于本月整体成交量的缩水导致。

海沧区绿苑新城二组团本月开盘热卖，成交120套，签约均价8133元/平方米，荣登单盘签约冠军。

翔安区的特房项目本月继续放量，包揽冠亚军，其中特房美地雅登签约116套，签约均价6243元/平方米，特房锦绣翔安签约73套，签约均价5290元/平方米。

同安大唐世家本月签约68套，签约均价6086元/平方米，杀入第四。

本月单盘成交TOP10中，岛外楼盘是主角，占了六个项目，共签约453套，占全市住宅成交量的49.4%，占TOP10总量的77.96%。

■土地市场

2月8日厦门共有4幅地块进行拍卖，有2幅住宅用地，四幅地块均位于岛外，总建筑面积约46.97万平方米，总起拍金额约人民币13.313亿元。

相较以往此次拍卖显得有些冷清，地块均以底价成交，其中海沧商业用地H2010P01由厦门海沧土地开发有限公司以底价7700万竞得，翔安办公酒店用地2010XP01由福建五华集团有限公司和厦门闽泰实业有限公司以底价3600万竞得，集美中亚城两幅商住用地J2010P01和J2010P02则由实力国企“杏林建设”分别以底价88730万和33100万元包揽。

2010XP01翔安新城中心区3号地块土地研判

SOHO引领翔安商务新格局核心区位，便捷交通，多元化规划功能

1．?

基本属性

1.1?

基本规划指标

1.2?

基本出让数据

2.地块价值分析

2.1地块位置及区域界定

?

?

?

本案位于翔安新城翔安大道东侧，翔安区府大道南侧，宋坂村西北侧。

本案紧邻汇景新城商业广场，位于集行政、文化、金融、商务于一体的翔安新城的中心商务区，翔安区政府、翔安文体中心、四馆合一（主要包括文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心）均位于地块北侧不远处。

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地块集便利交通和核心区位等优势于一身，具备优越的外部开发条件。

同时，汇景新城中心、特房·美地雅登等紧邻本案，周边配套完善，交通便利，是商业、办公、SOHO创业的理想之所。

地块界址图

地块现状图

翔安文体中心

特房·美地雅登

汇景新城中心

　　2.2地块周边环境分析

　　2.2.1交通分析

　　地块紧邻城市主干道，四周紧邻翔安大道、区府大道、海湾大道、横六路等主要交通干道，出行极为便利。

　　区府大道是贯穿翔安新城片区的交通主干道，沿着区府大道能快速到达翔安新店繁华老城区，道路交通网发达，经东通道15分钟可进岛，有56、69、605、608、620等多条公车线路可达地块或地块周边。

　　翔安大道对内连接码头、机场、交通枢纽、港口各个节点，对外连接国道324线、国道319线和沈海高速公路，辐射毗邻省市，延伸全国。

随着翔安隧道的顺利通车，预计2010年底，翔安大道将成为全线封闭式的城市快速干道。

据悉，规划中还将建新店互通立交等4座互通立交；新建舫山二路分离式立交；新建7座人行地下通道，改造7座人行地下通道。

地块空间交通图

翔安大道

区府大道

海翔互通立交鸟瞰效果图

　2.2.2配套分析

　　本案居翔安新城片区内，翔安区政府于地块不远处，可共享新店、马巷繁华商业配套；地块周边高档住宅林立，分别有特房？

锦绣翔安、特房？

美地雅登、汇景新城中心等项目，另南北两侧还有翔安东方新城安置房一期和二期项目，已形成较为成熟的居住氛围，其生活、商业配套较为齐全。

　　地块拥有新店中学、南洋学院、厦大翔安校区等诸多教育资源，整个翔安新城片区规划至少有7个幼儿园、3个小学、2个中学以及实验学校、体校。

据了解，已有部分实验学校已开始投入建设。

另外，地块所在片区距离翔安文教区较近，可共享文教区优越的教育资源，为本案增添不少人文价值。

另翔安商城餐饮一条街位于本案不远处，车程仅需5分钟，商业、生活配套均较为完善。

幼儿园

新店中学

商城餐饮一条街

地块周边的娱乐城

2.2.3景观分析

　　厦门市三星级标准、四万平方米天然氧吧、翔安第一座生态公园--祥吴公园与地块邻近，闹中取静惬意舒适的生活外环境，给作为拥有居住用途的本案加分不少。

　　2.3地块综述

　　总之，该地块核心区位凸显、集行政、商业、文化等优势于一身；交通路网发达，出行便利；周边配套设施齐备，居住、商业范围浓厚；翔安新城片区完善规划和地块自身城市商业综合体定位都为本案的“闪光点”。

这些基本元素都为本案后期开发创下了良好的内外部条件，本案具备不少可挖掘潜力，相信将成为翔安新城片区的一大亮点。

　　3.地块规划分析

　　3.1自身规划

　　依据规划，本案为商业、办公、酒店、SOHO、居住为一体的高层都市综合体项目。

将成为翔安最具代表性、最吸引投资眼球的地标性建筑之一，与汇景新城中心、特房？

美地雅登等项目一起构成了翔安新城高品质楼盘项目区。

　　从规划设计条件上看，该地块兼具商业、办公、SOHO、酒店用途，其多样化功能结合的城市综合体项目在厦门较少见，在翔安更是首开先河。

本案的SOHO办公功能在一线城市已经成为一种新兴的办公潮流，但在厦门乃至翔安仍是少见的办公形式，故本案将引领翔安商务办公的新格局。

SOHO市内风格

北京朝阳光华路SOHO

　3.2片区规划

　　翔安新城——旧城区新活力

　　翔安新城区位于翔安区中部，火炬工业园以南，翔安文教区以北。

四周紧邻翔安大道、海湾大道、翔安东路与新店路等城市干道，下接东通道与厦门本岛相连，上通泉厦高速公路与泉州相通。

项目总用地面积约230公顷。

　　城区内规划有区政府行政中心、体育中心、学校、医院、经济适用房，以及特房·美地雅登等商品房，片区内产业园高端人才优势较为突出。

　　翔安南部新城——城市副中心对台桥头堡

　　翔安南部新城北至新店路、西临翔安大道、南临窗东路及大嶝岛海域，东以九溪为界。

用地面积27平方公里。

独特的地理和人文条件成就海峡商贸交流重要区域，并将成为台湾旅游休闲、创业投资的桥头堡。

翔安南部新城周边拥有各种有利发展的五大基地，其中就包括大嶝对台小额商品交易市场、海峡论坛会址建设的海西对台交流基地。

　　规划潜力提升点

　　本案位于翔安新城与翔安南部新城的交汇处，借助两大片区的完善规划，地块的潜力大大提升；同时，地块经翔安大道可直达翔安隧道，快速到达岛内与其他行政区，形成厦门岛15分钟“经济圈”；借助翔安南部片区的对台经贸平台，吸引台商投资眼球，可给本案带来经济增长点与人气的提升。

4.SWOT分析

　　4.1优势

　　①优越区位、配套齐备；

　　②临主干道、交通便捷；

　　③自身多元化业态组合，财富聚集效应强。

　　4.2劣势

　　①地块南面还未改造的宋坂村对本案形象有一定负面影响；

　　②紧邻主干道，必将对本案的居住用途造成一定的噪音、粉尘等城市污染。

　　4.3机会

　　①翔安首个城市商业综合体，抢占先机；

　　②翔安新城片区的规划推进；

　　③翔安隧道通车，预期良好。

　　4.4威胁

　　①宏观经济层面的不确定因素较多；

　　②SOHO商务模式对城市化水平较低的翔安可能是一个挑战。

　　5.核心竞争力分析及提炼

　　5.1竞争力分析

　　优越区位+多功能组合

　　细致衡量本案拥有的各项优势，可发现本案多功能组合的城市商业综合体以及优越区位是本案的最大亮点所在。

项目中不同物业之间的相互弥补和相互助力形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复合型空间。

本案所拥有的先天优越区位，更助力后期的大手笔开发。

　　5.2竞争力提炼

　　SOHO引领翔安商务新格局

　　利用翔安新城的完善配套，充分整合周边优势资源，可将本案打造成一个具有完善的商务、生活、休闲配套的核心商务中心。

新兴的SOHO办公潮流更是能吸引动漫、设计领域等行业的投资眼球。

项目的活力将体现在全天候的不间断人流，项目的价值不止于将成为翔安新城地产的代表名片，更将引领翔安商务办公新局面。

地块总平图

规划效果图（仅供参考）

　6.周边竞争项目

　　地块所处片区为翔安新城片区，现将该区域和地块周边近年内已出让地块信息列表如下：

　比较分析：

　　从上图竞争项目可看出，X2009G05地块对本案的威胁较大。

因为，该地块用途性质与本案较吻合，同时成交时间也较接近。

另据了解，首开公司计划投资30亿元在该项目上，未来将构筑一个新都市中央区，集居住、商业与办公为一体的城市综合体，这与本案的商业综合体定位也较为相似。

　　但是，从不同性质建筑面积可看出，X2009G05的居住用途的面积占绝大部分，而SOHO办公则是本案的一大重点，两个案例着力点不同，定位不同，主要需求客群亦不同。

因此两者在开发和后期的销售无大的冲突与竞争，X2009G05对于本案来说，可以说是挑战与机遇并存。

H2010P01海沧东孚商业街地块土地研判

打造天竺山4A景区商业街

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?

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依托森林公园、温泉两大旅游资源优势，打造景区型商业街，提升区域人气，激发区域活力，大力发展厦门岛外新商圈。

1．?

地块属性分析

1.1基本规划指标

　2.地块价值分析

　　2.1地块位置及地块现状

　　本案位于海沧区324国道北侧，沈海高速公路南侧，沿孚莲路横穿324国道直接进入过坂路，地块呈条形状分布于过坂路东西两侧。

　　地块由A1、A2、A3、A4、A5、A6六个子地块组成，已完成场地清表及围墙修建。

其中，A4及A6子地块有过芸溪穿过。

地块区位图

地块现状图

2.2地块周边环境分析

　　2.2.1交通分析

　　该地块的北侧为沈海高速公路，南侧分别为324国道和孚莲路。

沈海高速公路连接厦门周边地区，324国道贯穿厦门岛外四个行政区，沿孚莲路经新阳工业区则可快速进岛。

较好的通达性之外，绝佳的昭示性也为该案加分不少。

　　同时，距离地块15分钟车程的厦门（新）站，作为集高速铁路客运、长途汽车、城市轨道交通、快速公交等多种交通方式于一体的现代化综合交通枢纽，便捷的交通和强大的信息流将打破区域局限，有利于进一步吸纳全国各地客流。

　　相信今后的商业街，将不仅服务于周边的旅游景点，更可为途经人流提供便利，蕴藏巨大商机。

　　另有814、804路等直达公车，方便周边居民前往。

天竺山公交

沈海高速

　2.2.2配套分析

　　该地块位于天竺山脚下，背倚国家级4A风景区--天竺山森林公园，作为距离厦门市最近的森林公园，自然成为市民周末休闲娱乐之首选；再加上日月谷温泉度假村近在咫尺，更有五星级酒店--日月谷温泉酒店。

组合美景和温泉这两大旅游资源，该区域正大力发展旅游经济，此时打造一条充满活力的旅游商业街自然是水到渠成。

　　该地块东侧为天竺花园、嘉鑫花园（在建）两大安置房小区；地块的东南侧为过坂村，多为居民自建房。

周边分布有中国农村信用社、中国农业银行、中国邮政储蓄、厦门一中海沧附属学校--东孚中学、省级重点校--海沧职业中专等。

渐浓的居住氛围，以及日益完善的生活配套，将为本案积聚不少人气。

此外，该地块东侧紧挨建设中的东孚行政中心，则增加了本案繁华预期的机会点。

东孚中学

中国农村信用社

农业银行

日月谷温泉酒店

日月谷温泉度假村

天竺花园

中国邮政储蓄

过坂村

2.3地块综述

　　本案交通通达性和昭示性好。

同时，天竺山、日月谷温泉两大旅游资源和紧挨地块的东孚行政中心，有利于提升区域人气。

但地块周边多以村落和村民的自建房为主，且当前业态分布不尽完善，城市化水平较低，成熟仍需时日。

3.SWOT分析

　　3.1优势

　　①旅游资源：

地块北侧为国家4A旅游景区--厦门天竺山森林公园，南侧为福建省首家园林式露天温泉--日月谷温泉度假村，商业街的开发可借助该区域日益发展的旅游经济。

　　②交通：

地块北侧的沈海高速公路连接厦门周边地区，地块南侧的324国道贯穿厦门岛外四个行政区，而沿孚莲路可快速进岛，具备较好的通达性和绝佳的昭示性。

　　3.2劣势

　　①城市化水平：

周边仍以村民自建房以及工业厂房为主，周边地块及路网仍在规划和开发、建设中，城市化水平较低。

　　②配套：

目前商业街区、大型超市等商业业态，以及生活配套仍未成熟。

　　3.3机会

　　①厦门（新）站、杏林公铁大桥日后必当成为沟通城市与区域之间的交通大枢杻，宏观上的时空概念将被进一步弱化。

　　②地块紧挨规划中的东孚行政中心，增加了本案繁华预期的机会点。

　　③业态单一、底商零散的现状，无法服务于当地旅游业的发展，这将为商业街的进入提供一个契机。

　　4周边的安置房和商品房项目，有助于营造居住氛围，未来居住人数预计过万，将为本案积聚不少人气。

　　3.4威胁

　　①作为该地最大借势点的天竺山森林公园还处于市场前期开发阶段，繁华程度难以估计，预期不明朗。

　　②适逢年底国家出台多项政策调控房地产业，该地块的付款方式--土地成交之日起5个工作日内支付土地出让金的70%，相信对开发商的现金流是一大考验。

天竺山公园

日月谷温泉

日月谷温泉

4.核心竞争力分析及提炼

　　4.1竞争力分析

　　来自天竺山景区的资料显示，近两年来，自驾游一族中，不少人来自周边的龙岩、三明、泉州、漳州，一些东南亚的游客也慕名而来，景区正日益显现强大的吸附效应。

　　另一方面，天竺山森林公园正加大建设力度，尤其加强基础设施配套建设，并将规划建设风情度假区、高级度假酒店区、体育公园区、动物园区、现代农业科技园区、闽台果蔬花卉区，有望被打造成为厦门一张崭新的城市名片。

　　同时，天竺山森林公园可与邻近的日月谷温泉强强联合，打造不可复制的资源优势。

更相信凭借厦门（新）站强大的辐射功能，景区在周边乃至全国知名度的提升将指日可待。

　4.2竞争力提炼

　　众所周知，旅游是商业活动的催化剂，与商业街更是有着天然的契合关系。

本案可依托周围的景区--森林公园、温泉两大旅游资源优势和身为出入口的便利地理位置，打造一个景区型商业街，以满足游客购物、休闲和娱乐的需求，激发区域活力，带来更多经济效益和社会效益，从而形成厦门岛外又一新商圈。

　综上所述，旅游资源是本案最大亮点。

项目效果图（仅供参考）

5.周边已出让地块项目

J2010P01、J2010P02杏前路与锦园西路交叉口东侧、北侧地块土地研判

移居岛外简约生活——大体量岛外居住新城区

1．?

地块属性分析

1.1基本规划指标

1.2基本出让数据

J2010P01地块现状

J2010P02地块现状

地块区位图

2．?

地块价值分析

2.1地块位置及区域界定

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地块紧临杏前路，属集美五大居住区之一的中亚城居住片区内。

地块以南为集美公铁立交，是该区域的交通要塞；东北面为已建成的岛外第一大盘——大学康城；北面为杏林中亚城工业园区，园区内工业厂房众多。

    集美中亚城片区位于集美区杏林北部，规划区总用地面积1011.7公顷，规划人口约10万人，定位为杏林北部新城，是园博苑和杏林商务中心的支撑性组团，集生活、生产和休闲等功能的综合性片区。

规划结构为“一环、两心、四组”。

中亚城规划图

2.2地块周边环境分析

2.2.1交通分析

   地块位于公铁立交东北侧，临近海翔大道及集灌路的延伸段杏前路。

集灌路车流量较大，为集美区通往其他各区的交通要道，公铁立交上跨319国道，沿集灌路可直达324国道，沿西北向5分钟车程可达漳厦泉高速公路，以南沿西滨路过新阳大桥可达海沧新阳工业区。

集灌路

2.2.2配套分析

   地块靠近中亚城工业园及岛外大型楼盘大学康城。

大学康城一、二期之间的锦园南路上目前已有民兴超市、康城商业街等生活配套，可共享资源。

地块南面的西滨路上生活配套较齐全，地块周边将建有一九班幼儿园、小学及初中。

同时，现有西滨小学、集美职业技术学校及杏北小学在地块周边。

生活配套

大学康城

2.3地块综述

   地块的综合属性相对薄弱，目前生活配套和商业业态分布零散，且离地块有一定的距离，周边楼盘林立，但有些未交房入住，周边居住氛围还未形成。

地块所处的中亚城片区是集美区规划的五大居住片区之一，且临近的大学康城楼盘未来所营造的居住氛围和商业生活配套也能与本案共享。

地块虽然景观不佳，配套不成熟，但在区位交通方面，可通过公铁立交这个本区内重要的交通枢纽到达高速路、集美文教区、厦门（新）站及海沧工业区，也可通过杏林大桥快速进岛。

3． SWOT分析

3.1优势

①交通便利，临近该区域的交通枢纽；

②所属片区正被规划为集美区的五大居住区之一，居住氛围逐步形成。

3.2劣势

①周边的生活、商业、教育配套较为欠缺；

②不远处仍有村民自住房，居住品质不高；

③临近交通主干道，较大的车流量可能产生一定的噪音和灰尘。

3.3机会

①随着杏林大桥的通车，福厦铁路，厦门（新）站的建设，本案交通枢纽的地位突显；

②集美各个片区的建设使得该区域的价值逐步提升。

3.4威胁

①周边工业地块居多，对于追求居住品质的消费者来说是必然会考量的因素；

②地块所属区的城市化水平有待提高。

4． 核心竞争力分析及提炼

4.1竞争力分析

   通过对地块的基本属性和价值属性的综合分析，可得之该地块临近交通主干道及区域交通枢纽，四通八达。

同时，地块位于集美杏北新城内，从大环境看，以南可通过杏林大桥或搭乘BRT快速进岛，沿杏滨路可直达海沧工业区；以北达厦门（新）站。

可以说地块正处于该区交通大动脉之上，良好的通达性便于居民出行及商业发展。

4.2竞争力提炼

   结合区域规划及便利交通条件，依附周边楼盘众多所带来的人气，该地块未来前景可观。

可将地块定位为提倡简约生活，远离城市喧嚣的另一岛外大盘。

本案效果图（仅供参考）

5． 区域内竞争项目

5.1可类比地块信息

5.2可类比楼盘信息

   地块临近岛外第一大盘——夏商?

大学康城，另有其他楼盘林立，但多为经济适用房，在此无可比价值。

■区域经济

2009年厦门消费品市场购销两旺

2009年，厦门经济发展逐步向好，居民消费信心进一步增强，消费品市场保持稳步回升的发展势态。

全年全市实现社会消费品零售总额488.62亿元，比上年增长15.3%；剔除消费品价格下降因素的影响，全市消费品零售的增幅为18.4%，比上年提高了9.6个百分点。

从全年走势看,全市社会消费品零售总额累计增幅呈现逐月稳步回升的良好态势，对我市经济的企稳回升发挥了重要作用。

从分行业看，批发业完成零售额68.95亿元，比上年增长8.9%,占零售总额的比重为14.1%；

零售业实现334.39亿元，增长17.4%,占零售总额的比重为68.4%,全年批发零售企业景气指

数由一季度的“低度不景气”一步步回升至“高度景气”区间；住宿餐饮业实现零售额68.42

亿元，比上年增长13.1%，占零售总额的比重为14%，全年住宿餐饮业企业景气指数均在110

以上的景气区间内波动运行；其它行业实现零售额16.86亿元，比上年增长11%，占零售总

额的比重为3.5%。

天湖策划中心

2010-3-8