利率调整对北京市住房贷款的影响和对策分析毕业论文.docx
《利率调整对北京市住房贷款的影响和对策分析毕业论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《利率调整对北京市住房贷款的影响和对策分析毕业论文.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
利率调整对北京市住房贷款的影响和对策分析毕业论文
毕业论文
题目浅析利率调整对北京市住房贷款的影响和对策
英文题目BriefAnalysisRateAdjustmenttoBeijingMortgageInfluenceandCountermeasure
毕业论文《选题报告》
学生姓名
指导教师
论文（设计）题目
浅析利率调整对北京市住房贷款的影响和对策
题
目
来
源
及
意
义
题目来源：
近年来随着北京市贷款买房过热的状况呈上升趋势，银行迅速积累了大量房贷的风险。
随着房地产宏观调控力度不断扩大，北京市贷款买房群体的行为产生了影响，本文认为该课题研究具有一定的现实意义，经与指导老师商议后选定该课题。
题目意义：
通过分析利率调整下产生的各种现象对住房贷款的影响，提出解决相应影响的各种对策。
论
文
题
目
研
究
领
域
状
况
从国内收集到的中文文献来看，目前国内学者对利率调整对北京市住房贷款的影响的研究主要集中在提前还贷和利率风险上面。
楼江（2001）就提前还贷的方面提出，银行应该完善处理提前还贷的方法。
施锡荃（2002）提出违约金有设立的必要和并应设立相应的收取标准.黄建峰（2001）在《利率市场化和商业银行风险管理》中提出了丰富商业银行管理内涵，提高利率管理水平的思路和办法。
赵自兵（2004）在《生息周期中商业银行的利率风险分析》中分析，风险因子在生息周期带来的风险损失和风险收益。
院（系）：
商学院
内
容
提
要
或
实
施
方
案
在央行进行利率调整的大环境下，本文探讨和分析利率调整下产生的提前还贷、利率风险、二手房的过量三方面对住房贷款的影响及对策。
前言（论文的概况和主要框架）
第一章利率和住房贷款概述
1.1利率的概念1.3利率和住房贷款的关系
1.2住房贷款的概念1.4利率调整下北京市房贷市场的发展状况
第二章利率调整对北京市住房贷款的影响
2.1利率调整下提前还贷对房贷的影响2.3二手房过量对房贷的影响
2.2利率风险对房贷的影响
第三章利率调整对北京市住房贷款影响的对策
3.1提前还贷对房贷影响的对策3.3二手房过量对房贷影响的对策
3.2利率风险对房贷影响的对策.
实施方案：
2008.1.15---4.1写出论文大纲 2008.4.10---5.10写作论文初稿2008.5.15---6.写作论文第二稿 2008.6.5---6.15修稿、定稿
主
要
观
点
或
主
要
技
术
指
标
主要观点：
1住房贷款利率的调整对贷款购房市场的供求产生了一定的影响。
2住房贷款利率的上调会对贷款买房的真正需求者产生积极作用，而对贷款买房的投资者产生消极的作用。
而提高首付额，使贷款的申请难度增加，同时提高贷款投资风险。
3住房贷款利率的上调会产生提前还贷的热潮。
4住房贷款利率的不断调整，使得利率风险提高，应当进行适当的防范和管理。
5住房贷款利率的上调是对二手房市场的一个刺激，有一部分人会选择贷款购买二手房。
但会导致房贷过量。
主
要
参
考
文
献
[1]吴青.我国可变利率住房抵押贷款的利率风险管理.[J].国际商务—对外经济贸易大学学报.2005（5）.22-24
[2]颜莉.个人住房抵押贷款的风险管理.[J].商业研究.2002（8）.25-26
[3]张吉光.当前银行个人房贷风险分析.[J].上海金融.2004（9）.41-42
[4]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理.[J].南方金融.2005（5）.18-20
[5]赵瑞华,卢玉志.住房抵押贷款利率风险冷处理.[J].农村金融研究.2005（7）.51-52
[6]施锡铨,张淼.我国住房过抵押贷款提前还款的博弈分析.[J].财经研究.2002（10）.35-37
[7]王志伟.住房抵押贷款业务提前还款问题分析.[J].江苏商论.2005（6）.33-34
[8]林建华,方翊,冯敬海.随机利率下提前还贷的优劣分析.[J].运筹与管理.2002（8）.58-60
[9]施方.住房贷款证券化中的提前偿付预测.[J].商业研究.2005
（2）.28-32
[10]严太华,刘林.住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨.[J].金融与经济.2005（8）.25-26
[11]胡星.住房金融风险防范国外的经验及启示.[J].河南金融管理干部学院学报.2003
（2）.44-46
[12]刘平,黄伟.美国银行对住房抵押贷款的风险管理.[J].集团经济.2004（5）.61-62
[13]宋逢明.现代商业银行管理.清华大学出版社.1996.122
[14]刘姝威.资产负债管理分析技术策略.中国金融出版社.1997.93
[15]戴相龙.吴念鲁.商业银行经营管理.中国金融出版社.1998.64.
[16]LakhbirHayre.PrepaymentModelingandValuationofDutchmortgages[J].
TheJournalofFixedIncome,2003（4）.72-75
[17]WilliamW.Bartlett.Mortgagebackedsecurities.[J].TheJournalofFixedIncome,1994（5）.64-66
浅析利率调整对北京市住房贷款的影响和对策
摘要
近年来，北京市房价不断走高，给人民的生活带来了沉重的负担，这引起了政府以及各方面专家和学者的重视。
中央银行不断运用宏观调控上调基准利率，导致住房贷款利率也在一定的范围内上调，借款人和商业银行的反应，对住房贷款产生了很大的影响。
住房贷款利率上调后，造成提前还贷的现象，使还贷人承受了很大的经济压力。
利率风险也在相应的提高和暴露，让贷款投资人和商业银行开始进行相应风险的规避和防范。
二手房过量导致的房贷过量的问题也开始日益显现。
文章通过对以上几方面问题的研究和分析，试图借鉴先进的管理手段，提出相应的对策和建议。
【关键词】利率调整，住房贷款，提前还贷，利率风险
BriefanalysisrateadjustmenttoBeijingmortgageinfluenceandcountermeasure
ABSTRACT
Inrecentyears,Beijinghousepriceroseunceasingly,hasbroughttheseriousburdenforpeople'slife,thishascausedthegovernmentaswellasvariousaspectsexpertandscholar'svalue.TheCentralBankutilizesthemacroeconomicregulationandcontrolupwarddatuminterestrateunceasingly,causesthemortgageinterestratealsotosurrendertothestateincertainscope,theborrowerandCommercialbank'sresponse,hashadtheverytremendousinfluencetothemortgage.Aftermortgageinterestrateupward,createsphenomenonwhichrepaysaheadoftime,causedtherepayingpersontowithstandtheverytremendouseconomicpressures.Theinterestriskalsointhecorrespondingenhancementandtheexposition,letstheloaninvestorandtheCommercialbankstartstocarryonthecorrespondingriskthecircumventionandtheguard.Thesecond-handhouseexcessivecausesFangDaitheexcessivequestionalsostartstoappeardaybyday.Thearticlethroughtotheaboveseveralaspectquestion'sresearchandtheanalysis,attemptstoprofitfromtheadvancedmanagementtool,proposesthecorrespondingcountermeasureandthesuggestion.
【KEYWORDS】Rateadjustment，Mortgage，Repaysaheadoftime
Interestrisk
目录
前言1
第一章利率和住房贷款的概述2
1.1利率的概念2
1.2住房贷款的概念3
1.3利率调整和住房贷款的关系3
1.4利率调整下北京市房贷市场的发展状况3
第二章利率调整对北京市住房贷款的影响5
2.1利率调整下提前还贷对房贷的影响5
2.2利率风险对房贷的影响6
2.3利率调整所产生的二手房过量对房贷的影响8
第三章利率调整对北京市住房贷款影响的对策9
3.1提前还贷对房贷影响的对策9
3.2利率风险对房贷影响的对策13
3.3二手房过量对房贷影响的对策15
总结16
参考文献17
致谢18
前言
随着住房改革的推进和金融体制改革的深入，启动住房消费是必然的趋势，而住房金融已经成为了启动住房消费的一把钥匙。
个人住房抵押贷款也随着住房金融的发展而发展，现在已经成为社会关注的热点。
个人住房抵押贷款的出现解决了一部分人资金困难的问题。
在北京，由于人口过剩，房产价格又十分昂贵，很多人无法一次性交纳现金购买，住房贷款的出现解决了这一难题，它既促进了住房消费。
商业银行也因为住房抵押贷款高信用、低风险的特点，获得了较高收益。
但是，因为个人住房抵押贷款的数额比较大，期限又很长，利率还会随着国家的宏观调控而调整，所以住房抵押贷款又受到了利率调整等多方面因素的影响。
本文主要从这几个方面展开论述：
第一章是对利率和住房贷款的论述，主要介绍利率和住房贷款的概念，两者之间的关系，当前北京住房贷款的发展状况。
第二章主要是对住房贷款造成影响的几个方面进行分析，提前还贷、利率风险、二手房过量的影响，认清这些影响所带来的不利现状。
第三章主要是相应的提出一些对策。
通过分析相关数据及资料，对利率调整中的住房贷款有一个更深刻更直接的了解和认识。
第一章利率和住房贷款的概述
随着流动人口的逐年增加，北京市人均住房需求在逐年提高，供不应求的现象越来越严重。
但住房的价格却高居不下，甚至越来越高，这使得一部分人买不起房子。
住房贷款的出现及时解决了这一难题。
1.1利率的概念
利率（InterestRates）是表示一定时期内利息量与本金的比率，是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少。
其计算公式是：
利息率=利息量/本金，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。
就其表现形式来说，指一定时期内利息额同借贷资本总额的比率。
古典学派认为，利率是资本的价格，而资本的供给和需求决定利率的变化；凯恩斯则把利率看作是使用货币的代价。
马克思认利率是剩余价值的一部分，是借贷资本家参与剩余价值分配的一种表现形式。
利率是重要的基本经济因素之一，由国家的中央银行对其进行调控。
当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、控制信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率调低。
相当数量的借贷资本在一定期限内获得利息的多少是由利率的高低决定的。
资本的边际生产力，资本的供求关系，交付货币的时间长度，所需要承担风险的程度是影响利息率的主要因素。
西方宏观货币政策的其中一种实施措施便是利息率政策，政府需要干预经济，变进行宏观调控。
通过改变利息率的办法来间接调节通货。
在经济萧条的时侯，政府可以通过降低利息率，来达到扩大货币的供应的作用，从而刺激经济发展。
在膨胀时，也可提高利息率，以减少货币供应，抑制经济的恶性发展。
1.2住房贷款的概念
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
委托贷款是指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款，也称公积金贷款。
自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源，向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和白营贷款的组合。
1.3利率调整和住房贷款的关系
央行调整基准利率后，存款利率基本在次日开始执行，而贷款利率则在次年开始执行。
与住房贷款有关的利率，是贷款利率，即个人住房贷款利率。
每年调息后，基准利率得到调整，在次年，个人住房贷款利率也会调整。
随着基准利率的上调，贷款利率也会相应的在一定的范围内上调，这样贷款买房的群体的还款会相应增加。
如果上调幅度不大，则不会影响正常的生活。
在我国，利率持续上调后，首付金额随之上调，比例在30%到40%之间，申请贷款的门槛略有提高，这一限制住房贷款过量发放的措施无疑是商业银行一种自我保护规避风险的方法。
07年底最新利率调整表：
调整前
调整后
调整幅度
活期存款
0.81
0.72
0.09
定期存款（5年）
5.76
5.85
0.09
各项贷款（1年）
7.29
7.47
0.18
各项贷款（5年上）
7.83
7.83
0.00
1.4利率调整下北京市房贷市场的发展状况
目前北京市房贷市场贷款人分为几种。
第一种是刚工作几年的年轻人，攒了一些钱，结婚需要，家里又无法承担一套房的费用，所以选择了贷款买房。
第二种是被动二套房主，他们以拥有一套房子，但基本上是面积小，户型俗气的经济适用房，想换一套更大的商品房居住，但现金不足，只能申请贷款。
这也是人群比例占的最多的一种类型。
第三种是主动的二套房主。
有小投资者，租旧房供新房，需要适当的贷款。
还有很多所谓的炒房者，他们唯一追求的的就是房价不断的上涨，不管房子的真实价值，追求资金回报率。
这类人贷款买房，炒高了卖，如果没有人买，也可以抵押给银行套现。
虽然利率上调会增加一些月供，但是对于第一种和第二种房主来说，并不会使生活发生本质的变化，月供上调有限，但是生活又必须需要房子，所以这类人仍然会贷款买房，并未受太大影响。
但是对炒房者来说，央行最近上调利率，调高首付成数后，在一定程度上降低了银行的资金流向他们，对他们来说多多少少会有些影响，但是也是有限的。
即使炒房者的贷款减少，但是还会有更多的第一种和第二种人申请贷款，所以利率调整对住房贷款的申请总额基本没有影响，反而还款的总额会增加，所以商业银行会出现盈利。
第二章利率调整对北京市住房贷款的影响
近年来，央行基准利率不断提高，住房贷款利率不断提高，对住房贷款产生了一些影响。
2.1利率调整下提前还贷对房贷的影响
提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。
目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。
这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较小，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。
等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
2.1.1提前还贷将对住房贷款的总偿还金产生影响
自从央行提升贷款利率后，一些贷款人的还款忧虑逐渐加深，担心加息后月供的增加使还款压力过大，影响自身的生活质量。
所以想尽一切办法，冒着巨大的经济压力将欠款还给了银行。
这些人虽然避免了未来偿还越来越高的利息，但违约金也是必须考虑的成本。
如果属于要被银行收取违约金的人，应该算算节省下的这笔利息是否高过银行的违约金。
如果违约金比较高，就不要进行提前还贷。
2.1.2提前还贷将对住房贷款的申请信用产生影响
提前还贷本身是一种违约行为，收取违约金也是国际惯例，在国外的银行包括日本，美国都设立违约金这一措施，一年内提前还贷，将收取全部利息的40％作为违约金。
目前在我国有些商业银行，申请贷款后的一年内是不允许提前还贷的。
提前还贷是银行的一种商业风险，有的银行管理不完善，防范措施不够到位，导致中长期预期收益受到影响，使银行长期的贷款计划被打乱。
提前还贷增多会使银行出现大量资金闲置。
有的银行限制提前还贷的行为，目前有一种信用度的规定。
如果在某家银行贷款，签订了合同，但如果违约，提前还贷了，则银行今后将都不会对借款者进行贷款，这比违约金严重很多，因为贷款几乎是生活的一部分，如果在银行出现过违约记录，将影响个人信用度，将产生不可估量的负面影响。
2.1.3提前还贷对住房贷款的有效利用产生影响
个人住房抵押贷款是商业银行开发的资产项目。
因为住房贷款的期限很长，所以商业银行将其作为长期投资的资产，属于资金运用范围，如果个人住房抵押贷款的借款人都选择提前还款，将可能打乱商业银行的资金运用计划，使银行资产负债表的长期资产减少，从而使资本结构发生变化，导致大量的资金出现闲置。
银行的钱在短期内无法再去用来投资，又失去了长期贷款将要获得的利息，商业银行的收益就会减少。
银行的资金运用出现问题，有效资源得不到利用，从而影响银行的经营管理。
2.2利率风险对房贷的影响
无论是商业银行还是借款人，由于贷款利率的不确定性，贷款期限的长远性，都会提高一定的利率风险。
2.2.1不匹配风险对住房贷款的影响
由于存款利率和贷款利率调整的时间相差一年，不是同步进行，而抵押贷款的期限又很长，导致了不匹配风险的出现。
中央银行以当时的宏观经济形势和政策目标为要求，对存款和贷款的基准利率进行管制和调控。
当央行调整利率时，新的存款利率一般在利率调整公告后的次日开始执行，而浮动利率贷款的利率则是在次年予以调整。
如果央行对基准利率进行上调，在利率调整的这一年中，存款利率率先调整，使银行的向存款人支出的费用增加，导致银行的支出资金上升，可是贷款利率还将在一年后才调整，使得银行的贷款收益并没有得到立即提高，导致支出大于收益，利差变小。
这其中还有一些住房抵押贷款使用的是原有的中长期定期存款，即固定利率，不随着银行的利率调整而改变，利率的上调不会导致银行支出资金的上升。
可是利率上调的幅度如果很大，就会出现一部分存款人转存的现象，即存款人倾向于将未到期的定期存款尤其是存入时间不长的定期存款提出后再重新存入，以获得较高的利息收入。
如果利率上调在短时间内不会改变，成为一种长期趋势，存款还会出现短期化现象，存款人都不会永远使用较低的固定利率，而放弃随时升高的利率。
当利率下调时，贷款利率在次年开始下调，使一年后的商业银行贷款收益开始减少，可是银行原有定期存款的固定利率不变，收益减少，支出不变，利率仍然很小。
存款利率和住房贷款利率调整的时间差决定了银行的利差在短期内实际是不稳定的。
这样的不匹配风险就会对住房贷款产生一定的不利影响。
由于个人住房抵押贷款利率目前来说还比较低，只有在央行对基准利率进行调整时，才会对个人住房抵押贷款进行调整，而存款利率却会因物价的变动发生改变，如果存款利率变化迅速，而贷款利率变化缓慢，银行的利润空间将被压缩。
如果长时间银行出现亏损，自然为了规避风险，而对住房贷款的发放减少，更严重的甚至没有足够的贷款进行发放。
这时商业银行便会利用提高申请标准的方法来限制住房贷款。
这对需要马上购买房子，但又没有足够现金的人来说，无疑是不利的。
在当今的社会，即使拥有一次性还款的能力的人为了不给自己太大的经济压力，有时买房都会选择贷款，可见住房贷款的重要性。
但是如果银行限制住房贷款，提高申请标准，对借款人和投资人来说，影响都会很大。
2.2.2倾斜风险对住房贷款的影响
倾斜风险也可以成为潜在的、不确定的通货膨胀风险。
在通货膨胀存在的情况下，之前发放的贷款的回收额的实际价值会变小，在现金流量图上呈一个倾斜的态势。
倾斜风险实际上意味着抵押贷款的不断贬值，这种将多年前发放的贷款进行等额回收是不科学的。
如果商业银行在发放贷款时能预知到未来的通货膨胀水平，就可以消除回收总额出现贬值的不利影响。
但在现实经济中，在相当长的时期内，通货膨胀率不可能稳定在一个水平，更不可能被提前预知，通货膨胀率是根据当时的经济情况和环境才出现的。
所以银行以全额回收方式发放的抵押贷款的市场价值将经常地与其预期水平相偏离，这也正是风险之所在。
倾斜风险对住房贷款带来的不利影响是在全额回收的情况下，住房抵押贷款在不断的贬值，在贬值的情况下，商业银行就会出现相当大的亏损。
随着我国经济的快速发展，通货膨胀率也在不断的变化，所以通货膨胀水平不会稳定的维持在一个水平，更难被预知，所以在商业银行不断亏损的情况下，银行的收益就会降低，住房贷款的发放又成为了一个严峻的问题。
如果贷款的发放不根据当时的贷款率进行，而是银行做预估率，又不是贷款人所能接受的，这就对住房贷款的发展制造了困难。
发放贷款，住房贷款的期限是很长的，如果这段时间出现通货膨胀，导致住房贷款贬值，银行的亏损显而意见，从而出现恶性循环。
如果换一个贷款率，不符合规定，贷款人更不会接受，没人贷款，住房贷款的发展就会停滞不前。
2.3利率调整所产生的二手房过量对房贷的影响
利率调整只是对固定资产投资者即炒房者产生了一定的冲击。
但是对住房贷款的冲击却十分有限。
一个普通贷款者，在利率上调后，虽然每个月还款的总额会增加，但却十分有限的，利率上调更多的是对借款人的心理冲击，这种轻微的上调并不会对住房的真正需求者产生影响。
虽然流失了一部分炒房者的贷款，但是这些炒房者在抛售出自己的房产时，这些房产便成了所谓的二手房。
二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。
大量的抛售会使相当一部分人去购买的。
目前北京的二手房市场有着强大的需求量，而且都是确有购房需要的群体，这类群体是那些需要贷款才能买房的人。
虽然银行流失了一部分炒房者的贷款，但这类群体需要贷款购买二手房，所以银行的贷款总额是不会减少的。
虽然炒房者抛售了一部分房产，但贷款购买的需求人将会更多，如果炒房者转而再贷款购买风险较小的房产，将会造成过量住房贷款的发放。
一些高负债企业只有靠银行的贷款为生，贷到钱后，企业才能自主经营，而很大一部分高负债企业都是房地产行业的。
如果房子卖不出去，资金得不到回收，导致资金链断裂，企业破产，银行相应的贷款也就会变成坏账。
这种风险积累到一定程度释放出来后，商业银行是根本难以承受的，甚至会连累危及到全国的整体经济的发展。
第三章利率调整对北京市住房贷款影响的对策
利率调整对住房贷款产生了一些不利的影响，经过分析后，提出了相应对不利影响的解决方案和对策
3.1提前还贷对房贷影响的对策
贷款者、
升级会员 