深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法征求意见稿doc.docx

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深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法征求意见稿doc

附件

深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金

贷款实施办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的和依据）为规范本市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）管理，提高职工住房消费支付能力，支持职工解决自住住房问题，根据《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》等有关规定，制定本办法。

第二条（适用范围）本办法适用于本市行政区域内商转公贷款管理。

本办法所称商转公贷款，是指通过办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房（限为住宅，且已取得房地产证，下同）、保障性住房，尚未还清商业性住房按揭贷款且具备住房公积金贷款条件的职工，在还款期间申请将商业性住房按揭贷款余额全部或部分转为住房公积金贷款。

第三条（管理和实施机构）深圳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责本市商转公贷款业务的组织实施和日常管理。

商转公贷款具体手续由公积金中心委托商业银行（以下称受托银行）办理。

第二章申请条件、额度、期限和利率

第四条（申请人）在本市缴存住房公积金的职工本人为商转公贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工不能以该住房申请商转公贷款。

第五条（申请条件）申请商转公贷款的，应当同时具备以下条件：

（一）申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款），且该贷款尚未结清；

（二）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；

（三）申请人、共同申请人在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；申请人的父母双方或者一方作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；

（四）申请人提前偿还部分或全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；

（五）申请人或者配偶是申请商转公贷款住房的权利人；

（六）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，申请当月前6个月内未出现贷款逾期记录，且符合公积金中心规定的信用状况标准；

（七）申请人同意提供符合本办法规定的担保（抵押或者质押）;

（八）贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求，在贷款办理期间遇政策调整的，以公积金中心受理商转公贷款申请的时间为准。

职工申请商转公贷款时，计算商转公贷款可贷额度的房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算；家庭的成员包括夫妻双方和未成年子女。

第六条（可贷额度）商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：

（1）不高于单套住房的商转公贷款最高额度。

职工个人申请的，单套住房的商转公贷款最高额度为50万元。

申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人符合本规定第五条要求的，单套住房的商转公贷款最高额度为90万元。

（2）不高于原商业性住房按揭贷款余额。

（3）每月还贷额（即月供。

按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。

有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

（4）不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。

申请人应当委托公积金中心和受托银行认可的房地产评估机构对申请商转公贷款的住房进行价值评估，取购房合同价和评估价两者中的低值作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后，认定该住房贷款额度。

评估费用由申请人承担。

（五）申请人按照本办法以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%；申请人按照本办法以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。

申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满三年且连续三年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。

第七条（贷款期限）商转公贷款期限以年为单位，最长贷款期限不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。

第八条（贷款利率）商转公贷款利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。

商转公贷款发放后，遇国家贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。

第三章担保

第九条（担保方式）商转公贷款应当采用抵押或者质押担保方式。

第十条（抵押担保）商转公贷款采用抵押担保方式的，申请人应当以原按揭贷款的住房、本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物。

申请人或者提供抵押物的第三人应当和受托银行签订抵押合同，并按本市房地产权登记规定办理抵押登记手续。

前款规定中作为抵押物的房产应当无其他抵押权人。

第十一条（质押担保）商转公贷款采用质押担保方式的，申请人或第三人应当提供公积金中心和受托银行认可的凭证式国债、受托银行本行本币定期存单以及其他依法可质押的权利凭证进行担保。

申请人应当和受托银行签订质押合同，并在合同约定的期限内办理权利凭证移交等手续。

第十二条（补充担保要求）抵押物部分毁损，不足以偿还借款余额的，借款人应就不足偿还借款余额部分补充新的担保。

第四章办理程序

第十三条（申请材料）申请人和共同申请人申请商转公贷款，应当提供下列材料：

（一）住房公积金联名卡、有效身份证明和婚姻状况证明；

（二）原商业性住房按揭贷款借款合同、抵押合同（原件及复印件）、原购房合同复印件及房地产证复印件，政策性住房或者保障性住房无房地产证的，可以不提供房地产证；

（三）原商业性住房按揭贷款银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明；

（四）公积金中心及受托银行认可的房地产评估机构出具的在有效期内的抵押物估价报告；

（五）其他必要的证明材料。

申请人的父母作为共同申请人的，另需提供户口簿或者公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明。

申请人和共同申请人在公积金中心指定的业务网点提交上述材料时，应当当面核对商转公贷款申请表内容并签署确认。

第十四条（商转公纯公积金贷款办理程序）申请商转公纯住房公积金贷款的，按照下列程序办理：

（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明；

（二）申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料；

（三）公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定；

（四）签订合同，落实商转公贷款相关担保。

申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续；

（五）受托银行放款。

第十五条（商转公组合贷款办理程序）申请商转公组合贷款的，按照下列程序办理：

（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

（二）申请人向受托银行确认可以办理公积金组合贷款。

（三）申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料。

（四）公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

（五）申请人向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度。

（六）签订合同，落实商转公贷款相关担保。

申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

（七）受托银行放款。

第十六条（异议处理）公积金中心作出不予贷款决定的，应当告知申请人不予贷款的原因。

申请人对公积金中心作出的决定有异议的，可以自收到决定之日起5个工作日内向公积金中心申请复核，公积金中心应当自收到复核申请之日起5个工作日内作出答复。

第五章贷款偿还

第十七条（还款方式）借款人应按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式偿还商转公贷款本息。

商转公贷款利息的具体计算方法应当在住房公积金借款合同中予以明确。

借款人可以根据个人的实际情况选择等额本息还款法或等额本金还款法等还款方式，并在借款合同中约定。

借款人可以按照《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》，申请提取住房公积金个人账户余额，用于偿还商转公贷款或者其他商业性住房贷款。

申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，可以申请为共同还款人，扣减其住房公积金个人账户的余额用于提前偿还职工商转公贷款中的住房公积金贷款，每年扣减一次。

第十八条（提前还款）住房公积金借款合同约定的到期日前，借款人可以办理商转公贷款部分提前还款或者提前结清贷款。

第六章监督管理

第十九条（诚信申报及违规处理）职工在申请商转公贷款时，应当按照规定如实申报信息。

职工申请住房公积金提取或个人贷款，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，公积金中心自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

第二十条（违约处置）借款人未履行住房公积金借款合同约定的，受托银行应当依据借款合同及时催收商转公贷款或行使抵押权利、质押权利。

商转公贷款发放后，借款人故意停缴或少缴住房公积金的，公积金中心和受托银行可以依据借款合同提前收回商转公贷款，或自认定借款人故意停缴或少缴住房公积金之日起按同档次商业住房贷款利率计息。

受托银行未按照公积金中心制定的商转公贷款业务操作流程办理商转公贷款业务的，或者拖延发放商转公贷款的，以及未及时催收商转公贷款或行使抵押权利、质押权利的，公积金中心应当根据委托合同追究受托银行的责任。

第二十一条（其他责任）经催收后仍逾期不还款，或者存在第十九条规定中弄虚作假情形的职工，公积金中心应当将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案（系统），并提交人民银行纳入个人信用征信系统。

第二十二条（中心责任）公积金中心及其工作人员在商转公贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章附则

第二十三条（轮候）住房公积金可贷资金额度不足时，公积金中心应当按照受理时间以及重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房等轮候规则，受理职工商转公贷款的申请。

轮候规则由公积金中心另行拟订，报市住房公积金管理委员会（以下简称公积金管委会）批准后公布执行。

第二十四条（具体标准的调整）本办法中的单套住房的商转公贷款最高额度、职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。

前款规定中的单套住房的商转公贷款最高额度由公积金中心拟订，报公积金管委会批准后公布执行；职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，由公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等因素制定后公布执行，并报公积金管委会备案。

第二十五条（材料补充机制）公积金中心可以根据商转公贷款业务开展实际需要，对本办法中商转公贷款业务办理提交的相关证明文件或者材料拟订补充规定，经公积金管委会办公室核准后公布执行，并报公积金管委会备案。

第二十六条（解释）本办法由公积金管委会办公室负责解释。

第二十七条（实施日期）本办法自年月起施行，有效期五年。