办公楼物业管理方案.docx

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办公楼物业管理方案

第一章、公司简介

第二章、**办公楼管理服务设想

1.**办公楼基本情况

2.物业管理服务的设想

3.管理模式与运作机制

4.管理制度汇编

5.人员配备、培训与管理

6.物资装备情况

7.采购及成本控制

8.外包工作选择的原则、方法

9.计算机在工作中的应用

第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施

1.管理服务承诺指标

2.管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案

1.房屋建筑的日常养护维修与计划

2.设备设施的运行维护与计划

第五章、财务管理制度与管理费标准测算

1.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容

2.能源费的估算与节能设想

3.物业管理费标准及测算明细

4.酬金及取酬方式

5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚

第六章、接管入住程序

1.档案资料的交接

2.现场交接验收

3.钥匙交接

4.搬迁工作程序

第七章、重点问题的解决预案

1.人员安置情况

2.车辆停放

3.垃圾清运

4.员工餐厅的经营管理

5.安全突发事件的防范

第八章、结束语

第一章公司简介

一、公司简介

北京**物业管理公司是由**开发总公司下属企业。

注册资金**万元，具备北京市物业管理资格。

公司经营范围：

接受委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服务等。

公司实行总经理负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室等科室。

公司管理的项目有*********等管理面积达**万平方米，全部按建设部、市房地局有关质量标准运作。

公司凭借完善的制度、严格的管理、和谐的气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新意识的高素质物业管理人才和专业技术人才，公司领导和管理人员均为物业管理资深人士，平均从事物业管理工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发的物业管理经理上岗证。

我公司通过对各类物业的全面管理，使业主资产保值增值。

除对已竣工投入使用的物业提供全面的物业管理服务外，我公司有丰富的接楼经验，可以从物业管理的角度针对物业及物业设计、机电设备、保安系统、车库系统提供建议，制订物业管理运作所需文件。

二、企业文化

企业思想：

“以人为本”

企业精神：

“真诚服务”

企业意识：

“用户至上，服务第一”

经营理念：

“唯有品牌和专业才能创造独物的价值和形象”

质量方针：

“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”

三、人力资源储备

北京市**管理公司自成立以来，始终遵守“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过十几年的努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。

在公司的员工中，管理人员有人，占职工总数的，其中具有本科以上学历的人，上管理人员的，具有中级以上职称的人，占管理人员的，管理人员均匀参加了建设部举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。

整个员工队伍中，大专以上学历的人，占全体员工的，35岁以下员工人，占全体员工的。

为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，我公司在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验尚有欠缺的人员担任各级管理岗位的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，从而保证了北京市**物业管理公司的统一性和规范性，也正因为如此，才会有大批的专业人才不断地加入到北京**物业管理经营公司的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。

第二章**办公楼管理服务设想

一．三学社办公楼基本情况

（一）、项目简介

1．名称：

**综合办公楼

2．位置：

3．建筑指标：

建筑面积：

地上面积：

地下面积：

地上楼层：

地上八层

地下楼层：

地下二层

4．各楼层使用说明

地下一层：

设备层

地下二层：

车库

一层：

写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、员工餐厅、领导餐厅

二层：

展厅、管理办公室

三层：

领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室

四层：

局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等

五层：

大会议室、小会议室、贵宾室

六层：

中会议室、局级办公室、阅览室等

七层：

副部办公室、休息室、秘书长办公室

八层：

副局级办公室、休息室等

5．设备系统构成：

（1）消防系统：

广播105个广播模块：

10个

感烟探测器SD6600185套电话分机：

7部

插孔电话：

43部电话模块：

1个

平极SD6011A：

53个6012模块：

39个

6013模块：

40个温感SD6200：

178个

6015LK模块：

10个SD6010LK模块：

6个

（2）给水排水、通风系统

轴流通风机2个斜流高温排油烟专用风机1个

排烟风机2个混流式管道风机2个

贯流电热风幕机5个混流式管道风机2个

斜流高温排油烟专用风机1个斜流式管道风机1个

射流风机变更为诱导风机18个百叶窗式换气扇9个

管道式换气扇20个跌泉循环泵2个

潜污泵6个高层生活水箱1个

热水变频增压水泵2个高层立式稳压水罐2个

生活热水分水器1个冷水增压水泵2个

（3）布线系统设备

24口超五类配线架18个2U双面理线架9个

光纤接续盘1个光纤卷筒8个

JACD型双工光纤插座24个ST多模光纤连接器72个

19英寸网络机柜10个

（4）网络系统设备

4900交换机19台堆叠套件10个

（5）楼控系统设备

网络控制器1个U网络接口1个

系统监控软件1套系统集成软件1套

控制箱1面现场控制器16个

网络保护板1个信号调理板5个

液位开关8个照度传感器1个

通讯电缆2箱控制柜16台

中央管理计算机1台UPS电源1个

（6）电梯监测、对讲系统

电话机1台电话辅机1台

电话分机3台主机电源1台

电梯数据采集器3个数据集成器2个

监控软件1个系统计算机1台

中心柜1套

（7）31#楼办公区前端监控设备：

低照度高清晰黑白摄像机42台

黑白半球电梯专用摄像机2台

6倍电动三可变金镜头4个

室内全方位球型云台4台

主控键盘1个

室内解码器4个

十六画面分割器3台

24小时长延时录像机3台

控制机柜1套门禁读卡器20套

管理电脑1台

管理软件1套

（8）空调设备明细

水冷式螺杆机组2组空调冷热水循环泵5台

全自动软化水处理器1台半既热浮动盘管换热器2台

空调系统稳压罐1个空调集分水器2个

软化水箱1个贯流风幕机5台

采暖集分水器2个空调系统稳压泵2台

组合式新风机组风机盘管

冷却塔2个

（二）、项目定位

该项目是**办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显着特点。

（三）、使用人员分析分析

该大楼的使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。

二、业管理服务的设想

（一）管理思路

作为高级领导干部用的办公楼，既需国有写字楼的办公环境，又需国有比写字楼更加可靠的综合保障体系。

给物业使用人创造一个方便、整洁、舒适的办公与娱乐环境。

（二）、管理体质

为了能够为**办公楼提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，我公司拟成立“**办公楼物业管理中心”。

中心总经理将选派我公司具有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。

（三）、管理机制

若竞标成功，我公司将根据**办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减呼管理环节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。

（四）合理取费，高标准服务

通过我公司对九三学社办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科学、周密、可行的原则对项目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满足**办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。

物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度。

我们将针对大楼的特点和管理目标，制定员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工作环节及其过程都有章可循。

三、理模式与运作机制

（一）部管理模式

本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。

直接领导

考核

（二）运作机制

1.管理体系

物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联第的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。

而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工作一经下达，执行责任人即开始中运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置，有检查，有吉，从而根本上保证了物来管理中心工作的有效性。

2.运作机制

3.管理运作流程

物业管理中心运作流程图

四、理制度汇编

（一）、部门规章制度

综合服务部

操作规程及标准

×客户申请服务项目的操作规程×综合服务部经理检查制度

×报修处理操作规程×档案管理规章制度

×客户服务查询程序×餐厅服务接待规范程序

×综合服务部规章制度×餐具及用具清洗消毒程序

×保洁主管的检查制度×餐厅卫生操作程序及标准

×综合服务部经理巡查制度

工程维修部

工作标准和操作规程

警卫交接班规程客户遗失物品招领规程

物品出入大楼管理程序证件和理操作规程

紧急停电处理规程对突发事件的处理操作程序

员工出入口岗位工作规程

规章制度、管理制度

安保部内保档案管理制度物业管理中心办公处安全保卫制

安保器材管理制度安保部检查制度

要害部位安全保卫制度晚间值班规定

地下停车场管理规定

消防安全

工作标准和操作规程

安保部中控室运行规程火灾紧行动操作规程

监控系统操作规程消防设施巡回检查规程

动火管理规程

楼宇消防规章管理规定

消防中控室管理制度机房防火规定

消防设备、设施、器材的管理规定电气设备防火规定

办公楼防火管理规定办公室防火规定

公共场所防火规定高低压配电室防火定

消防奖惩制度

保洁服务

操作规程

办公室清洁卫生操作规程电梯清洁操作规程

卫生间清洁操作规程日常用工具使用保养操作规程

清洁区域操作规程机器的使用及保养操作规程

公共区域走廊清洁操作规程

行政管理

员工聘用操作规程考核评价操作规程

员工考勤操作规程办理员工离职操作规程

规章制度、管理制度

人力资源管理规定培训工作管理规定

劳动合同管理规定绩效考核管理规定

劳动考勤管理规定员工打卡管理规定

计算机使用管理规定关于印章使用管理的暂行规定

薪金管理规定

五、人员配备、培训与管理

（一）、人员配备

物业管理中心总经理人

工程部维修部人（经理人、电气组人、设备组6人、综合组3人）

安全保卫部21人（经理1人、领班4人、