房地产相关税收法规汇总整理45页.docx

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房地产相关税收法规汇总整理45页

房地产相关税收法规目录

法规目录6

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见6

关于转发《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知沪地税流〔2005〕59号9

国家税务总局关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知11

关于转发《国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题通知》的通知12

国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知13

转发国家税务总局《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》及本市贯彻实施意见的通知14

国家税务总局关于外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税和教育费附加的通知16

中华人民共和国印花税暂行条例17

中华人民共和国印花税暂行条例施行细则20

关于本市内外销商品住房并轨的若干意见25

标　题：

关于印发《关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见》的通知27

中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法31

中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则35

财政部关于发布沿海经济开放区鼓励外商投资减征、免征企业所得税和工商统一税暂行规定的通知48

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见

建设部　发展改革委　监察部　财政部　国土资源部人民银行　税务总局　统计局　银监会

　　去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。

但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。

现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

　　一、切实调整住房供应结构

（一）制定和实施住房建设规划。

要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

（二）明确新建住房结构比例。

“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。

为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　（四）严格房地产开发信贷条件。

为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。

为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　（七）加大对闲置土地的处置力度。

土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。

对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　（八）严格控制被动性住房需求。

各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。

2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　（九）加强房地产开发建设全过程监管。

对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。

对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。

房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　（十一）加快城镇廉租住房制度建设。

廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。

尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。

2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　（十二）规范发展经济适用住房。

各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。

严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　六、完善房地产统计和信息披露制度

　　（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。

要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　（十五）坚持正确的舆论导向。

要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

关于转发《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知沪地税流〔2005〕59号

各区县财政局、税务局、房地局、规划局：

经市政府同意，现将《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）转发给你们，并结合本市实际情况，补充通知如下：

一、关于可享受优惠政策的普通住房标准

凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；

（三）实际成交价格：

低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

上述标准自2005年6月1日起执行。

以后由市政府每半年公布一次。

二、关于税收征收中对普通住房的审理要求

（一）各区县财税部门、房地产和规划管理部门要根据国税发[2005]89号文的有关要求，加强部门间的协作配合，信息共享，共同做好房地产税收征管工作。

（二）各区县财税部门应会同房地产、规划管理部门，利用各类信息做好审理工作，经核对无误后，办理有关涉税事项。

（三）对房产转让合同中的成交价格存有疑义的，各区县财税部门可与房地产管理部门联系，必要时可提请有关中介机构评估。

三、关于个人住房交易的有关税收政策

（一）个人出售住房应缴纳的营业税按国税发[2005]89号文第三条的有关规定执行。

1．2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

3．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（二）凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。

凡个人在2005年5月31日前购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。

四、关于售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策

本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。

对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。

五、关于房屋购买时间的确定

（一）凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。

（二）凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定。

（三）凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。

六、关于实行房地产税收征收“一条龙”管理

为加强房地产税收征收管理，切实提高纳税服务水平，各区县财税部门要以“财税联合办公，统一计税依据，健全征管网络，提高服务质量”为工作目标，整合管理资源，创新管理方式。

自2005年6月1日起，本市对所有的房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合，减少环节，方便纳税人，实现从申报纳税到征收开票的全过程服务。

各区县房地产管理部门要与各区县财税部门密切配合，加强协作。

各区县房地产交易中心要大力支持房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，确保办公场地的落实。

各区县财税部门要明确职责，加强管理与协调，及时发现和妥善处理工作中遇到的矛盾和问题，进一步做好房地产税收征管工作。

上海市财政局

上海市房屋土地资源管理局

上海市城市规划管理局

二ＯＯ五年五月三十一日

【有效性】有效

【法规名称】国家税务总局关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知

【颁布部门】国家税务总局

【颁布日期】1996年11月20日

【实施日期】1996年10月01日

【正　　文】

国家税务总局关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称营业税暂行条例）和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称所得税法）的有关规定，现就外国企业出租中国境内房屋、建筑物的有关税收问题，通知如下：

一、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税，并按所得税法第十九条的规定，在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税。

根据营业税暂行条例实施细则第二十九条和所得税法第十九条的规定，上述营业税和企业所得税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。

如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。

二、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例和所得税法的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。

三、本通知自１９９６年１０月１日起执行，以前处理与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。

（国税发［１９９６］２１２号一九九六年十一月二十日）

关于转发《国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题通知》的通知

文号沪税地[2000]54号

发文单位上海市地方税务局

颁布日期2000-4-14

近接《国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》[国税发（2000）44号]，现将该通知转发你局，对本市外商投资企业和外国企业将自有房屋或开发的商品房出租的（包括临时出租、先租后售等租赁方式），仍一律按出租的房产原值计征城市房地产税；对外商投资企业在商品房开发中搭建的临时铺面出租计征城市房地产税按国税发（2000）44号第二条规定处理。

　　上海地方税务局

　　二零零零年四月十四日

国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知

文号国税发（2000）44号

　　一个时期以来，由于外商投资企业和内资企业分别适用《城市房地产税暂行条例》和《中华人民共和国房产税暂行条例》，在对外投资企业征收城市房地产税过程中陆续反映出一些问题。

为便于各地执行，现将有关问题明确如下：

　　一、关于利用人防工程免征城市房地产税问题

　　为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》[财政部税务总局（1986）财地税字008号]的有关规定，暂不征收房产税。

　　二、关于出租柜台征收城市房地产税问题

　　出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。

凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。

　　对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”帐上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。

建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。

　　三、关于外籍个人购置的房产免征城市房地产税问题

　　外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征城市房地产税。

　　四、本通知自2000年1月1日起执行。

　　二零零零年三月八日

转发国家税务总局《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》及本市贯彻实施意见的通知

文号沪税外[1997]90号

发文单位上海市国家税务局、地方税务局

颁布日期1996-7-2

　　现将国家税务总局国税发（1996）212号《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并结合本市具体情况，制订贯彻实施意见如下，请一并贯彻执行。

　　一、关于《通知》第一条中“在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税”。

其所得税税率根据《中华人民共和国国务院关于经济特区和沿海十四个港口城市减征、免证企业所得税和工商统一税的暂行规定》〔国发（1984）161号〕第三条第三款的规定，减按10%征收。

　　二、《通知》第二条第一款所称：

“凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的”是指外国企业（包括：

港、澳、台地区，下同）直接委派人员对其在中国境内的不动产进行全面经营管理（如：

有权代表外国企业签订租赁合同，可直接向承租人收取租金，有权对其不动产进行改建、装璜和维修等实质性经营管理活动），不包括所雇佣的仅专业从事清洁、门卫、绿化等日常维护人员。

　　三、《通知》第二条第二款所称“出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的”是指：

　　1、外国企业在中国境内直接投资建立的专业管理机构（如物业管理企业等）；

　　2、外国企业在中国境内自行选定并委托对其不动产进行日常或专业管理的其他单位（或个人）；

　　3、外国企业委托在中国境内的其他单位或机构对其不动产进行直接或间接管理。

　　四、《通知》第二条第三款所称“出租人属于协定国家居民公司”，其“协定国家”是指与我国已签有避免双重征税协定的国家。

　　所称“属于非独立代理人的单位（或个人）”是指：

中国境内的未依照中国法律组成企业法人的单位；或未经批准可以独立地、专业从事代理业务的个人，或者虽然是属于独立代理人的单位（或个人），但其经营活动全部或几乎全部代表该外国企业对其不动产进行日常管理活动的。

　　五、外国企业属于上述第二条、第三条和第四条所列形式出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产取得的租金收入，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。

外国企业应在中国境内设置能够准确反映经营状况，能够正确计算应纳税所得额的会计凭证、帐簿。

外国企业不能提供完整、准确的成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，各主管税务机关可按税法有关规定对其取得的租金收入总额按不低于30%的比例核定其应纳税所得额。

　　六、外国企业如属于协定国家居民公司，委托中国境内属于独立代理人并专业从事物业管理的单位（或个人）对其不动产进行日常管理，对其取得的租金收入可按《通知》第一条规定计算征收营业税和企业所得税。

　　七、外国企业出租位于中国境内的不动产所取得的租金收入，应按营业税条例和企业所得税法规定的纳税期限缴纳营业税和企业所得税，并向所属税务机关提供出租人的国别（地区）和不动产租赁合同（或协议）以及对其不动产进行日常管理的委托协议（或合同）等有关证明文件。

上述营业税和企业所得税应由出租人按税法规定的期限自行申报缴纳，或者由承租人在每次支付租金时代扣代缴，如果出租人不在中国境内，亦可委托（或指定）对不动产进行日常管理的单位（或个人）进行代扣代缴应纳税款。

　　八、外商投资企业建造用于转让的商品房和建筑物，在建成后尚未转让前，发生临时性出租并取得租金收入的，其租金收入应按营业税暂行条例有关规定缴纳营业税，并作为企业“其他业务收入”，期末转入“本年利润”科目计算应纳税所得额。

　一九九七年七月二日

附件：

国家税务总局

关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知

国税发（1996）212号

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称营业税暂行条例）和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称所得税法）的有关规定，现就外国企业出租中国境内房屋、建筑物的有关税收问题，通知如下：

　　一、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税，并按所得税法第十九条的规定，在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税。

　　根据营业税暂行条例实施细则第二十九条和所得税法第十九条的规定，上述营业税和企业所得税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。

如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。

　　二、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例和所得税法的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。

　　三、本通知自1996年10月1日起执行，以前处理与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。

国家税务总局关于外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税和教育费附加的通知

文号国税发［1994］038号发文单位国家税务总局发文日期1994-2-25　有效

近来,不少地区询问税制改革后外商投资企业和外国企业是否征收城市维护建设税和教育费附加的问题.鉴于除增值税,消费税,营业税和有关法律规定对外商投资企业和外国企业征收的税种外,其他税种对外商投资企业和外国企业的适用问题,国务院将根据<全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税,消费税,营业税等税收暂行条例的决定>的精神,在近期内作出规定,因此,总局意见：

对外商投资企业和外国企业是否开征城市维护建设税和教育费附加,应按照国务院将要下发的通知执行,在国务院没有明确规定之前,暂不征收.

中华人民共和国印花税暂行条例

第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

第二条下列凭证为应纳税凭证：

（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；

（二）产权转移书据；

　　（三）营业帐簿；

　　（四）权利、许可证照；

　　（五）经财政部确定征税的其他凭证。

第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。

具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。

应纳税额不足一角的、免纳印花税。

应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。

第四条下列凭证免纳