物业使用手册.docx
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物业使用手册
物业使用手册
泸州东洲物业管理有限公司
目录
1、致业主书 P2-3
● 函书
● 物业规划
● 公司简介
2、服务指南 P4-7
3、物业使用守则 P8-11
4、物业管理服务承诺 P12
5、物业管理小常识 P12-13
6、便民服务项目 P14-15
7、生活指南 P16
附件：
（1）房屋验收交验单 P17-18
（2）房屋装修责任协议书 P19-22
（3）房屋装修安全文明施工承诺书 P23-26
（4）钥匙及附件发放清单 P27-28
致业主书
尊敬的业主：
【东洲·墨香苑】在您的热切期待下，终于正式交付给您使用了！
从这一刻起，泸州东洲物业管理有限公司员工将向您提供竭诚、周到的服务。
为把【东洲·墨香苑】建成一个安全、文明、整洁、优美的物业住宅小区，我们已高标准、高档次地做好了入伙前的各项准备工作。
同时，为体现【东洲·墨香苑】物业风格，体现【东洲·墨香苑】物业管理水平的经典之作，我们将对【东洲·墨香苑】实行规范化、专业化的管理。
希望通过我们对【东洲·墨香苑】的管理，能让您体味到真正意义的“安居乐业”，实现您心中“幸福美满家园”的梦想。
物业规划
【东洲·墨香苑】位于泸州市城北新区香林路与南光路交汇处，占地面积122亩，总建筑面积约11万平方米。
【东洲·墨香苑】由泸州东洲房地产开发有限公司精心开发建设，为泸州市首家别墅型高档自然生态园区。
小区采用围合组团方式，用现代技术演绎传统的居住内涵，建筑以欧式别墅的风格利用原有的山形地貌，依山就势，重组了花园、广场、水系、绿地、文物等自然元素，使之与曲径通幽的园林特色融会贯通，将自然与人文最诗意的结合奉献给您。
生活配套
【东洲·墨香苑】设计典雅，配套合理。
设有24小时小区电视监控系统、可视对讲系统、燃气泄漏报警系统、24小时电子巡更系统、防盗报警系统、紧急求救报警系统。
配备了水、电、气、光纤、通讯等。
小区还配置会所、幼儿园、网球场、中心休闲区、戏水景区、社区活动设施及便民商店等设施。
交通配套
小区与老城区仅一桥之隔，距沱二桥转盘仅1分钟车程，与超长途客运中心相毗邻，230、231路等多路公共汽车直达园区，交通位置优越、方便。
公司简介
泸州东洲物业管理有限公司是一家自负盈亏、具有独立法人资格、专业的物业管理公司，公司座落于城北新区香林路二段东洲·墨香苑小区入口处。
公司的经营理念是“兢业营造墨香苑，诚信以待众业主”。
公司拥有一支经过专业培训、工作认真、严谨高效的管理队伍。
其中大、中专以上学历占70%，具有专业技术职称者占60%以上，具备较强的人力资源和综合管理实力。
依据规范的管理公约和科学的操作程序，耐心细致的工作准则，为业主提供优质的管理服务。
公司为引进先进的管理模式，特聘请具备二级资质且经验丰富的杭州公用物业管理有限责任公司作为东洲·墨香苑的物业咨询公司，聘用期为3年。
希望吸收杭州先进的物业管理经验，倡导“以人为本”的服务宗旨。
优美、舒适、安全、文明的生活环境基于良好的物业及完善的管理服务，同时更需要业主真诚的配合和支持。
为此，我公司根据《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》及物业管理有关文件精神，编制本手册。
手册载明事项，关系您与全体业主共同利益，请您认真阅读。
若有疑问，请向公司咨询，我们将乐意尽力协助。
诚望您们给予我们支持和协助，让我们共同创造一个美好的家园而努力。
服务指南
一、管理范围和服务内容
物业管理范围包括物业及物业使用的相关方面，我司将对下列事项进行管理和服务。
●物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。
●物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务。
●公共花草树木、绿地及绿化设施的养护和管理。
●协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、搞好安全防范。
●业主档案及物业档案资料的建立和保管。
●其它特约服务。
二、物业管理服务费
管理服务费是物业正常使用和维护所必需的费用。
为了您所拥有的物业以及物业使用的相关设施设备、环境能得到良好的维护和保养，请您按时缴纳物业管理费。
根据本小区实际情况，我公司每半年首月向您收取半年物业管理费。
收费范围：
物业管理费 住宅：
在前期由开发商补贴的情况下，暂定0.4元/月·㎡（截止到2004年12月31日）
营业房：
1.0元/月·㎡，车库：
15元/月·间
车位管理费 100元/月·辆
专项有偿服务费 协议收费
代收代缴（一次性）装修垃圾清运费 平式、跃式房：
200元/户，复式房：
300元/户
营业房：
1元/㎡
三、装修审批程序
根据国家建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，凡需装修的业主和物业使用人在装修前必须前往我公司办理装修审批手续。
未经许可不得擅自装修，以免造成您和他人财产不必要的损失。
1、住户在装修前携所有权人证明、身份证及装饰装修方案前往我公司提出申请，领取《装修申请表》，详细填写装修的相关内容，提供装修图纸，包括装修平面图、空调布置平面图、室内水电管线插座布置图一份。
2、住户在装修前到我公司登记备案后，由我公司发给《房屋装修许可证》，并签订《房屋装修责任协议书》。
3、装修施工单位须持企业资质证书、营业执照、委托装修协议书，及装修施工人员身份证复印件、外地人员暂住证前往我公司备案，并办理《临时出入证》，签订《房屋装修安全文明施工承诺书》后，方可施工。
※《临时出入证》每人一证，不得转让，有效期为三个月，若因工程未完需延长期限者，请及时办理延期手续。
四、用水用电
1、用水实行总表计量，用户设分表，根据水司规定，您需交纳的水费为您实际使用的水费加损耗费用，费用由我公司代收代缴。
2、小区配电使用高压供电高压计量，根据电力局规定，您需交纳的电费为您实际使用电费加损耗费用，费用由我公司代收代缴，敬请您理解配合。
3、公用配套设备运行能耗等公摊电费由公司按实分摊，望您能理解配合。
4、天然气实行一户一表，费用由业主或使用人直接向有关部门缴纳。
五、防火安全
消防安全，预防为主。
防消结合，人人有责。
楼宇防火，人人重视。
消防设施，人人爱护。
一人违章，大家规诫。
一处失火，必将殃及他人。
1、请您不要擅自挪用或损坏消防设备和器材，保持走廊、楼梯及防火通道畅通。
2、一旦发生火警，务必保持冷静，并按下列步骤灭火自救：
● 立即拨打“119”，并关闭电源总闸。
● 通知公司或保安值班中心。
● 尝试用就近灭火器或消防栓灭火自救。
3、不可将易燃易爆物品携入楼宇存放或使用。
4、不在公共场所动用明火和焊接作业，不违章用电。
5、遇暴风雨，住户应做好安全事项，尤其对放在阳台、窗台上的花盆等其它可移物件安置稳妥，以防不测。
六、安全防范
1、保障业主安全是本公司最为重视的内容，小区实行全封闭管理，有专业的保安队伍，负责24小时安全防范。
2、为有效防止偷盗等治安案件的发生，保安人员随时甄别出入小区人员，如果被甄别者是您的亲友或访客，请您协助和谅解。
工作人员上门造访或工作，将向您出示工作证，请勿让陌生人进入家中。
3、保安门卫将对出门大件物品进行登记检查，并需经住户的确认方可放行，晚上10：
00时至早晨7：
00时前禁止一切物品搬运。
4、为了您的安全，请爱护安全防范设施，提醒您的孩子勿乱按楼宇可视对讲系统。
5、为您居室财产的安全，外出时，请检查关闭水、电、气等阀门开关，并关好所有门窗。
6、为了交通治安防范需要，小区对进出车辆进行登记制度。
7、安全防范智能化预留接口为您提供个性化服务。
8、若发现任何可疑情况，请及时与保安值班中心和我公司联系。
七、报修、投诉
如您家中的水电发生问题或需要其它帮助，可直接向我公司报修和登记，我们将在尽可能短的时间内为您调查和解决。
如您对我们的工作有意见和建议，欢迎您向我们提出投诉，我们将认真落实您所反映的情况，妥善解决。
八、其它
1、小区内公共走道、屋顶和其它公共场所不得违章搭建、改建或安装任何设施和设备。
2、楼上住户，切勿往窗外乱扔东西，一旦发生伤人损物，须负责赔偿，并承担相应法律责任。
物业使用守则
为使【东洲·墨香苑】每一位业主都能享受到安静、舒适、文明、安全的生活环境，本公司根据《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》、国家建设部《住宅装饰装修管理办法》及其它有关文件精神，并结合【东洲·墨香苑】居住区实际情况，特编制本守则，望全体业主和使用人自觉遵守。
房屋装修管理规定
为了确保楼宇的外观和结构不受损坏，使您拥有的物业保值、增值，每位住户装修都必须遵守装修管理规定，不得违章装修。
1、任何装修不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙及屋面防水隔层、上下管道等建筑构件。
业主和使用人必须严格按申报批复图纸施工，不得擅自改动。
2、住宅装修不得改变房屋外观形象，不得封闭阳台。
未经许可，不得设立户外广告或标志。
房屋外立面不得擅自安装晒衣架、花架和雨棚等有碍观瞻的设施。
屋顶不得擅自安装卫星接受器，不得擅自安装太阳能热水器。
（平、半跃式住宅的顶层住户可在露台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装雨蓬和晾衣架，其余住户只能在阳台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装自动晾衣架）
3、住户阳台和窗不能安装防盗栅栏，底层住户确需安装，应向我司提出申请，按我司统一规定的式样、规格安装内置式防盗窗。
4、浴厕、厨房装修时，不能损坏地面防水层、防水墙，应按照防水标准制订方案，并做养水试验。
对地漏、下水管道等，不可擅自移位。
不得随意改动水、电、煤气、智能化预埋管线走向和封闭检修口。
5、外立面上的墙体均不得凿壁、打洞，开设门道、窗口及改变外墙色彩。
住户安装分体式空调，室外机一律按统一规定位置安装，冷凝水管接入相对应的下水口。
窗式空调一律不能破墙安装。
6、所有装修工程只限在户内进行，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施，严禁在楼道等公共部位从事装修作业（搅拌泥沙等）或堆放材料等。
装修垃圾不得在园区随意堆放，装修施工人员应每日清理垃圾，袋装扎口后放在指定地点。
7、搬运材料过程中不得损坏楼道、墙面、地面等。
施工时须应提供足够防御措施以减少装修期内引起的尘埃及噪声。
8、业主和使用人、装修施工人员必须维护园区内的设施和场地的完好、整洁，不得在公共区域随意抛物、践踏绿地或随地大小便。
9、装修施工人员不得野蛮施工，严禁将泥浆、胶水及垃圾倒入上下排水、排污管道，以免堵塞。
10、装修材料出小区须凭业主委托单保安方能放行。
11、装修施工人员一律凭临时出入证出入小区，随时接受我公司工作人员的检查。
12、遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不动用明火或焊接作业，确保作业人员和周围住户的财产安全。
13、禁止夜间21：
00时至次日7：
30时前进行装修作业。
环境卫生管理规定
本公司设有绿化保洁中心，园区内的公共场地及公用楼道由专职保洁员负责清扫。
但仍有赖于全体住户的通力合作，遵守社会公德方可确保园区的清洁。
1、请各位住户配合，每日将生活垃圾袋装后置于指定收集点，以便于保洁员清运。
切勿将垃圾废物堆放在走廊或其他公共地方。
2、为保持小区环境整洁，请勿将果皮、纸屑等垃圾抛出窗外或置于公共场所。
请勿随地吐痰，乱扔烟头，乱倒污水。
3、公共环境，人人有责。
不得在楼宇外乱写乱画、乱贴字画广告；不得在小区内制造各种污染。
若您发现有损公共环境的行为，请速与保安或公司联系，并及时纠正、制止。
4、严禁在室内外（阳台）饲养家禽，以保持室内外的环境卫生。
5、楼梯走廊及公用场所不能堆放、吊挂物品，公共场所不得晾晒衣物、堆放物品。
绿化、庭院水系管理规定
为使小区有一个优美清新的居住环境，小区的绿化和园林设施人人共拥，人人都应自觉维护。
若有损毁，照价赔偿。
住户对小区的绿化不得有下列行为：
1、攀折花木及在树上晾晒衣物，拉绳索、铁丝挂物件等。
2、攀爬花木的保护设施及花坛，在草坪上及绿化带内嬉戏、玩耍。
3、在绿地内堆放任何物品，倾倒污水和垃圾。
4、在绿化带上设置广告、招牌，在园林设施和小品上乱刻、乱画。
5、在绿地上种菜（包括私家花园内）、圈养家畜。
6、向水系中吐痰、大小便、抛扔垃圾等污物。
7、在水系中游泳、洗澡或洗刷任何物品。
※为了孩子的安全，幼童在水系边玩耍须有成人陪同。
车辆停放管理规定
为保持小区居民安静和道路畅通，进入小区的车辆应严格遵守本规定。
1、园区业主车辆，须到我公司办理登记备案手续。
外来车辆进入小区须经保安同意，登记后方可驶入，并停放在指定地点。
2、凡装有易燃、易爆、剧毒或者污染性物品的车辆严禁驶入本小区。
3、园区车辆停放实行收费管理，请在入住后即到我公司办理相应的登记手续，按规定将车辆停放在指定泊位，并按时缴纳费用。
原则上小区只停放本小区住户的私家小型客货车，禁止停放大客车、大货车（除小区巴士外）。
车辆停放按市物价局统一标准收取停车费。
4、临时汽车停放，请您服从管理人员的指挥，停放在指定泊位，并缴纳停车泊位费，费用按每日4小时以上4元收取。
5、车辆停放后，请您锁好车门，关好门窗，并将防盗系统调至警备状态。
请勿将贵重物品遗留在车上，并注意泊位的清洁卫生。
6、进入小区的车辆，车速控制在5公里/时内，禁止鸣号。
7、不准在小区任何场地试车、练车及无证驾车。
不准辗压绿地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
8、业主（使用人）应加强自我防范意识，锁好车辆，以防失窃，并保持场地卫生。
9、不得在人行道、车行道、消防道上停放任何车辆[机动车辆只能在泊位内停放。
安全用水、用电、用气管理规定
1、业主（使用人）必须遵守用水、用电、用气的有关规定和本公司制定的有关规定。
各种阀门开关及用电器具必须认真检查，确认安全方可离开。
2、不得将垃圾污物倒入座便器、下水道，不得将毛发排入下水管道，防止抹布之类东西跌入下水道，以免堵塞。
3、不得移动迁拆水、电、气入户位置，不得擅自更换户表，不得将电线直接埋入墙内、地下。
4、开关跳闸应查明原因，不得强行合闸，用电负荷不得超过电表额定功率。
5、用电热器具应防止短路，并远离易燃物品，人离开时，必须断开电源。
6、因使用不慎或疏忽造成毗邻业主房屋及财产损失的，应承担相应賠偿责任。
宠物饲养管理规定
1、住宅区不得饲养家禽，饲养犬类须持有关部门的饲养证明，并到我公司登记备案。
2、准养的宠物不得侵拢他人的日常生活。
3、准养的宠物出户时间为晚上7：
00时至次日6：
00时止，宠物在户外排泄的粪便，主人应立即予以清除。
4、不得在公共场所及阳台上饲养鸽子。
（若您是信鸽协会会员，须经业主委员会批准及周边业主同意后方可饲养）。
精神文明建设公约
为了让广大住户拥有一个健康、文明的工作、生活和学习环境，把我们的家园建设成祥和、舒适的住宅小区，特制订本公约：
1、热爱祖国，遵纪守法，遵守泸州市民守则；
2、热爱小区，关心小区，积极参与社区活动，共同维护和创建文明优秀住宅小区；
3、邻里相处，贵在和睦，若有纠纷，及时化解，互谅互解，宽宏大量；
4、不传播黄色淫秽书刊和录像，不聚众赌博、斗殴；
5、加强防盗、防火观念，提倡助人为乐，见义勇为的社会风尚；
6、爱护公共财物，讲究公共道德，遵守公共秩序；
7、讲文明，树新风，共同维护公共卫生，公共绿化和公共设施；
8、积极参与公益活动，争创文明家庭。
物业管理服务承诺
1、客户接待：
每周七天8小时接待
2、维修接待：
每天24小时接待
3、水电急修：
20分钟内到达现场，完工后清洁场地
小修3天内修复，返修率不超过1%
中大修3天内予以答复，明确修复日期
4、保安服务24小时治安巡逻，接到报警求助电话后5分钟内到达现场
5、卫生保洁：
环境卫生，每周七天清洁
公共楼道卫生，每周二次清洁
6、来信、来访：
一周内答复
物业管理小常识
什么是自用部位
是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院及室内墙面等部位；
什么是自用设施设备
是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
什么是共用部位
是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。
什么是共用设施设备
是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场库、公益性文体设施设备等用房。
什么是房屋承重结构
指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
什么是业主委员会
业主委员会简称业委会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
什么是物业管理
是指物业管理企业与业主、使用人依据物业管理服务合同的约定，通过对对各类房屋以及配套人共用设施、设备和相关场地进行专业化维护、修缮、整治管理，以及维护相关区域内环境卫生、绿化和公共秩序，为业主提供服务活动。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
便民服务项目
● 代叫出租车
● 代订报刊、杂志
● 代订牛奶、饮用水
● 电话留言服务
● 组织各类展销
● 代理房屋租赁
有偿服务项目及收费标准
类别
编号
服务项目
收费标准
（不含材料费）
家
电
安
装
维
修
01
安装灯具
20元／套
02
安装用电明线
0.5元/米
03
换镇流器
5元/个
04
拆换入户电源线
30元/次（50米）
05
拆换灯座
5元/只
06
拆换插座线
10元/次
07
拆换照明开关
5元/个
08
墙面粉刷
4元/㎡
09
换门锁
10元/套
10
换门窗玻璃
10元/㎡
11
安装门铃
5—10元/只
12
修理门铃
2—5元/次
家庭
水管
安装
维修
13
换装座便器
50元/只
14
换装浴缸
80元/只
15
修理普通水龙头
1—5元/次
16
调换水龙头、软管
5—10元／只
17
安装洗脸盆、洗菜盆
30元／套
18
下水道严重堵塞，需动机械疏通
10―30元／次
19
疏通地漏、厕所管道
30元/次
20
疏通排污管
30元
类别
编号
服务项目
收费标准
（不含材料费）
清
洁
服
务
21
清洁地毯
3元/㎡
22
清洁玻璃
5元／m2
23
地板打腊
4元／m2
24
清洗抽油烟机
30元/次
25
其它清洁服务
20元/次
家
政
服
务
26
钟点工
8元/小时
27
做饭
10元/小时
28
看护病人
30元/天
29
上门收洗衣服（洗衣费另议）
2元/次
商
务
服
务
30
传真
10元/张
31
打字
10元/张
32
复印
0.5元/张（A4）
33
汽车打蜡
50元/辆
34
洗车
10元/辆
礼仪
服务
35
租售绿化盆景
市价
36
代接代送客人
面议
其它服务
37
另议
生活指南
匪 警：
110 泸州电信服务热线：
1000
查号台：
114 电信用户投诉台：
180
火 警：
119 市话障碍管理自动台（免费）：
112
急救中心：
120 长途查询台：
116
特快专递：
185 自动信息台：
168
交通肇事：
122 语言信箱：
166
话费查询（免费）：
170 人工信息台：
160
龙马潭区公安局红星派出所：
2507558
民航售票处：
2297740
天立国际学校：
2514586
龙马潭区新民小学：
2591690
柏香林幼儿园：
2589978
宝来桥198号联运公司：
2392517
龙马潭区中医医院：
2990548
泸医附院急诊室：
2292219
建平中医医院：
2591100
柏香林农贸市场：
2589724
申银万国证券：
2294247
华夏证券：
2223103
房屋验收交验单
泸州东洲物业管理有限公司：
根据本人与贵公司共同验房，本业主已对交付使用的房屋、车库及附属设施进行验收，现予以确认。
阁（居） 栋 号
业主_________
年 月 日
房屋装修责任协议书
甲方：
泸州东洲物业管理有限公司
乙方：
业主（使用人）
为使广大业主（使用人）能有一个舒适、安全、优美的居住环境，保证本物业完好无损，维护全体业主的合法权益，根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，就房屋装修订立如下协议：
第一条、住宅装修的基本情况
装修地点：
阁（居）
住宅建筑面积：
＿＿＿＿＿㎡ 房屋结构类型：
＿＿＿＿＿＿。
第二条 甲方责任
一、甲方对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设施设备的正常使用和相邻业主的正当利益。
二、甲方将装修的相关法规、装修的禁止行为、注意事项通过《物业使用手册》中房屋装修管理规定给予明确，并对进入住宅区的乙方装修施工人员进行装修须知的宣传。
三、甲方对乙方装修施工人员进入小区的临时出入证进行检查，如发现证件过期，督促其及时办理续期手续，甲方禁止无证装修施工人员进入小区从事施工活动。
四、甲方每天对装修现场进行巡视检查，发现违规行为，应予以制止。
对乙方整改不及时的，甲方令其停止装修，直至乙方整改完毕。
对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。
对涉及房屋结构安全的，应及时报区房地产管理部门依法查处。
第三条 乙方责任
一、乙方严格遵守国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业使用手册》中的房屋装修管理规定进行规范装修，不随意装修，并办理有关装修手续。
二、装修施工人员进入小区，自觉佩带临时出入证，以便我司工作人员检查，如人员变动，及时办理变更手续。
施工人员须文明规范施工，不影响相邻业主或使用人的正常生活。
三、维护房屋外观统一，涉及房屋外立面的装修严格按甲方装修管理规定装修。
对装修不当造成相邻业主的房屋或公共部位损坏的，承担修复、赔偿等责任。
四、乙方在甲方规定时间内从事装修作业。
装修时间为7：
30时至21：
00时止。
中午12：
00时至
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