001第一章 中国商品住宅的质量现状.docx
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001第一章中国商品住宅的质量现状
第一章中国商品住宅质量现状
一．主体结构工程质量普遍不符合法定合格质量要求
国家强制性标准《住宅建筑规范》第6.1.4条以国家工程建设强制性条文的形式规定：
住宅结构应能承受再正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。
在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性的要求。
1．我国建筑工程的安全使用寿命远低于西方发达国家和设计规范规定的使用期限。
住建部原副部长仇保兴讲话称我国按照50年设计使用期设计建造的建筑工程实际使用寿命不足30年。
2010年3月29日至31日，“第六届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”在北京国际会议中心召开。
据报道，住房和城乡建设部副部长仇保兴先生在会上发表重要讲话，称我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，但住房使用寿命只能持续25至30年。
中外房屋使用寿命比较
中国
美国
英国
房屋平均寿命年
25-30
74
132
2．施工图设计文件普遍不符合依法必须执行的国家工程建设强制性标准的要求
混凝土结构施工图设计文件规定的严寒和寒冷地区冰冻线以上地下室外墙结构的混凝土性能普遍不符合国家强制性标准《地下工程防水技术规范GB50108—2008》第3.3.3条“处于冻融侵蚀环境中的地下工程，其混凝土抗冻融循环不得少于300次。
”的要求。
未依法按规范要求使用抗冻混凝土。
设计单位普遍未依《中华人民共和国建筑法》第五十六条“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。
”的规定，在结构施工图设计文件中注明符合国家行业标准《混凝土耐久性检验评定标准》JGJ/T193要求的混凝土抗碳化性能和早期抗裂性能。
混凝土结构施工图设计文件规定的地下防水混凝土结构迎水面钢筋保护层厚度多不符合《地下工程防水技术规范》GB50108—2008第4.1.7条“迎水面钢筋保护层厚度不应小于50mm。
”的要求。
3．中国规范框架下施工图设计文件中钢筋保护层厚度设计要求难以在当前的施工技术条件下实现，可信的混凝土结构实体检验钢筋的保护层厚度检测结果多不符合国家强制性标准的要求。
由于《混凝土结构设计规范》规定的保护层厚度中包含的施工允许偏差较国际知名规范小，而我国实际的施工管理技术水平又相对较低，所以在施工中实现设计要求的难度相对较大，可能性相对较低的。
中外结构设计规范要求的钢筋保护层厚度在施工中实现的难度与可能性比较分析
项目
混凝土结构
设计规范
GB50010—2010
权威组织
建议
CCES01:
2004
欧洲混凝土
结构设计规范
EN1992-1-1：
2004
美国混凝土
结构设计规范
ACI318-05
梁柱混凝土构件
施工允许负偏差
-7
-10
-10
-13
板墙混凝土构件
施工允许负偏差
-5
-10
-10
-10
相应施工允许偏差
对施工管理的要求
高
低
低
低
规范对应地区
实际施工管理水平
低
低
高
高
施工企业实现结构设计要求的可能
低
较高
高
高
分析
结论
1．施工偏差是由施工管理技术水平决定的；
2．规范规定的施工允许偏差应与其施工管理技术水平相对应，具有较高的施工管理技术水平的企业才能实现较低的施工允许偏差的结构设计；
3．面对中国施工管理技术水平相对于欧美较低的现状，规范规定的保护层厚度含有的施工允许偏差反而较低，注定实现的可能是较低的。
权威组织：
指中国工程院土木水利与建筑学部工程结构安全性与耐久性研究咨询项目组。
建议值见《混凝土结构耐久性设计与施工指南》CCES01:
2004。
中国施工允许负偏差见《混凝土结构工程质量验收规范GB50204》附录E
4．混凝土结构施工过程中普遍存在以“阴阳配合比”形式进行偷工减料的严重违法行为。
“阴阳配合比”导致单方混凝土硅酸盐水泥孰料实际用量不足，难以在保护层混凝土中建立与维持能确保钢筋钝化膜稳定与完整的碱性环境。
当前由于阴阳配合比盛行，单方混凝土实际硅酸盐水泥用量普遍远低于有关标准规范的规定和施工图设计文件的要求。
以常用的C30泵送混凝土为例，根据本人在全国范围内的调研，单方混凝土普通硅酸盐水泥用量一般在170～220kg。
什么是“阴阳”配合比呢？
“阳”配合比是指混凝土搅拌站出具给施工单位的对外明示的混凝土配合比，一般水泥品质好，用量大。
“阴”配合比是指混凝土搅拌站实际生产使用的秘不示人的混凝土配合比，一般水泥品质差，用量少。
由于国内普通硅酸盐水泥硅酸盐水泥孰料用量一般达不到标准规定的含量（不少于75%），单方混凝土硅酸盐水泥孰料用量一般在120～160kg。
远低于《混凝土结构耐久性设计与施工指南》单方混凝土水泥孰料用量不低于240kg的建议值。
实地调研获得的全国各地搅拌站实际生产配合比单方混凝土硅酸盐水泥孰料含量（kg/m3）
强度
等级
稠度
mm
水泥
矿粉
粉煤灰
石粉
水
硅酸盐水泥
孰料含量
产地
品种
数量
C30普通
100±20
P·Ⅱ42.5R
145
55
110
250
156
130
广东
C40普通
100±20
P·Ⅱ42.5R
185
70
110
180
155
166
C30泵送
160±20
P·Ⅱ42.5R
160
60
110
250
169
144
C40泵送
160±20
P·Ⅱ42.5R
215
70
110
200
163
193
C30泵送
180±30
P·O42.5R
215
110
0
0
175
161
徐州
C40泵送
180±30
P·O42.5R
300
90
70
0
170
225
C30泵送
180±30
P·O42.5R
210
73
81
0
175
158
大连
C35泵送
180±30
P·O42.5R
260
70
80
0
170
195
C30泵送
180±30
P·O42.5R
180
50
110
0
135
武汉
C35泵送
180±30
P·O42.5R
200
50
70
0
150
C40泵送
180±30
P·O42.5R
250
60
80
0
188
中国工程院土木水利与建筑学部工程结构安全性与耐久性研究咨询项目组在《混凝土结构耐久性设计与施工指南》中的建议
≥240
标准规范规定的水泥品种与用量（kg/m3）
工程部位
规范要求
规范名称
品种
水泥用量
硅酸盐水泥孰料
地下工程
防水砼
地下工程防水技术规范
GB50108—2008
硅酸盐水泥
普通硅酸盐水泥
不宜小于260
≥195
地下
防空工程
人民防空工程施工及验收规范
GB50134—2004
不宜小于300
≥225
地上部分
混凝土结构耐久性
设计与施工指南
硅酸盐水泥
普通硅酸盐水泥
≥240
基础筏板
大体积砼
大体积混凝土施工规范
GB50496—2009
符合GB200要求的中低热硅酸盐水泥
C30混凝土实际生产水泥与孰料用量
170～220
120～160
大体积混凝土实际生产用水泥品种
普通硅酸盐水泥
5．楼板厚度等现浇主体结构位置、尺寸偏差普遍未依法按国家工程建设强制性标准《混凝土结构施工质量验收规范》GB50204的要求进行检验并确认符合要求。
6．阳台和外窗栏杆多不符合国家强制性标准的规定。
因阳台和外窗栏杆不合格造成的人员坠楼惨剧屡屡发生。
阳台栏杆多不符合国家强制性标准《民用建筑设计通则》GB50352—2005第6.6.3条国家工程建设强制性条文“栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载。
”的要求；
阳台栏杆多不符合国家强制性标准《建筑结构荷载规范》GB50009—2012第5.5.2条国家工程建设强制性条文“栏杆听不得水平荷载应取1.0kN/m。
的要求。
”
2016年1月23日上午，重庆同创奥韵小区，一女性业主在自家阳台上欣赏雪景时，因栏杆断裂，随栏杆从24楼坠落，当场身亡。
在坠楼现场可以看到，掉下的铁栏杆底部锈蚀得非常厉害，到处都是铁渣滓。
据了解同创奥韵小区已经交房超过十年。
现场照片显示，阳台栏杆为不耐久的薄壁方钢管焊接而成。
二．重要使用功能普遍不符合法定合格质量要求
1．严寒、寒冷和夏热冬冷地区商品住宅普遍未依法按国家行业强制性标准配置带热回收功能的双向换气装置。
国家行业强制性标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26—2010第5.4.5条规定：
设有集中新风供应的居住建筑，当新风系统的送风量大于或等于3000m3/h时，应设置热回收装置。
无集中新风供应的居住建筑，宜分户（或分室）设置带热回收功能的双向换气装置。
国家行业强制性标准《夏热寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—2010第6.0.10条规定：
对采用采暖、空调设备的居住建筑，宜采用带热回收的机械换气装置。
2．严寒、寒冷和夏热冬冷地区商品住宅经实际运行检验节能性能普遍不符合国家强制性标准要求。
分户热计量装置测得的全采暖期平均建筑耗热量远高于国家强制性标准的要求，证实建筑节能普遍不合格。
3．住宅地暖室温调节装置普遍不符合国家强制性标准要求。
国家工程建设强制性标准《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411—2007第9.2.3条以国家工程建设强制性条文的形式规定：
温度调控装置和热计量装置安装后，采暖系统应能实现设计要求的分室（区）温度调控、分栋热计量和分户或分室（区）热量分摊的功能。
实际配置的地暖室温调节装置普遍不具备分室控温功能。
三．商品住宅消防安全普遍不符合国家强制性标准要求。
防火门普遍不具备国家工程建设强制性标准《建筑防火设计规范》GB50016—2015第6.5.1条“防火门关闭后应具有防烟性能。
”规定的防烟功能。
四．居住小区和住宅组团公共服务设施（配套公建）普遍不符合国家强制性标准的要求。
很少有居住小区依法按国家强制性标准配套齐全托儿所、幼儿园、托老所、公共厕所、文化活动站等法定必备公共服务设施。
五．，有调查显示，近9成受访者表示自己在交房时或交房后发现房屋出现了质量问题。
有近9成的受访者表示，自己在交房时或交房后发现房屋出现了质量问题，但是其中有绝大多数的受访者因问题不大而放弃了自己维权的权利，还有不到1成的购房者表示自己与开发商在交房问题上产生过纠纷，并且进行过协商或投诉。
六．媒体频曝商品房质量纠纷。
新浪财经——万科频曝质量问题：
全国多楼盘正遭业主维权；
赢商网——保利、万科楼盘频曝装修质量纠纷可维修但不得再找麻烦；
新华网——万科危机大盘点房屋质量问题已成严重隐患；
新华报业网——万科金域蓝湾交付季频现质量问题，只为赶工期；
新华网——华润置地楼盘陷质量纠纷:
用建筑垃圾填充楼板；
人民网——华润置地频现质量问题 全国各地爆发维权；
中国青年网——华润置地楼盘质量纠纷：
600多户业主买房不敢住。
七．重大房屋质量安全事故频发。
近些年，屡屡有建造于上世纪八九十年代的房屋发生坍塌事故见于媒体报道：
——2009年8月4日，石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房倒塌；
——2012年12月16日，交付20余年的宁波市锦屏街道2幢楼倒塌；
——2013年3月28日，绍兴市越城区一幢四层楼的民房倒塌；
——2014年4月，浙江奉化只有20年历史的居民楼突然坍塌；
——2015年5月20日，贵阳一居民楼垮塌，造成16人遇难；
——2015年6月9日凌晨，遵义市一栋居民楼垮塌；
——2015年6月14日，遵义市一栋建于1994年建成的9层居民楼发生局部垮塌；
——2015年7月7日沈阳发生楼体坍塌事故，七楼和六楼两层阳台整个坠落到五楼；
——2015年7月27日杭州市富阳区市心北路一幢四层楼房突然发生坍塌。
对于大量存在的住宅质量问题，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘卫东认为，这反映了这些年来房地产行业存在的一系列问题。
“房地产高速发展时期，很多人开发房地产，大量地卖房子，住宅的品质和质量并没有随之提高。
”
八．业主维权因不得要领，屡屡陷入歧途而败诉。
1．长江网——（长江日报记者马振华）交房时，房子出现渗、漏、裂等质量问题，业主是否可以此拒绝收房向开发商索赔？
记者昨日从房管部门获悉，武汉光谷珞喻东路一楼盘业主就以此为由将开发商告上法院，法院最后判决，因为这些房屋质量不属于主体结构或者严重质量问题，业主败诉。
2．中国经济网——北京11月6日讯（“民生说道”记者臧允浩）持续了近两年，曾遭多家媒体曝光的浙江宁波慈溪橡树湾二期业主维权一事，又有了新的进展。
9月29日，慈溪人民法院做出判决，驳回橡树湾一名业主要求解除购房合同等诉讼请求。
近日，对判决结果不满的橡树湾业主又将该案上诉至宁波市中级人民法院，等待审理。
3．大河网——打了两年噪声官司业主再次败诉：
核心提示 两年前，因为不堪忍受中州大道的噪声，郑州市阳光新城小区64户业主联名将开发商告上了法庭，要求开发商对噪声超标进行整改，将住宅区域内的噪声值降低至国家规定限值内，并给予相应的精神赔偿。
昨日，这起一波三折的案件有了最新进展，业主再次败诉。
4．环球网——新房有37处问题，业主拒收房起诉开发商整改败诉：
华声在线5月8日讯（三湘都市报记者潘显璇）长沙梅溪四季家园的上百位业主最近很是闹心。
去年交房时，业主们发现新房的问题多达37个，当他们起诉开发商，要求对存在的房屋质量问题进行整改时，却被长沙市岳麓区人民法院驳回了其要求。
目前，业主们已经向长沙市中级人民法院提出上诉。
5．央广网——恒大盘锦楼盘涉嫌材料作假业主两次败诉遭遇退房难。
6．新浪网——无竣工验收备案证明业主收房后状告开发商败诉。
2014年4月4日早上8点45分,位于浙江省宁波奉化市大成路居敬小区29幢1.5单元房屋倒塌
2015年6月14日凌晨6时左右,遵义市红花岗区一居民楼发生局部垮塌
2015年5月20日，贵阳云岩区宏富景苑21号居民楼垮塌
2013年3月28日绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌
2015年7月27日杭州市富阳区市心北路一幢四层楼房突然发生坍塌
2015年7月7日沈阳市发生楼体坍塌事故，建于2002年的住宅楼七楼和六楼两层阳台整个坠落到五楼。
2015年12月17日，北京朝阳区永安东里2号楼、3层11号的阳台坠落
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