嘉兴商业地产市场调研报告.docx

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嘉兴商业地产市场调研报告

嘉兴房商业地产市场调研

一、城市情况和未来规划

1、城市概况

★嘉兴位于XX省东北部、长江三角洲的中心，东接XX，北邻苏州，西连杭州，南濒杭州湾，区位优势明显，尤以在人间天堂苏杭之间著称。

素有鱼米之乡、丝绸之府之称，是长江三角洲重要城市之一。

★市域陆地面积3915平方公里，市境海域4650平方公里。

下辖南湖、秀洲两个区，平湖、XX、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县。

本项目位于南湖区。

★全市常住人口为450.17万人，其中居住在城镇的人口为240.07万人，占53.33%；居住在乡村的人口为210.10万人，占46.67%。

★2006-20XX嘉兴GDP总值和增长速度

★2006-20XX嘉兴社零总额和增长速度

★20XX人均可支配收入对比

2、城市区位与交通网络

★嘉兴地处中国最具经济活力的XX经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，连跨三省之界，居于江、浙、沪城市群之中，区位优势明显。

★公路建设四通八达：

320国道、沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、申嘉湖高速公路和杭州湾跨海大桥连接线等贯通境内,全市境内的高级和次高级路面铺装率居XX省之冠，实现了嘉兴市到所辖县（市）的半小时交通圈和嘉兴到XX、杭州、苏州的一小时交通圈。

★铁路网络不断升级：

沪杭高铁使嘉兴与XX、杭州瞬间通达，杭州至XX约40分钟，嘉兴到XX约20分钟。

3、城市规划布局和发展方向（2003-2020年发展规划）

★城市性质：

现代工业、商贸、物流和旅游型城市。

★城市功能规划：

未来嘉兴为XX接轨XX、苏南的门户型都市地区；长三角南翼新兴的现代服务业基地、XX省科技创新和文化职教的先进地区、环杭州湾先进制造业的重点发展地区；吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。

★城区总体结构规划：

中心城区总体结构以“内生双核，显嘉禾秀水；外织三片，塑水都绿城”为主题，构建“一心双核、两副两轴、三片三楔”的空间基本形式。

“一心双核”指城市中心区，分商业金融核心和行政文化核心；

“两副”指以秀洲新区和南湖新区为中心的两个城市副中心区；

“两轴”指中山西路、中环南路构成的城市景观横轴，苏州塘、海盐塘构成的生态景观纵轴；

“三片三楔”指城市东南片、西南片、北片及三块楔形绿地。

二、嘉兴商业市场分析

（一）商圈概况

市区商圈受河湖影响，核心商圈集中分布在老城区内，新兴的城市副商圈随着城市的外扩发展起来，主要满足新城居民生活配套需求。

秀洲区商圈

中山路商圈

1、嘉兴商圈综合分析

商圈名称

级别

档次

消费群体

主要业态

中山路商圈

市级核心商圈

低档、中档、中高端

综合人群

步行街+百货+专业卖场

秀洲区商圈

区域商圈

中档

周边居民

购物中心+沿街商铺+大卖场+专业卖场

中环南路商圈

区域商圈

中档

周边居民

购物中心+住宅底商

（二）代表性商业体分析

1、中山路商圈典型案例分布：

项目地块

①．戴梦得购物广场

项目位于禾兴南路，经营面积18000平米，于1999年12月开业，主要经营服装、珠宝、百货类商品，经营定位为中档。

楼层

主要品牌

1F化妆品/钟表珠宝/鞋类

伊丽莎白雅顿、蜜丝佛陀、羽西、兰芝、兰蔻、欧莱雅；欧米茄、美度、浪琴；周大福、潮XX、老凤祥、老庙黄金；ELLE、NINEWEST、皮尔卡丹、百丽、伊伴、思加图、千XX等

2F少女装/淑女装/饰品

欧时力、艾格、太平鸟、fiveplus、mikibana、AO2、播、阿玛施、玖姿、粉蓝；曼妮芬、伊维斯、古今、黛安芬、芬狄诗等

3F休闲运动/男装/饰品

沙驰、杰凡尼、都彭、老爷车、雅戈尔、法兰诗顿、汤尼威尔、九牧王；gxg、JEEP、耐克、阿迪达斯、哥伦比亚、杰克琼斯、新百伦、匡威、李维斯

-1F超市/烟酒/手机/小家电

生活超市、小家电、同仁堂等；

②．江南大厦

该项目位于禾兴南路与中山路交汇处，经营面积22000平米，于1988年6月开业，由南北两楼联通而成，经营定位为中档，部分国际品牌入驻。

楼层

主要品牌

1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/烟酒补品/永乐电器

施华洛世奇、比音勒芬、CKJeans、LACOSTE、斯沃琪、帝驼、浪琴、美度、梅花、资生堂、水芝澳、欧珀莱、周大福、金至尊、六福珠宝、ecco、沙驰、STACCATO、百丽、kisscat、同仁堂等

2F女装/男装/永乐电器

季候风、VEROMODA、ONLY、ESPRIT、E.LAND、TeenieWeenie、OLIVEdesOLIVE、艾格、播、阿玛施、EP、敦奴；CK内衣、Jack&Jones、gxg、李维斯、LEE、老爷车、雅戈尔等。

3F女装/内衣/箱包

爱慕、伊维斯、bodypops、曼妮芬；ELLE、FINO、

4F家纺/童装/家居服饰

凯盛家纺、罗莱家纺、恒源祥、丽婴房、好孩子、JEEP、迪士尼童装、衣恋童装、ADIDASKID；鄂尔多斯、三枪、秋鹿、雅鹿、艾莱依、波司登等。

5F运动休闲

阿迪达斯、耐克、李宁、日高等

③.华庭街

项目位于建国路，处于老城区与新城区接壤处，总长约500米，北部最窄处40米，南端最宽处2100米，用地3.7万平米，总建筑面积9.5万平米，由嘉兴港澳华庭房地产公司开发，主体3层的商业，地下一层约3万平米，一幢11层高的办公楼约1万平米和可容纳600辆汽车的停车场。

项目于20XX8月开盘销售（销售约3万平米），最高4万元/平米（当时嘉兴商铺均价5000元，最高15000元）当天销售额达4千余万，创造了嘉兴市单套商铺单价每平方米6万元和总价971万元的双纪录。

于20XX12月31日开街。

开业初期主力店：

地下好又多超市、华庭国际影城、华庭新喜洋大酒店、太平洋百货（中端百货）；

现主力店：

地下沃尔玛超市、华庭国际影城、华庭新喜洋大酒店、宏图三胞、百联服饰城、名宏百货——低端服装市场；部分品牌：

肯德基、安踏、李宁、GXG、哥弟、香榭丽影、CC&DD、金苑等。

④.旭辉广场

旭辉广场位于嘉兴中山东路、禾兴路，市中心核心低端，由旭辉集团投资开发。

占地40862平方米，总建筑面积20万平米，总投资超10亿元。

产品涵盖1—5层商业（东侧为餐饮娱乐部分、西侧为旭彩百货）、一栋酒店式公寓与两栋精装公寓住宅，其中住宅面积7.8万平方米，商业8.3万平方米。

已进驻商家：

家乐福超市（20XX1月19日已开业）、旭彩百货（计划今年圣诞节开业）。

公寓于20XX3月开盘，目前精装公寓均价每平方14000元，户型面积在41至60平方之间；简装公寓均价每平方13000元，面积80-120平方。

⑤.银泰梅湾街

银泰梅湾新天地依禾兴南路分为东区西区，东区由10幢群楼和沿西南湖的一排仿古建筑组成，规划以娱乐、休闲、SOHO办公业态为主，西区由12幢群楼和梅湾古街组成，以美食、购物、休闲、旅游业态为主。

项目嘉城集团、银泰百货集团合作，总建筑面积约10.6万平米，定位为“休闲＋购物”的街区，约两万平方米的梅湾老街20XX10月开街时，引进了大量的古玩商家，入驻率达90%以上，“古玩一条街”初步形成，街区商业氛围初步形成。

实地调研古玩商家在营业6家，商铺空置较多，仅沿街部分餐饮和娱乐人气较旺。

主要商家:

潮人会酒吧、国会KTV、尊爵台球馆、哈达瑜伽、户外山之道俱乐部、钱柜、梅湾茶楼、棒约翰、嘉兴银行等

2、秀洲区商圈典型案例分布：

①.江南mall

项目位于秀洲区商圈，总投资额5亿元左右。

项目有地下车库、负一层和裙楼1至4层商业、东区商务楼、西区酒店式商务公寓等，总建筑面积约20万平米，于20XX9月开业，是嘉兴首个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体的“一站式”超级购物乐园。

项目西区有百货和超市主力店带动，人流较好；东区休闲体育服饰基本完全撤场，东区仅沿街餐饮商铺人气较好。

②.天虹百货

项目位于江南摩尔西区1～3层，是天虹商场股份XX下属的第21家分店，总面积2万平方米。

楼层

主要品牌

1F鞋包/化妆品/钟表珠宝

Kisscat、百丽、木林森、欧莱雅、美宝莲、丸美、周大福、周六福、梅花表、依波等

2F女装/内衣

欧时力、衣恋、维尼、百家好、曼妮芬、伊维斯、伊丝艾拉

3F男装/休闲运动/家居用品/童装

杰克琼斯、阿迪达斯、耐克、李宁、老爷车、名盾、USPOLO、法国博朗、九阳，美的、耐克儿童等

3、中环南路商圈典型案例分布：

①.国际中港城

项目位于广益路，是中成实业在境内开发最大的房地产项目。

项目总用地面积528亩，建筑面积共计115万平方米，总投资约40亿元人民币。

由9.5万平方米168米超高层五星级大酒店——中港名都大酒店、25万平方米国际商贸城——中港城商贸旅游综合体、5.6万平方米俪都中港大酒店、66万平方米高档公寓、别墅以及高级会所——中成新世纪公寓、紫澜别墅、紫轩公寓等组成。

目前在售高层公寓均价9300元/每平方。

中港城——国际商贸城主体共六层（局部七层），210764万平方米，地下建筑一层，44633万平方米，建筑总高度40米，柱间距10米，停车位2500多个，总投资8亿元。

商铺于20XX2月开盘销售，一楼均价3.5万/平米，商铺主力面积20—50平方米，总均价15000/㎡左右。

商贸城于20XX1月1日正式开业。

楼层

主要品牌

1F沃尔玛/奥特莱斯服饰/化妆品/钟表珠宝/男装

D&G、GUCCI、阿玛尼、；迪奥、雅诗兰黛、欧莱雅；法兰诗顿、玛勃、鲨鱼、皮尔卡丹、华伦天奴、登堡；红酒会所等

2F沃尔玛/奥特莱斯服饰/内衣/女装/餐饮

VANS、匡威、第一户外、李宁、卡帕、阿迪达斯；贝拉维拉、浪莎、伊维斯、欧迪芬、曼妮芬等

3F永乐电器/童装/儿童乐园/餐饮

好孩子、博士蛙、儿童乐园（关闭）、爱乐游、天才宝贝、米旗童装；曼谷阳光、刘一手火锅、东轮快餐等

4F嘉斯茂家居生活广场

家居/家饰

5FXX省东方地质薄雾馆/KTV/淘宝街

处于装修状态，未投入使用

6F金逸影城/金悦王朝国宴中心/淘宝街

影城在装修，暂未开放

（三）重点商业租金水平统计

所在商圈

项目

性质

商业业态

租售价格（元/平米/天）

商业面积（㎡）

中山路商圈

戴梦得购物中心

中高端百货

百货

20XX销售额4.8亿元

1.8万

江南大厦

中高端综合体

百货、餐饮、零售专卖、娱乐休闲

20XX全大厦零售达5.8亿元

2.2万

华庭街

步行街

超市、小百货、专业卖场、零售、餐饮娱乐

一楼沿街7-12元/天

内街4—7元/天

8万

东方商厦

低端百货

零售+沿街餐饮

一楼4—7元/天

/

禾兴路

中端街铺（地块内）

女装

3元/天

150

秀洲区商圈

江南mall

综合体

超市、百货、零售、餐饮、娱乐休闲、书城、写字楼等

东区首层3.5—4.5元

西区首层均价1.5—2.8元

20万（4层）

天虹百货

中端百货

百货

/

2万（3层）

沿街商铺

街铺

零售、、餐饮、其他

1.8—3.5元/天

45-150平米

中环南路商圈

国际中港城

综合体

百货、超市、餐饮、零售专卖、娱乐休闲等

首层6-10元/天

25万头6年返租

备注：

以上租金均按建筑面积折算后所得，数据主要通过实地调研所得。

（四）商业市场总结

★从宏观层面来说，嘉兴经济发展繁荣，具有扎实的商业基础，人均可支配收入水平较高，这些为商业发展提供了动力源泉。

★嘉兴距XX、杭州、宁波等地交通均在1小时内，因嘉兴市区商业档次有限，部分高端消费转移到附近大都市；且嘉兴商业对下属郊县辐射弱，郊县中档消费集中在当地，高端消费流向XX、杭州和宁波等地。

★嘉兴商业经过了沿街商铺——大厦裙楼——百货商场的发展模式，逐步向购物中心模式发展，开始全面步入商业物业升级阶段。

随着城市的发展催生了2个次商圈：

秀洲区商圈和中环南路商圈。

★嘉兴核心商圈中山路商圈经过长期发展，目前业态分布明显、各个路段商业形成了较好互动；但受城市交通拥堵、配套设施落后等诸多局限与不足，亟待改造。

中山路商圈在未来规划中仍是城市核心商业中心。

★目前传统的百货、沿街商铺、低档批发市场仍然占据嘉兴商业市场的主流，整体商业档次不高。

百货在短期内仍将占据主导地位，以“购物，休闲和娱乐”为主题的综合型购物中心的商业形态将逐渐增加并将受到消费者的推崇。

★就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调、普遍以零售为主，组合型、关联型消费未得到有效导引，休闲娱乐、高中档/特色餐饮均欠发展，可为本项目定位提供市场机会点。