房地产工程项目管理手册.docx

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房地产工程项目管理手册

房地产工程项目管理手册

工程项目管理手册

一

二

三

项目管理员工一般行为准则

员工工作责任范围

1、总则

2、工程部经理

3、工程部专业工程师

4、安全员

5、资料信息员

工程管理

1总则

2项目管理责任级别

3项目公司发出文件分类及签发权限

4收到外来文件的处理

5项目档案分类及管理规定

6工程质量控制

7工程进度管理

8工程成本控制

9自行订购（甲供）设备及材料的管理

10工程竣工

11工程完工移交使用经营方/管理方

12工程完工保修期内应注意的事项

附件：

附件１：

工程变更审批流程

附件２：

设计变更审批流程

附件３：

承包单位深化图纸审批流程

附件４：

乙供材料审批流程

附件５：

施工质量管理流程

附件６：

隐蔽工程验收流程

附件７：

竣工验收流程

附件８：

住宅项目公共区域及每户模拟验收流程

附件９：

现场签证单

附件10：

项目机电设备接管验收表

附件11：

项目公共配套设施接管验收表

（一）

（二）附件12：

项目房屋套内接管验收表

附件13：

项目物业接管验收整改项目汇总表

附件14：

项目接管验收提交清单

附件15：

工程款支付表格

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一、工程部员工行为准则

1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。

2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。

3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。

4．维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。

5．对非职权范围内的事情，不得越权处理。

6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。

7、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。

8．积极配合监理单位及施工单位的工作事务。

杜绝工作的任何刁难行为。

严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。

9、严格控制工程的一切费用，工程拨款付、工程签证、结算必须按公司规章及程序进行。

10、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。

11．按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。

12.未经批准，不得擅自休假。

13.不在工作时间内从事非工作事宜。

因公外出需主管批准。

14.上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。

15.工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。

16.厉行节约，爱护公物。

不利用公司的办公设备干私活。

17.办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。

18.下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。

19.未经批准，不得在其他公司进行兼职工作。

二、工程部人员岗位职责

1总则

1.1此部分对工程部主要员工的工作责任范围做出原则上的规定，便于员工了解自己的工作内容和要求，也便于了解其他同事的工作责任范围，这样工作起来责任明确。

1.2对本手册未明确的工作内容，员工必须服从上级的安排，并有团队合作精神，以高质量完成项目建设管理任务为最终目标责任。

2工程部经理

2.1工作责任范围：

2.1.1全面负责工程部的组织与领导，确定人员的分工，岗位职责，职能权限，保证工程部的正常工作。

负责工程建设过程中的施工安全、工程质量、工程进度等管理工作。

2.1.2负责签署项目工程施工日常行政、业务文件，及时协调解决施工中的矛盾，保证施工顺利。

负责处理项目施工过程中的突发事件。

2.1.3贯彻行业的规程规范，执行公司的有关规章制度及要求，配合有关部门的工作，并落实到整个工程的实施建设中。

2.1.4按经批准的项目发展进度计划，编制详细施工进度计划供总裁批准后实施。

2.1.5组织编制项目施工计划和进度安排。

具体负责项目施工计划与进度的制订与落实工作；具体负责项目施工计划与进度执行的监督工作。

定期向总工程师汇报工程施工进度，材料供应等工作。

2.1.6负责总工期的控制，协调项目发展进度计划，而且及时检查和局部调整计划，提出进度预警通报，初审工程施工总进度计划。

2.1.7复核工程进度付款申请的工程量。

2.1.8负责组织并主持设计交底及图纸会审。

2.1.9完工区域的移交工作。

2.1.10配合及支持成本控制部的技术工作。

2.1.11全面负责工程建设过程中的施工安全、工程质量、工程进度等现场施工管理协调工作。

2.1.12核查工程施工的质量管理，规范标准的实施，技术措施的落实情况。

督促工程进度并控制工程成本。

2.1.13负责工程的技术、材料、档案管理工作。

协调处理施工中出现的各种技术问题。

2.1.14负责施工单位进场的交底工作。

2.1.15在确定总承包单位后，督促其按合同编制整体进度计划（需符合项目原发展进度计划及原施工进度计划要求），此计划经总裁批准后作为督促其工作进度的依据并抄送成本控制部作为延期罚款的依据及其后作为专业分包招标文件的组成部分。

2.1.16承包及供应合同签定后，督促及跟进承包商、供应商编制设备／材料和深化施工图的送审计划，经审核符合施工进度计划后作为工作监督的依据，另外在施工期间严格督促各分包对所有设备／材料（包括副材）的规格型号及深化施工图等按合同要求并按经批准的送审计划送审。

送审流程详见附件３和附件４。

2.1.17协调解决项目建设过程中的各种施工的矛盾和督促各材料、设备到货时间，保证施工进度。

2.1.18熟悉合同，以保证施工进度、施工质量、调试及材料使用均符合合同要求，及维护我方合同赋予的权利。

2.1.19负责执行工地现场例行工作，包括组织编写工程月报表、工程记录及工程会议记录等相关文件及报表。

2.1.20负责工程进度计划、材料供应计划的编制管理。

2.1.21负责编制建筑材料样板计划表，督促有关单位部门报送及审批。

2.1.22实施工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录详实；定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。

2.1.23参与设计协调工作，以保证工作效率及施工进度；负责设计变更的现场控制及现场签证工作。

2.1.24负责协调配合专项工程的验收管理工作及相关资料归档的管理工作。

2.1.25完成领导交办的其它工作。

3工程部专业工程师

3.1工作责任范围

3.1.1工程招标前协助及配合总工程师审核设计院的设计文件，保证设计方案及用材的合理性、可行性及减少浪费。

3.1.2审核本专业承包商施工方案，监督其施工过程。

发现与设计和合同、规范不符，立即指令纠正，并记录和向上级部门经理汇报，同时跟踪错误修复至符合合同及技术规范为止。

3.1.3施工期间严格督促专业分包对所有设备／材料（包括副材）及深化施工图等按合同要求送审。

送审流程见附件３和附件４。

3.1.4按照设计及合同规范要求，对本专业施工全过程进行检查、验收；并在工序进行过程检查验收、分项验收、隐蔽工程验收文件上签字，确认是否符合设计及合同规范要求，是否可以进行下一道工序的施

工。

对施工安全亦须重视及严密检查。

3.1.5监督检查监理公司的监理工作是否符合规定、规范要求，如果发现疑问，应及时提出。

如果发现监理公司的工作违反合同及职业准则，应立即报告上级部门经理。

3.1.6监督施工过程中的各项实验、检测、调试、试运行等工作，并对结果进行比对，签字确认测试结果是否符合设计及合同规范要求。

3.1.7检查承包商所使用的各种工程材料、半成品及批准代用品的质量，一旦发现有劣质材料和产品，必须勒令退场。

及时向上级部门经理汇报。

3.1.8记录当天的施工监理过程（内容包括当天天气、本专业施工部位、进度、工序质量、缺陷部位及其修复情况、现场突发事件的起因及处理情况、政府主管部门的干预、周边环境影响等），每周一次提报部门经理。

3.1.9对监理过程中发现的问题除口头通知施工单位整改外，还需督促监理单位跟进检查和起草文件交部门经理审阅签字、盖章后正式发出给有关单位。

3.1.10本专业范围内的现场变更内容的跟进及签证，并及时通知部门经理及项目成本控制部经理组织现场核定变更工程量。

3.1.11对业主采购的材料/设备/室内家具、饰品等会同项目成本控制部进行到货点数和验收，后由成本控制部负责仓储管理或移交。

3.1.12机电专业的监理工程师必须在工作过程中协助项目成本控制部或有关专职人员将所有业主自行采购设备及材料的合格证书收集齐全交付存档。

该项工作是工程办理竣工证明的关键内容之一，必须重视。

4资料信息员（土建工程师兼）

4.1工作责任范围

4.1.1负责工程部内业管理和实施工作.

4.1.2负责工程部管理制度执行情况的检查工作。

4.1.3负责项目归档资料目录的编制和说明。

4.1.4负责工程部内部会议纪要的整理工作。

4.1.5负责工程部外发文件的编号整理工作和归档工作。

4.1.6负责工程部归档资料的封闭工作，定期对工程部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改。

4.1.7负责工程部印章的管理工作。

4.1.8负责工程部电脑的和内部网的维护工作。

4.1.9负责对监理部报送的《监理月报》进行审核，并将审核结果抄送监理部。

4.1.10完成部门领导交办的其它工作。

5项目安全员（水电工程师兼）

5.1.1、建立、健全本项目的安全生产责任制;

5.1.2、组织制定本项目安全生产规章制度和操作规程;

5.1.3保证本项目安全生产投入的有效实施;

5.1.4督促、检查项目各施工单位的安全生产工作,及时消除生产安全事故隐患;

5.1.5组织制定并实施本项目的生产和安全事故应急救援预案;

5.1.6及时、如实地向上级主管报告生产安全事故.

三、工程管理

1总则

1.1为强化工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，特制定以下工程管理基本原则，相关部门和人员必须严格遵守。

1.2工程管理基本原则与国家的规范、标准或地方法规矛盾之处，应以国家规范、标准或地方法规为准。

1.3工程管理内容会根据工程实际情况和合理建议及时进行修订，以期不断完善。

2项目管理责任级别

2.1除非得到授权，员工不得越级处理自己责任范围以外的事情。

3工程部发出文件分类及签发权限

3.1发出文件按其内容进行分类、规定格式、编制档案编号，有利于文件的归存档管理。

3.2发出文件的电子格式模板及编号模式由行政管理部提供，工程技术类表格由工程部统一格式并报行政部存档。

3.3所有正式对外发出文件必须按盖章审批程序盖章后才能发出。

3.4手递文件必须登记并需收件人签字,确认收到。

3.5发出文件必须留一份内部传阅，由资料信息员存档。

3.6发出文件必须严格执行本公司《行文管理制度》、《文件档案管理制度》。

4收到外来文件的处理：

按本公司《收文处理办法》执行。

5项目档案分类体系及管理规定

5.1档案按照其内容性质大分类如下：

项目前期档案

一般行政管理文件

内部文件公司文件

土地

项目方案报批及审批

扩初设计审批意见

政府文件政策性文件

公用设施申报及批准

工程验收意见

工程准备阶段资料

档案设计文件

工程预算文件

招标文件

工程文件成本文件工程合同文件

工程合同进度付款文件

施工阶段管理文件

竣工验收文件

工程保险移交签字记录表

5.1.1前期文件档案：

指最新方案之前几次方案实施过程留下的档案。

分为：

5.1.1.1已经封存文件，文件目录备查。

5.1.1.2合同文件（档案夹,文件目录备查）

5.1.1.3政府文件/前期方案讨论（档案夹,文件目录备查）

5.1.1.4项目费用审批/付款资料（档案夹，目录备查）

5.1.2内部文件:

5.1.2.1行政人事类文件

5.1.2.1.1由行政部部指定专人负责管理

5.1.2.2公司文件

5.1.2.2.1由行政部专人负责管理

5.1.2.3土地

5.1.2.3.1项目土地批租有关文件

5.1.2.3.2地块内及土地周边原有设施、建筑物有关资料。

5.1.3政府文件

5.1.3.1项目方案报批及审批意见

5.1.3.2扩初设计审批意见

5.1.3.2.1写字楼及商场-档案夹（再按专业分类）

5.1.3.2.2酒店–档案夹（再按专业分类）

5.1.3.2.3住宅–档案夹（再按专业分类）

5.1.3.3政策性文件

5.1.3.4公用设施申报及审批文件：

再按照设施类别存档

5.1.3.5工程验收意见及竣工证明文件

5.1.4工程文件

5.1.4.1工程准备阶段资料

5.1.4.1.1地质勘探资料

5.1.4.1.2地形、标高测量资料

5.1.4.1.3单项评估资料（环境影响、地震调查等）

5.1.4.2设计文件

5.1.4.2.1概念设计

5.1.4.2.2基础设计：

若需要，按项目分类

5.1.4.2.3酒店/写字楼/公寓/商场

5.1.4.2.3.1建筑设计

5.1.4.2.3.2结构设计

5.1.4.2.3.3机电设计

5.1.4.2.3.4室内设计

5.1.4.2.3.5厨房/洗衣房

5.1.4.2.3.6装饰灯光/舞台灯光/流水装饰设施

5.1.4.2.3.7停车场

5.1.4.2.4设计图纸的存档管理：

5.1.4.2.4.1所有设计图纸包括方案图纸、扩初设计图纸、招标图纸、合同图纸、施工图纸、竣工图纸等，无论是以何种形式收到的（底图、蓝图、电脑软盘、传真），均应作登记以便查找。

5.1.4.2.4.2图纸经过登记处理后，会按类别统一存放在图纸柜中。

如果需要将图纸带出办公室或留在自己手中一段时间，需登记图纸去向。

5.1.4.2.4.3底图、电脑软盘图纸及电子邮件传来图纸需要晒

制成蓝图/或蓝图复印时，需填写图纸加晒/加印申请单，由总裁批准后有总裁办公室统一安排。

5.1.4.2.4.4图纸存档–按照项目→专业进行分类。

5.1.5工程成本档案

5.1.5.1预算文件：

非公开档案。

5.1.5.1.1项目预算

5.1.5.1.2单项工程预算

5.1.5.2工程招投标文件：

非公开档案。

5.1.5.2.1招标文件/图纸/投标文件

5.1.5.3合同文件：

按照项目成本编号进行存档。

5.1.5.4工程合同进度付款

5.1.5.4.1现场工程师工料测量审核文件

5.1.5.4.2成本控制部审核意见文件

5.1.5.4.3申请文件及批准支付记录：

按照项目成本编号进行存档。

5.1.6材料/设备订购文件

5.1.6.1与供应商往来文件

5.1.6.2进口材料设备报关文件

5.1.6.3设备材料说明书/合格证

5.1.6.4设备材料进库、出库、移交安装、接收等文件及记录；接收单位文件需加盖章。

5.1.7施工管理文件：

5.1.7.1与监理单位往来文件

5.1.7.2会议纪要文件-按照不同会议纪要的档案编号进行存档

5.1.7.3与承包商往来文件-按照不同承包商及文件性质进行分类

5.1.7.4市政基础工程接驳施工–按照专业分类

5.1.7.5施工图纸审批单

5.1.7.6设备／材料审批单

5.1.8竣工验收资料

5.1.8.1竣工验收记录（基础、主体结构、单项工程、机电工程、市政工程）

5.1.8.2竣工图纸（按照单项工程名称进行分类存档）

5.1.8.3设备及系统操作维护手册

5.1.9工程保险档案

5.1.9.1投保资料

5.1.9.2索赔资料

5.1.10移交记录档案

5.1.10.1酒店/公寓/写字楼/商场分别建立档案夹

5.1.10.1.1完工区域移交物业管理者签字接受记录，接收单位文件需盖章

5.1.10.1.2家具、饰品移交管理者签字接受记录，接收单位文件需盖章

5.1.10.1.3图纸、工程资料移交物业管理者签字接受记录，接收单位文件需盖章。

5.1.10.1.4保修期满，物业管理部门对保修内容的满意确认单，需盖公章。

5.1.10.2工程竣工移交城建档案馆工程档案。

5.1.10.2.1影像资料/文件资料/图纸资料

5.2工程档案管理规定（详本公司文件档案管理规定）

5.2.1工程文件内部流程：

注：

工程部设专人（资料信息员）对工程档案进行管理。

5.2.2存档前需检查是否所有传阅的人都已签阅；需跟进的工作是否已经完成。

5.2.3工程文件按照分类进行存档。

每份文件存档前需登记，以方便查阅。

5.2.4项目实行档案统一管理制度，除因保密性要求的档案外，所有工程档案都按照类别存档，供员工在有需要时查阅。

5.2.5查阅档案过程中不得弄乱文件夹摆放顺序和文件存档顺序，亦不得随意将文件抽出后不还原。

保密性档案（详档案管理的相关规定）原则不可借阅，如需借阅则必须按本公司档案管理相关规定执行。

5.2.6工程档案只可调阅，如需复印档案文件，必须办理相关批准手续；抽出文件前需做出记号以便复印完毕后放回原处。

5.2.7如果需要将档案夹/文件留在手中使用一段时间，请在空出位置上贴/放置签名标签，以便其他同事急需时知道文件下落。

5.2.8工程档案属于公司所有，未经允许，任何人不得将档案文件给公司以外的其他人翻阅、复印。

如有违反，将视其情节轻重给予警告或严重警告处分，直至追究法律责任。

5.3工程档案移交规定

5.3.1工程档案的移交由行政部统一安排，移交清单必须盖章后，移交接

受方指定人员签字并盖章

5.3.2移交城建档案馆的资料由项目行政部按照规定进行分类、整理完善。

由承包商准备的资料必须完善，符合移交的标准。

所有档案按照规定程序进行移交。

6工程质量控制：

6.1工程部整体负责项目实施中的质量控制工作，总工程师在工程实施过程中督促工程部处理工程质量问题，并随机抽查工程质量。

6.2项目质量管理体系

6.3工前对质量的控制：

6.3.1审查人员资历

6.3.1.1承包商及监理单位配置在本工程的管理人员和技术人员必须具有足够的受教育背景和参与工程项目建设的经验。

不合格人员不得负责本项目的管理及技术工作。

6.3.1.2在工作过程中如果发现其管理/技术人员部分或完全不能履行其职责，应立即通知承包商要求调离本工程。

6.3.1.3明确要求承包商分包单位的施工技术人员必须持证上岗。

6.3.1.4对承包商之分包施工人员素质进行必要的考查，如果发现其分包施工人员素质太差影响施工质量，应向承包商提出和要求更换。

6.3.1.5一旦发现与项目有关人员（包括承包商、监理单位、）有违背职业道德行为，应立即向总裁/常务副总报告，该等人员必须立即离开本工程。

6.3.1.6一旦发现与项目有关人员（包括承包商、监理单位、）有违法行为，应立即向总裁/常务副总、公安机关报告。

6.3.2检查施工机械及检测仪器设备

6.3.2.1开工前会同监理单位检查承包商及其分包单位使用的施工机械设备，不符合建筑施工机械规范要求的，一律不得使用。

6.3.2.2检查承包商配备的安全设施、测量仪器、检测仪器等、，看是否完备和质量完好，能否正常完成工程材料的检测、设备的调试等工作。

如果发现有质量问题或不完善，应立即书面提出，要求更换、补齐。

6.3.3审核施工组织设计及施工工艺内容

6.3.3.1会同设计单位、监理单位一同审核承包商提交的施工组织设计和施工方案是否可行，并形成书面审核意见。

必要时聘请专家对特殊施工方案进行论证。

对施工单位在本工程上应用的新工

艺、新技术进行全面的了解。

主要审核内容：

6.3.3.1.1管理及技术人员数量及资历是否足够。

6.3.3.1.2质量检验制度、隐蔽工程检查验收制度、施工技术复核施工总方案、主要施工方法、工程施工进度计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署是否合理；

6.3.3.1.3施工组织技术措施，包括工程质量、安全防护以及环境污染防护等各种措施是否考虑周全；

6.3.3.1.4施工总平面布置图是否合理；

6.3.3.1.5施工安全措施是否考虑周全，包括但不限于消防、保安、急救等。

6.3.4施工图纸会审制度

6.3.6.1正式施工图纸发送至承包商后，工程部负责组织召开要求有设计、监理、施工单位的主要技术负责工程师参加的图纸会审，并形成会审纪要。

6.3.5组织规划放样（工程部配合规划部门），完成与总包单位的放样复核及移交。

6.4施工过程中的质量控制：

6.4.1验收和检测工程材料：

6.4.1.1按规定对建筑材料、混凝土、砂浆试块、构配件实行见证取样送检，复试合格才可用于工程。

6.4.1.2一般的建筑材料进货由工程部会同监理单位及总包代表进行验收，应验明生产许可证或者本市颁发的准用证及质量保证书和使用说明书。

影印件应当加盖提供者（供料商）和提交者（施

工单位）的红印章和签名，以便有所追溯。

6.4.1.3甲供设备、材料进货由工程部、成本控制部、总工程师会同监理单位、总包单位及相关安装分包单位进行验收及移交手续；接收单位需在接收单上加盖公章。

6.4.1.4乙供材料审批流程见附件4。

6.4.2要求承包商保证良好及安全的施工内外环境。

对施工过程中的噪音、粉尘、污水等影响周围环境的因素必须进行有效控制。

6.4.3工程部应严格执行质量检查、工程验收程序。

6.4.3.1抽查复核施工单位的水平放线、标高、预留洞、口位置及尺寸等。

6.4.3.2巡视和监督施工人员的施工过程，对不正确施工方式或野蛮施工的情况应立即制止并通知承包商处理。

6.4.3.3严格执行工序验收制度。

一道工序完工必须经总包、监理和工程部监理工