昆住建通53号附件业主委员会指导手册.docx
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昆住建通53号附件业主委员会指导手册
业主大会和业主委员会
指
导
手
册
昆山市住房和城乡建设局汇编
二〇一七年六月
前言
业主委员会是社会转型期伴随着国家与社会关系的变化、政府社会职能的调整、城市住宅商品化、住房管理专业化的产物，是物业管理的伴生物。
作为一种独特的自治组织，业主委员会自产生之日起便受到了广泛关注。
为进一步规范和提升我市物业管理水平，规范业主大会、业主委员会组建操作流程，明确自身职责，故指导手册在细化操作流程的同时，加入了示范文本以供参考。
本《手册》适用于我市住宅、商业、办公等类型的物业管理项目成立首届业主委员会或业主委员会换届时使用。
昆山市住房和城乡建设局
二〇一七年六月
一、业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项...............1
二、成立业主大会相关参考材料（范本）................................3
1、关于成立业主大会的报告...........................................5
2、业主清册.........................................................6
3、关于组建业主大会筹备组的公告.....................................7
4.关于组建业委会换届工作组的公告...................................8
5、业主大会筹备组（业委会换届工作组）成员推荐表.....................9
6、关于业主大会筹备组（业委会换届工作组）成员名单的公告............10
7、业主大会筹备组（业委会换届工作组）会议纪要......................11
8、业主大会会议形式的公告（适用于书面征求意见与微信在线表决相结合的形式）...............................................................12
9、业主大会会议形式的公告（适用于业主参加集体讨论的形式）..........13
10、业主大会会议形式的公告（适用于推荐业主代表参加集体讨论的形式）.14
11、业主代表自荐（推荐）表.........................................15
12、业主代表候选人名单的公告.......................................16
13、业主代表候选人征求意见的公告...................................17
14、业主代表书面征求意见表.........................................18
15、业主代表名单公告...............................................19
16、业主代表委托书.................................................20
17、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》征求书面意见公告...22
18、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》（修订稿）公告.....23
19、关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告.........24
20、业主委员会委员候选人自荐（推荐）表.............................25
21、业主委员会委员候选人简历表.....................................26
22、业主委员会委员候选人名单的公示.................................27
23.关于业主监事会候选人产生办法及业主监事会选举方式的公告.........28
24、业主监事会成员候选人自荐（推荐）表.............................29
25、业主监事会成员候选人简历表.....................................30
26、业主监事会成员候选人名单的公示.................................31
27、关于业主身份及其在业主大会会议上投票权数的公告.................32
28、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（集体讨论形式）.........33
29、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（书面征求意见形式）.....34
30、业主委员会委员选票票样.........................................35
31、业主监事会成员选票票样.........................................37
32、业主大会会议表决票票样.........................................39
33、业主大会会议议程...............................................40
34、业主大会会议记录...............................................41
35、业主大会会议签到表.............................................42
36、业主大会会议决定等公告.........................................43
37、业主委员会委员名单公告.........................................44
38、业主监事会成员名单公告.........................................45
39、业主委员会成立备案表...........................................46
40、业主委员会变更备案表...........................................51
41、业主委员会注销备案表...........................................55
42、业主监事会成立备案表...........................................59
43、业主监事会变更备案表...........................................64
44、业主监事会注销备案表...........................................68
45、业主大会会议议事规则（示范文本）...............................72
46、管理规约（示范文本）...........................................83
三、相关文件.......................................................86
1.《市政府办公室印发关于加强业主委员会监管的若干意见（试行）的通知》（昆政办发[2017]103号）...............................................86
2.关于印发《昆山市物业管理微信投票规则（试行）》的通知（昆住建[2017]118号）..............................................................89
四、其他参考资料..................................................93
昆山市业主大会和业主委员会指导手册
一、业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项
（一）成立条件
1、根据《江苏省物业管理条例》第十三条规定：
符合下列条件之一的，应当召开首次业主（代表）大会。
（1）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的。
（2）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
2、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十条规定：
物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：
（1）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；
（2）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
（二）成立步骤
申请报告成立筹备组筹备工作业主大会成立备案
（三）具体操作、注意事项
1、申请报告
符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的区镇或城市管理办事处物业管理部门提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。
注意事项：
（1）建设单位或者10人以上的业主公开联名提出。
（2）具备成立条件的证明材料包括：
物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。
2、成立筹备组
张贴《关于组建业主大会筹备组公告》
组织筹备组成员，成立业主大会筹备组
成立筹备组后7日内筹备组成员名单（公告）
注意事项：
（1）区镇或城市管理办事处物业管理部门在收到筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
（2）筹备组成员包括：
业主、建设单位、社区居（村）民委员会等派员组成。
其中业主成员由区镇或城市管理办事处物业管理部门组织业主推荐产生。
（3）筹备组人数应当为5-11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组总人数的60%。
筹备组组长由区镇或城市管理办事处物业管理部门指定人员担任。
3、筹备工作
注：
筹备组履行的职责，详见《江苏省物业管理条例》第十七条
筹备组成立之日起75日内公告相关内容15日后召开业主大会会议
90日内
公告相关内容包括：
（1）召开业主大会会议的形式；
（2）业主大会会议召开的时间、地点和内容；（告知社区居（村）民委员会）
（3）拟订的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（4）确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权数；
（5）业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（6）业主大会会议表决规则。
注意事项：
（1）筹备组制定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的资料收集整理，公告内容均要拍照片存档。
（2）业主大会的投票权数确定可参考建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第23、24、25条规定。
（3）业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法，先报社区居（村）民委员会、区镇或城市管理办事处物业管理部门征求意见后再发布公告。
4、业主大会成立
业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：
（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等；
（2）通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。
注意事项：
（1）做好选票发放、选票回收、选票验票、选票唱票、选票统计等书面记录材料，并将业主委员会成员名单及所得票数的公告（社区居（村）民委员会、区镇或城市管理办事处物业管理部门加盖公章）；
（2）业主委员会自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；
（3）业主委员会成立公告及业主委员会工作职责、人员分工情况、内部管理制度（其中必须具备公章使用管理制度、财务管理制度）的公告在物业管理区域内公示。
5、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向昆山市住建局和区镇或城市管理办事处物业管理部门备案。
备案材料包括以下几方面内容：
（1）业主委员会备案申请书；
（2）业主委员会委员名单；
（3）业主大会议事规则和管理规约；
（4）业主大会会议记录；
（5）业主大会成立经过情况（社区签字盖章证明选举过程真实有效）。
（6）业主委员会委员的物业费缴费证明
（7）业主委员会委员的房产证明
二、成立业主大会相关材料（范本）
1、关于成立业主大会的报告
2、业主清册
3、关于组建业主大会筹备组的公告
4.关于组建业委会换届工作组的公告
5、业主大会筹备组（业委会换届工作组）成员推荐表
6、关于业主大会筹备组（业委会换届工作组）成员名单的公告
7、业主大会筹备组（业委会换届工作组）会议纪要
8、业主大会会议形式的公告（适用于书面征求意见与微信在线表决相结合的形式）
9、业主大会会议形式的公告（适用于业主参加集体讨论的形式）
10、业主大会会议形式的公告（适用于推荐业主代表参加集体讨论的形式）
11、业主代表自荐（推荐）表
12、业主代表候选人名单的公告
13、业主代表候选人征求意见的公告
14、业主代表书面征求意见表
15、业主代表名单公告
16、业主代表委托书
17、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》征求书面意见公告
18、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》（修订稿）公告
19、关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告
20、业主委员会委员候选人自荐（推荐）表
21、业主委员会委员候选人简历表
22、业主委员会委员候选人名单的公示
23.关于业主监事会候选人产生办法及业主监事会选举方式的公告
24、业主监事会成员候选人自荐（推荐）表
25、业主监事会成员候选人简历表
26、业主监事会成员候选人名单的公示
27、关于业主身份及其在业主大会会议上投票权数的公告
28、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（集体讨论形式）
29、业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告（书面征求意见与微信在线表决相结合形式）
30、业主委员会委员选票票样
31、业主监事会成员选票票样
32、业主大会会议表决票票样
33、业主大会会议议程
34、业主大会会议记录
35、业主大会会议签到表
36、业主大会会议决定等公告
37、业主委员会委员名单公告
38、业主监事会成员名单公告
39、业主委员会成立备案表
40、业主委员会变更备案表
41、业主委员会注销备案表
42、业主监事会成立备案表
43、业主监事会变更备案表
44、业主监事会注销备案表
45、业主大会会议议事规则（示范文本）
46、管理规约（示范文本）
关于成立业主大会的报告
区镇或城市管理办事处物业管理部门：
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，昆山市区（镇）（区域）已具备成立业主大会的条件。
特此报告。
注：
1、物业基本情况：
详细地址；总建筑面积平方米，已交付使用建筑面积平方米，交付使用率为%；首套物业交付使用时间年月日，至今已（时间）。
2、建设单位名称，联系人，联系电话。
3、物业企业名称，联系人，联系电话。
4、报告单位（人）电话。
附：
由建设单位提供
1、物业管理区域证明；
2、房屋及建筑物面积清册；
3、业主名册；
4、建筑规划总平面图；
5、交付使用共用设施设备的证明；
6、物业服务用房配置证明；
7、其他有关的文件资料。
报告单位（人）（签名或盖章）。
年月日
抄报：
市住建局
业主清册
物业管理区域名称：
年月日
幢、室
户主姓名
建筑面积（M2）
交付使用时间
工作单位
联系电话
说明:
一、总建筑面积平方米，已交付使用建筑面积平方米，交付使用率为%；
二、总套数套，已交付使用套，交付使用率为%；
三、业主户数户。
关于组建昆山市区镇（城市管理办事处）
（区域）
业主大会筹备组的公告
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，昆山市区（镇）（区域）已具备成立业主大会的条件。
现由昆山市区镇（城市管理办事处）组织业主推荐产生业主大会筹备组成员名，其中业主代表名参加业主大会筹备组（可自我推荐），负责业主大会组建的筹备工作。
筹备组成员应热心公益事业、责任心强、有一定组织能力，能模范履行业主义务，不得有以下情形：
拖欠、拒付物业服务费用与停车费用；存在擅自拆改房屋主体和承重结构、侵占或毁坏小区公共绿地、擅自改变物业规划用途以及违法建设、违法出租等违反相关法律法规和管理规约的情形。
筹备组成员推荐表，请至领取，推荐截止日期为年月日。
特此公告。
区镇或城市管理办事处物业管理部门盖章
年月日
关于组建昆山市区镇（城市管理办事处）
（区域）
业委会换届工作组的公告
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，昆山市区（镇）（区域）业委会任期届满或因故需提前换届的，已具备业委会换届的条件。
现由昆山市区镇（城市管理办事处）组织业主推荐产生业委会换届工作组成员名，其中业主代表名参加业委会换届工作（可自我推荐），负责业委会的换届工作。
换届工作组成员应热心公益事业、责任心强、有一定组织能力，能模范履行业主义务，不得有以下情形：
拖欠、拒付物业服务费用与停车费用；存在擅自拆改房屋主体和承重结构、侵占或毁坏小区公共绿地、擅自改变物业规划用途以及违法建设、违法出租等违反相关法律法规和管理规约的情形。
换届工作组成员推荐表，请至领取，推荐截止日期为年月日。
特此公告。
区镇或城市管理办事处物业管理部门盖章
年月日
业主大会筹备组（业委会换届工作组）
成员自荐、推荐表
填表日期：
年月日
自荐或被推荐人简要情况
姓名
性别
房产证号
出生年月
政治面貌
学历
工作单位
职务/职称
联系电话
自荐或被推荐人简历
_____幢______单元_______室（号）自荐或推荐人（签名）：
推荐人简要情况
姓名
楼号房号
联系电话
姓名
楼号房号
联系电话
召集人意见
（签字） 年 月 日
说明：
1.选择自荐或推荐的一种方式填表；
2.召集人一般指物业所在地社区居委负责人，召集人应当核对自荐或推荐人的资格，并签署意见；
3.“自荐或被推荐人简要情况”由自荐人或被推荐人填写。
关于昆山市区镇（城市管理办事处）
（区域）业主大会筹备组（业委会换届工作组）成员名单的公告
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，经业主推荐，昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）业主大会筹备组（换届工作组）成员现确定由下列人员组成，筹备组（换届工作组）组长为，副组长为。
序号
姓名
性别
年龄
工作单位及职务
政治面貌
幢、室
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
特此公告。
区镇或城市管理办事处物业管理部门盖章
年月日
昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）业主大会筹备组（换届工作组）会议纪要
会议时间：
会议地点：
参加人员：
记录人：
会议主题：
1、确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
2、讨论制定《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案；
3、确定业主委员会委员侯选人产生的办法及名额；
4、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
5、其他事项。
会议内容：
：
1、
2、
3、
4、
5、
……
筹备组（换届工作组）成员签字：
关于昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）首次业主大会会议形式的公告
（适用于书面征求意见与微信在线表决相结合的形式）
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，经筹备组讨论决定，昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）首次业主大会会议采用书面形式与微信在线表决相结合的形式征求全体业主意见。
特此公告。
业主大会筹备组
（业委会换届工作组）
组长（签名）
副组长（签名）
年月日
关于昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）首次业主大会会议形式的公告
（适用于业主参加集体讨论的形式）
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，经筹备组讨论决定，昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）首次业主大会会议采用集体讨论形式，届时将由业主参加集体讨论。
特此公告。
业主大会筹备组
（业委会换届工作组）
组长（签名）
副组长（签名）
年月日
关于昆山市区镇（城市管理办事处）（区域）首次业主大会会议形式的公告
（适用于推选业主代表参加集体讨论的形式）
根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等相关规定，经筹备组讨论，昆山市区（镇）（区域）首次业主大会会议形式等相关事项确定如下：
一、首次业主大会会议采用集体讨论形式。
二、鉴于本区域的实际情况，以幢/单元/楼层为单位，推选名（不少于30名）业主代表参加业主大会会议。
具体分布如下：
三、业主代表按下述第种方式产生：
（1）业主书面推荐（附推荐表样张）。
推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。
（2）
四、业主代表应热心公益事业、责任心强、有一定组织能力，能模范履行业主义务，不得有以下情形：
拖欠、拒付物业服务费用与停车费用；存在擅自拆改房屋主体和承重结构、侵占或毁坏小区公共绿地、擅自改变物业规划用途以及违法建设、违法出租等违反相关法律法规和管理规约的情形。
推荐表截止日期为年月日。
特此公告。
业主大会筹备组
（业委会换届工作组）
组长（签名）
副组长（签名）
年月日
业主代表自荐（推荐）表
本区域按幢/楼层/单元为单位，产生名（每幢至少1名）业主代表参加业主大会会议。
本人自荐（推荐）幢室为业主代表。
说明：
请业主于年月日前填写本表，并送达。
业主签名
住址幢室
年月日
升级会员 