提升房地产开发建设品质专题讲座doc.docx
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提升房地产开发建设品质专题讲座doc
提升房地产开发建设品质专题讲座
主讲人：
xxx
原建设部副部长
中国建筑学会理事长
中国房地产业协会会长
2016年4月28日
非常高兴今天跟大家就学习贯彻全国城市工作会议的精神做一个交流，今天的讲座大概一个半小时，我讲七个问题。
首先讲中央对城市工作的重视。
这个可以追溯到新中国成立的前夕，在1949年的3月，中央七届二中全会就指出党的工作重心从农村转移到城市，必须要用极大的努力学会管理城市和建设城市，建国之前中央对城市的工作就非常关注。
新中国成立之后，第一次的城市工作会议是在1962年的9月，第二次是在1963年10月，共召开了两次。
这个会议主要是明确了城市的定位，制订了关于加强城市建设工作的意见，强调要依据规划建设和管理城市，步入一个科学轨道。
1978年3月召开了第三次工作会议，37年之后，2015年中央再次召开了城市工作会议，这次会议对我们城市工作面临的形势、指导思想、总体思路和重点任务都提出了很多重要的意见。
这次会议的成果就反映在《若干意见》这个文件里边，所以我今天讲的主要还是自己已在学习这个城市工作会议的精神和《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》过程中个人的一些学习体会，跟大家做一个交流。
一、第一个就是关于城市的形势问题。
改革开放以来我们国家经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化的进程，我们常住人口城镇化率从1978年18%增长到2015年的56.1%，应该讲城镇化的速度是相当快的，城市人口从1.7亿增加到7.5亿，城市的数量从193个增加到635个。
可以说中国城市的发展是波澜壮阔，成就是举世瞩目的，在党和国家的工作中具有举足轻重的作用。
但是在快速发展的过程中我们也面临着所谓成长的烦恼、转型的阵痛、巨量的诟病和可持续的风险，比如说我们的城市规划在它的前瞻性、严肃性、强制性、公开性这些方面还是很不够的。
我们的建筑设计出现过这种贪大、媚洋、求怪的乱象，是不是？
大家都知道，前一个时期总书记批评有一些建筑搞得奇奇怪怪，奇形怪状，他认为这是价值观的一种反映，是缺乏自信的一种表现，所以我们城市的特色，我们文化的传承都是令人担忧的。
我们的建设现在规模很大，但是有盲目扩张的倾向，集约化、节约化的程度是不够的。
我们的城市管理、依法治理的力度还是不够，违法建设、大拆大建都是很突出的问题，而且公共产品的供给是不足的，公共服务我们是有缺陷的。
特别是城市病有愈演愈烈的趋势，比如说雾霾的扩大和加重、交通的拥堵、垃圾包围城市、城市对土地、能源资源的过度占用和消耗以及城市文化的缺失、地方特色殆尽等等，这些问题的产生反映了我们缺乏对城市发展规律的正确认识和全面的把控，所以必须要做好城市发展的顶层设计，去指导我们的城市规划建设的管理健康有序地运行。
这就是我对总的形势的基本看法。
二、第二就是关于指导思想。
这个也是城市工作会议和我们文件里面一个很重要的内容，就是城市工作的指导思想。
这个指导思想就是要牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享这样一个大的发展理念，要认识、尊重、顺应城市的发展规律，更好的发挥法制的引导和规范作用，依法规划建设管理城市。
要贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，走出一条有中国特色的城市发展道路。
作为指导思想，我觉得很明确就是当前城市工作的最重要的任务就是提升品质，所以我们市里面抓品质的问题，我觉得是抓到点子上。
我们现在的规模，我们的速度应该讲在世界上是少有的，但是我们的品质质量确实存在很多问题，所以当前重点就是要抓质量品质的提高。
那么你要抓好品质质量的提高，关键就要遵循城市发展的规律，为什么过去我们的品质出了一些问题呢？
因为我们违反了城市发展的规律，你不符合规律就得不到应有的效果，你违背规律就要受到规律的惩罚。
所以我觉得核心问题是两个，品质和规律。
三、第三个就是关于总体的思路。
这个是特别在城市工作会议里面谈到的。
我们城市工作的总体思路那就是要坚持以人民为中心的思想，坚持人民城市为人民，这是我们的出发点和落脚点。
具体讲就是要坚持集约发展、框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量。
因此，我们要立足于国情、尊重自然、顺应自然、保护自然，改善城区生活的环境质量、改善城市生活环境。
要在统筹上下工夫，在重点上求突破，提高城市的可持续性，可宜居性，所以还是一个尊重规律的问题。
在具体大的思路方面就是要做好统筹，为什么城市工作要强调统筹？
因为城市太复杂了，单打是不行的，必须进行统筹。
在中央城市工作会议里面提出了五大统筹。
我们简单的回顾一下这五个统筹。
第一个就是要统筹空间、规模、产业三大结构，提高城市工作的全局性。
这三个方面都是非常重要的，这里边我个人认为产业结构是一个基础和关键，你没有产业，那么你的空间和你的规模都是虚的，你空间布局是花架子，是花拳绣腿，你规模越大越被动。
所以过去30几年的快速城镇化，我们基本上是走一条外延式的、摊大饼式的，以新区新城为主要形式的，过度的占用了大量农村土地的道路。
实现了土地的城镇化，人却没有被“化”进来。
有的资料说我们现在已经批准的建设的新区可以容纳34亿人，即全国新区新城按照我们的用地标准能住34亿人，显然这是三大结构的严重失衡，所以就出现了所谓鬼城、黑区，到晚上没人住，为什么？
就是你没有统筹空间、规模和产业，这里面我认为产业是基础。
第二个就是要统筹规划、建设、管理这三大环节，提高城市工作的系统性。
当然我们搞建设的都知道，这三大环节都非常重要，我个人认为规划是主导，它是建设和管理的依据。
规划的本质是一种超前控制，拆违章那是属于事中控制，后期给你罚款那都是事后控制。
而规划是一种事前控制，它要综合考虑构成城市的诸多要素和环境，尤其是文化、历史条件等特色因素，对城市的性质、功能、结构、布局、基础设施、建筑风貌作出系统性的安排。
不同层次的规划它调控控制的时间长度和控制的力度是不同的。
大家知道我们过去规划出现的问题大体是两方面，一个是规划的科学性不够，就是你这个规划本身就不怎么科学，所以就谈不到它的权威性；另一个问题就是有了一个好的规划，但是我们没有严格的执行，我们的执行力、监督力和处罚力都是不够的，所以人治现象严重。
某些官员以个人的好恶随意改变规划，八成是搞得乱七八糟，关键是没有问责，是不是？
那么这一次中央强调规划经过批准以后要严格执行，一茬接一茬干下去，防止出现换一届领导改一次规划的现象，我觉得这是非常有针对性的。
所以这三大环节我认为规划是关键。
那两个不是不重要，规划更关键一些。
那么规划的关键是要提高规划的科学性，另外就是执行规划的力度。
第三，就是要统筹改革、科技、文化这三大动力，提高城市发展的持续力，我们知道依靠科技创新、制度改革，释放城市发展的新动力、新功能，这是自不待言的。
长期以来我们对“文化也是发展的动力”是认识模糊的，对提升城市的新动力文化软实力和竞争力应该说我们是有些漠然，把精力和资金都注入到积累物质财富的硬实力上，崇尚所谓高大全。
面对高楼林立、车水马龙所谓现代化的城市，我们现在才痛苦的意识到我们城市失去了特色，文脉被切断，被置换了的文化基因是多么的宝贵而极具文化价值，这些东西都不在了，所以非常令人痛心。
我们城市工作会议特别强调要保护弘扬中华优秀传统文化，延续城市历史文脉，保护好前人留下的文化遗产，要结合自己的历史传承、区域文化、时代要求，打造自己的城市精神，对外树立形象，对内凝聚人心。
所以城市发展持续力的三大动力，要改革、要创新、要依靠科技，另外还有文化，我认为我们最缺失的是文化。
我们对文化在相当长的一段时间我们重视是不够的，所以我觉得现在应该强调城市文化，城市软实力。
第四就是统筹生产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。
以往我们比较强调城市的生产和生活布局，对生态的布局有所忽略，无视城市的环境能量和综合承载能力。
我们以大尺度和高容积率把城市当成了集装箱塞得满满的，使城市的通透性，微循环能力大大削弱，宜居性在下降，30多年来我们的高速发展是以环境的恶化为代价的，所以中央城市工作会议再一次重申要”绿色、循环、低碳发展”，强调“绿色、循环、低碳”这样一个理念，把创造优良的人居环境作为中心目标，把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美好家园。
城市要以自然为美，把好山好水好风光融入城市，大力开展生态修复，让城市再现绿水青山。
所以这三大布局，生产生活我们以前强调得比较多，对生态我们比较忽略，所以我觉得在这个统筹里面要特别强调生态问题。
最后一个统筹就是要统筹政府、社会、市民三大主体，提高各方推动城市发展的积极性。
在我们国家城市发展中政府一直是以强势的姿态出现，而调动社会和市民的力量则相对不足，因此政府要创新城市的治理模式，要发挥市场的活力，尊重市民对城市发展决策的知情权，参与权和监督权，要鼓励和调动企业和市民参与城市建设的积极性，真正实现共管共治共享。
这三大块政府的宏观管理的协调不可缺少，我们现在要更多的调动社会和广大市民和企业的积极性，参与到我们的城市的建设中来。
这是关于大的思路的五大统筹。
四、第四个问题关于重点任务。
重点任务中央的文件里边特别是城市工作会议里面，第一个就强调要加强和改善对城市工作的领导，这里面很重要的就是要加快培育一批懂城市、会管理的干部。
用科学的态度、先进的理念、专业的知识去规划建设管理，特别是要健全决策机制体制，把公众参与、专家论证、风险评估作为重大决策的法定程序，所以我们的任务第一条还是要加强对城市工作的领导，要善于领导城市工作。
第二条就是提升我们的规划设计水平，要增强规划的科学性和权威性，要促进多规合一，避免多头管理，互相掣肘，要重视和开展城市设计，解决好规划与建筑之间的衔接问题，要完善新时期的建筑方针，要贯彻好新的建筑方针，让我们的建筑设计能够有所遵循。
我们这个城市风貌怎么样，最后是不是可持续，很多问题都在规划设计阶段来决策，所以这个规划设计是非常重要的。
第三是提高我们的建设水平，特别是对城市的地下和地上的基础设施要统筹安排，要加快棚户和危房的改造，有序推进老旧小区的综合整治，提高我们的建筑标准和工程质量，搞好建筑节能。
我们建设水平是很综合的。
这里边还有一个提高管理水平的问题，提高我们的管理水平就是要打造智慧城市，实行精细化的管理，加强城市的公共服务，特别是交通管理，要推动基本公共服务的均等化，统筹推进土地、教育、财政、就业、医疗、养老、住房等等综合性的配套。
我们这个城市管理它是非常宽泛的，当然很多方面都涉及到我们建设系统，房地产开发和物业管理，这里面提升品质这一大块涉及到很多的方面。
这里边我还想强调一点的就是文件里边特别提到盘活存量的问题。
要加快城镇棚户区和危房的改造，有序地推进老旧小区的综合整治，提出这样一些要求，我觉得这是新时期我们城市发展的一个重要的内容和任务。
实际上30多年来我们的城市发展基本是增量为主，就是以新建为主。
现在我们经济进入了新常态，我们的建设恐怕也要进入到一个新常态。
建设新常态的一个重要内容就是要有以增量为主转换为增量和存量发展并重的模式。
所以现在不管是设计院还是施工单位明显感觉到现在的活没那么多了，对不对？
反过来讲，我们大量存量的房地产、存量的物业，品质是很不令人满意，所以我们提升品质很重要一块是怎么盘活存量，让存量这一块的品质上来才有整个城市的品质，而不只是仅仅几个非常鲜亮的新区，因为我们大量的居民还是住在老旧小区，这一块我们往往容易被忽略，这一块很重要。
五、第五点关于具体的部署和要求。
我想我们这次学过文件大家都有这么一个深深的体会，就是这一次《若干意见》有一个特点，对具体工作的部署十分明确而且设定了时限，这在以前中央文件里不是太多，这是这次文件很重要的一个特点。
不仅涵盖了以上的重点任务和方面，特别是是与群众生活息息相关的一些内容都涉及到，所以我觉得我们确实应该把这些时限要求要记得比较清楚，我认为这个任务是非常重的。
一共有十条，第一条，五年左右的时间，要清查并处理建成区的违法建筑，抑制新的违法建筑。
就说你的新的违章不能出现，五年左右要把老的违章全部清理干净，这个任务可是相当繁重了，这是中央的文件要求你五年之内要做完的。
第二个，要用五年时间完成所有历史文化街区和历史建筑的确定工作。
老街区里边的文化街区，老建筑，历史建筑，你都要确定的。
第三，就是我们装配式的建筑要占到新建筑比例的30%，这是唯一的一个要用十年左右来完成的。
别的都是五年，甚至不到五年，到2020年就是不到五年，唯独这个装配式建筑它提出来十年要达到30%，我觉得这也是非常大的，非常难迈的台阶，我们要达到30%要做极大的努力。
第四个，到2020年不到五年时间要完成所有的棚户区、城中村、危房改造。
这几年力度很大，是不是？
但是我们这个任务还没完成，再经过四年多我们所有的棚户区、城中村、危房要改造完。
第五个，到2020年即不到五年时间，我们建成区的平均路网密度要达到每平方公里有8公里长度，道路的面积率要达到15%，主要是增加路网密度。
第六，到2020年，特大超大型城市的公共交通的分担量达到40%以上，大城市主要依靠公交，这个是对特大和超大城市的要求，大城市要达到30%，中小城市达到20%，这个也是相当艰巨的任务。
第七，到2020年地级以上的城市建成区实现污水管网的收集以及全处理，就是污水要全收集全处理，缺水城市的再生水的利用率要达到20%。
我们大部分城市都缺水，城市缺水就要再生水。
水的重复利用率要达到20%以上，也是非常艰巨。
第八，到2020年垃圾回收利用率提高到35%以上，不到五年，回收利用率要达到35%，超过三分之一，你怎么分类？
怎么收集？
怎么利用？
一大堆问题。
第九，五年的时间建立厨余垃圾和建筑垃圾的回收利用。
第十，到2020年要建设一批特色鲜明的智慧城市，就是智能化管理。
所以这些要求如果能够如期的实现，我加了如果能够，我们希望能够，难度很大，但是事在人为，只要我们认真去干，我们如期实现了这个目标，应该讲中国的城市规划建设管理将会明显的攀登一个新的台阶，这是非常值得期待并且要付诸现实的这样一个目标。
六、第六，我想单独讲一下关于建筑方针的问题。
大家知道，我们国家在上一个世纪五十年代，具体来讲是1953年我们第一次提出来“适用经济，在可能条件下注意美观”这样一个方针，真正以国务院的文件作为建筑方针提出来的是1955年。
上个世纪五十年代我们提出这样一个方针，这个方针的提出是符合当时的国内和国际的形势，对不对？
1953年那个时候朝鲜战争，抗美援朝，我们国民经济在恢复时期，“适用经济在可能条件下注意美观”这样一个方针无疑是正确的，对搞好建筑设计，更好服务于国家经济社会发展和群众的生产生活起到了历史性的作用，所以我们对这个老的方针我们高度评价它的历史地位和作用。
但是60多年过去了，我们的经济实力现在跃升为世界第二大经济体，我们富裕的程度和五十年代相比有了非常大的变化，所以在新的历史时期，新的世纪，我们的建筑方针要不要做适当的修正？
所以关于这个问题在建筑界一直是有这样一个想法。
在世纪之初，中国建筑学会（我退休了以后我做了两届中国建筑学会的理事长），在2004年，即12年以前就开展了一个关于建筑方针的大讨论，就是发动建筑师去讨论新时期中国的建筑方针应该是什么样的？
我们在《建筑学报》也专门开辟了笔会，发表了30多篇论文，希望就新的建筑方针问题展开讨论。
当时大家的基本观点就是还回到建筑的基本要素，就是适用经济美观。
当然根据新的形势，新的理念增加了一些新的内容，但是这个讨论没有形成一个结论。
这样一些讨论和研究，也为这次新方针的出台做了一些铺垫。
这次我们看到新的建筑方针，是中央加强城市规划建设管理的一个重大举措，也是我们建筑业和设计界的一个重大事件。
我们的行动有了纲领，新方针，既体现保持国家方针政策的稳定性和连续性，又着眼于现实和发展，对原方针做了适当的完善和修正。
具体来讲，就是把美观前面的“在可能条件下注意”几个字拿掉了，就是美观、适用跟经济是一样的都是我们要追求的。
实际上适用和经济也是可能条件下的适用和经济，那么为什么当时唯独对美观做了限制呢？
就是因为那个时候我们没有条件更多的去讲究，所以这次就把“在可能条件下注意”几个字拿掉了，又做了一些补充，主要是增加了“绿色”两个字，这说明节能的问题，可持续的问题，生态的问题是当前一个热点，具体来讲就是减少碳排放。
建筑节能这方面增加了“绿色”两个字，这就是使得我们的规划、建设、勘察、设计、施工、监理各个方面有了共同遵循的一个准则，更是建筑设计的一个金科玉律，所以我们要切实学习和贯彻好新的建筑方针。
对改正当前建筑一些不良倾向，对繁荣我们的建筑创造，提高我们的设计水平，去建设和谐宜居的城市，这个方针会起到非常重要的作用。
那么要贯彻好这个方针，就要发挥好建筑师的主导作用，这个也是非常重要的，所以中央提出来要提高建筑师的地位，从建筑师和建筑设计的管理来讲，我认为实际上是对建筑师提出了更高的要求，我们要求建筑师有更多的担当，更高的素质，更强的能力。
我们的建筑市场要有更完善的规划，规则，要有更有效的监评，我刚才实际上都讲到了。
第一是要有更多的担当，中央提出来提高建筑师的地位意味着要有更多的担当。
关于更多的担当，我们搞开发的，搞建筑设计的都清楚，我们现在有些建筑的品质不高，最后大家就推来推去，开发的说你设计的问题，设计的说你材料的问题，材料说你施工的问，反正大家扯来扯去，最后谁都没有责任，谁都有责任。
实际上我们看欧美，包括香港最后是要拿你建筑师来是问的，他们为什么没有做好？
建筑师要有一个主体责任，要有更多的担当。
建筑师他承担着社会责任的一个职业，他的工作涉及到国家的形象，民族的文化，城市的面貌和人民的安居以及群众生命财产的安全。
关于建筑师在工程实施过程中的主导作用，借鉴国外的做法，首先是服务范围的问题。
我们不能只在设计环节，还包括监理，国外的监理实际上是由建筑师来做，另外项目的修改必须建筑师来签字，还包括一些材料和设备的订货，选择等等，我觉得建筑师应该有更多的担当。
第二就是他要有更高的修养，你的担子这么重，你的建筑师应该有更高的修养，有广阔的视野，有民族的自信和文化的自觉，传承好我们的文化，建筑师实际上要求你不单是技术方面，还有文化方面，科技方面等等，你的素养应该是更高的。
关于能力方面，建筑师的能力，就是你对处理好“适用、经济、绿色、美观”的关系能有一个总体的把握，有这样的综合和协调能力。
第三是我们的建筑师要参与城市设计，因为按照国务院的学科分类，城市设计这个学科是分在建筑学这个专业。
当然城市设计它是介乎于城市规划和城市设计中间的一个环节，但是按照学科分类它是建筑设计里边，而我们更多的管理好像都把它纳入到城市规划。
我觉得这个不必过多的分得那么清，但是作为建筑师来讲一定跳出你只搞单体的小圈子，要更多的考虑到群体。
我们现在好多建筑师不注意群体的效果，只搞单体是不行的。
另外对于节能、环保这些方面我们建筑师都应该有能力去做好这方面的工作，至于说到建筑造型，它的外形、它的意象那个就对建筑师提出了更高的要求。
我们一个好的建筑不在于奇奇怪怪，不在于吸引眼球，关键它的文化品质，它有没有文化内涵，特别是建筑我觉得更多的要研究空间的处理，建筑美的特色更多是在空间，不是在表皮和体型。
体型、表皮都需要研究，但是他最打动人的、最有魅力的是空间，建筑空间，这是我个人的观点。
第四是要完善的规则，我们要贯彻好这个方针必须有好的市场规则，所以文件也提出来，要进一步培育和规范建筑设计市场。
比如说同台竞争的问题，中国的建筑师和国外的建筑师应该同台竞争，市场是开放的，可是我们现在有些项目只让外国建筑师来做，不让中国建筑师来做。
所谓平等竞争我们是要一个好的方案，而不是只要外国建筑师来做我们的方案。
有一个城市公开招标搞一个剧院，中国的建筑师中标了，但是拍板的人说不能用，为什么？
因为是中国建筑师做的，不是外国建筑师做的，这个简直都是笑话，是不是？
他能在中国市场拿到所谓公民权利，中国建筑师一样能参与投标就对了，不是说外国设计师他投标了就非要用他的。
现在就出现过非洋建筑师的作品不用，我想这个应该成为历史。
另外就是就是招投标制度的完善问题，我们现在建筑评标是一种个人咨询的行为，为什么？
比如，我们这个楼盘这个方案要投标，严格一点的、守规矩一点的，可能去专家库抽几个专家过来，而有些就直接找我认为比较合适一些专家，这些专家包括从专家库里面提取的专家。
他们都是以个人的名义、个人的身份去评标的，这个是有问题的。
那么他的责任是什么？
你将来很难说。
现在有些方案定了以后，我就听见有的人讲怎么这样一个方案居然能中标？
而且有些专家是甚至于是现场拿到一大本一大本的所谓设计方案，翻一翻马上就发表意见。
我们不是怀疑专家的能力，你没有仔细研究人家投标文件，你怎么去作出判断？
而且他可以随便讲，他没有责任，也没法追究责任。
而在国外有咨询机构，就相当于智库，他是一个机构给你评标，评错了，评差了，你这个机构的名誉就要受到损害，别人再不找你了。
我们这个评标到底怎么评？
你投资建设的可能是一个医院，但是你找的这个专家他可能更擅长体育馆，擅长办公楼，所以这些问题都需要研究，怎么样真正更好的把一个好的方案定出来。
这涉及到评标的科学性，决策的科学性和民主性的问题。
第五就是监评的问题，他投标的时候说得天花乱坠，但是到底怎么样？
这就涉及到项目的后评估。
国外都有这个制度，包括一个小区，你说你节能这么好，那我要测试，若干年以后对你这个项目进行评估，看看到底你的设计这些技术标准，技术规定实现了没有，得有一个说法。
关于这个方面在文件里边也谈到了，要有后评估，要开展建筑评论。
我们现在的建筑评论往往是群众的一种调侃，中央电视台大家就说那个叫大裤衩，苏州那个叫秋裤，这个不是建筑评论，真正的建筑评论是从建筑理念、创意、技术、经济性、适用、经济、美观、绿色，这几点来评价你做得到底怎么样，我们进行全面的综合的评论，而不是仅仅起个绰号。
所以这就恐怕我们都要研究，对一个项目，一个作品，我们要做出有效的监评。
七、最后我谈几个具体的问题。
因为我们现在都在学习，在研究怎么贯彻，这里面碰到很多具体问题，那么对于这些具体问题，我现在多媒体上更多的都是文件里边的提法，我也谈谈我们个人的一个看法，做一个交流。
（一）第一个关于多规合一的问题，前一段部里也一直在抓，这次国务院我得到的信息就是关于多规合一这个问题，政府工作报告里面谈到的，住建部牵头研究多规合一的问题。
从这次文件来看，国务院也要求改革完善加强城市规划管理体制，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一，所以我认为按照国务院的要求，恐怕最先实现的首先多规合一是两规合一的问题，至少两规的图要合一。
因为现在我们规划很多，大家都知道，城市建设这一块有城市总体规划，国土部门有土地利用规划，还有环境部门、林业部门、水利部门、还有交通部门……多着呢，都有自己的规划。
这些规划都有道理，都是经过论证的，但是万一一对接出现矛盾，特别是这两个，城市总体规划和城市的土地利用总体规划。
这是最密切的两个问题，所以国务院提出来首先是城市总体规划和土地利用规划衔接，推进两图的合一，我想从这儿突破这是很现实的，也很必要。
（二）第二关于城市设计，城市设计首先涉及的问题是它的法律地位，大家知道我们《城乡规划法》法定的规划有区域规划，有全国的总体规划，每个省有每个省的，城市里边有市域规划，这是区域性的。
总体规划，它的控制时间长度一般是20年，那么它的控制地域的范围应该讲有些东西是有一定弹性的。
下面就是分区的详细规划，再往下修建性规划，那更具体了。
修建性规划马上就要搞了。
修建性规划完了以后就进入到建筑设计了，那么你现在又蹦出来一个城市规划，所以现在的城市规划，作为法定的城市规划的阶段，它现在还不是，所以我觉得当务之急，或者变通的来明确城市设计的法律地位。
另外从它性质来讲，我刚才讲到的，不同的规划层次不一样，它的控制的时间的长度，空间的跨度和调控的力度是不一样的，层次越高，区域性的规划范围越大，湖南省的区域规划，包括长沙所有的城市发展都在规划范围内，时间更长，跨度更大，密度更低，不可能那么强力地去控制，控制不了；反过来讲修建性总体规划范围就小多了，时间更短了，马上就要建设
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