第1章房地产估价概论.docx

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第1章房地产估价概论

房地产估价理论与方法精讲班第1讲讲义

第一节对房地产估价的基本认识

房地产估价概论（上

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性,房地产估价的要素,房地产估价的各种现实需要,房地产估价师的职业道德,中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1.熟悉房地产估价的含义;

2.掌握房地产估价的本质;

3.熟悉房地产估价的必要性;

4.熟悉估价当事人;

5.掌握估价目的;

6.掌握估价对象;

7.熟悉估价时点;

8.掌握价值类型;

9.熟悉估价依据;

10.熟悉估价假设;

11.熟悉估价原则;

12.熟悉估价程序;

13.熟悉估价方法;

14.熟悉估价结果;

15.掌握国有建设用地使用权出让的需要;

16.熟悉房地产转让和租赁的需要;

17.掌握房地产抵押贷款的需要;

18.掌握房地产征收征用补偿的需要;

19.熟悉房地产税收的需要;

20.掌握房地产损害赔偿的需要;

21.熟悉房地产分割的需要;

22.了解房地产保险的需要;

23.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;

24.熟悉企业有关经济行为的需要;

25.了解房地产管理的需要;

26.熟悉其他方面的需要;

27.掌握房地产估价师的职业道德;

28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

二、内容讲解

第一章房地产估价概论

每个欲进入房地产估价行业、把房地产估价作为职业的人员,首先应对房地产估价及房地产估价行业有一个总体了解。

为此,本章介绍房地产估价的含义;本质、必要性等对房地产估价应有的一些基本认识,估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点,价值类型等房地产估价的若干要素,现实中对房地产估价的各种需要及要求,房地产估价师应有的职业道德,以及中国房地产估价行业的发展状况。

第一节对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

本书所讲的房地产估价,指的是专业房地产估价。

在弄清什么是专业房地产估价之前,有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。

（一专业估价与非专业估价的不同

对估价作广义和通俗的理解,即是估计经济物品的价格或价值,是任何人都可以做的,不论他（她估计得对与错,也不论其结果是否令人信服。

例如,你看上了某处房子或者某块土地,想知道它值多少钱,或者判断卖者的要价是否合理,或者自己出价多少才合适,你可以自己估计,也可以问问亲朋好友的意见。

这种意义上的估价,不妨称之为非专业估价。

但是,要想获得科学、准确的估价结果,就有赖于专业估价。

房地产估价现今不仅是人们有兴趣了解的一种知识,而且发展成了一门学问和学科。

作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价,还成了一种职业和行业。

由于这种估价活动的技术性很强,估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益,甚至会对社会经济活动产生重大影响,关系公共利益和人民财产安全,

例如为房地产抵押贷款服务的估价关系金融安全,为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会稳定,所以不是随便什么人都可以从事的,只能由取得房地产估价师资格的专业人员和取得房地产估价机构资质的专业机构来从事。

概括起来,专业估价与非专业估价主要有以下5点不同:

①由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的;②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的,而是运用科学的估价方法,经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见;③具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正,具有证明效力,能使公众相信、认可或接受;④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的费用,是一种有偿服务行为;⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责,承担相应的法律责任。

（二房地产估价的概念

房地产估价活动的核心内容,是根据特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正,不仅要求从事这种分析、测算和判断的个人和单位应当是具有房地产估价资格的房地产估价师和具有房地产估价资质的房地产估价机构,而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则,运用科学的方法,按照严谨的程序进行。

通常把这里所讲的特定目的称为估价目的,特定房地产称为估价对象,特定时间称为估价时点,公认的原则称为估价原则,科学的方法称为估价方法,严谨的程序称为估价程序。

因此,给房地产估价下一个完整的定义是:

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的,遵守估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

上述定义中的“分析、测算和判断”,可以用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定等词来替代、解释或说明。

这些词的含义基本相同或相近,例如,可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学或房地产价值计量学。

但是,如果同时使用分析、测算和判断来表达则更为全面而且容易理解一些。

其中,“分析”即价值分析,主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析,包括对估价对象本身的分析,对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析,对估价对象所在的房地产子市场。

状况的分析;“测算”即价值测算,主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据,对估价对象价值进行计算;“判断”即价值判断,主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验,对估价对

象价值进行最终的判定。

“分析”、“测算”和“判断”三种活动是相互联系的,“分析”是“测算”的基础,“测算”是“判断”的基础。

（三估价与评估的异同

房地产估价也称为房地产价值评估,过去多称为房地产价格评估,现在还经常称为房地产评估。

一般情况下,房地产估价和房地产评估可以不作区分,能够交换使用。

但是科学、严谨地说,“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

相对于价值分析、测算和判断活动,估价的含义更加精准、明确、具体,就是专指对价值进行评估。

评估的含义很宽泛,不只限于对价值进行评估,还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等,以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。

评估一词目前还被广泛用于许多领域,法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。

例如,教育评估规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。

与此相似,房地产评估不仅包含房地产价值评估,还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估,甚至可以包含房地产制度政策评估等。

因此,虽然房地产估价应当建立在房屋工程质量、房屋完损等级、房屋使用功能、房地产周围环境等评估的基础上,但为了表述上更加精准、明确,应当把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估,称为房地产价值评估或者简称房地产估价。

同理,以其他某个方面作为目标和最终结论的评估,应明确地称为相应方面的评估。

只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时,可以笼统地称为房地产评估。

例如,商业银行在发放房地产开发贷款时,委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验,以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价,可以笼统地称为房地产评估。

特别需要指出的是,区分估价和评估,并不意味着房地产产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。

实际上,房地产估价师和房地产估价机构除了可以对各种房地产在各种估价目的下的各种价值进行评估,还可以从事房地产价值分配（如把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配,例如把包含土地和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配,把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配、房地产价值减损评估（如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估、相关经济损失评估（如征收、征用房地产造成的停产停业损失评估等房地产估价衍生业务,以及房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等房地产咨询顾问业务。

这些房地产价值评估以外的房地产评估

或咨询顾问业务,都是房地产估价师和房地产估价机构可以从事,也有能力从事,是应当着力拓展的业务领域。

（四国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。

其中,美国大多称为RealEstateAppraisal,将Appraisal定义为“得出一种价值意见的行为或过程（theactorprocessofdevelopinganopinionofvalue”。

英国和其他英联邦国家大多称为PropertyValuation。

日本和韩国称为不动产鉴定评价,简称不动产鉴定。

其中,日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值,并将其结果用货币额表示”。

中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。

中国台湾地区称为不动产估价,一般把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料,判定对象不动产之经济价值,并以货币额表示之。

换言之,是在社会上之一连串价格秩序中,指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。

”

二、房地产估价的本质

二、房地产估价的本质

为了进一步理解和把握房地产估价的含义,做好房地产估价工作,还应对房地产估价的本质有下列5点认识。

（一房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时,为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解,特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地,否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧,从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。

价值（value和价格（price之间的关系及本质区别是:

价值是物的真实所值,是内在的,是相对客观和相对稳定的,是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实,它因人而异,时高时低。

现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因,时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

因此,为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致,便于对外交流沟通,应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

还需指出的是,虽然估价是评估价值,而且理论上是价值决定价格,但估价实践中一般是通

过外表的价格来了解内在的价值。

这就如同人的心理活动支配其行为,但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。

另外,价值和价格的内涵虽然在估价理论上有上述严格区分,但由于习惯等方面的原因,有时并不对它们作严格意义上的区别,可以交换使用。

（二房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价

估价（valuation,appraisal与通常意义上的定价（pricing有本质不同。

估价是提供关于价值的专业意见,为相关当事人的决策提供参考依据。

定价往往是相关当事人自己的行为,即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等,应由交易当事人自己决定。

交易当事人出于某种目的或者需要,可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。

例如,根据国家产业政策,政府为了鼓励某些产业发展,在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展,可以对其实行高地价政策。

至于私人之间的让利交易就更不用讲了。

进一步就估价是一种广义的“定价”来说,虽然价值总的讲是一种主观的东西,估价在表面上或形式上也为一种主观活动,看上去是估价师在给估价对象定价,并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性,不存在大量相同房地产的交易,同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少,许多情况下甚至只有一两个买者,从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响,但是于房地产估价师或者某个市场参与者而言,房地产价值则是客观的、由市场力量决定,即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。

因此,房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查了解房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。

换句话说,房地产估价是基于房地产价值本来就存在,房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值,而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。

在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时,房地产估价师应考虑该估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的,即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价,避免以自己的偏好来判断,更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

（三房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

估价行业外的人通常认为,估价机构和估价师提供的评估价值,应是在市场上可以实现的。

否则,估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。

实际上,房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点,即估价结果是一

种专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证,但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。

可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类:

一是咨询性或参考性的;二是鉴证性或证据性的。

为估价委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考,估价报告是一种“私人产品”,这种估价通常是属于咨询性或参考性的。

为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用,例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据,估价报告具有“公共产品”性质,这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。

在这两类起着不同作用的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。

其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任,一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。

不论是起着何种作用的估价以及应承担的法律责任的大小如何,估价师和估价机构都应当认真对待,勤勉尽责地去完成。

目前,已有一些法律、法规规定了包括房地产估价在内的“资产评估”的法律责任,例如,《中华人民共和国刑法》（2005年2月28日修正文本第二百二十九条第一款规定:

“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

”该条第二款规定:

“前款规定的人员,索取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。

”该条第三款规定:

“第一款规定的人员,严重不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

”《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布第二百零八条规定:

“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的,由公司登记机关没收违法所得,处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款,并可以由有关主管部门依法责令该机构停业,吊销直接责任人员的资格证书,吊销营业执照。

承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的,由公司登记机关责令改正,情节较重的,处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款,并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书,吊销营业执照。

承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实,给公司债权人造成损失的,除能够证明自己没有过错的外,在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。

”《中华人民共和国证券法》（2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布第一百七十三条规定:

“证券服务机构为证券的发行、上市、交易等证券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告、财务顾问报

告、资信评级报告或者法律意见书等文件,应当勤勉尽责,对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。

其制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,给他人造成损失的,应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任,但是能够证明自己没有过错的除外。

”

（四房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

（四房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

从估价行业外的人来看,合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的;对于为交易提供价值参考依据的估价,评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。

但在实际中,评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大;即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估,不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。

这就产生了估价准确性的问题。

对估价准确性问题的全面认识包括:

①即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。

因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的,不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的评估价值都会有误差,即:

评估价值=真实价值+误差。

估价对象的真实价值只是理论上存在,实际中不可得知,因此评估价值有误差是必然的。

即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量,被测量物和测量工具通常还是有形的实物,也不可避免地存在误差。

更何况是估价,它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值,存在误差也就不难理解了。

③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差。

在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是±10%,有时放宽到±15%,对于难度很大的估价业务甚至放宽到+20%。

如果评估价值超出了误差范围,即可以认为估价师存在“专业疏忽（professionalnegligence”。

但以误差范围来判断估价的准确性,在英国估价行业内一直有争议。

虽然如此,估价误差还应有个度,误差应在合理范围内,因此就需要确定一个合理的误差范围,上述英国的估价误差范围值得借鉴。

④判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较。

由于真实价值不可得知,出现了两种替代真实价值的选择:

一是实际成交价格;二是合格的估价师的重新估价结果。

因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格,而实际成交时的交易情况不一定正常,实际成交价格不一定是正常市场价格,所以一般不能采用实际成交价格,而应采

用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性,但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错,误差有多大,而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等,间接对其估价结果予以肯定或否定。

为了防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值出现较大偏差,促使评估价值更加客观合理,相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价组织或者政府部门,制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南、指引等。

例如,国际估价标准委员会（InternationalValuationStandardsCommittee,IVSC制定并努力推广《国际估价标准》（InternationalValuationStandards,IVS,欧洲估价师协会联合会（TheEuropeanGroupofValuers'Associations,TEGoVA制定了《欧洲估价标准》（EuropeanValuationStandards,EVS美国估价促进会估价标准委员会（TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation制定了《专业估价操作统一标准》（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice,USPAP,英国皇家特许测量师学会（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors,RICS制定了《皇家特许测量师学会估价标准（RICSValuationStandards,日本制定了《不动产鉴定评价基准》,中国台湾地区“内政部”制定了《不动产估价技术规则》,香港测量师学会制定了《香港测量师学会物业估值准则》（TheHKISValuationStandardsonProperties,中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》以及发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。

（五房地产估价既是一门科学也是一门艺术

正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法,但又不能完全拘泥于这些理论和方法,还必须依靠房地产估价师的实践经验。

因为房地产市场是地区性市场,各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同,而且影响房地产价格的因素众多,其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化,从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的,数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等,有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。

此外,每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的,它们或多或少存在一些局限性。

在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价,就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。

针对不同的估价对象,如何选用合适的估价方法,如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果,这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握,对估价理论和方法的掌握

以及其实务操作能力的综合体现。

最终的估价结果是否客观合理,也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。

因此,可以说房地产估价不仅是一门科学,也是一门艺术。

基于房地产估价既是科学又是艺术,世界上许多国家和地区规定要成为执业的房地产估价师,不仅应具有相当程度的估价理论知识,而且应具有一定年限以上的估价实践经验。

例如,中国台湾地区《不动产估价师法》第五条规定:

“领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者,得申请发给开业证书,不动产估价师在未领得开业证书前,不得执行业务。

”

虽然房地产估价也是一门艺术,但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素,科学量化它们对房地产价格的影响,从而不断增加房地产估价的科学成分,减少其“艺术”成分,提高估价的客观性。

房地产估价理论与方法精讲班第2讲讲义

三、房地产估价的必要性

三、房地产估价的必要性

（一专业估价存在的基本前提

一种职业乃至一个行业的生存与发展,必须建立在社会对它有内在需要的基础上,仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。

因此,如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由,以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献,那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去,更不用说要持续发展了。

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,估价行业希望所有的资产都要估价的心情也是可以理解的,但并不是所有的资产都需要专业估价。

对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产,通常不需要专业估价。

例如,2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号第四条规定:

“对拟拍卖的财产