开发区调研.docx
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开发区调研
关于繁荣发展经济开发区的调查与思考
根据市政府主要领导同志安排，我们围绕如何繁荣发展经济开发区这一主题，专门抽调人员组成调研组，于2月27日至3月2日进行了为期5天的专题调研。
调研期间，深入工业企业、居住小区以及商店、学校、医院等场所，通过座谈、现场和电话访问、发放调查问卷等方式，详细了解有关情况，掌握第一手资料，深入查找问题，深刻剖析原因，并对如何提升人气商气、促进经济开发区繁荣发展作了初步研究。
一、经济开发区基本情况
**经济开发区于1992年经省政府批准设立，是国家发改委首批审核通过的省级开发区，规划面积45平方公里，已开发面积30平方公里，规划建设了项目聚集区、商贸居住区、行政办公区和旅游度假区。
设区以来特别是近来年，开发区以打造“省内一流经济开发区”为目标，按照高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效益运营的原则，加强政策扶持，加大基础设施投入，积极引进“大高外”项目，规划建设了高新技术产业园、民营工业园、低碳产业园等特色园区，大力培育产业集群和高新技术企业，不断加快转型升级步伐，园区经济实现了健康快速发展，辐射带动能力明显增强。
截至目前，共落户项目320个，总投资280亿元。
2011年，经济开发区（*街道）实现财政收入7169万元，入库税金1.8亿元。
一是科学规划建设，基础设施日臻完善。
始终坚持规划先行，紧紧抓住省新一轮开发区调区扩区工作机遇，2003年聘请山东省规划设计研究院对城市规划包括市北区规划总体情况进行修编，2009年聘请##市规划设计研究院编制《**市低碳工业园规划》，2010年委托**市规划建筑设计院编制《**低碳产业园规划》。
不断加大资金投入，加强基础设施建设，为工业项目搭建起了良好发展平台。
建区以来，开发区累计完成基础设施投入20亿元，修建道路120公里，绿化面积200多万平方米，实现了供排水、电力、燃气、通讯等“七通一平”。
从2009年起，依托中石油西气东输泰青威天然气管网##分输站，规划建设了总面积1．2万亩的低碳产业园。
目前，低碳产业园已完成投资2亿元，实施了道路、供电等设施配套建设。
泰青威天然气管网工程于2010年11月份建成通气，天然气分输站、母站项目已于2011年5月份投入运营，我市可享受每年5亿立方的天然气供应。
二是大力引进项目，产业发展步伐加快。
近年来，先后引进建成了？
？
动力、？
？
零部件等一批投资规模大、科技含量高、经济效益好、发展后劲足、带动能力强的大项目，发展起了以零部件、铁塔、散热器、机械等为龙头的机械制造业，以生化、外贸食品为龙头的食品加工业，以la药业为龙头的医药化工业，以rt纺织、bll化纤为龙头的纺织服装业等支柱产业集群。
2011年，开发区内规模以上工业企业达到89家，实现主营业务收入144.4亿元，上交税金3.6亿元。
三是制定优惠政策，洼地效应逐步显现。
为提高招商成效、促进企业做大做强，近年来先后制定出台了20多个加快开发区发展的政策性文件，主要包括体制机制、招商引资、项目建设、科技创新、拆迁安置等方面，有力地推动了开发区又好又快发展。
从2003年开始，市级机关综合办公大楼投入使用，市住建局、国土局、公安局、财政局等政府部门相继搬迁到开发区，为服务项目建设和企业发展提供了便利条件。
四是发展社会事业，公共服务不断完善。
教育方面，先后建成了qy学府、QY双语、DB中学北校区、SY小学北校区等中小学校8所，共有1004名教职工、10060名在校生；建成规范化幼儿园16所，共有112名幼儿教师、1343名入园幼儿，有效地解决了开发区居民的子女上学入托问题。
医疗卫生方面，新建了*街道卫生院，建成社区卫生室11处。
交通方面，设置了3条公交线路，配备了21辆公交车，方便了开发区居民出行。
五是加快房地产开发，居住小区初具规模。
开发区共有13个规模较大的居住小区，其中R虹花园、DG龙湾、AAF代城、领世新城、中央世家、金瑞润泽苑、金稻园等小区属商业开发，QH小区、XF家园、FF小区、SSS银行家属院以及DD零部件公司家属院、BBL纤公司家属院等小区属机关企业事业单位自建。
截止目前，总规划建筑面积110万平方米，总户数约8500户，其中竣工面积70万平方米，户数5100户。
二、存在的主要问题
经济开发区的建设和发展，在引进聚集项目，促进资源集约节约利用，加快工业转型升级，引领全市经济发展、提高城市化水平等方面发挥了积极作用。
但长期以来，开发区人气不足、商气不旺、房地产市场不活跃等始终制约着开发区的发展。
2008年，**经济开发区综合发展指数位于全省146家省级开发区第47位，而高密经济开发区位于全省第18位，综合效益比**经济开发区高30个名次，管理效能比**经济开发区高35分。
为深入了解经济开发区发展中存在的具体问题，我们随机选择机关事业单位工作人员、企业职工、个体工商业户等不同层面的群体，通过发放调查问卷、电话和现场访问等形式，对如何提升经济开发区的人气商气等有关问题进行了调查。
调查期间，共发放调查问卷420份，收回420份；电话采访60个，有效访问57个；现场采访11人，有效记录11份。
根据对调查情况进行统计分析，得出如下结论：
一是人气不足。
大部分受访者把经济开发区看作一个“车间”，而不是一个生活区，70%以上的受访者不愿意在经济开发区居住。
在已建成的住宅楼中，正常入住的业主仅占39％，入住率比较低（见图表1）。
图表1：
经济开发区部分小区入住率统计表
小区名称
交付面积（m2）
户数（户）
实际入住户数（户）
入住率（%）
领世新城
160000
878
400
46
SD园
131726
970
290
30
SS龙湾
90000
840
196
23
DDF小区
88661
576
300
52
FF代城
57000
432
150
35
DD家园
43000
378
281
74
AFD世家
34304
254
90
35
合计
39
二是商气不旺。
受访者普遍反映经济开发区的超市、商店、宾馆、饭店等设施太少，生活很不方便（见图表2）。
目前，经济开发区内共有商铺567家，营业面积80637平方米，其中正常营业的233家，营业率仅为39.7%。
图表2：
三是公共服务水平低。
98%以上的受访者反映经济开发区在教育、医疗、交通等公共服务方面存在问题，60%以上的受访者者反映文化、健身等服务设施不够完善。
通过对在已购房但未入住开发区的人群进行随机电话访问，对不入住原因进行了统计分析，主要由于交通不便的占29%，学校条件较差的占27％，购物不方便的占23％，由于在南区有住房的占17％，其他原因的占4%（见图表3）。
图表3：
三、原因分析
造成开发区人气不足、商气不旺、房地产市场不活跃的原因比较多，归纳起来，主要有以下几个方面：
一是管理体制不顺，人员配备不足。
行政体制方面，虽然开发区为副县级的市政府直属机构，但一直与*街道合署办公，没有独立的行政审批权和行政执法权，造成权责不对称。
财政体制方面，目前开发区财政收入与市里“四六分成”，而且每年需要支付600万左右的土地补偿费，财力有限，投入不足。
人事体制方面，开发区现有编制11个，与*街道人员一起使用，人力资源难以满足开发区管理发展需要。
二是规划体系不健全，基础设施仍不完善。
规划方面，经济开发区仍缺少系统全面的总体规划、专项规划、产业发展规划和控制性详细规划，特色不突出，布局不合理，行政办公区、居住生活区、项目集聚区、商贸物流区等功能区划分不明确。
基础设施方面，天然气、暖气等管道覆盖面不广，供气供热能力不足；没有建设污水处理厂，工业废水和生活污水需跨河排放；开发区内十字路口比较多，部分路口未设置红绿灯，易发交通事故。
三是土地利用率较低，土地因素制约加剧。
一方面，许多项目用地一直处于闲置状态，部分企业厂区绿化面积较大，土地集约节约利用程度还有待于进一步提高。
另一方面，新上项目对土地指标的需求不断增加，加上受国家宏观调控政策的制约，土地资源和土地指标紧缺的问题越来越突出，用地需求增加与土地指标紧缺之间的矛盾已成为制约开发区可持续发展的重要因素。
四是公共服务设施较少，居民生活不方便。
教育方面，现有学校布局不合理，特别是规范性幼儿园较少，前学教育发展较慢、条件较差，难以满足居民子女上学需求和发展需要。
医疗卫生方面，目前经济开发区仅有*街道卫生院1家一级医院，共有床位30张，现有的医疗卫生条件不能适应经济开发区发展需要。
交通方面，公交线路太少、班次不多、辐射范围窄，居民和职工出行不方便。
ASD部件公司现有工人1000多人，职工坐公交车需走3公里左右路程才能达到最近的公交站点，出行很不方便。
文体方面，没有公共休闲场所、街头公园以及公共体育设施。
另外，开发区仅有农村商业银行和中国银行的两处营业网点，邮政、通讯、网络等服务网点也不健全，不能为广大居民、企业提供便捷、优质的服务，更不能满足广大企业的信贷需求和金融业务往来。
五是商贸餐饮设施不齐全，不能满足居民消费需求。
由于经济开发区内人气不足，消费能力有限，商家投资回报低、风险大、入驻不积极，没有大型超市，缺少集贸市场，商业圈不成熟，仅有的商店、超市主要集中在行政办公区，居民特别是企业职工购物非常不方便。
同时，饭店宾馆、早餐餐点等住宿餐饮设施不多，理发、修鞋、洗浴等生活服务设施缺乏，影响居民的日常生活，难以聚集人气。
六是房地产开发步伐较慢，房地产市场比较冷。
由于经济开发区人气不足，以及受国内房地产市场大环境影响，房地产市场不活跃。
新开工建设的项目较少，目前只有大华名都1个新开工建设的房地产开发项目，占地128亩，总建筑面积24．2万平方米。
商品房销售状况不理想，目前开发区商品房平均售价每平方2800元左右，虽然比市南区低900元左右，但销售市场一直比较冷，AAE家小区销售率仅为%，ASD湾和DFF新城小区今年以来未销售一套商品房。
物业管理不规范，由于入住率比较低，大部分小区的物业管理水平不高，一定程度上影响了业主入住的积极性。
QDS小区一期建成住宅楼面积8．8万平方米、576户，2005年交付使用，但目前仍存在天然气管道未铺设、路灯设置不达标、楼道门未统一安装、绿化标准不高等问题，冬季入住率仅为47％。
四、对策建议
繁荣发展经济开发区，必须以规划为龙头，进一步加大科学投入，加快转型升级，完善基础设施和公共服务，不断提升人气商气，逐步把经济开发区建设成为产业结构调整的示范区、高新技术产业的核心区、骨干企业的聚集区、宜居宜商的生活区。
（一）科学规划布局，明确发展定位。
坚持科学性、前瞻性、严肃性的原则，加强规划引导，根据城市总体规划、土地利用总体规划，进一步完善修编经济开发区的总体规划、控制性详细规划和专项规划，规范开发建设，明确功能定位。
制定完善经济开发区的产业发展规划，实行差异化发展战略，发挥现有产业优势，整合产业资源，突出产业特色，优化产业结构，壮大产业规模。
同时，加快推进汶河两岸规划开发建设，促进经济开发区与市南区加快融合、相向发展，搭建繁荣发展经济开发区的“桥梁”。
（二）整合土地资源，拓宽发展空间。
按照产业发展需求，在现有土地政策下积极寻求发展空间，实现土地节约集约利用。
一是实施“腾笼换鸟”战略。
综合运用经济、行政、法律等调控手段，对各类项目建设用地进行梳理，加大闲置土地的清理整合力度，依法按程序处理违约用地行为，坚决避免土地闲置现象发生。
支持和引导企业在不增加用地的基础上增资扩产，进行技术改造，提高产品科技含量和核心竞争力。
二是健全用地约束机制。
制定投资强度硬性约束指标，对存量土地“精耕细作”，严格限制单位面积的固定资产投资强度，切实提高单位面积土地吸引外资、安置就业、上缴税金等幅度。
严把入区项目质量关，规范入区企业评审，持续提高项目建设容积率、投资强度、投入产出比例、税收含量、开工进度等方面的准入门槛，完善项目论证和评审机制，确保招商引资项目用地向无污染、低能耗、高技术含量、高产出的高科技项目倾斜。
三是探索实施“立体发展”。
合理确定项目用地的建筑密度和容积率标准，积极推广应用多层标准厂房，设立多层标准厂房区块，实现由平面发展向立体发展转变，由向地面要效益到向空间要效益转变。
（三）完善基础设施，提高承载能力。
一是新建污水处理厂。
搞好论证，科学规划，慎重选址，加快第二污水处理厂建设，满足经济开发区企业废水和生活污水处理需要。
二是提高供热能力。
改造提升柠檬生化热电厂，搞好管网配套，提高供热能力，扩大供热范围，解决经济开发区内企业和居住小区的供热问题。
三是实施亮化工程。
根据居民和企业职工需要，在人流量相对较大的路段安装路灯，并合理调整设置路灯开放时间。
四是加装交通信号灯。
对经济开发区内没有安装交通信号灯的十字路口，研究安装方案并尽快实施，确保道路安全畅通。
（四）加快项目建设，促进转型升级。
工业经济是支撑经济开发区繁荣发展的根本，只有引进大项目、培强大企业、发展大工业，才能增强财力、聚集人气、提升档次。
一是培强做大现有企业。
修订完善扶持企业发展的优惠政策，进一步加大对经济开发区内大企业、骨干企业和成长型企业的扶持，引导鼓励企业加大科学投入，抓好项目建设，加快做大做强步伐。
二是努力引进大项目。
依托支柱产业和龙头企业，实施产业链招商和企业招商，按照“引进一个龙头企业，形成一个产业集群”的思路，瞄准重大项目、战略投资和关键技术，着力引进科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、产业带动能力强的大企业集团，增强经济发展后劲。
三是积极培育产业集群。
改造提升传统产业，大力发展战略性新兴产业，加快发展高新技术产业，全面提升经济开发区的工业经济实力和核心竞争力。
（五）加大投入力度，优化公共服务。
教育方面，加快建设九年一贯制学校，规范发展现有的中小学校，不断提高经济开发区学校的教育教学水平；新建、改扩建一批标准化幼儿园，切实解决经济开发区幼儿园规模小、档次低的现状，逐步提高学前教育水平。
医疗卫生方面，按照二级综合性医院标准，规划建设市人民医院经济开发区分院；加快建设老年人残疾人保健康复中心，争取尽快投入使用；规划建设标准化社区卫生服务站，方便居民看病就医，全面提高公共卫生服务水平。
交通方面，在增加公交线路、延长运营时间、增设站点和班次的同时，积极与##搞好对接，争取##市公交车延伸到经济开发区。
文体方面，规划建设一批街头公园，设置小型健身娱乐广场，配备体育健身器材，满足居民文化和健身需求。
（六）强化政策扶持，繁荣商业经济。
一是规划建设商业集中区。
依托天地商业广场，规划建设商贸集中区、商业步行街、小吃街等特色街区，吸引商家入驻，满足经济开发区居民购物、餐饮、休闲等需求。
二是引进大型购物超市。
研究出台税收等优惠政策，积极引进银座、佳乐家、泰华商城等大型商业企业，采用宜租则租、宜建则建的灵活方式，在经济开发区内设立分店，引领带动商业发展。
采取减免税收等方式，扶持发展中小型商铺。
三是规划建设集贸市场。
搞好规划选址，加快建设一批农贸市场，加强引导管理，方便居民日常购物。
（七）加快楼宇开发，改善居住条件。
一是加快商品房建设。
对在经济开发区内的房地产开发商，可针对不同情况，帮助协调解决面临的资金不足、销售困难、设施配套不完善等问题，促其健康快速发展。
同时，出台优惠政策，吸引更多实力强、资质高的房地产开发商参与经济开发区建设，不断满足日益增多的住房需求。
二是加快事业单位家属院建设。
经济开发区的机关事业单位比较多，除SD小区外，只有农村商业银行、市计生局等单位自建公寓楼，部分单位组织职工进行了团购。
但随着农产品质量安全综合监管中心投入使用，相关部门和单位将陆续进驻办公，单位自建公寓楼的愿望十分迫切。
以市教育局为例，目前有399名在经济开发区工作的教职工居住在市南区，班车费用每年大约80万元，亟需规划建设教职工公寓楼。
对有建设公寓楼需求的单位，可制定落实优惠政策，集中选址建设，满足单位职工住房需求。
三是加快企业职工家属院建设。
经济开发区的企业中绝大多数职工住在市南区，目前只有博莱特化纤和盛瑞零部件两家企业在经济开发区建有职工小区，大部分企业使用班车接送职工上下班，不仅增加财务负担，而且存有较大安全隐患。
经过对经济开发区内规模较大、职工较多的12家企业调查了解，生化、华动力、纺织、铁塔、绣品等5家企业需要在开发区内自建职工家属楼，绣品公司有团购意向，药业、铁塔、外贸食品、散热器、机械、铝业、玻璃等企业暂无住房需求。
其中，生化公司目前有1600名职工，新项目投产后职工可达2500人，而且青年职工比较多，企业在经济开发区建职工家属院的愿望比较强烈。
目前，该公司职工家属院建设已进入实质性阶段，建设地址已初步确定，但项目进展不快，公司希望政府给予大力支持，尽快建成投入使用。
下步，可研究出台土地等方面优惠政策，支持企业在经济开发区建设职工家属院，并结合经济适用房建设，争取上级资金扶持，既能改善企业职工的住房条件，又能提升经济开发区的人气。
二O一二年三月
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