房地产企业会计核算处理例解.docx
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房地产企业会计核算处理例解
房地产企业会计核算处理例解
一、房地产公司设立：
参与投资组建公司的股东名称并非真实的，而是为了核算方便临时编写的。
北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司、吴文嘉于2007年1月10日共同发起设立新兴房地产开发公司有限公司，公司符合一资质等级，报经北京市建委核定，取得《暂定资质证书》。
新兴房地产开发公司注册资本8000万元。
北京综合投资公司公司出资3200万元，占新兴公司40%股权；北京化工集团总公司公司出资2000万元，占新兴25%股权；北京东城新兴投资总公司公司出资1600万元，占新兴20%股权；吴文嘉公司出资1200万元，占新兴公司15%股权。
北京综合投资公司公司投入现金2115万元，非货币出资评估价：
土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年；奥迪轿车85万元，尚可使用年限7年；
北京化工集团总公司公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：
三地宾馆30%股权，作价1000万元，三地宾馆2006年净资产3500万元；
北京东城新兴投资总公司公司投入现金1500万元，非货币出资评估价：
北京东城新兴投资总公司公司持有甲公司在活跃市场上有报价三年期企业债券100万元，债券面值112.5万元，票面利率6%（每年利息6.75万元）到期一次还本付息（利息归新兴房地产开发公司），债券到期日2007年6月30日；
吴文嘉公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：
丰田轿车80万元，尚可使用6年；宝马轿车100万元，尚可使用8年；捷达轿车两辆12万元，均尚可使用5年；HP电脑5台1万元，，联想电脑5台1万元，电脑尚可使用2年；HP激光打印机0.16万元，爱普森针式打印机0.3万元，打印机尚可使用3年；工程复印机3.54万元，尚可使用3年；金杯面包车1辆2万元，尚可使用3年。
1月10日公司设立时会计处理：
借：
银行存款—工商银行 56150000
无形资产—土地使用权 10000000
固定资产 2850000
长期股权投资—三地宾馆（成本） 10000000
损益调整 500000
可供出售金融资产—甲公司（成本） 1125000
可供出售金融资产—甲公司（应计利息） 168800
贷：
实收资本—北京综合投资公司公司 32000000
北京化工集团总公司公司 20000000
北京东城新兴投资总公司公司 16000000
吴文嘉 12000000
资本公积—资本溢价 500000
投资收益 293800
公司办公用房尚未建成时暂时租用办公用房。
1月15日租赁办公用房（我选择在预付账款科目核算，也可以在管理费—开办费核算，房租一次支付半年，按月摊销，新企业会计准则取消待摊费用会计科目，发生时可在预付账款核算，会计报表在预付账款项目列报，每月摊销9000元）：
借：
预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 54000
贷：
银行存款—工商银行 54000
1月16日办理土地使用权过户手续，支付契税300000元（10000000×3%）
借：
无形资产—土地使用权 300000
贷：
银行存款—工商银行 300000
注：
契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。
1月19日支付办公楼规划设计费（房地产开发企业自建办公楼，属于企业固定资产建造，应在在建工程科目核算。
也可以在开发成本核算，建成后转入固定资产，但开发成本属于成本类账户，产品是为了销售，企业购建固定资产应在在建工程科目核算，比较符合会计原理）
借：
在建工程—待摊支出 10000
贷：
银行存款—工商银行 10000
1月22日委托银河证券申购新股、购买国债（闲置资金在未取得开发项目前，进行临时理财，提高资金效率）
借：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 40000000
贷：
银行存款—工商银行 40000000
1月23日申购光明医药股票50000股，每股15元，另支付手续费2250元
借：
交易性金融资产—股票投资—成本 750000
投资收益 2250
贷：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 752250
1月25日预付办公楼设计费
借：
预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000
贷：
银行存款—工商银行 10000
1月26日二级市场购买五年期国债,国债2月1日起计息，年利率4.25%，每年支付利息（年利息1275000元），另支付手续费22000
借：
可供出售金融资产—债券—成本 30000000
可供出售金融资产—债券—利息调整 22000
贷：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 30022000
1月31日摊销房租
借：
管理费用—公司经费—办公费—房租 9000
贷：
预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 9000
1月31日股票市场价格26元/股
借：
交易性金融资产—股票投资—公允价值 550000
贷：
公允价值变动损益—交易性金融资产 550000
1月31日结转本年利润 （以后省略不再结转）
借：
公允价值变动损益—交易性金融资产 550000
贷：
管理费用—公司经费—办公费—房租 9000
投资收益 291550
本年利润 249450
2月2日股票市价32元/股
借：
交易性金融资产—股票投资—公允价值 300000
贷：
公允价值变动损益—交易性金融资产 300000
2月2日所购股票32元/股卖出
借：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 1595400
公允价值变动损益—交易性金融资产 850000
贷：
交易性金融资产—股票投资—成本 750000
交易性金融资产—股票投资—公允价值 850000
投资收益 845400
2月2日支付办公楼设计费，办公楼建筑面积4500㎡（4500×3.36=15120），其他设计费包含庭院市政设施等附属工程12000元，共计27120。
办公楼设计概算9240750元。
借：
在建工程—待摊支出 27120
贷：
预付账款—勘察设计—北京建筑研究院 10000
银行存款—工商银行 17120
2月5日潮湖宾馆2006年盈利280万元（投资收益=280万元×30%）
借：
长期股权投资—股权投资权益法—损益调整 840000
贷：
投资收益 840000
2月5日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金4000000
借：
其他应收款—北京市土地交易中心 4000000
贷：
银行存款—工商银行 4000000
2月6日支付办公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。
）
借：
在建工程—待摊支出 10000
贷：
银行存款—工商银行 10000
2月8日交纳办公楼基础设施配套费（4500㎡×200元/㎡）
借：
在建工程—待摊支出 900000
贷：
银行存款—工商银行 900000
2月9日支付质监费21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五）
借：
在建工程—待摊支出 21812
贷：
银行存款—工商银行 21812
2月9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）4162.5元
借：
在建工程—待摊支出 4162.5
贷：
银行存款—工商银行 4162.5
2月12日与宏大监理公司签订办公楼监理合同，支付监理费124875元（8325000×1.5%）
借：
在建工程—待摊支出 124875
贷：
银行存款—工商银行 124875
2月14日潮湖宾馆宣告分派现金股利（224万元）
借：
应收利息 672000
贷：
长期股权投资—股权投资权益法—损益调整 672000
2月19日收到潮湖宾馆现金股利
借：
银行存款—工商银行 672000
贷：
应收利息 672000
2月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元（1850元/㎡），按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。
预付款在累计完成工程量30%时开始抵扣。
预付款申请表参考格式：
预付款支付申请表
承包单位：
合同号：
监理单位：
编 号：
致（总监理工程师）：
根据合同条款第 条，我已向业主提交了履约保证金和经过认可的预付
款保函，现根据合同条款（专用条款）第 款，要求支付我在投标书附件中
填写的预付款总额的 %的预付款 元，请予审核批准。
附件：
1．履约保证金
2．预付款保函
3．合同协议附件
承包人：
年 月 日
驻地监理工程师意见：
驻地监理工程师：
年 月 日
工程管理部意见：
工程管理部：
年 月 日
合同管理部：
合同管理部：
年 月 日
总监理工程师意见：
总监理工程师：
年 月 日
由承包人呈报三份，审定核准后，总监办、高级驻地办各留一份，退承包人一份。
借：
预付账款—工程款 832500
贷：
银行存款—工商银行 832500
2月28日摊销金桥写字楼租金
借：
管理费用—公司经费—办公费—房租 9000
贷：
预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 9000
3月1日从北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司分别借款8000万元、6000万元、5000万元年利率8%，期限半年，到期后连本带息一次偿还。
借:
银行存款—工商银行 190000000
贷：
其他应付款—北京综合投资公司 80000000
北京化工集团总公司 60000000
东城新兴投资总公司 50000000
3月1日卖出5年期国债，取得价款30106250元支付手续费22000元
借：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 30084250
贷：
可供出售金融资产—债券—成本 30000000
可供出售金融资产—债券—利息调整 22000
投资收益 62250
3月2日其他货币资金转入银行存款
借：
银行存款—工商银行 40905400
贷：
其他货币资金—存出投资款—银河证券 40905400
3月9日为太平庄路开发项目从工商银行取得2年期贷款，金额100000000元，年利率7.6%，实际利率8.42%每半年支付利息一次，贷款手续费1500000。
计算实际利率R：
3800000×（1+R）-1＋3800000×（1+R）-2+3800000×（1+R）-3＋（3800000+100000000）×（1+R）-4＝98500000元，用插值法计算得出R＝8.42％
工商银行借款计算表
借款期：
2年 金额：
10000万元 年利率：
7.6% 实际利率：
8.42% 半年支付利息
时 间
2007年3月9日
2007年9月9日
2008年3月9日
2008年9月9日
2009年3月9日
期末摊余成本
成本
100000000
100000000
100000000
100000000
100000000
利息调整
-1500000
-1153150
-791697.61
-415028.08
0.00
合计
98500000
98846850
99208302.39
99584971.92
100000000
当期应予资本化或费用化的利息金额
4146850
4161452.39
4176669.53
4192527.32
期末应付利息金额
3800000
3800000
3800000
3800000
“利息调整”本期摊销额
346850
361452.39
376669.53
392527.32
借:
银行存款—工商银行 99850000
长期借款—工商银行—利息调整 1500000
贷：
长期借款—工商银行—本金 100000000
3月15日拍得北京市海淀区太平庄路土地120.6亩（80404平方米），该地块已七通一平，土地出让金546747336元，出让金含城市基础设施配套费，应支付契税16402420.08元（546747336×3%），印花税273374元（546747336×5‰0），土地出让金首付273373668元，2007年7月15日前支付其余出让金。
借：
开发成本—土地开发成本—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费 563149756.10
管理费用—印花税 273374
贷：
应付账款—北京市土地资源局 273373668
银行存款—工商银行 290049462.1
3月16日收回土地拍卖押金4000000
借：
银行存款—工商银行 4000000
贷：
其他应收款—北京市土地交易中心 4000000
3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额321616元合同签订时支付设计费30%，96484.80元，取得勘查设计报告时支付225131.20元
借：
预付账款—勘察设计院 96484.8
贷：
银行存款—工商银行 96484.8
3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1332000元工程款。
工程价款结算账单参考格式：
工程价款结算账单
建设单位名称：
年 月 日 单位：
元
单项工程项目名称
合同价
本期应收工程款
应 抵 扣 款 项
本期实收数
应抵扣款余额
本期止已收工程价款累计
说明
合计
预收工程款
预收备料款
建设单位供给材料价款
其他往来款
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
承包单位：
签章 监理：
签章 合同预算部：
签章 财务部：
签章：
说明：
（1）本账单一式5份，由承包单位在月终和竣工结算工程价款时填列，经监理、建设单位签字确认。
（2）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。
（3）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。
借：
在建工程—建筑工程 1332000
贷：
应付账款—龙泉建筑公司 1332000
4月5日支付龙泉建筑公司工程款
借：
应付账款—龙泉建筑公司 1332000
贷：
银行存款—工商银行 1332000
4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元，取得设计图纸时支付另50%。
设计费构成：
1、商务写字楼2056332元，2、住宅1758400元，3、门卫用房1800元，4、社区商业用房6400元，5、天然气加压站12000元，6、配电室1200元，7、小区供暖交换站4000元，8、居委会用房18608元，9、其他辅助用房2200元
借：
预付账款—建筑设计院 1925070
贷：
银行存款—工商银行 1925070
4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的预付30%设计费，取得图纸时按设计概算的2%支付设计费。
借：
预付账款—市政设计院 34500
贷：
银行存款—工商银行 34500
4月12日收到平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。
勘察费计321616元，按小区建筑面积126918.4㎡
321616÷126918.4=2.53元/㎡
借：
开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费 90190
（住宅楼）—前期工程费 218065.76
（社区商业用房）—前期工程费 8096
配套设施（门卫用房）—前期工程费 227.7
（天然气加压站）—前期工程费 151.8
（配电室）—前期工程费 151.8
（小区供暖交换站）—前期工程费 506
（居委会用房）—前期工程费 2353.91
（其他辅助用房）—前期工程费 278.3
贷：
预付账款—勘察设计院 96484.8
银行存款—工商银行 223536.47
4月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付13
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