镇江市物业管理实施细则.docx
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镇江市物业管理实施细则
镇江市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动，适用本细则。
第三条新建住宅区必须实行物业管理。
配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅小区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。
为实现老住宅小区长效管理，可以在整治费用中留置适当资金，建立老住宅小区共用设施设备专项维修资金，专项用于该住宅区共用设施设备保修期满后的大中修、更新。
鼓励机关、企（事）业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其他物业，实行物业管理。
第四条市房产管理局（以下简称市房管局）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。
辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
街道办事处（含乡镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。
街道办事处履行物业管理方面职责的绩效纳入各区政府当年考核范畴，实行目标管理。
建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。
第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。
（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。
（三）安置下岗职工人数占企业总人数60%以上的物业管理企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。
（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。
（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：
免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。
（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区的物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人在房屋出租合同中约定，但约定不得违反有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。
物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主户数多于100户的，可推选业主大会会议代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
住宅区可以幢、单元、楼层等为单位推选1－5名业主参加业主大会会议。
参加业主大会的业主大会会议代表由业主大会筹备组推荐候选人，经民主选举产生。
业主大会会议代表的任期与当届的业主委员会任期相同。
业主大会会议代表应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。
凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，并由被推举参加业主大会的业主大会会议代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
业主大会会议代表可以是产权人，也可以是与产权人长期居住的直系亲属。
产权人的直系亲属作为业主大会会议代表时，产权人应出具书面委托书。
第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作；有利于物业实施统一管理；有利于社区建设与管理；有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。
物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。
先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。
第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。
辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组工作经费由建设单位承担。
第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名，业主代表应占到三分之二。
筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于3日。
筹备组应当依法做好业主大会召开的各项准备工作，并主持召开首次业主大会。
第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。
与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。
第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。
涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。
物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。
经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。
业主委员会不履行职责按期召集业主大会的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。
逾期仍不召集的，由提议业主提请物业管理区域所在地的社区居委会组织召集。
任何单位和个人不得非法召集业主大会会议。
第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。
业主委员会对业主大会负责并报告工作。
第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。
业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。
业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。
委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。
第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业参加的联席会议制度。
联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。
联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。
第十九条业主委员会的组成人员可以获得一定数量的津贴。
津贴来源和每个成员的具体津贴标准由业主大会决定。
业主委员会自身不得通过从事经营活动获取津贴。
第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。
业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。
第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。
因客观原因业主委员会集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。
第二十二条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当在物业管理区域予以公布，经公布后，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应予撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。
经业主大会授权，由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，由全体业主共同承担责任。
第三章物业管理企业
第二十三条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管局备案。
物业管理企业资质实行年检制度。
对年检不合格的企业，工商部门应对其物业管理经营范围予以注销。
第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。
物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。
物业管理企业终止服务，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面通告全体业主。
公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。
第二十五条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。
在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
第四章物业管理服务与收费
第二十六条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
对于建设规模较小的住宅区或投标人少于3个的招标项目，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用邀请招标或协议招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十七条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
购房人在与建设单位签订物业买卖合同的同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十八条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照政府物业管理主管部门制定的示范文本商定。
第二十九条建立物业管理企业履约保证金制度。
物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。
履约金的标准不低于每万平方米建筑面积一千元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。
履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的账户。
第三十条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。
第三十一条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。
业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。
通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案后执行。
未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在前期物业服务合同或者物业服务合同中协商确定。
满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。
物业管理企业应当定期向业主公布物业服务收费收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。
第三十三条前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。
业主连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。
已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十四条开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。
具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定。
住宅小区内的路灯管护、生活垃圾清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。
第三十五条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。
对已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准报价格主管部门确认后执行，对未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。
属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第三十六条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位应自行收取，也可以委托给物业管理企业代为收取，委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。
物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的水费、电费合并收取。
第五章物业的使用和维护
第三十七条新建住宅区规划设计方案中应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。
小区交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门按照规划对物业管理服务用房等设施进行验收。
第三十八条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：
按物业管理区域房屋总建筑面积4％。
的比例建设，根据建设比例，物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：
2.5％。
作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5％。
作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。
本细则实施之前建成的住宅区，未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。
第三十九条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。
物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、公用配套设施设备和场地，均由物业管理企业按业主大会委托管理合同经营，其收入主要用于补充住宅区的物业管理服务费不足。
第四十条物业管理企业在接管物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。
因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。
物业（前期）服务合同终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第四十一条业主、物业使用人应当严格遵守法律、法规和业主公约对物业管理区域内所禁止的行为。
第四十二条业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。
工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将规划、城管部门的批准手续和房屋安全鉴定机构的同意报告作为前置条件。
第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
并与其签定物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）房屋外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求；
（六）装饰装修的禁止行为和注意事项；
（七）违约责任；
（八）其他需要约定的事项。
第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。
涉及到拆改房屋结构的装饰装修，应提交房屋安全鉴定机构的书面同意报告。
物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。
对拒不改正的，应迅速向有关行政主管部门报告。
有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。
第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地和排水设施。
因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理企业，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状。
造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十六条业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。
当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。
因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。
第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），维修基金归全体业主所有。
含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金（简称电梯更新资金）归电梯受益人所有。
维修基金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法，由市房产管理部门会同市财政部门按国家有关规定制定。
维修基金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
第四十九条维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。
业主委员会应当定期公布维修基金和电梯更新资金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第五十条物业管理行政主管部门负责对违反物业管理法规、规章的行为依法实施行政处罚。
第五十一条业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则行为的，可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于投诉要及时给予处理并答复投诉者。
依法由规划、城管、建设、房管、工商、环保、公安等部门处理的，应当及时移交相关部门并告知投诉者。
第五十二条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定及时交纳相关服务费用，不得以房屋开发存在遗留问题或物业管理服务质量问题为由，拒绝履行依约交纳相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。
逾期不交纳相关服务费用的，业主委员会应当依法催交，经催缴后仍不交纳的，物业管理企业、业主委员会向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。
业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的，业主委员会应当依法罢免其代表或委员资格。
第五十三条一个物业管理区域内物业公共服务费收缴率连续3个月以上达不到50％的，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。
经业主委员会依法催交后，如果2个月内收缴率仍达不到50％的，物业管理企业可以按照合同的约定退出物业管理区域，由业主委员会另聘物业管理企业。
在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调相关职责部门落实管理。
第五十四条业主、物业使用人不遵守业主公约和物业管理区域公共管理制度，以及不履行业主义务的行为，经多次教育仍不改正的，社区居委会、业主委员会可以把业主的行为在物业管理区域内进行公示。
第五十五条建设单位未按照规定提供物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十六条未按照规定交纳维修基金和电梯更新资金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反规定挪用维修基金和电梯更新资金的，由市房管局追回挪用的维修基金和电梯更新资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金情节严重的，市房管局可以并处吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条物业管理区域内未经规划部门审批进行的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、侵害公共利益等违法违章行为，社区居委会、业主委员会和物业管理企业有权及时予以制止，制止无效时，应当向相关行政执法部门报告，由其依法处理。
第五十八条违反本细则规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等行政管理部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执
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